Wer in Marl eine Immobilie aufteilen möchte, braucht als erstes offizielles Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie ist keine Eintragung von Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch möglich. Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Marl (Liegnitzer Straße 5, 45768 Marl), das dieses Verfahren eigenständig bearbeitet – nicht die Kreisverwaltung Recklinghausen. Wer den Prozess kennt, die richtigen Unterlagen einreicht und die lokalen Besonderheiten berücksichtigt, kommt in Marl zügig zum Ziel.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohn- oder Nutzungseinheit in einem Gebäude baulich so von anderen Einheiten getrennt ist, dass sie eigenständig genutzt werden kann. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet werden kann – und damit Grundlage für jeden Einzelverkauf, jede separate Finanzierung und jede grundbuchliche Aufteilung.

Typische Situationen, in denen Sie in Marl eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses separat verkaufen
• Eine Erbengemeinschaft will die Immobilie so aufteilen, dass jeder Erbe eine klar abgegrenzte Einheit erhält
• Eine einzelne Wohnung soll separat finanziert oder beliehen werden – viele Banken verlangen die Bescheinigung als Nachweis
• Sie wollen Teileigentum an gewerblich genutzten Einheiten begründen (z. B. Ladenlokal, Büro, Praxis)
• Eine Wohnung soll im Wege der Schenkung auf ein Familienmitglied übertragen werden

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt zuerst – sie ist die behördliche Bestätigung der baulichen Situation. Die Teilungserklärung ist der notarielle Folgeschritt, der die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt. Erst danach erfolgt die Eintragung im Grundbuch.

Vorteil für Eigentümer in Marl: Kein Umwandlungsverbot in NRW

Ein Punkt, den viele Eigentümer in Marl nicht wissen: In Nordrhein-Westfalen gilt kein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. In Bundesländern wie Bayern, Hamburg oder Berlin müssen Eigentümer für die Aufteilung eine zusätzliche kommunale Genehmigung einholen – in NRW ist das nicht der Fall. Das Land hat bewusst darauf verzichtet, den entsprechenden Paragraphen des Baugesetzbuchs umzusetzen. Für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden ist in NRW daher derzeit keine gemeindliche Genehmigung erforderlich.

Auch die NRW-Mieterschutzverordnung 2025 erfasst Marl nicht – die Stadt gilt nicht als angespannter Wohnungsmarkt. Das bedeutet: Wer in Marl aufteilen möchte, hat weniger bürokratische Hürden als in vielen anderen deutschen Großstädten.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Das Bauordnungsamt Marl prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist – keine vollständige baurechtliche Prüfung, keine Überprüfung der Genehmigungslage. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist daher keine Legalisierung baurechtswidriger Zustände. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Vollständige räumliche Abgrenzung gegenüber anderen Einheiten und dem Gemeinschaftseigentum
• Eigener, abschließbarer Zugang – direkt vom Treppenhaus oder von außen
• Eigene Sanitäreinrichtungen (Bad/Dusche und WC innerhalb der Einheit)
• Eigene Küche oder zumindest Kochgelegenheit
• Zugehörige Nebenräume (Keller, Abstellraum) müssen eindeutig der Einheit zugeordnet und im Aufteilungsplan klar nummeriert sein

Typische Probleme bei Altbauten in Marl

Marl hat als ehemalige Bergbaustadt einen hohen Anteil an Nachkriegsbauten und Siedlungshäusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Gerade bei diesen Gebäuden treten regelmäßig Probleme auf, die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung verzögern oder zunächst verhindern:

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne – Bauakten beim Bauordnungsamt Marl sind bei älteren Gebäuden oft unvollständig
• Kellerräume ohne klare Zuordnung zu einzelnen Wohneinheiten
• Zweifamilienhäuser mit gemeinsam genutztem Eingang und ohne separate Zugangsmöglichkeit für beide Einheiten
• Nachträglich ausgebaute Dachgeschosse ohne eigenen Zugang oder Sanitäreinrichtungen

Planeco Building empfiehlt in solchen Fällen, vor der Planerstellung zunächst Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Marl zu nehmen. Verwertbare Bestandspläne können den Aufwand für ein vollständiges Aufmaß vor Ort deutlich reduzieren.

Erforderliche Unterlagen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Marl

Der Antrag kann formlos gestellt werden, muss aber vollständig sein. Folgende Unterlagen sind einzureichen:

• Formloses Antragsschreiben mit Angaben zu Antragsteller, Anschrift des Objekts und gewünschter Anzahl der Bescheinigungen
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (ggf. ergänzt durch Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit allen auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen
• Aufteilungsplan (Bauzeichnungen im Format max. DIN A3, maßstäblich) mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten aller Gebäude – einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden
• Nummerierung aller Sondereigentumsanteile im Aufteilungsplan, inklusive Hausanschluss- und Heizungsräume

Der Aufteilungsplan muss in zweifacher Ausfertigung eingereicht werden. Er darf das Format DIN A3 nicht überschreiten und muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in NRW also einem Architekten oder bauvorlageberechtigten Ingenieur. Eine Selbsterstellung durch den Eigentümer ist nicht zulässig.

