Wer ein Mehrfamilienhaus in Ratingen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass ein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen kann. Ohne sie kein Einzelverkauf, keine getrennte Beleihung, keine Erbteilung in separate Einheiten.

Was viele Eigentümer nicht wissen: Die Stadt Ratingen hat als eigene untere Bauaufsichtsbehörde spezifische Anforderungen, die sich von anderen NRW-Kommunen unterscheiden. Wer mit einem allgemeinen Formular oder ohne persönliche Unterschrift auf den Aufteilungsplänen erscheint, riskiert eine Rücksendung – und damit Wochen Verzögerung bei einer Behörde, die aktuell nur donnerstags von 9 bis 12 Uhr telefonisch erreichbar ist.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (kurz: AB) ist eine behördliche Wissenserklärung – kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne. Das bedeutet: Wenn Ihre Immobilie die baulichen Voraussetzungen erfüllt, besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung. Die Behörde hat keinen Ermessensspielraum. Die gesetzliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Typische Situationen, in denen Sie die AB benötigen:

• Sie möchten einzelne Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus separat verkaufen
• Eine Immobilie soll im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung auf mehrere Personen aufgeteilt werden
• Eine Bank verlangt die AB als Voraussetzung für die Beleihung einzelner Einheiten
• Ihr Notar hat Sie auf die fehlende Bescheinigung hingewiesen
• Stellplätze oder Gewerberäume sollen als eigenständiges Teileigentum begründet werden

Wichtig: Die AB bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten. Sie enthält keine Aussage über den baurechtlichen Genehmigungsstand des Gebäudes – nicht genehmigte Umbauten oder Schwarzbauten bleiben trotz erteilter AB ein eigenständiges Problem, das beim späteren Verkauf oder bei der Finanzierung relevant werden kann.

Ebenfalls zu unterscheiden: Die AB ist nicht identisch mit der Teilungserklärung. Die AB ist das behördliche Dokument, das die bauliche Realität bescheinigt. Die Teilungserklärung ist das notarielle Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und die AB als Anlage voraussetzt.

Zuständige Behörde in Ratingen: Abteilung Bauordnung (61.30)

Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden in Ratingen direkt bei der Stadt eingereicht – nicht beim Kreis Mettmann. Ratingen ist als kreisangehörige Kommune selbst untere Bauaufsichtsbehörde.

Zuständig ist die Abteilung 61.30 – Bauordnung im Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauordnung:

• Besucheradresse: Stadionring 17, 40878 Ratingen
• Postanschrift: Minoritenstr. 2–6, 40878 Ratingen
• E-Mail: [email protected]
• Sachbearbeitung West: Frau Coskun, Tel. 02102 550-6163
• Sachbearbeitung Ost und Breitscheid: Frau Nolden, Tel. 02102 550-6164
• Allgemeine Bauordnung: Tel. 02102 550-6199

Aktuelle Erreichbarkeit: Aufgrund der angespannten Personalsituation gibt es derzeit keine regulären Öffnungszeiten für den Publikumsverkehr. Telefonische Sprechzeiten bestehen nur noch donnerstags von 9 bis 12 Uhr. Formlose schriftliche Anfragen per E-Mail beantwortet die Bauaufsicht aus rechtlichen Gründen nicht – für verbindliche Auskünfte ist eine formelle Bauvoranfrage erforderlich. Wer bereits einen Antrag gestellt hat, kann seinen Sachbearbeiter per E-Mail um einen Gesprächstermin bitten.

Diese eingeschränkte Erreichbarkeit macht es besonders wichtig, den Antrag von Anfang an vollständig und fehlerfrei einzureichen. Jede Nachforderung verlängert den Prozess erheblich.

Bauliche Voraussetzungen: Wann ist eine Einheit abgeschlossen?

Eine Wohnung oder ein Gewerberaum gilt als abgeschlossen, wenn vier Kriterien gleichzeitig erfüllt sind:

1. Vollständige bauliche Abgrenzung: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Böden vollständig von anderen Einheiten getrennt.
2. Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang erfolgt direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über eine andere Sondereigentumseinheit.
3. Küche oder Kochgelegenheit: Innerhalb der Wohnung muss eine Küche oder Kochgelegenheit vorhanden sein.
4. Bad mit Badewanne oder Dusche: Auch ein eigenes Bad ist erforderlich – mit einer Ausnahme für genehmigten Altbestand (dazu unten mehr).

Für Teileigentum (Gewerberäume) gilt: Jedem Teileigentum muss ein eigenes WC zugeordnet sein. Dieses darf – anders als beim Wohnungseigentum – auch außerhalb der Einheit liegen.

Altbestand-Ausnahme in Ratingen: Bei genehmigtem Altbestand müssen Bad oder Dusche nicht zwingend vorhanden sein. Das ist besonders relevant für ältere Gebäude in Ratingen-West (Nachkriegsbebauung der 1960er-Jahre) und Ratingen-Mitte. Ob Ihr Objekt unter diese Ausnahme fällt, klärt sich im konkreten Antrag.

