Wer ein Mehrfamilienhaus in Offenbach am Main aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen und keine Bank eine Einzelwohnung als Sicherheit akzeptieren. Die AB ist damit der erste und entscheidende Schritt auf dem Weg vom Mehrfamilienhaus zur Eigentumswohnung. Was viele Eigentümer in Offenbach dabei unterschätzen: Der Antragsprozess ist lokal geregelt, die Unterlagen-Anforderungen sind spezifisch – und seit Januar 2026 hat sich auch das Umwandlungsrecht in Hessen grundlegend verändert.

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Zuständige Behörde: Das Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach – nicht der Kreis

Der häufigste und kostspieligste Fehler beim AB-Antrag in Offenbach: Eigentümer reichen ihre Unterlagen beim falschen Amt ein. Für Immobilien in der Stadt Offenbach am Main ist ausschließlich das Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach zuständig – nicht die Bauaufsicht des Kreises Offenbach in Dietzenbach. Als Sonderstatusstadt verfügt Offenbach über eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde, die Teil des Amts für Planen und Bauen (Amt 60) ist.

Das Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach ist erreichbar unter:

• Adresse: Berliner Straße 60, 63065 Offenbach am Main
• Telefon: 069 / 8065-2564
• E-Mail: [email protected]
• Termine: Nur nach telefonischer Vereinbarung

Wer beim Kreis Offenbach in Dietzenbach einreicht, verliert nicht nur Zeit – ein fehlgeleiteter Antrag kann zusätzliche Kosten verursachen, ohne dass eine Bearbeitung stattfindet. Diese Unterscheidung gilt für die gesamte Bandbreite von Bauvorhaben in Offenbach, von der Bauvoranfrage bis zur AB.

Unterlagen-Checkliste für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenbach

Das Bauaufsichtsamt Offenbach hat klare Anforderungen an die einzureichenden Unterlagen. Mängel führen im Regelfall zur kostenpflichtigen Zurückweisung des Antrags – eine vollständige und korrekte Einreichung ist deshalb keine Formalität, sondern bares Geld.

Folgende Unterlagen sind erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Grundbuchauszug (aktuell)
• Liegenschaftsplan (2-fach)
• Freiflächenplan (2-fach)
• Grundrisse im Maßstab 1:100 (2-fach)
• Schnitte im Maßstab 1:100 (2-fach)
• Ansichten im Maßstab 1:100 (2-fach)
• Handlungs- oder Vollmachten (falls zutreffend)
• Auszug aus dem Handels- oder Vereinsregister (bei Unternehmen)
• Bei Neubauten: Hausnummervergabeplan (Kontakt: 069 / 8065-2681 oder [email protected])

Offenbach-spezifische Planvorgaben

Offenbach stellt an die Planunterlagen konkrete formale Anforderungen, die über das bundesweit übliche Maß hinausgehen:

• Baubestandszeichnung statt Genehmigungsplan: Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan den tatsächlichen Bestand abbilden – nicht den ursprünglich genehmigten Zustand. Weicht der Bestand vom genehmigten Plan ab, muss das vor der Antragstellung geklärt werden.
• Maßstab 1:100: Alle Pläne müssen in diesem Maßstab eingereicht werden.
• Format: Bei schriftlicher Einreichung maximal DIN A3, gefaltet auf DIN A4 nach DIN-Norm, gelocht mit Verstärkungen, keine angeklebten Heftrücken.
• Nutzungsangaben: In den Grundrissen muss die Nutzung jedes Raums angegeben sein – ein häufig übersehener Ablehnungsgrund.
• Nummerierung: Alle Räume, die zu einer Einheit gehören, müssen mit derselben Nummer gekennzeichnet sein.
• Freiflächenplan als eigene Unterlage: Offenbach fordert diesen separat – in vielen anderen Kommunen ist das nicht üblich.

Schriftliche oder elektronische Antragstellung?

