Wer in Mönchengladbach ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes entstehen kann – ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Verkauf einzelner Einheiten. Was viele Eigentümer unterschätzen: In Mönchengladbach liegen die Behördengebühren deutlich über dem, was in anderen NRW-Kommunen üblich ist. Und die Unterlagen-Anforderungen sind strenger als erwartet. Dieser Leitfaden erklärt, was Sie konkret brauchen, was es kostet und wie der Ablauf beim zuständigen Fachbereich funktioniert.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung – in Mönchengladbach offiziell auch als WEG-Bescheinigung oder WoEigG-Bescheinigung bezeichnet – bestätigt, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Das bedeutet: Jede Wohnung, jede Gewerbeeinheit und jeder Garagenstellplatz muss einen eigenen abschließbaren Zugang haben, räumlich klar von anderen Einheiten getrennt sein und über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen.

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sie:

• ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchten,
• Teileigentum an Gewerbeeinheiten oder Stellplätzen begründen wollen,
• einzelne Einheiten separat verkaufen oder beleihen möchten,
• eine Erbteilung oder Schenkung mit klarer Abgrenzung der Einheiten planen.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für die Teilungserklärung. Sie ist der erste Schritt – die Bescheinigung kommt vom Bauamt, die Teilungserklärung wird anschließend notariell beurkundet, und erst dann legt das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher an. Wer diese Reihenfolge verwechselt, verliert Zeit und Geld.

Zuständige Behörde in Mönchengladbach

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mönchengladbach ist der Fachbereich Bauordnung und Denkmalschutz (63) der Stadt Mönchengladbach, angesiedelt im Dezernat VI (Planen, Bauen, Mobilität, Umwelt).

Die Behörde ist erreichbar unter:

• Adresse: Rathaus Rheydt, Markt 9, 41236 Mönchengladbach, Eingang G, 3. Etage
• E-Mail: [email protected]
• Sprechzeiten: ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung – kein spontaner Besuch möglich

Konkrete Ansprechpartner laut städtischer Website (Stand 2025): Herr Gotzen und Herr Ingensiep (Raum 3007, Tel. 02161–25 8844 bzw. 02161–25 8845) sowie Herr Kelzenberg (Raum 3020, Tel. 02161–25 8822) und Herr Schacht (Raum 3007, Tel. 02161–25 8850).

Da Mönchengladbach eine kreisfreie Stadt ist, liegt die Bauaufsicht vollständig bei der Stadt selbst – es gibt keine übergeordnete Kreisverwaltung, die einzuschalten wäre.

Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Das Bauamt prüft anhand Ihrer eingereichten Pläne, ob die bauliche Abgeschlossenheit tatsächlich gegeben ist. Vier Kriterien müssen erfüllt sein:

• Eigener Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen abschließbar erreichbar sein – Durchgangszimmer oder gemeinsam genutzte Räume ohne eigene Abtrennmöglichkeit sind nicht zulässig.
• Räumliche Abgeschlossenheit: Wände, Decken und Böden müssen die Einheiten vollständig voneinander trennen.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Wohneinheit benötigt eigenes Bad und WC innerhalb der Einheit.
• Eindeutige Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Stellplätze und Abstellräume müssen klar einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein.

Gerade bei Altbauten in Mönchengladbach – Gründerzeitgebäude und Nachkriegsbauten machen einen erheblichen Teil des Bestands aus – sind diese Voraussetzungen nicht immer von Anfang an erfüllt. Fehlt ein abschließbarer Zugang oder eine eigene Sanitärausstattung, sind bauliche Anpassungen nötig, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann. In solchen Fällen kann auch eine Baugenehmigung für die Umbaumaßnahmen erforderlich werden – ein Schritt, der Zeit und Budget zusätzlich beansprucht.

Ein erfahrener Architekt prüft vorab, ob Ihr Objekt die Voraussetzungen bereits erfüllt oder welche Anpassungen nötig sind – bevor Sie Unterlagen beim Bauamt einreichen.

