Wer in Nürnberg ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes offizielles Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt von der Bauordnungsbehörde der Stadt Nürnberg. Ohne sie kann weder eine Teilungserklärung beim Notar beurkundet noch die Aufteilung im Grundbuch eingetragen werden. Was viele Eigentümer unterschätzen: Nürnberg hat als kreisfreie Stadt eigene, sehr spezifische Formvorgaben für den Antrag. Wer diese nicht kennt, riskiert eine Zurückweisung und verliert damit Wochen. Dieser Ratgeber erklärt den vollständigen Prozess – von der zuständigen Behörde über die Unterlagen bis zu den Kosten und dem in Nürnberg besonders relevanten Umwandlungsverbot.

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Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der behördliche Nachweis, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt und damit als selbstständiges Eigentum eintragungsfähig sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung nimmt das Grundbuchamt keine Aufteilung vor – sie ist damit der unverzichtbare erste Schritt jeder Wohnungseigentumsbildung.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie die Teilungserklärung. Die Bescheinigung kommt von der Bauordnungsbehörde und bestätigt die bauliche Situation. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das regelt, welche Räume Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind. Beides wird benötigt – in dieser Reihenfolge.

Typische Anlässe für die Beantragung in Nürnberg:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Erbauseinandersetzung mit mehreren Erben
• Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank
• Kauf eines Mehrfamilienhauses mit geplantem Weiterverkauf der Einheiten
• Nachträgliche Aufteilung nach Umbau oder Nutzungsänderung

Zuständige Behörde in Nürnberg: Bauordnungsbehörde

Da Nürnberg eine kreisfreie Stadt ist, ist nicht das Landratsamt, sondern die Bauordnungsbehörde der Stadt Nürnberg zuständig. Ein häufiger Irrtum, der Zeit kostet.

Die Antragsunterlagen werden ausschließlich per Post eingereicht – eine persönliche Abgabe ist derzeit nicht möglich:

• Postanschrift: Stadt Nürnberg, Bauordnungsbehörde, Johannesgasse 3, 90402 Nürnberg
• Dienstgebäude: Bauhof 5, 90402 Nürnberg
• Telefon: 0911 / 231-4361

Alternativ ist eine digitale Einreichung über das Online-Portal der Bauordnungsbehörde Nürnberg möglich. Dafür wird eine Bayern-ID benötigt – die Stadt empfiehlt die Registrierung mit einem Elster-Zertifikat, da eine Neuregistrierung mit Authega-Zertifikat nicht mehr möglich ist. Pläne werden im PDF-Format hochgeladen.

Für Rückfragen oder die Abstimmung von Unterlagen ist eine vorherige Terminvereinbarung mit der Bauordnungsbehörde erforderlich.

Bauliche Voraussetzungen: Wann ist eine Einheit „abgeschlossen"?

Die Bauordnungsbehörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Vollständige Abgrenzung: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt.
• Eigener abschließbarer Zugang: Die Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen betreten werden können – nicht durch eine andere Wohnung.
• Eigene Sanitärausstattung: Innerhalb der Einheit muss sich mindestens ein WC befinden. Bei Wohnungen wird auch eine Küchenausstattung erwartet.
• Vollständige Darstellung im Aufteilungsplan: Alle Räume der Einheit – einschließlich Keller, Balkone und Nebenräume – müssen im Plan eindeutig der Einheit zugeordnet sein.

Sonderfall: Stellplätze und Tiefgaragen

Garagenstellplätze gelten in Nürnberg nur dann als abgeschlossen, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert sind – durch Wände, Geländer, Begrenzungsschwellen, eingelassene Markierungssteine oder Markierungsnägel mit einem Abstand von weniger als 50 cm. Aufgemalte Markierungen reichen ausdrücklich nicht aus. Wer diesen Punkt übersieht, muss die Tiefgarage nachrüsten, bevor die Bescheinigung erteilt wird.

Außenstellplätze, Terrassen und Gärten können als Sondereigentum bescheinigt werden, wenn sie durch genaue Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind.