Wenn Stellplätze, Terrassen oder Gartenflächen als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen (seit der WEG-Reform 2020 möglich), müssen diese im Aufteilungsplan maßlich bestimmt und eindeutig nummeriert sein. Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung werden häufig nur als Sondernutzungsrecht statt als Sondereigentum eingetragen.

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Ablauf: In 5 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Marl

1. Vorprüfung und Bauakteneinsicht: Prüfen, ob verwertbare Bestandspläne beim Bauordnungsamt Marl vorliegen. Falls nicht: Aufmaß vor Ort beauftragen. Gleichzeitig klären, ob alle baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Ansichten, Schnitten und Nummerierung aller Einheiten. Die Nummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, um spätere Inkonsistenzen zu vermeiden.
3. Terminvereinbarung beim Bauordnungsamt Marl: Eine Vorsprache ist ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung möglich (Tel. 02365 99-6324, E-Mail: [email protected]). Spontane Vorsprachen werden nicht entgegengenommen.
4. Antragstellung und Bearbeitung: Einreichung aller Unterlagen beim Bauordnungsamt Marl. Die Bearbeitungszeit liegt erfahrungsgemäß bei mehreren Wochen. Die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit und die Übereinstimmung der Pläne mit der Nummerierung.
5. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt der Notar die Teilungserklärung. Das Grundbuchamt Marl (Adolf-Grimme-Straße 3, 45768 Marl) trägt anschließend die einzelnen Einheiten als eigenständige Grundbuchblätter ein.

Von der Beauftragung des Aufteilungsplans bis zur Grundbucheintragung sollten Eigentümer realistisch 3–5 Monate einplanen – abhängig von der Komplexität des Gebäudes, der Vollständigkeit der Unterlagen und den Bearbeitungszeiten der beteiligten Stellen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Marl?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren des Bauordnungsamts Marl

Gemäß der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) erhebt das Bauordnungsamt Marl folgende Gebühren:

• Aufteilungsplan (1. Ausfertigung): 100,–€
• Jede weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,–€

Für ein 4-Familienhaus ergeben sich damit Behördengebühren von ca. 300,–€ bis 700,–€.

Architektenleistung für den Aufteilungsplan

Der größte Kostenblock ist die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten; bei bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten typischerweise bei 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto. Wenn kein verwertbares Planmaterial vorliegt, kommt ein Aufmaß vor Ort hinzu, das ab 390,–€ netto berechnet wird.

Notar- und Grundbuchkosten

Notarkosten für die Teilungserklärung und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Wirtschaftlichkeit: Lohnt sich die Aufteilung in Marl?

Die Marktdaten für Marl sprechen eine klare Sprache: Eigentumswohnungen erzielen aktuell durchschnittlich 2.148,–€/m², während Mehrfamilienhäuser als Gesamtobjekt deutlich günstiger bewertet werden. Der Spread zwischen Gesamtverkauf und Einzelverkauf nach Aufteilung kann erheblich sein – bei einem 4-Familienhaus mit je 75 m² Wohnfläche kann der Unterschied im sechsstelligen Bereich liegen. Die Gesamtkosten der Aufteilung (Architekt, Behörde, Notar, Grundbuch) liegen dabei typischerweise bei 4.000,–€ bis 8.000,–€ – ein überschaubarer Betrag im Verhältnis zum erzielbaren Mehrerlös.

Aktuelle Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten für Marl sind über das BORIS.NRW-Portal abrufbar.

Häufige Fehler, die Anträge verzögern

Planeco Building hat in der Praxis mit über 1.400 Bauanträgen und Planungsleistungen folgende Fehlerquellen identifiziert, die zu Rückfragen oder Ablehnungen führen:

• Fehlende Maßstabsangaben oder Nordpfeile in den Bauzeichnungen
• Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Heizungsraum) ist nicht als solches gekennzeichnet und erschließt nicht alle Sondereigentumsanteile
• Kellerräume oder Nebenräume sind keiner Einheit eindeutig zugeordnet
• Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan stimmt nicht mit der späteren Teilungserklärung überein
• Unterlagen nicht in zweifacher Ausfertigung oder im falschen Format (größer als DIN A3) eingereicht
• Aufteilungsplan nicht von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt

Wer diese Punkte von Anfang an sauber löst, vermeidet Nachforderungen und Verzögerungen. Planeco Building stimmt Aufteilungspläne vor Einreichung intern ab und koordiniert bei Bedarf direkt mit dem Bauordnungsamt Marl – das spart Zeit und verhindert unnötige Rückläufer. Bei gemischt genutzten Gebäuden, in denen Wohnen und Gewerbe getrennt werden sollen, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein – das sollte frühzeitig geprüft werden.

Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Eingriffe notwendig sind – etwa der Einbau einer trennenden Wand oder eines separaten Zugangs – ist je nach Eingriff auch ein Statiker einzubeziehen, der die Standsicherheit der Konstruktion nachweist. Den zugehörigen Standsicherheitsnachweis erstellt Planeco Building auf Wunsch im selben Zug.

Für Eigentümer, die noch nicht sicher sind, ob ihr Vorhaben in Marl genehmigungsfähig ist, lohnt sich ein Blick auf die Möglichkeiten einer Bauvoranfrage – sie schafft Planungssicherheit, bevor größere Kosten entstehen.