Wer in München ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt von der Lokalbaukommission (LBK) als zuständiger Unterer Bauaufsichtsbehörde. Doch bevor dieser Antrag überhaupt gestellt werden kann, stellt sich in München eine Frage, die in anderen deutschen Städten so nicht existiert: Darf das Gebäude überhaupt aufgeteilt werden? München ist der am stärksten regulierte Markt Deutschlands für Immobilienaufteilungen – mit einem doppelten Schutzregime aus Erhaltungssatzung und Umwandlungsverbot, das viele Eigentümer erst im laufenden Verfahren entdecken. Dieser Leitfaden erklärt, was in München wirklich gilt, welche Behörde wofür zuständig ist und wie der Prozess von der Adressprüfung bis zur Grundbucheintragung konkret abläuft.

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Zuerst prüfen: Darf Ihr Haus in München überhaupt aufgeteilt werden?

In München greifen zwei voneinander unabhängige Regelwerke, die beide die Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen einschränken. Wer diesen Schritt überspringt und direkt den Aufteilungsplan in Auftrag gibt, riskiert, am Ende ohne Genehmigung dazustehen.

Erhaltungssatzung: 36 Schutzgebiete mit rund 340.500 Einwohnern

München hat insgesamt 36 Erhaltungssatzungsgebiete nach § 172 BauGB (Milieuschutz), in denen rund 204.400 Wohnungen liegen. In diesen Gebieten – darunter Schwabing, Maxvorstadt, Isarvorstadt, Sendling, Giesing und Teile von Neuhausen – ist seit dem 1. März 2014 für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eine gesonderte Genehmigung erforderlich. Zuständig dafür ist nicht die LBK, sondern das Sozialreferat – Fachbereich Bestandssicherung. Diese Genehmigung wird nur unter engen Voraussetzungen erteilt.

Ob Ihre Adresse in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt, lässt sich über die interaktive Karte der Stadt München prüfen. Das sollte der erste Schritt vor jeder weiteren Planung sein.

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB: Gilt ab 11 Wohnungen

Seit dem 1. Juni 2023 gilt in München zusätzlich ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB, umgesetzt durch die bayerische Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau). Er betrifft Wohngebäude mit mehr als 10 Wohneinheiten im gesamten Stadtgebiet – unabhängig davon, ob das Gebäude in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt oder nicht. Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind aus Gründen des Kleineigentümerschutzes ausgenommen. Die Regelung wurde auf Bundesebene durch das sogenannte Bauturbo-Gesetz bis Ende 2030 verlängert; Bayern hat die GBestV-Bau zunächst bis zum 31. Dezember 2026 verlängert.

Das Doppel-Schutzregime: Wenn beide Regelungen gleichzeitig gelten

Für viele Münchner Objekte gelten beide Regelungen gleichzeitig – mit unterschiedlichen Schwellenwerten und unterschiedlichen Zuständigkeiten:

• Erhaltungssatzung: Gilt in 36 definierten Gebieten, unabhängig von der Wohnungszahl, Genehmigung durch das Sozialreferat
• Umwandlungsverbot § 250 BauGB: Gilt im gesamten Stadtgebiet, aber nur ab 11 Wohneinheiten, Genehmigung ebenfalls über das Sozialreferat
• Beide Regelungen: Ein Gebäude mit 12 Wohnungen in Schwabing unterliegt beiden Instrumenten gleichzeitig

Wichtig zu verstehen: Die LBK stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung als baulich-technische Bescheinigung aus – sie prüft dabei nicht, ob die Umwandlungsgenehmigung des Sozialreferats vorliegt. Beide Verfahren laufen parallel, aber unabhängig voneinander. Wer nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt, ohne die Umwandlungsgenehmigung einzuholen, handelt in Erhaltungssatzungsgebieten rechtswidrig. Verstöße können mit einem Bußgeld von bis zu 30.000,–€ pro Wohnung geahndet werden.

Ausnahmen: Wann ist die Aufteilung trotzdem möglich?

In Erhaltungssatzungsgebieten gibt es definierte Ausnahmetatbestände, unter denen eine Umwandlungsgenehmigung erteilt werden kann:

• Das Gebäude hat weniger als 11 Wohnungen
• Die Erhaltung der baulichen Anlage ist wirtschaftlich unzumutbar
• Das Anwesen gehört zu einem Nachlass und soll unter Erben aufgeteilt werden
• Das Sondereigentum soll an Familienangehörige zur eigenen Nutzung veräußert werden

Für Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen im Anwendungsbereich des § 250 BauGB kann zudem ein sogenanntes Negativattest beantragt werden – eine behördliche Bestätigung, dass keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist. Dieses Dokument beschleunigt das Gesamtverfahren erheblich, weil das Grundbuchamt damit sofort weiterarbeiten kann.

