Wer in Niedersachsen eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten separat verkaufen oder finanzieren möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Klingt nach einem überschaubaren Verwaltungsakt – ist es aber nicht immer. Denn Niedersachsen hat eine eigene Behördenstruktur, ein landeseinheitliches Antragsformular und in 57 Kommunen einen Umwandlungsschutz, der den Prozess erheblich erweitern kann. Wer das nicht weiß, verliert Zeit und Geld.

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Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess speziell für Niedersachsen – von der zuständigen Behörde über die erforderlichen Unterlagen bis zu den Kosten und dem Umwandlungsschutz nach § 250 BauGB.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und was ist sie nicht?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Erklärung, die bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich hinreichend von anderen Einheiten abgeschlossen ist. Sie ist Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum (oder Teileigentum) im Grundbuch eingetragen werden kann.

Wichtig zu verstehen: Die AB ist kein Verwaltungsakt und keine Baugenehmigung. Sie prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob die Nutzung baurechtlich zulässig ist. Aus ihr lässt sich kein Anspruch auf eine Baugenehmigung ableiten. Wenn im Zuge einer Aufteilung auch eine andere Nutzung geplant ist – etwa die Umwandlung von Gewerbe in Wohnen – ist zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich.

Die AB steht am Anfang einer dreiteiligen Prozesskette:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt von der Bauaufsichtsbehörde
2. Teilungserklärung – notariell beurkundet, regelt Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich
3. Grundbucheintragung – legt separate Grundbuchblätter für jede Einheit an

Die AB ist zeitlich unbegrenzt gültig – solange keine wesentlichen baulichen Änderungen vorgenommen werden, die die Abgeschlossenheit der Einheiten verändern.

Wann wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus (MFH)
• Erbteilung oder Schenkung, bei der eine Immobilie unter mehreren Personen aufgeteilt werden soll
• Separate Finanzierung, weil die Bank eigene Grundbuchblätter als Sicherheit verlangt
• Investorenstrategie: Aufkauf eines MFH mit anschließender Aufteilung und Einzelverkauf
• Teileigentum an Gewerbeeinheiten, Garagen oder Stellplätzen
• Dauerwohnrecht, das im Grundbuch gesichert werden soll

Der Umwandlungsschutz in Niedersachsen – der wichtigste Aspekt, den viele übersehen

In 57 niedersächsischen Kommunen gilt ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB: Wer in diesen Gemeinden ein bestehendes Mietwohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht zusätzlich zur AB eine Umwandlungsgenehmigung. Diese Regelung wurde zuletzt bis zum 31. Dezember 2029 verlängert.

Zu den betroffenen Kommunen gehören unter anderem:

• Hannover, Braunschweig, Osnabrück, Oldenburg, Göttingen
• Wolfsburg, Hildesheim, Langenhagen, Laatzen, Achim
• Buchholz in der Nordheide, Wunstorf

Die vollständige Liste der 57 Kommunen veröffentlicht das Niedersächsische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Bauen.

Zuständig für die Umwandlungsgenehmigung ist dabei nicht die Bauaufsichtsbehörde, sondern die jeweilige Gemeinde. Das bedeutet: In betroffenen Kommunen läuft die Prozesskette so:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der Bauaufsichtsbehörde beantragen
2. Umwandlungsgenehmigung bei der Gemeinde beantragen (AB und Entwurf der Teilungserklärung als Anlage)
3. Teilungserklärung notariell beurkunden
4. Grundbucheintragung

Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt: Der Umwandlungsschutz gilt nicht für Gebäude mit fünf oder weniger Wohneinheiten. Auch bei Erbteilung, Veräußerung an bestehende Mieter oder bestimmten atypischen Fallgestaltungen (z. B. nachgewiesener Leerstand trotz Vermietungsbemühungen) kann eine Ausnahme erteilt werden.