Antragsunterlagen für Nürnberg: Die vollständige Checkliste

Die Bauordnungsbehörde Nürnberg stellt folgende Unterlagen für den Antrag bereit:

• Ausgefülltes Antragsformular mit Unterschrift des Eigentümers
• Grundbuchauszug oder Kaufvertrag – nicht älter als ein Jahr
• Lageplan im Maßstab 1:1000
• Aufteilungspläne (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100, maximal DIN A3
• Mindestens 2-fache Ausfertigung der Pläne (ein Satz für die Behörde, einer für das Grundbuchamt)
• Bei Bestandsgebäuden: Erklärung im Antragsformular, dass die Pläne dem vorhandenen Bestand entsprechen, inkl. Baujahr

Nürnberg-spezifische Formvorgaben – hier scheitern die meisten Anträge

Die Bauordnungsbehörde Nürnberg hat sehr konkrete Formvorgaben, die in keinem allgemeinen Ratgeber stehen. Wer sie nicht kennt, bekommt seinen Antrag zurück:

• Jeder Plansatz kommt in einen eigenen klassischen Schnellhefter (gelocht, nicht gesteckt oder geklammert)
• Pläne dürfen nicht zusammengeklebt werden, keine aufgeklebten Klappseiten
• Keine geweißten Korrekturen oder Radierungen – handschriftliche Änderungen müssen mit Datum und Unterschrift bestätigt werden
• Die Planbeschriftung muss dem Nürnberger Plankopf-Muster der Bauordnungsbehörde entsprechen
• Jede Eigentumseinheit wird mit einer arabischen Ziffer im Kreis gekennzeichnet – keine Buchstaben
• Räume ohne Kennziffer gelten automatisch als Gemeinschaftseigentum
• Nummerierungsreihenfolge: Wohnungen zuerst, dann Teileigentum (Gewerbe, Büro), dann Garagen
• Alle Geschosse müssen dargestellt werden – auch nicht ausgebaute Dachräume und Spitzböden

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne nach diesen Nürnberger Vorgaben und stimmt die Unterlagen vor Einreichung mit der Behörde ab – damit Ihr Antrag beim ersten Einreichen akzeptiert wird.

Keine Bestandspläne vorhanden? Das Bauarchiv Nürnberg nutzen

Gerade bei Gründerzeithäusern in der Südstadt, in St. Johannis oder Gostenhof und bei Nachkriegsbauten aus den 1950er bis 1970er Jahren fehlen oft verwertbare Pläne. Bevor Sie ein teures Aufmaß beauftragen, lohnt sich ein erster Schritt: das Bauarchiv der Stadt Nürnberg.

Die Bauregistratur verwaltet die Bauakten nahezu aller bestehenden Gebäude im Stadtgebiet. Eigentümer können dort Einsicht in erteilte Genehmigungen und Bestandspläne nehmen – gegen eine Gebühr von 1,–€ je Akte, mindestens 10,–€. Für Ablichtungen fallen zusätzliche Gebühren an. Eine vorherige Terminvereinbarung über das elektronische Reservierungssystem ist zwingend erforderlich. Mitzubringen ist ein aktueller Grundbuchauszug, Grundsteuerbescheid oder Kaufvertrag als Eigentumsnachweis.

Liegen im Bauarchiv keine verwertbaren Pläne vor, ist ein Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building übernimmt auch das – ab 390,–€ netto.

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Ablauf: Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürnberg Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen: Bauarchiv Nürnberg prüfen oder Aufmaß beauftragen – Zeitaufwand: 1–2 Wochen
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur) erstellt die Pläne nach Nürnberger Formvorgaben – bei Planeco Building: 10–14 Werktage
3. Antrag zusammenstellen und einreichen: Antragsformular, Grundbuchauszug, Pläne (2-fach) – per Post oder digital über das BayernPortal
4. Behördliche Prüfung: Die Bauordnungsbehörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit. Bei geringfügigen baulichen Änderungen (z.B. neu eingezogene Trennwände, eingebaute Türen) kann die Behörde einen Ortstermin durchführen. Mieter sollten rechtzeitig informiert werden. Bearbeitungszeit: erfahrungsgemäß 4–8 Wochen
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Die Behörde stempelt die Aufteilungspläne und stellt die Bescheinigung aus
6. Notar und Grundbuchamt: Mit Bescheinigung und Aufteilungsplan wird die Teilungserklärung beurkundet und die Aufteilung ins Grundbuch eingetragen – weitere 2–6 Wochen

Realistischer Gesamtzeitraum: ca. 3–5 Monate von der Planungsbeauftragung bis zur Grundbucheintragung.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Nürnberg