Zuständige Behörden in München: Wer macht was?

Ein häufiges Missverständnis in der Praxis: Viele Eigentümer gehen davon aus, dass die LBK für den gesamten Aufteilungsprozess zuständig ist. Tatsächlich sind in München zwei Behörden beteiligt, die unabhängig voneinander agieren.

• Lokalbaukommission (LBK), Team 13 Servicezentrum: Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Adresse: Blumenstraße 28b, 80331 München, Telefon: +49 89 233-96484. Die LBK prüft, ob der Aufteilungsplan mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmt und ob die baulichen Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt sind.
• Sozialreferat – Fachbereich Bestandssicherung: Zuständig für die Umwandlungsgenehmigung in Erhaltungssatzungsgebieten. Adresse: Welfenstr. 22, 81541 München. Dieses Verfahren muss separat beantragt werden – die LBK informiert das Sozialreferat nicht automatisch.

Für Objekte im Landkreis München (außerhalb des Stadtgebiets) ist das Landratsamt München als Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig – ein weiterer Punkt, der in bundesweiten Ratgebern regelmäßig fehlt.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die LBK bescheinigt die Abgeschlossenheit nur, wenn konkrete bauliche Kriterien erfüllt sind. Für jede Sondereigentumseinheit gilt:

• Räumliche Abtrennung: Die Einheit muss dauerhaft von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom gemeinschaftlichen Treppenhaus oder einem Vorraum – ohne Durchquerung anderer Sondereigentumseinheiten
• Sanitäre Grundausstattung: Küche oder Kochgelegenheit, Bad und Toilette müssen vorhanden sein
• Altbau-Ausnahme: Im genehmigten Altbestand müssen Bad oder Dusche nicht zwingend vorhanden sein – die LBK-Broschüre (Stand Oktober 2023) enthält dazu konkrete Beispiele

Keller- und Speicherabteile können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn die Art des Abschlusses im Plan angegeben ist (z. B. „abschließbare Lattenverschläge"). Gartenteile, Terrassen und Stellplätze sind sondereigentumsfähig, wenn sie vermaßt sind. Bei Duplexparkern muss jede Parkebene als eigener Grundriss dargestellt werden – ein Detail, das in Münchner Altbauten mit Tiefgarage regelmäßig zu Nachforderungen führt.

Wenn bauliche Anpassungen nötig sind – etwa die Verstärkung von Trennwänden oder der Einbau von Türen – kann ein Standsicherheitsnachweis erforderlich werden. In solchen Fällen empfiehlt es sich, frühzeitig einen Statiker einzubinden.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in München ab

1. Adresse prüfen: Liegt das Objekt in einem Erhaltungssatzungsgebiet? Hat das Gebäude mehr als 10 Wohnungen? Diese beiden Fragen bestimmen, welche zusätzlichen Genehmigungen erforderlich sind – und sollten vor jeder weiteren Beauftragung geklärt sein.
2. Bestandspläne beschaffen: Die Zentralregistratur der LBK (Blumenstraße 19) ermöglicht Akteneinsicht – ausschließlich mit Termin und Eigentumsnachweis. Pro Anwesen fällt eine Gebühr von 10,–€ an. Bei Altbauten ohne verwertbare Bestandspläne ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Plan muss den strengen Münchner Anforderungen entsprechen: Lageplan im Maßstab 1:1000, Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100, in zweifacher Ausfertigung (eine für die LBK, eine für das Grundbuchamt), gefaltet auf DIN A4 ohne Heftrand. Pläne dürfen weder zusammengeklebt noch geheftet sein. Jede Sondereigentumseinheit wird mit einer arabischen Ziffer im Kreis gekennzeichnet. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,–€ netto (2 Einheiten) bis 2.500,–€ netto (bis 15 Einheiten).
4. Antrag einreichen: Beim Team 13 Servicezentrum der LBK, Blumenstraße 28b. Ein Online-Verfahren ist für München derzeit nicht verfügbar – der Antrag muss persönlich oder per Post eingereicht werden. Dem Antrag beizulegen sind: Aufteilungsplan (zweifach), aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als ein Jahr) oder Kaufvertrag, Lageplan sowie das ausgefüllte Antragsformular (abrufbar unter www.muenchen.de/lbk-formulare).
5. Ortsbesichtigung einplanen: Die LBK behält sich bei Bestandsgebäuden vor, die Übereinstimmung der Aufteilungspläne mit dem tatsächlichen Baubestand zu prüfen. Bei geringfügigen baulichen Maßnahmen (z. B. Einbau einer Toilette, Verstärkung von Trennwänden) wird vor Erteilung der Bescheinigung geprüft, ob diese Maßnahmen bereits ausgeführt wurden. Mieter sollten rechtzeitig über Zeitpunkt und Zweck der Besichtigung informiert werden.
6. Bescheinigung erhalten → Notar → Grundbuchamt: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Anschließend erfolgt die Eintragung der einzelnen Eigentumseinheiten im Grundbuch.

