Wer ein Mehrfamilienhaus in Münster in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Sie ist die behördliche Grundvoraussetzung dafür, dass überhaupt separate Grundbuchblätter angelegt werden können. Ohne AB kein Wohnungseigentum, kein Einzelverkauf, keine separate Finanzierung. Was viele Eigentümer in Münster dabei unterschätzen: Die AB ist nur der erste Schritt – und in Münster gibt es eine zusätzliche Hürde, die den gesamten Prozess blockieren kann, wenn man sie nicht kennt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und was unterscheidet sie von der Teilungserklärung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass eine Wohnung oder ein sonstiger Raum baulich in sich abgeschlossen ist – also über einen eigenen abschließbaren Zugang, eigene Sanitäreinrichtungen und eine klare räumliche Abgrenzung vom Rest des Gebäudes verfügt. Gesetzliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Die AB wird häufig mit der Teilungserklärung verwechselt – beide sind aber grundlegend verschieden:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliches Dokument des Bauordnungsamts – bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten
• Teilungserklärung: Notarielles Dokument – regelt die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum und wird beim Grundbuchamt eingetragen

Die Reihenfolge ist immer dieselbe: Erst AB beantragen, dann Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen, dann Grundbucheintragung beim Amtsgericht Münster. Wer diese Reihenfolge kennt, spart sich teure Wartezeiten.

Das Wichtigste zuerst: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Gebäude in Münster?

Münster ist seit dem 7. Januar 2023 offiziell als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft – auf Grundlage der BaulandmobilisierungsVO NRW, die bis zum 31. Dezember 2026 gilt. Das hat direkte Konsequenzen für die Aufteilung von Bestandsgebäuden.

In Münster gilt für Bestandsgebäude mit 6 oder mehr Wohneinheiten ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist in diesen Fällen nur mit einer zusätzlichen Umwandlungsgenehmigung möglich. Diese Regelung wurde zuletzt bis Ende 2030 verlängert.

Das entscheidende Detail: Das Grundbuchamt darf ohne diese Genehmigung keine Eintragung vornehmen – die AB allein reicht dann nicht. Wer diesen Schritt übersieht, hat zwar eine gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung, aber eine blockierte Grundbucheintragung.

Wer ist betroffen – und wer nicht?

Das Umwandlungsverbot gilt nicht in folgenden Fällen:

• Bestandsgebäude mit 5 oder weniger Wohneinheiten – hier ist keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich
• Neubauten – das Verbot betrifft nur Gebäude, die bereits bei Inkrafttreten der Verordnung bestanden
• Aufteilung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
• Veräußerung zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers
• Wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Einheiten erwerben sollen

Für viele Eigentümer in Münster bedeutet das: Eine Aufteilung ist trotz angespanntem Wohnungsmarkt möglich – man muss nur wissen, welche Ausnahme greift. Planeco Building prüft im Rahmen der Erstberatung, ob Ihr Objekt unter das Umwandlungsverbot fällt und welche Schritte parallel zur AB nötig sind.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Das Bauordnungsamt Münster prüft bei der AB ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Treppenhaus oder von außen, ohne Durchquerung anderer Einheiten
• Vollständige räumliche Abgrenzung: Wände, Decken und Böden trennen die Einheit klar vom Rest des Gebäudes
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Mindestens WC und Waschgelegenheit innerhalb der Einheit
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller, Abstellräume und ähnliche Nebenräume müssen ebenfalls klar zugeordnet und abgrenzbar sein

Für Stellplätze gilt: In einer Tiefgarage oder Sammelgarage können Stellplätze als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Außenstellplätze hingegen gelten in der Regel nur als Sondernutzungsrecht, nicht als Sondereigentum. Terrassen, Balkone und Freiflächen sind baurechtlich nicht abgeschlossen – sie können einer Wohnung aber als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan klar gekennzeichnet sind.

Wichtig für Altbauten in Münster: Die AB wird unabhängig vom Bauordnungsrecht erteilt. Das bedeutet, auch Gebäude ohne vollständige Baugenehmigung können eine AB erhalten. Die AB legalisiert jedoch keine bauordnungsrechtlichen Mängel – bestehende Verstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung in Münster beantragen: Schritt für Schritt

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Für viele Altbauten in Münster – Gründerzeit- und Nachkriegsgebäude – liegen keine verwertbaren Bestandspläne vor. Der erste Schritt ist daher die Bauakteneinsicht beim Bauaktenarchiv des Bauordnungsamtes Münster, die digital beantragt werden kann. Liegen keine nutzbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich – bei Planeco Building ab 390,–€ netto.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan: Grundrisse, Ansichten und Schnitte aller Geschosse, in denen die einzelnen Sondereigentumseinheiten durch Ziffern gekennzeichnet sind. In Münster müssen alle Bauzeichnungen im Format maximal DIN A3 und in einem einheitlichen Maßstab vorgelegt werden – eine Besonderheit, die bei großen Gebäuden eine sorgfältige Planung der Darstellung erfordert.

Schritt 3: Antrag beim Bauordnungsamt Münster einreichen

Der Antrag kann über das Formular des Bauordnungsamtes Münster oder seit Januar 2024 auch digital über das Bauportal.NRW eingereicht werden. Alle Bauzeichnungen sind in Münster dreifach einzureichen – andere NRW-Kommunen verlangen teilweise nur zwei Ausfertigungen. Das Bauordnungsamt ist nur nach vorheriger Terminvereinbarung erreichbar.

