Wer ein Mehrfamilienhaus in Nordrhein-Westfalen aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Eigentumsblätter anlegen. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: NRW hat im Bundesvergleich eine der eigentümerfreundlichsten Ausgangssituationen – und gleichzeitig ein paar spezifische Fallstricke, die Anträge scheitern lassen, ohne dass das Bauamt Sie darauf hinweist.

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Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung – und was ist sie nicht?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung der unteren Bauaufsichtsbehörde, die bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt sind und jeweils einen eigenen abschließbaren Zugang besitzen. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch eingetragen werden.

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung und ersetzt auch keine. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei nicht, ob Ihr Gebäude den Vorschriften der Bauordnung NRW 2018 (BauO NRW) entspricht. Von einer ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung lässt sich also keine baurechtliche Unbedenklichkeit ableiten – das ist ein häufiges Missverständnis, das später beim Verkauf oder bei Behördenprüfungen zu Problemen führen kann.

Ebenso ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Verwaltungsakt mit Ermessensspielraum: Liegen die Voraussetzungen vor, muss die Behörde die Bescheinigung erteilen.

Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in NRW?

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Wohnungs- oder Teileigentum begründet oder verändert werden soll. Typische Auslöser in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einzelner Wohneinheiten im Rahmen von Erbschaft oder Schenkung
• Rechtliche Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten (Teileigentum)
• Separate Beleihung einzelner Einheiten für die Finanzierung
• Eintragung eines Dauerwohnrechts nach § 32 WEG
• Abtrennung von Stellplätzen oder Kellerräumen als eigenständige Sondereigentumseinheiten

NRW-Vorteil: Kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Das ist der entscheidende Unterschied zu vielen anderen Bundesländern: In NRW gibt es aktuell kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. Das bedeutet: Die Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist in NRW ohne zusätzliche gemeindliche Genehmigung möglich. In Berlin, Hamburg oder Bayern müssen Eigentümer in angespannten Wohnungsmärkten eine separate Umwandlungsgenehmigung einholen – in NRW entfällt dieser Schritt, weil das Land bei seiner Baulandmobilisierungsverordnung bewusst auf die Aktivierung des § 250 BauGB verzichtet hat.

Ausnahme: Milieuschutzsatzungen. Einzelne NRW-Kommunen können über Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB (sogenannte Milieuschutzsatzungen) in bestimmten Stadtgebieten zusätzliche Genehmigungspflichten einführen. Ob Ihr Objekt in einem solchen Gebiet liegt, sollten Sie vor Antragstellung beim zuständigen Bauamt klären – insbesondere in Köln, Düsseldorf, Münster und Bonn.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Damit die Bauaufsichtsbehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilen kann, muss jede Einheit folgende Kriterien erfüllen:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Türen vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus, Flur oder Außenbereich betreten werden können – ohne andere Einheiten zu durchqueren.
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie WC müssen der Einheit zugeordnet sein.
• Abgeschlossene Nebenräume: Keller, Abstellräume oder Dachbodenabteile, die einer Einheit zugeordnet werden sollen, müssen ebenfalls abgeschlossen und eindeutig zugeordnet sein.

Bei Stellplätzen gelten Sonderregeln: Hier ist keine bauliche Abgeschlossenheit im klassischen Sinne erforderlich, aber die Fläche muss im Aufteilungsplan durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt und mit Maßangaben versehen sein.

Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, muss vor der Antragstellung gebaut werden – zum Beispiel eine trennende Wand eingezogen oder ein separater Zugang geschaffen werden. Planeco Building kann im Rahmen der Planung prüfen, welche baulichen Maßnahmen dafür nötig sind und ob eine Nutzungsänderung in NRW parallel erforderlich wird.