Kosten und Zeitrahmen: Was Sie realistisch einplanen sollten

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto (2 Einheiten) bis 2.500,–€ netto (bis 15 Einheiten)
• Aufmaß vor Ort (falls keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren LBK: 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit (Rechtsgrundlage: Tarif-Nr. 2.I.2/16 der Anlage zu § 1 des Kostenverzeichnisses)
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert, in der Regel niedriger bis mittlerer vierstelliger Bereich

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen in München-Sendling (Erhaltungssatzungsgebiet) kommt auf Architektenleistung von ca. 1.500,–€ netto, ggf. Aufmaß ab 390,–€ netto und Behördengebühren von ca. 600,–€ – also Gesamtkosten ohne Notar von ca. 2.100,–€ bis 2.500,–€. Da Sendling Erhaltungssatzungsgebiet ist, muss zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung beim Sozialreferat beantragt werden.

Zur Bearbeitungsdauer: Bei vollständigen Unterlagen ist bei der LBK München mit 4–8 Wochen zu rechnen. Kommt eine Ortsbesichtigung hinzu oder werden Unterlagen nachgefordert, verlängert sich dieser Zeitraum. Der Gesamtprozess von der Adressprüfung bis zur Grundbucheintragung dauert realistisch 3–5 Monate.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Aus der Erfahrung mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen zeigt sich: Die meisten Verzögerungen entstehen nicht durch komplizierte Sachverhalte, sondern durch vermeidbare Formfehler und fehlende Vorabprüfungen.

• Erhaltungssatzung nicht geprüft: Eigentümer beauftragen den Aufteilungsplan, ohne zu wissen, dass eine zusätzliche Genehmigung des Sozialreferats erforderlich ist – und stehen am Ende ohne Umwandlungsgenehmigung da.
• Pläne nicht normgerecht: Zusammengeklebte, geheftete oder mit Klappen versehene Pläne werden von der LBK nicht akzeptiert. Auch ausradierte oder unleserliche Informationen führen zur Ablehnung.
• Unvollständige Darstellung: Alle Gebäude auf dem Grundstück müssen erfasst sein – einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden. Jedes Geschoss muss einzeln dargestellt werden.
• Veralteter Grundbuchauszug: Der Auszug darf nicht älter als ein Jahr sein.
• Nummerierungsfehler: Die Reihenfolge der Sondereigentumseinheiten folgt einer festen Logik: erst Wohnungen, dann Teileigentum, dann Garagen und Stellplätze. Räume ohne Kreis und Ziffer gelten automatisch als Gemeinschaftseigentum.

Wer eine Nutzungsänderung plant – etwa weil Gewerberäume in Wohnraum umgewandelt werden sollen – muss zusätzlich prüfen, ob dieser Schritt vor der Aufteilung oder parallel dazu beantragt werden muss. Planeco Building koordiniert beide Verfahren und übernimmt die Kommunikation mit der LBK und dem Sozialreferat. Ein erfahrener Architekt mit Kenntnis der Münchner Behördenpraxis ist dabei kein Luxus, sondern der entscheidende Faktor für einen reibungslosen Ablauf.

Bereits ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigungen behalten in den Bereichen, die sich baulich nicht verändert haben, ihre Gültigkeit – eine Neubeantragung ist nur bei baulichen Änderungen oder Erweiterungen der Aufteilung erforderlich.

Wenn Sie wissen möchten, ob Ihr Objekt in München aufteilbar ist und welche Schritte konkret auf Sie zukommen, können Sie bei Planeco Building eine kostenlose Erstberatung anfragen. Die Bearbeitungszeit für Aufteilungspläne beträgt in der Regel 14–21 Werktage nach vollständiger Unterlagenübergabe.