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Bauliche Voraussetzungen für die Abgeschlossenheit

Die Behörde prüft ausschließlich, ob die Einheit baulich abgeschlossen ist. Für Wohnungen bedeutet das konkret:

• Eigener, abschließbarer Zugang direkt vom Treppenhaus oder von außen
• Räumliche Abgeschlossenheit durch Wände, Decken und Türen gegenüber anderen Einheiten und Gemeinschaftsflächen
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Badezimmer und Küche (oder Kochgelegenheit) müssen vorhanden sein
• Abgeschlossene Nebenräume wie Keller oder Abstellräume müssen eindeutig der Einheit zugeordnet sein

Für Gewerbeeinheiten (Teileigentum) entfallen die Anforderungen an Küche und Bad – die bauliche Abtrennung und ein eigener Zugang sind aber auch hier zwingend erforderlich.

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) im Dezember 2020 kann Sondereigentum auch an Außenflächen wie Terrassen oder Freiflächen sowie an Stellplätzen im Freien begründet werden. Das Sondereigentum muss im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig bestimmt sein.

Zuständige Behörde in Niedersachsen

In Niedersachsen sind die unteren Bauaufsichtsbehörden für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. Das sind je nach Lage der Immobilie:

• Kreisfreie Städte (z. B. Hannover, Braunschweig, Osnabrück, Oldenburg, Wolfsburg): Die Stadtverwaltung selbst ist Bauaufsichtsbehörde.
• Große selbständige Städte (z. B. Göttingen, Hildesheim, Salzgitter): Ebenfalls die Stadtverwaltung.
• Landkreise: Der Landkreis ist zuständig – es sei denn, eine Gemeinde im Landkreis hat bauaufsichtliche Befugnisse übertragen bekommen. Im Landkreis Diepholz etwa gilt: Ist für die Baugenehmigung die Gemeinde zuständig, gilt das auch für die AB.

Im Zweifel lohnt sich ein kurzer Anruf beim Bauamt des Landkreises, um die Zuständigkeit zu klären – bevor Unterlagen an die falsche Stelle geschickt werden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Schritt für Schritt

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen

Bei Bestandsgebäuden muss der Aufteilungsplan eine Baubestandszeichnung sein – also eine Zeichnung, die den tatsächlichen Ist-Zustand abbildet, nicht die ursprüngliche Baugenehmigungsplanung. Gerade bei älteren Gebäuden weichen diese oft erheblich voneinander ab. Vorhandene Pläne können beim zuständigen Bauamt eingesehen werden (Bauakteneinsicht). Liegen keine verwertbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das Planeco Building ab 390,– € netto anbietet.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das Kernstück des Antrags. Er muss enthalten:

• Grundrisse aller Geschosse (Keller bis Spitzboden) im Maßstab 1:100
• Ansichts- und Schnittzeichnungen von Nebengebäuden, sofern daraus Sondereigentum gebildet werden soll
• Fortlaufende arabische Nummerierung aller Räume nach Einheiten
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Format: maximal DIN A3 (mit ausreichend Platz für Stempel und Siegel)

Die Nummerierung im Aufteilungsplan sollte frühzeitig mit dem Notar abgestimmt werden – sie muss mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Fehler hier erzeugen teure Nacharbeit. Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Plan fachgerecht und kennt die behördlichen Anforderungen.

Schritt 3: Antrag einreichen

In Niedersachsen gibt es ein landeseinheitliches Antragsformular (NBAUO-B26-NI-FL). Einzureichen sind alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung. Seit August 2025 ist in Niedersachsen auch eine elektronische Antragstellung möglich – die Bescheinigung selbst wird jedoch weiterhin ausschließlich in Papierform ausgestellt.

Schritt 4: Prüfung und Ausstellung durch die Bauaufsichtsbehörde

Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand der eingereichten Unterlagen. Gesetzliche Bearbeitungsfristen gibt es nicht. In kleineren Landkreisen sind Bearbeitungszeiten von 2–6 Wochen realistisch, in Großstädten wie Hannover oder Braunschweig kann es deutlich länger dauern.