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Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in NRW ab

Schritt 1: Zuständiges Bauamt ermitteln

In NRW ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Bei kreisfreien Städten (Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen etc.) ist das das städtische Bauaufsichtsamt. Bei kreisangehörigen Gemeinden ist die Zuständigkeit nicht einheitlich: Manche Städte haben eine eigene Bauaufsicht, bei anderen ist der Kreis zuständig. Im Kreis Viersen zum Beispiel bearbeitet die Kreisverwaltung die Anträge für Brüggen, Grefrath, Niederkrüchten, Schwalmtal und Tönisvorst – während Kempen, Nettetal, Viersen und Willich eigene Bauaufsichtsämter haben. Klären Sie die Zuständigkeit vorab, um Ihren Antrag nicht an die falsche Stelle zu schicken.

Schritt 2: Bestandspläne beschaffen

Für Bestandsgebäude benötigen Sie Bauzeichnungen, die den tatsächlichen Zustand des Gebäudes zeigen. Falls keine aktuellen Pläne vorliegen, können Sie Akteneinsicht in die Bauakten beim zuständigen Bauamt beantragen. Weichen Bestand und vorhandene Pläne voneinander ab – etwa durch spätere Umbauten –, müssen die Pläne durch ein Aufmaß vor Ort aktualisiert werden. Dieser Schritt wird häufig unterschätzt und kann bei Altbauten mehrere Wochen in Anspruch nehmen.

Schritt 3: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument: Er zeigt alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten des Gebäudes, mit eindeutiger Nummerierung und Bezeichnung jeder Sondereigentumseinheit. In NRW gelten folgende Formatvorgaben:

• Maximales Format: DIN A3
• Maßstab: grundsätzlich 1:100
• Einreichung: mindestens zweifach
• Maßketten oder Quadratmeterangaben müssen enthalten sein
• Jede Einheit muss nummeriert und in ihrer Nutzung bezeichnet sein (z. B. „1 – Wohnzimmer")

Fotos oder Skizzen werden von den NRW-Bauämtern nicht akzeptiert. In der Praxis führen selbst erstellte Pläne fast immer zu Nachforderungen und Verzögerungen. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan nach den spezifischen Anforderungen des jeweiligen NRW-Bauamts – inklusive aller Maßangaben und Nummerierungen.

Schritt 4: Antrag einreichen

Der Antrag selbst kann formlos gestellt werden, muss aber folgende Angaben enthalten:

• Vollständige Bezeichnung des Grundstücks: Gemarkung, Flur, Flurstück(e)
• Name und Anschrift des Antragstellers
• Unterschrift des Eigentümers (bei Bevollmächtigten: schriftliche Vollmacht)
• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktueller Lageplan bzw. Katasterauszug
• Aufteilungsplan (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) – mindestens zweifach

Bei Neubauprojekten im Freistellungsverfahren nach § 63 BauO NRW sind zusätzlich eine Kopie der Freistellungsmitteilung sowie eine schriftliche Erklärung des Bauherrn erforderlich, dass der Gebäudebestand mit den Bauvorlagen übereinstimmt. Münster empfiehlt, den AB-Antrag bei Neubauprojekten erst dann zu stellen, wenn die Genehmigungsfähigkeit des laufenden Bauantrags absehbar ist.

Praxistipp: Reichen Sie gleichzeitig eine Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ein. Notare verlangen diese regelmäßig für die Teilungserklärung – wer sie schon beim AB-Antrag mitliefert, spart einen separaten Schritt.

Schritt 5: Bescheinigung entgegennehmen

Nach Prüfung durch das Bauamt erhalten Sie die gestempelte Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit dem gestempelten Aufteilungsplan. Diese Dokumente sind Pflichtanlagen für den nächsten Schritt beim Notar.

Schritt 6: Notar und Grundbucheintragung

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend beantragt er beim Grundbuchamt die Eintragung der einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten. Erst mit der Grundbucheintragung ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

Das versteckte Katasterrisiko in NRW

Viele NRW-Bauämter prüfen die Katasterangaben im Antrag nicht. Das Grundbuchamt hingegen schon – und erkennt die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur an, wenn Gemarkung, Flur und Flurstück exakt mit den Grundbuchdaten übereinstimmen. Stimmen die Angaben nicht, wird die Bescheinigung abgelehnt. Sie müssen dann eine Korrektur beim Bauamt beantragen – und erneut Verwaltungsgebühren zahlen. Dieser Fehler passiert häufiger als man denkt, weil Katasterdaten sich durch Vermessungen, Flurstücksteilungen oder Zusammenlegungen geändert haben können. Vergleichen Sie die Katasterangaben immer mit einem aktuellen Grundbuchauszug, bevor Sie den Antrag einreichen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in NRW