Schritt-für-Schritt: So läuft das Verfahren in Mönchengladbach ab

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Ohne verwertbare Grundrisse geht nichts. Prüfen Sie zunächst, ob Sie über aktuelle Baupläne Ihres Gebäudes verfügen. Falls nicht – und das ist bei Altbauten in Mönchengladbach häufig der Fall – bietet der Fachbereich 63 aktiv an, bei der Beschaffung zu helfen: Die Gebäudeakte im Bauarchiv kann Planunterlagen aus der ursprünglichen Baugenehmigung enthalten. Kontaktieren Sie dazu die Aktenkammer des Fachbereichs. Sind keine verwertbaren Pläne vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort notwendig.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument des Verfahrens. Er zeigt alle Geschosse des Gebäudes, die genaue Abgrenzung jeder Einheit, die Zuordnung von Nebenräumen und die Lage der Gemeinschaftsflächen. Dieser Plan muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten erstellt werden – ein selbst gezeichneter Grundriss wird vom Bauamt nicht akzeptiert. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne für Objekte in Mönchengladbach in der Regel innerhalb von 14–21 Tagen.

Schritt 3: Antrag beim Fachbereich Bauordnung einreichen

Der Antrag selbst ist formlos – es gibt kein vorgeschriebenes Antragsformular. Entscheidend ist, dass alle Unterlagen mindestens dreifach eingereicht werden. Zusätzliche Exemplare für Notar, Grundbuchamt und potenzielle Käufer sollten Sie direkt miteinreichen, da nachträgliche Ausfertigungen zusätzliche Gebühren verursachen.

Schritt 4: Prüfung und Bescheinigung

Das Bauamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine baurechtliche Prüfung nach der Landesbauordnung NRW. Von der Bescheinigung kann daher keine Baugenehmigung oder Bestandsgarantie abgeleitet werden. Die Bearbeitungsdauer liegt je nach Vollständigkeit der Unterlagen und Auslastung des Fachbereichs typischerweise zwischen vier und acht Wochen. Unvollständige Unterlagen führen zu Rückfragen und verlängern das Verfahren entsprechend.

Schritt 5: Weiter zum Notar und Grundbuchamt

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Hand beauftragen Sie einen Notar mit der Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst dann sind die Einheiten rechtlich selbstständig und können einzeln verkauft, belastet oder übertragen werden.

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Erforderliche Unterlagen: Die Checkliste für Mönchengladbach

Alle Unterlagen sind mindestens in dreifacher Ausfertigung einzureichen. Empfehlenswert ist, direkt weitere Exemplare für Notar, Grundbuchamt und Kaufinteressenten beizulegen:

• Bauzeichnungen aller Geschosse (Grundrisse, maßstabsgerecht)
• Gebäudeschnitt
• Gebäudeansicht
• Auszug aus dem Liegenschaftskataster im Maßstab 1:500 (erhältlich beim Fachbereich Geoinformation, FB 62, der Stadt Mönchengladbach)
• Formloser Antrag mit Angabe der gewünschten Anzahl an Ausfertigungen

Alle Pläne müssen die einzelnen Sondereigentumsanteile eindeutig nummeriert und farblich voneinander abgegrenzt darstellen. Gemeinschaftseigentum muss als solches gekennzeichnet sein. Fehlen Maßstabsangaben, Nordpfeile oder eine konsistente Nummerierung, fordert das Bauamt nach – mit entsprechenden Verzögerungen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Mönchengladbach

Behördengebühren

Die Gebühren in Mönchengladbach richten sich nach dem Prüfaufwand, der Anzahl der Sondereigentumsanteile und der Anzahl der Ausfertigungen. Grundlage ist die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW), Tarifstellen 2.7.1 und 2.7.2.

Als konkreten Richtwert nennt die Stadt Mönchengladbach: 350,–€ bis 450,–€ pro Sondereigentumsanteil mit Garagenstellplatz in dreifacher Ausfertigung. Das ist deutlich mehr als in vielen anderen NRW-Kommunen – zum Vergleich: In anderen Städten liegen die Gebühren teils bei 20,–€ bis 150,–€ je Sondereigentum.