Schritt 5: Teilungserklärung und Grundbucheintragung

Mit der ausgestellten AB geht es zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung, die das Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich regelt. Anschließend legt das Grundbuchamt separate Grundbuchblätter für jede Einheit an.

Erforderliche Unterlagen: Die Niedersachsen-Checkliste

• Ausgefülltes Antragsformular NBAUO-B26-NI-FL (unterschrieben)
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte) mit allen Gebäuden und Nebengebäuden
• Baubestandszeichnungen aller Geschosse (Maßstab 1:100, max. DIN A3), inkl. Keller und Spitzboden
• Ansichts- und Schnittzeichnungen von Nebengebäuden (sofern Sondereigentum daraus gebildet werden soll)
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Alle Unterlagen in zweifacher Ausfertigung

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Niedersachsen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Architektenleistung (Aufteilungsplan und Antragsmappe):

• Ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten
• Bis zu 2.500,– € netto für größere Objekte (bis 15 Einheiten)
• Aufmaß (falls keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen): ab 390,– € netto

Behördengebühren in Niedersachsen:

• Typischerweise 50,– bis 250,– € pro Einheit nach der Allgemeinen Gebührenordnung (AllGO) Niedersachsen
• Die genaue Höhe variiert je nach Kommune und Anzahl der Einheiten

Nachgelagerte Kosten (Notar und Grundbuch):

• Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich

Praxisbeispiel: 6-Parteien-MFH in Hannover

• Architektenleistung: ca. 2.000,– € netto
• Behördengebühren AB: ca. 600,– bis 1.500,– € gesamt
• Aufmaß (falls nötig): ab 390,– € netto
• Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB: zusätzliche Behördengebühr bei der Gemeinde
• Notar und Grundbuch: abhängig vom Verkehrswert
• Gesamtdauer inkl. Umwandlungsgenehmigung: 4–6 Monate

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Falsche Behörde angeschrieben: Durch die differenzierte niedersächsische Behördenstruktur wenden sich Eigentümer manchmal an den Landkreis, obwohl die Gemeinde zuständig ist – oder umgekehrt. Vorab klären, wer für Ihre Adresse zuständig ist.

Umwandlungsschutz nicht geprüft: Wer in einer der 57 betroffenen Kommunen ein MFH mit mehr als 5 Wohneinheiten aufteilen möchte, braucht zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung. Wer das erst beim Notar erfährt, verliert Monate.

Veraltete Baugenehmigungspläne eingereicht: Die Behörde verlangt eine Baubestandszeichnung, die den aktuellen Ist-Zustand zeigt. Alte Baugenehmigungspläne, die nicht dem Bestand entsprechen, führen zu Rückfragen und Verzögerungen.

Falsche Planformate: In Niedersachsen dürfen Zeichnungen maximal DIN A3 groß sein und müssen ausreichend Platz für Stempel und Siegel lassen. Größere Pläne werden zurückgewiesen.

Nummerierung nicht mit Notar abgestimmt: Die Einheitennummerierung im Aufteilungsplan muss mit der Teilungserklärung übereinstimmen. Eine nachträgliche Korrektur bedeutet einen neuen Behördengang.

Statik nicht bedacht: Wenn für die Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen nötig sind – etwa neue Trennwände oder Deckenöffnungen –, ist ein Statiker hinzuzuziehen. Der Standsicherheitsnachweis ist dann Bestandteil des Baugenehmigungsverfahrens für die bauliche Maßnahme.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Niedersachsen durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der Zuständigkeit und des Umwandlungsschutzes über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur vollständigen Antragsmappe. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsunterlagen ist Planeco Building der Partner, der die niedersachsenspezifischen Anforderungen kennt – und Ihnen den Behördenweg abnimmt.