Die Behördengebühren sind landesweit in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) geregelt, Tarifstelle 3.1.7 (Fassung seit August 2023):

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 100,– €
• Jede weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,– €
• Je Sondereigentumsanteil in Ein- und Zweifamilienhäusern: 50,– €
• Je Sondereigentumsanteil in Mehrfamilienhäusern bis 6 Einheiten: 100,– €
• Je Sondereigentumsanteil in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 6 Einheiten: 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: 30,– €

Rechenbeispiel für ein 6-Einheiten-Mehrfamilienhaus in Krefeld: 100,– € (Aufteilungsplan) + 6 × 100,– € (je Wohnung) + 2 × 20,– € (Stellplätze) = 740,– € Behördengebühren.

Rechenbeispiel für ein 8-Einheiten-Mehrfamilienhaus in Düsseldorf: 100,– € (Aufteilungsplan) + 8 × 150,– € (>6 Einheiten) + 2 × 20,– € (Stellplätze) = 1.340,– € Behördengebühren.

Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten. Bei Planeco Building beginnen diese ab ca. 1.000,– € netto für ein Zweifamilienhaus und liegen für größere Objekte bis 10 Einheiten bei bis zu 2.000,– € netto. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und sind separat zu kalkulieren.

Bearbeitungszeiten: Was Sie realistisch einplanen müssen

Die Bearbeitungszeiten variieren in NRW erheblich je nach Kommune:

• Krefeld: ca. 3 Wochen nach vollständiger Einreichung
• Kreis Viersen: bis zu 4 Wochen
• Düsseldorf: bis zu 3 Monate
• Köln: vergleichbar mit Düsseldorf, je nach Auslastung

Von der Antragstellung bis zur abgeschlossenen Grundbucheintragung sollten Sie in Großstädten wie Düsseldorf oder Köln 4 bis 6 Monate einplanen. In kleineren Kommunen ist der Prozess häufig in 2 bis 3 Monaten abgeschlossen. Wer unter Zeitdruck steht – etwa weil ein Verkauf terminiert ist oder eine Finanzierungsdeadline besteht –, sollte den Antrag so früh wie möglich einreichen und die Unterlagen beim ersten Einreichen vollständig liefern. Nachforderungen verlängern die Bearbeitungszeit erheblich.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Falsche Katasterangaben: Gemarkung, Flur oder Flurstück stimmen nicht mit dem Grundbuch überein – der häufigste Grund, warum Abgeschlossenheitsbescheinigungen beim Grundbuchamt scheitern.
• Abweichung zwischen Plan und Gebäudebestand: Wurden nach der Baugenehmigung Umbauten vorgenommen, die nicht in den Plänen eingetragen sind, kann dies zur Ungültigkeit der Bescheinigung führen.
• Fehlende Maßangaben oder Nummerierung: Ohne Maßketten und eindeutige Nummerierung der Einheiten fordert das Bauamt nach – Verzögerung garantiert.
• Format nicht eingehalten: Pläne größer als DIN A3 oder in einem anderen Maßstab als 1:100 werden zurückgewiesen.
• Rettungsweg nicht gesichert: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung prüft den zweiten Rettungsweg nicht – aber als Eigentümer sind Sie eigenverantwortlich dafür, dass jede Einheit einen ausreichenden zweiten Rettungsweg hat. Fehlt dieser, kann das bei späteren Behördenprüfungen oder beim Verkauf zum Problem werden.

Planeco Building übernimmt die vollständige Vorbereitung und Einreichung des Antrags – inklusive Prüfung der Katasterangaben, Erstellung normgerechter Aufteilungspläne und Abstimmung mit dem zuständigen NRW-Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die spezifischen Anforderungen der einzelnen Kommunen. Nehmen Sie jetzt Kontakt auf und erhalten Sie ein unverbindliches Angebot für Ihr Vorhaben.