Wer in Offenburg ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen oder übertragen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, und ohne Teilungserklärung entstehen keine eigenständigen Grundbuchblätter für die einzelnen Einheiten. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Offenburg gelten zwei Besonderheiten, die in keinem Standard-Ratgeber auftauchen – eine eigene Zuständigkeit und ein Umwandlungsverbot, das direkt auf die Stadt zutrifft.

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Zuständig ist die Stadt Offenburg – nicht das Landratsamt

Das ist der häufigste Irrtum bei Offenburg-Eigentümern: Das Landratsamt Ortenaukreis ist für Baugenehmigungen und Abgeschlossenheitsbescheinigungen in der Stadt Offenburg nicht zuständig. Offenburg ist eine Große Kreisstadt und verfügt als solche über eine eigene untere Baurechtsbehörde.

Zuständig ist der Fachbereich Bauservice der Stadt Offenburg:

• Adresse: Wilhelmstraße 12, 77654 Offenburg
• Telefon: 0781 82-3000
• E-Mail: [email protected]

Das Landratsamt Ortenaukreis ist für die umliegenden Gemeinden wie Appenweier, Durbach oder Hausach zuständig – nicht für die Stadt selbst. Wer seinen Antrag versehentlich dort einreicht, verliert Zeit.

Wichtig vorab: Gilt das Umwandlungsverbot für Ihr Gebäude?

Offenburg gehört zu den 89 Städten und Gemeinden in Baden-Württemberg mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das hat direkte Konsequenzen für die Aufteilung von Bestandsgebäuden.

Wer ein Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, benötigt nach § 250 BauGB zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung der Stadt. Diese Regelung wurde zuletzt bis Ende 2030 verlängert.

Ausnahmen gibt es unter anderem bei:

• Erbauseinandersetzungen unter Miterben
• Veräußerung an Familienangehörige zur eigenen Nutzung
• Verkauf an mindestens zwei Drittel der aktuellen Mieter

Für Gebäude mit maximal fünf Wohneinheiten gilt das Umwandlungsverbot nicht. Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben genehmigungspflichtig ist, sollte das vor der Beauftragung eines Architekten klären. Planeco Building prüft das im Rahmen der kostenlosen Erstberatung.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und was nicht?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung darüber, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt sind und damit sondereigentumsfähig im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 7 Abs. 4 WEG) sind. Sie ist Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung und damit für die Bildung von Wohnungseigentum.

Was sie ausdrücklich nicht ist: eine Baugenehmigung. Die Bescheinigung dokumentiert den baulichen Ist-Zustand – sie sagt nichts darüber aus, ob dieser Zustand baurechtlich genehmigt ist. Wer also im Laufe der Jahre bauliche Veränderungen vorgenommen hat, die nie genehmigt wurden, muss das separat klären.

Wann wird die Bescheinigung benötigt?

Die typischen Anlässe in der Praxis:

• Einzelner Verkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einzelner Einheiten im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder Schenkung
• Separate Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank
• Rechtliche Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten in einem gemischt genutzten Gebäude

Bei gemischt genutzten Gebäuden – etwa einem Haus mit Ladenfläche im Erdgeschoss und Wohnungen darüber – kann parallel eine Nutzungsänderung erforderlich sein, wenn die Nutzung der Gewerbeeinheit geändert werden soll.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Das Bauamt prüft, ob jede Einheit die Anforderungen an Abgeschlossenheit erfüllt. Die wesentlichen Kriterien:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit muss baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder über einen Vorraum
• Sanitäreinrichtungen innerhalb der Einheit: Bad und WC müssen zur Einheit gehören und dürfen nicht über Gemeinschaftsflächen erreichbar sein
• Nebenräume außerhalb des Wohnungsabschlusses: Kellerabstellräume oder Dachbodenflächen können zur Einheit gehören, müssen aber separat abschließbar sein
• Stellplätze und Garagen: Gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen klar erkennbar sind – das muss aus dem Aufteilungsplan hervorgehen

Gerade bei Altbauten in Offenburg – die Innenstadt und viele Ortsteile haben erheblichen Gründerzeit- und Nachkriegsbestand – entspricht der tatsächliche Bauzustand häufig nicht den genehmigten Plänen. In solchen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort notwendig, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann.