Die Kosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren: 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit nach dem bayerischen Kostenverzeichnis (Tarif-Nr. 2.I.2/16). Bei 6 Einheiten also 150,–€ bis 900,–€.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten, bei größeren Objekten bis ca. 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten – je nach Aufwand und Planungsgrundlage
• Notar und Grundbuch: Abhängig vom Verkehrswert des Objekts, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich

Beispielrechnung für ein 6-Einheiten-Haus in Nürnberg (Baujahr 1960, Bestandspläne vorhanden):

• Architektenleistung: ca. 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 150,–€ bis 900,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,–€ bis 3.500,–€
• Gesamt: ca. 3.650,–€ bis 5.900,–€

Bei diesem Objekt mit 6 Einheiten greift das bayerische Umwandlungsverbot nicht – dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Wichtig für Nürnberg: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

Nürnberg ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt in der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) gelistet. Das bedeutet: Für bestimmte Gebäude ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.

Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Gebäude?

Bayern hat die Schwelle deutlich höher angesetzt als der Bundesgesetzgeber: Die Genehmigungspflicht gilt in Nürnberg für Bestandsgebäude mit mindestens 11 Wohnungen, die zum 1. Juni 2023 bereits bestanden. Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind ausgenommen – ein erheblicher Vorteil für Kleineigentümer gegenüber anderen Bundesländern.

Konkret bedeutet das:

• Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen: keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich
• Gebäude mit 11 oder mehr Wohnungen: Umwandlungsgenehmigung oder Negativattest erforderlich
• Nach dem 1. Juni 2023 neu errichtete Gebäude: ebenfalls ausgenommen

Umwandlungsgenehmigung vs. Negativattest

Fällt Ihr Gebäude unter die Genehmigungspflicht, stellt die Bauordnungsbehörde Nürnberg – dieselbe Behörde, die auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt – entweder eine Umwandlungsgenehmigung oder ein Negativattest aus. Das Negativattest bescheinigt, dass keine Genehmigungspflicht besteht (z.B. weil das Gebäude weniger als 11 Wohnungen hat). Beide Dokumente sind für die Grundbucheintragung erforderlich – das Grundbuchamt darf die Aufteilung ohne diesen Nachweis nicht vornehmen.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht bestehen u.a. bei Erbauseinandersetzungen, bei Veräußerung an Familienangehörige zur eigenen Nutzung oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Einheiten erwerben sollen.

Praxistipp: Bei Gebäuden mit 11+ Wohnungen sollten Umwandlungsgenehmigung und Abgeschlossenheitsbescheinigung parallel beantragt werden, um keine Zeit zu verlieren. Planeco Building koordiniert beide Verfahren in Nürnberg.

Neubauten vs. Bestandsgebäude in Nürnberg

Bei Neubauten müssen die Aufteilungspläne mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kann daher frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden – eine frühzeitige Abstimmung mit der Behörde ist hier besonders wichtig.

Bei Bestandsgebäuden können die Pläne entweder den aktuellen Bestand oder den geplanten künftigen Bestand darstellen. Im zweiten Fall prüft die Bauordnungsbehörde Nürnberg bei geringfügigen baulichen Änderungen (z.B. verstärkte Trennwände, eingebaute Türen, neu eingebaute WCs) vor Erteilung der Bescheinigung, ob die Maßnahmen tatsächlich ausgeführt wurden. Ein Ortstermin ist in diesen Fällen möglich – Mieter sollten rechtzeitig über Zweck und Zeitpunkt informiert werden.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung erforderlich wird – etwa weil Gewerberäume zu Wohnraum werden sollen – ist ein separates Genehmigungsverfahren notwendig, das Planeco Building ebenfalls übernimmt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung Nürnberg mit Planeco Building

Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan nach den Nürnberger Formvorgaben – inklusive Plankopf-Muster, korrekter Nummerierung und behördenkonformer Planaufbereitung. Bei Bedarf koordinieren wir die Bauakteneinsicht im Bauarchiv, das Aufmaß vor Ort und die parallele Beantragung von Umwandlungsgenehmigung oder Negativattest. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit, lokale Expertise in Nürnberg und eine Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung.

Für die statische Prüfung bei baulichen Anpassungen im Zuge der Aufteilung – etwa beim Einzug neuer Trennwände – stehen unsere Statiker bereit. Den Standsicherheitsnachweis erstellen wir ab 500,–€ netto. Informationen zu den Statikerkosten und wie Sie den richtigen Statiker finden, finden Sie auf unseren Detailseiten.

Sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.