Die Stadt Offenbach ermöglicht beide Wege. Bei elektronischer Einreichung entfällt eine Ausfertigung der Pläne – der Aufteilungsplan muss als Dokument übermittelt werden, das im Format DIN A3 druckbar ist. Das spart Zeit und Druckkosten und ist in der Praxis der schnellere Weg.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Gewerberaum baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist. Das klingt selbstverständlich, ist es in der Praxis aber oft nicht – besonders bei Gründerzeit-Altbauten im Nordend oder Mathildenviertel, wo Durchgangszimmer, gemeinsame Nebenräume und historisch gewachsene Grundrisse die Abgeschlossenheit erschweren.

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• baulich vollkommen von anderen Einheiten abgetrennt ist (eigene Wände, Decken, Böden)
• über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügt
• bei Wohnungen: Küche oder Kochgelegenheit, Wasserversorgung, Ausguss und WC innerhalb des Wohnungsabschlusses enthält

Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen

Auch an Stellplätzen und außerhalb des Gebäudes liegenden Flächen wie Terrassen oder Gartenflächen kann Sondereigentum begründet werden – sofern diese durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sind. Mehrfachparkeranlagen gelten in Offenbach als Anlage insgesamt als sondereigentumsfähig und werden mit einer gemeinsamen Nummer gekennzeichnet.

Wichtig: Die AB regelt ausschließlich das Sondereigentum gegenüber dem Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte – etwa das exklusive Recht, einen bestimmten Gartenteil zu nutzen – werden nicht durch die AB, sondern durch die notarielle Teilungserklärung eingeräumt.

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Schritt für Schritt: So beantragen Sie die AB in Offenbach

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie zunächst, ob aktuelle Bestandspläne vorliegen. Das Bauaktenarchiv der Stadt Offenbach ist nahezu vollständig erhalten und reicht bis Ende des 19. Jahrhunderts zurück – ein konkreter Vorteil gegenüber vielen anderen Städten, in denen Kriegseinwirkungen die Archive dezimiert haben. Anfragen zur Bauakteneinsicht richten Sie an das Bauaufsichtsamt Offenbach.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein Architekt oder Planungsbüro erstellt auf Basis der Bestandspläne den Aufteilungsplan mit allen erforderlichen Grundrissen, Schnitten und Ansichten. Bei Planeco Building beginnt die Bearbeitung innerhalb von 14–21 Tagen nach vollständiger Unterlagenübergabe. Wenn kein Aufmaß vorliegt, ist ein Vor-Ort-Aufmaß notwendig – dieser Service ist ab 390,– € netto erhältlich.
3. Umwandlungsrechtliche Prüfung vorab: Klären Sie vor Antragstellung, ob für Ihr Gebäude eine Umwandlungsgenehmigung nach § 172 BauGB erforderlich ist (dazu mehr im nächsten Abschnitt). Das Bauaufsichtsamt Offenbach empfiehlt dies ausdrücklich in seinem Merkblatt.
4. Antrag beim Bauaufsichtsamt einreichen: Einreichung schriftlich oder elektronisch – mit allen Pflichtunterlagen gemäß der Checkliste oben.
5. Bescheinigung entgegennehmen und weiter zum Notar: Nach Ausstellung der AB beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher an.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenbach

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen in Offenbach (Altbau, Baujahr ca. 1910) ergibt sich typischerweise folgendes Bild:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan, 6 Einheiten): ab 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls Bestandspläne fehlen oder veraltet sind): ab 390,– € netto
• Behördengebühren Offenbach: typischerweise 50,– bis 250,– € pro Einheit – abhängig von Anzahl und Art der Einheiten
• Notar (Teilungserklärung): verkehrswertabhängig, in der Regel 1.500,– bis 3.000,– €
• Grundbuchamt: ca. 1.000,– bis 2.000,– €

Dem stehen erhebliche Wertsteigerungspotenziale gegenüber: Der Einzelverkauf von Eigentumswohnungen erzielt gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses häufig 15–25 % höhere Erlöse. Bei einem Gebäude mit einem Gesamtwert von 1,2 Mio. € entspricht das einem potenziellen Mehrerlös von 180.000,– bis 300.000,– €.

Wichtig für Offenbach: Umwandlungsrecht seit Januar 2026

Offenbach am Main zählt zu den 53 hessischen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das hatte bislang Konsequenzen für die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen – und hat sie weiterhin, wenn auch in veränderter Form.

Was hat sich zum 1. Januar 2026 geändert?