Erforderliche Unterlagen – Checkliste für Offenburg

• Ausgefülltes Antragsformular (erhältlich beim Fachbereich Bauservice der Stadt Offenburg)
• Aufteilungsplan: Grundrisse aller Ebenen im Maßstab 1:100, Schnitte und Ansichten – alle zu einer Einheit gehörenden Räume mit gleicher Nummer gekennzeichnet
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate, Abt. I und II)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte)
• Erklärung zur Übereinstimmung des dargestellten Bauzustands mit den genehmigten Gebäudeplänen
• Wohn- und Nutzflächenberechnung

Die Pläne sollten als Einzeldokumente eingereicht werden, damit bei Korrekturbedarf nicht der gesamte Antrag neu eingereicht werden muss. In Baden-Württemberg ist die digitale Einreichung über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) möglich; die Stadt Offenburg stellt alternativ ein PDF-Formular bereit.

Ablauf: In 5 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenburg

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Fachbereich Bauservice beantragen oder – falls keine verwertbaren Pläne vorliegen – ein Aufmaß vor Ort durchführen lassen. Planeco Building übernimmt beides.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die maßstäblichen Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit korrekter Nummerierung aller Einheiten und Gemeinschaftsflächen.
3. Antrag einreichen: Vollständige Unterlagen beim Fachbereich Bauservice, Wilhelmstraße 12, einreichen – digital über ViBa BW oder in Papierform.
4. Prüfung und Bescheinigung: Das Bauamt prüft die Unterlagen. Die Bearbeitungszeit liegt je nach Auslastung und Vollständigkeit der Unterlagen bei 4–8 Wochen. Je fehlerfreier die Einreichung, desto schneller die Bearbeitung.
5. Notar und Grundbuch: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend werden die einzelnen Einheiten im Grundbuch als eigenständige Wohnungseigentumsrechte eingetragen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sollte rechtzeitig vor dem geplanten Notartermin beantragt werden. Wer den Notartermin bereits festgelegt hat, sollte mindestens 10–12 Wochen Vorlauf für den Gesamtprozess einplanen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Offenburg

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren Stadt Offenburg: Die Stadt Offenburg berechnet die Gebühren nach Zeitaufwand. Als Orientierung: Bei vollständigen und fehlerfreien Unterlagen sind die Behördengebühren überschaubar.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für ein Zweifamilienhaus. Bei größeren Gebäuden mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten bei bis zu 2.500,– € netto.
• Aufmaß vor Ort (falls keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich

Für ein Zweifamilienhaus in Offenburg sind Gesamtkosten von ca. 2.600,– bis 4.000,– € realistisch (ohne Notar und Grundbuch). Bei einem Mehrfamilienhaus mit 8 Einheiten sollten Eigentümer mit 5.000,– bis 8.000,– € rechnen – zuzüglich der Kosten für eine etwaige Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB.

Für eine genaue Einschätzung der Planungskosten empfiehlt sich eine Erstberatung, bevor Aufträge erteilt werden.

Was passiert, wenn bauliche Anpassungen nötig sind?

Manchmal erfüllt eine Bestandsimmobilie die Anforderungen an Abgeschlossenheit noch nicht vollständig – etwa weil ein separater Zugang fehlt oder Sanitäreinrichtungen nicht innerhalb der Einheit liegen. In diesen Fällen sind bauliche Eingriffe nötig, bevor die Bescheinigung erteilt werden kann.

Sobald tragende Bauteile betroffen sind – zum Beispiel beim Einbau einer neuen Trennwand oder beim Öffnen einer Decke für einen neuen Treppenaufgang – ist ein Statiker einzubeziehen. Der Standsicherheitsnachweis ist dann Bestandteil der Baugenehmigungsunterlagen für die baulichen Anpassungen. Planeco Building koordiniert Architektur, Statik und Genehmigung aus einer Hand.

Wenn Sie einen Statiker in Offenburg suchen, übernimmt Planeco Building die Koordination – Sie haben einen Ansprechpartner für den gesamten Prozess.

Rechtsschutz bei Ablehnung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne, sondern eine sogenannte Wissenserklärung. Das hat eine wichtige Konsequenz: Bei Ablehnung ist kein Widerspruchsverfahren möglich – weder nach allgemeinem Verwaltungsrecht noch nach der LBO Baden-Württemberg, die das Widerspruchsverfahren mit der Novelle vom Juni 2025 ohnehin abgeschafft hat. Wer die Bescheinigung nicht erhält, muss direkt den Klageweg vor dem Verwaltungsgericht beschreiten. In der Praxis lässt sich eine Ablehnung jedoch in den meisten Fällen durch vollständige und korrekte Unterlagen von vornherein vermeiden.