Schritt 4: AB entgegennehmen

Nach Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit stellt das Bauordnungsamt die Bescheinigung aus. Die Bearbeitungszeit beim Amt beträgt in der Regel 4 bis 8 Wochen. Das Bauordnungsamt Münster empfiehlt bei Neubauprojekten, den Antrag erst dann zu stellen, wenn die Genehmigungsfähigkeit des laufenden Bauantrags absehbar ist.

Schritt 5: Teilungserklärung und Grundbucheintragung

Mit der AB geht es zum Notar: Die Teilungserklärung wird beurkundet und anschließend beim Amtsgericht Münster zur Grundbucheintragung eingereicht. Bei Gebäuden mit 6 oder mehr Wohneinheiten im Bestand muss zusätzlich die Umwandlungsgenehmigung vorliegen – sonst blockiert das Grundbuchamt die Eintragung.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Münster

• Ausgefülltes Antragsformular (online verfügbar oder formloser Antrag)
• Aktueller Lageplan des Grundstücks mit allen Gebäuden
• Grundrisszeichnungen für jedes Gebäude und Geschoss
• Ansichtszeichnungen für alle Gebäude
• Schnittzeichnungen für alle Gebäude
• Alle Bauzeichnungen dreifach, maximal DIN A3, einheitlicher Maßstab, Sondereigentumseinheiten durch Ziffern bezeichnet

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Münster

Behördengebühren nach AVerwGebO NRW

Die Gebühren in Münster richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,–€ (Tarifstelle 3.1.7.1)
• Je Sondereigentumsanteil (z.B. je Wohnung): 50,–€ bis 150,–€ (Tarifstelle 3.1.7.2)
• Je Stellplatz: 20,–€

Architektenleistung: Was kostet der Aufteilungsplan?

Die Architektenleistung für die Erstellung des Aufteilungsplans ist der größte Kostenfaktor – und wird in generischen Artikeln häufig unterschlagen. Bei Planeco Building gelten folgende Preise:

• 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,–€ netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,–€ netto
• Garagen: ab 49,–€ netto pro Einheit
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorliegen): ab 390,–€ netto

Gesamtkostenbeispiele für typische Münster-Objekte

4-Familienhaus (z.B. Münster-Gievenbeck):

• Architektenleistung: ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 100,–€ + 4 × ca. 100,–€ = ca. 500,–€
• Gesamtkosten (ohne Notar/Grundbuch): ca. 2.000,–€ netto
• Umwandlungsverbot: nicht anwendbar (≤ 5 Wohneinheiten)

8-Familienhaus (z.B. Münster-Kreuzviertel):

• Architektenleistung: ab 2.000,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 100,–€ + 8 × ca. 100,–€ = ca. 900,–€
• Gesamtkosten (ohne Notar/Grundbuch): ca. 2.900,–€ netto
• Umwandlungsverbot: prüfungspflichtig – Umwandlungsgenehmigung ggf. erforderlich

Neubau mit 10 Einheiten (z.B. Münster-Hiltrup):

• Architektenleistung: ab 2.000,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 100,–€ + 10 × ca. 100,–€ = ca. 1.100,–€
• Gesamtkosten (ohne Notar/Grundbuch): ca. 3.100,–€ netto
• Umwandlungsverbot: nicht anwendbar (Neubau)

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren und typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich liegen.

Was Investoren in Münster zusätzlich wissen müssen

Wer nach der Aufteilung einzelne Wohnungen an Selbstnutzer verkaufen möchte, sollte die verlängerte Kündigungssperrfrist kennen: In Münster gilt seit der neuen Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW, in Kraft seit 1. März 2025) eine Sperrfrist von 8 Jahren statt der bundesweit üblichen 3 Jahre. Das bedeutet: Erwerber können bestehenden Mietern erst nach 8 Jahren seit der Veräußerung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen. Diese Regelung gilt bis zum 28. Februar 2030 und ist für Investoren, die auf schnellen Leerstand setzen, ein entscheidender Planungsfaktor.

Wer einzelne Einheiten nach der Aufteilung als Ferienwohnung vermarkten möchte, benötigt in Münster zudem eine Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID), die seit dem 1. Juli 2022 für Kurzzeitvermietungen in Münster verpflichtend ist.

Zuständige Behörde in Münster

Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden beim Bauordnungsamt der Stadt Münster eingereicht:

• Adresse: Stadthaus 3, Albersloher Weg 33, 48155 Münster
• Telefon: 02 51 / 4 92-63 01
• Wichtig: Persönliche Vorsprache nur nach vorheriger Terminvereinbarung
• Digitale Antragstellung: Seit Januar 2024 über Bauportal.NRW möglich (Registrierung über BundID erforderlich)

Planeco Building übernimmt die gesamte Kommunikation mit dem Bauordnungsamt Münster – von der Unterlagenprüfung über die Antragstellung bis zur Entgegennahme der Bescheinigung. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die Anforderungen des Bauordnungsamtes Münster – einschließlich der dreifachen Ausfertigung im DIN-A3-Format.

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Münster aufteilen möchten und wissen wollen, ob das Umwandlungsverbot für Ihr Objekt gilt und was der gesamte Prozess kostet, sprechen Sie uns an. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich. Planeco Building begleitet Sie von der Bauvoranfrage in Münster bis zur fertigen Abgeschlossenheitsbescheinigung – und darüber hinaus, wenn eine Nutzungsänderung oder statische Prüfung für bauliche Anpassungen erforderlich wird.