Die hessische Landesverordnung, die auf Basis des § 250 BauGB einen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeführt hatte, ist zum 31. Dezember 2025 außer Kraft getreten. Eine Genehmigung nach § 250 BauGB ist damit in Offenbach seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr erforderlich.

Das bedeutet aber nicht, dass Umwandlungen in Offenbach ohne weiteres genehmigungsfrei sind. Liegt Ihr Gebäude im Geltungsbereich einer Milieuschutzsatzung nach § 172 BauGB, bleibt die Umwandlungsgenehmigung weiterhin Pflicht – auf Basis der hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung, die bis zum 11. Mai 2027 in Kraft bleibt.

Für wen gilt die Ausnahme in Hessen?

In Hessen gilt der Genehmigungsvorbehalt nicht, wenn sich im Wohngebäude nicht mehr als sechs Wohnungen befinden. Das ist eine Offenbach-relevante Besonderheit: Bundesweit liegt die Grenze bei fünf Wohnungen – Hessen hat sie um eine Einheit angehoben. Wer ein Haus mit genau sechs Wohnungen aufteilen möchte, ist in Hessen damit unter Umständen genehmigungsfrei, bundesrechtlich aber nicht.

Negativattest: Wann sinnvoll?

Das Bauaufsichtsamt Offenbach empfiehlt in seinem Merkblatt ausdrücklich, vor Antragstellung privatrechtlich abzuklären, ob ein Negativattest nach § 250 BauGB oder eine Bestätigung nach § 172 BauGB erforderlich ist. Ein Negativattest bestätigt, dass keine Umwandlungsgenehmigung notwendig ist – und kann bei Notar und Grundbuchamt als Nachweis dienen. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert Verzögerungen im gesamten Aufteilungsverfahren.

Die Prüfung, ob § 172 BauGB in Ihrem konkreten Fall greift, ist Teil der Beratung, die Planeco Building im Rahmen der AB-Begleitung übernimmt – gemeinsam mit der Erstellung des Aufteilungsplans und der Kommunikation mit dem Bauaufsichtsamt.

Häufige Fehler und Ablehnungsgründe in Offenbach

Das Bauaufsichtsamt Offenbach weist ausdrücklich darauf hin, dass mangelhafte Unterlagen zur kostenpflichtigen Zurückweisung führen. Die häufigsten Ursachen in der Praxis:

• Falsches Amt: Antrag beim Kreis Offenbach statt bei der Stadt eingereicht – führt zu Zeitverlust ohne Bearbeitung.
• Fehlende Nutzungsangaben: Räume ohne Nutzungsbezeichnung in den Grundrissen sind ein klassischer Ablehnungsgrund.
• Genehmigungsplan statt Baubestandszeichnung: Wer die ursprünglichen Baupläne einreicht, ohne den tatsächlichen Bestand zu prüfen, riskiert eine Zurückweisung – besonders bei Altbauten, die im Laufe der Jahrzehnte verändert wurden.
• Fehlender Freiflächenplan: In Offenbach als separate Unterlage gefordert – wird häufig vergessen.
• Umwandlungsgenehmigung nicht geprüft: Wer in einem Milieuschutzsatzungsgebiet aufteilt, ohne die § 172 BauGB-Frage zu klären, kann die AB nicht nutzen.
• Falsche Maßstäbe oder Formate: Pläne, die nicht im Maßstab 1:100 oder nicht korrekt gefaltet eingereicht werden, gelten als mangelhaft.

Planeco Building hat in über 1.400 Bauanträgen bundesweit die Erfahrung gemacht, dass die meisten Ablehnungen vermeidbar sind – wenn Unterlagen vollständig und behördengerecht aufbereitet werden. Für Offenbach bedeutet das: lokale Anforderungen kennen, Bestand vor Antragstellung prüfen und die Umwandlungsfrage frühzeitig klären.

Wenn Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenbach beantragen möchten, unterstützt Planeco Building Sie von der Bestandsaufnahme über den Aufteilungsplan bis zur vollständigen Einreichung beim Bauaufsichtsamt – bundesweit tätig, mit lokaler Expertise in Offenbach am Main. Sprechen Sie uns an für ein unverbindliches Erstgespräch.