Bei einem Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten können allein die Behördengebühren in Mönchengladbach 1.400,–€ bis 1.800,–€ betragen – ohne Architektenkosten und ohne Notar.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten ist der größte Kostenfaktor neben den Behördengebühren. Planeco Building berechnet für die Erstellung von Aufteilungsplänen:

• Bis 5 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,–€ netto

Notar- und Grundbuchkosten

Notar und Grundbuchamt berechnen ihre Gebühren nach dem Verkehrswert der Immobilie. Als grobe Orientierung: Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 800.000,–€ bis 1.200.000,–€ liegen die kombinierten Notar- und Grundbuchkosten typischerweise im Bereich von 3.000,–€ bis 6.000,–€.

Gesamtkosten-Beispiel: 4-Parteien-Haus in Mönchengladbach

• Architektenkosten (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls nötig): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren Mönchengladbach: ca. 1.400,–€ bis 1.800,–€
• Notar und Grundbuchamt: ca. 2.000,–€ bis 4.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 4.800,–€ bis 7.200,–€

Mönchengladbach und die MietSchVO NRW 2025: Was Eigentümer wissen müssen

Seit dem 1. März 2025 gilt in 57 nordrhein-westfälischen Kommunen eine verschärfte Mieterschutzverordnung NRW mit Mietpreisbremse, abgesenkter Kappungsgrenze und verlängerter Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Mönchengladbach gehört nicht zu diesen 57 Kommunen.

Was das konkret für Eigentümer bedeutet:

• Keine Mietpreisbremse in Mönchengladbach
• Keine abgesenkte Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen
• Keine verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung – es gilt die gesetzliche Regelfrist von drei Jahren nach § 577a BGB
• Kein Umwandlungsgenehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB, da keine flächendeckende Erhaltungssatzung bekannt ist

Für Eigentümer und Investoren, die zwischen verschiedenen NRW-Standorten abwägen, ist das ein relevanter Faktor: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Mönchengladbach ist aus regulatorischer Sicht ohne zusätzliche Genehmigungshürden möglich.

Typische Fehler – und wie Sie sie von Anfang an vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in der Praxis nachgebessert werden müssen:

• Zu wenige Ausfertigungen: Wer nur drei Exemplare einreicht und später noch Kopien für Notar, Grundbuchamt und Käufer braucht, zahlt für Nachausfertigungen extra. Besser: Direkt ausreichend Exemplare miteinreichen.
• Fehlende oder falsche Liegenschaftskataster-Auszüge: Der Auszug muss im Maßstab 1:500 vorliegen und aktuell sein. Ältere Auszüge werden nicht akzeptiert.
• Inkonsistente Nummerierung: Wenn die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit denen in der späteren Teilungserklärung übereinstimmen, muss nachgebessert werden. Abstimmung mit dem Notar vor Antragstellung spart Zeit.
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Keller und Stellplätze müssen eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein – nicht nur im Text, sondern auch grafisch im Plan.
• Fehlende Bestandspläne ohne Rückgriff auf das Bauarchiv: Wer direkt ein Aufmaß in Auftrag gibt, ohne vorher beim Bauarchiv des FB 63 nachzufragen, gibt unter Umständen unnötig Geld aus.

Planeco Building koordiniert den gesamten Prozess – von der Bauakteneinsicht über die Erstellung der Aufteilungspläne bis zur Einreichung beim Fachbereich Bauordnung in Mönchengladbach. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Erfahrung in NRW wissen wir, welche Unterlagen der Fachbereich 63 erwartet und wie Anträge vollständig eingereicht werden. Fordern Sie unverbindlich ein Angebot an – die Erstberatung ist kostenlos.

Wenn Sie parallel zur Aufteilung auch eine Nutzungsänderung einzelner Einheiten planen – etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche oder umgekehrt – ist das ein eigenständiges Baugenehmigungsverfahren. Mehr dazu finden Sie unter Nutzungsänderung sowie speziell für Mönchengladbach unter Bauvoranfrage Mönchengladbach.