Zu Kellerabteilen und Stellplätzen: Kellerabteile können als Annexeigentum einer Wohneinheit zugeordnet werden – die Art des Abschlusses (z.B. „abschließbarer Lattenverschlag") muss im Aufteilungsplan angegeben werden. Stellplätze und Garagenstellplätze können als separates Sondereigentum begründet werden. Verschiebeplatten bei Mehrfachparkern sind nicht eigentumsfähig – ein Detail, das bei Tiefgaragen-Aufteilungen regelmäßig übersehen wird.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ratingen beantragen: Der Ablauf

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Zunächst prüfen, ob verwertbare Bestandspläne vorliegen. Bei Altbauten – insbesondere in Ratingen-West – fehlen diese häufig. Eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Ratingen kann Klarheit schaffen. Wenn keine Pläne vorhanden sind, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das ab ca. 390,– € netto beginnt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Aufteilungspläne im Maßstab 1:100 – inklusive Lageplan, aller Grundrisse (auch nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden), Ansichten und Schnitte. Dabei gelten in Ratingen spezifische Anforderungen an die Nummerierung und Beschriftung (siehe unten).
3. Antrag beim Bauamt Ratingen einreichen: Zwingend ist das stadteigene Antragsformular der Stadt Ratingen zu verwenden – allgemeine Formulare werden nicht akzeptiert. Einzureichen sind zwei Ausfertigungen. Wichtig: Nicht nur der Architekt, sondern auch der Antragsteller selbst muss persönlich unterschreiben – auf dem Antrag und auf allen Aufteilungsplänen.
4. Bearbeitungszeit einplanen: Die Stadt Ratingen nennt keine konkreten Bearbeitungszeiten. Als Anhaltspunkt gilt in vergleichbaren NRW-Kommunen eine Bearbeitungszeit von bis zu drei Monaten nach vollständigem Antragseingang. Aufgrund der aktuellen Personalsituation in Ratingen sollte realistisch mit ähnlichen oder längeren Zeiträumen gerechnet werden.
5. Weiter zum Notar: Nach Erteilung der AB beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Anschließend legt das Grundbuchamt (Amtsgericht Ratingen) separate Wohnungsgrundbücher an. Für Notar und Grundbuchamt werden typischerweise drei bis vier Ausfertigungen der gestempelten Aufteilungspläne benötigt – planen Sie diese von Anfang an mit ein, da Nachbestellungen jeweils 30,– € Behördengebühr kosten.

Unterlagen-Checkliste für den Antrag beim Bauamt Ratingen

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Ratingen (stadteigenes Formular, zweifach)
• Flurkarte oder amtlicher Lageplan eines ÖbVi – nicht älter als 6 Monate
• Grundbuchauszug – nicht älter als 3 Monate
• Aufteilungspläne im Maßstab 1:100 (zweifach): Lageplan, alle Grundrisse inkl. nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden, Ansichten und Schnitte
• Unterschriften des Antragstellers auf Antrag und allen Aufteilungsplänen
• Ggf. Einverständniserklärung bei Beauftragung durch Dritte

Ratingen-spezifische Anforderungen an den Aufteilungsplan

Diese Punkte unterscheiden Ratingen von anderen Kommunen und sind häufige Ursache für Nachforderungen:

• Nummerierung: Jede Sondereigentumseinheit wird mit einer arabischen Ziffer in einem Kreis gekennzeichnet (z.B. ①). Buchstaben sind ausdrücklich nicht zulässig. Jeder Raum – einschließlich Balkone, Terrassen und Stellplätze – muss mit der Ziffer der zugehörigen Einheit versehen sein.
• Nutzungsangabe: Die Nutzung jedes Raums ist im Plan anzugeben.
• Gemeinschaftseigentum: Räume ohne Ziffer gelten als Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Heizungsraum, Waschraum, nicht genutzte Dachräume).
• Kellerabteile: Art des Abschlusses muss angegeben werden (z.B. „abschließbarer Lattenverschlag").
• Außenanlagen: Gartenanteile, Terrassen oder offene Stellplätze, die Sondereigentum zugeordnet werden, müssen durch Maßangaben eindeutig bestimmt sein.
• Planbeschriftung: Kennzeichnung als „Aufteilungsplan", Planinhalt (z.B. „Erdgeschoss"), Straße und Hausnummer.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ratingen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren (AVwGebO NRW, Tarifstelle 3.1.7):

• Je Sondereigentumsanteil (Wohnung, Gewerbeeinheit): 50,– bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Aufteilungsplan (1. Ausfertigung): 100,– €
• Je weitere Ausfertigung: 30,– €

Beispielrechnung Zweifamilienhaus in Ratingen-Mitte (2 WE, Bestandspläne vorhanden):

• Architektenleistung Aufteilungsplan: ab 1.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 200,– bis 400,– €
• Gesamtkosten AB-Verfahren: ca. 1.200,– bis 1.400,– €

Beispielrechnung Mehrfamilienhaus in Ratingen-West (8 WE, Baujahr 1965, keine Bestandspläne):

• Aufmaß vor Ort: ab 390,– € netto
• Architektenleistung Aufteilungsplan: ca. 2.000,– € netto
• Behördengebühren: ca. 500,– bis 1.300,– €
• Gesamtkosten AB-Verfahren: ca. 2.890,– bis 3.690,– €

Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten für die Teilungserklärung, die sich am Verkehrswert der Immobilie orientieren und typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich liegen.

Zum Erlöspotenzial: Bei einem Mehrfamilienhaus mit vier Einheiten und 400 m² Wohnfläche in Ratingen – bei einem durchschnittlichen Wohnungspreis von rund 3.356,– €/m² – liegt der Gesamtwert der Einzeleinheiten bei ca. 1,34 Mio. €. Der Gesamtverkauf als Mehrfamilienhaus liegt erfahrungsgemäß 15–25 % darunter. Die Kosten der Aufteilung amortisieren sich in der Regel bereits beim ersten Einzelverkauf.

Gilt das Umwandlungsverbot in Ratingen?

Nein. NRW hat den Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB nicht aktiviert. Eigentümer in Ratingen können Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln, ohne eine zusätzliche kommunale Genehmigung einzuholen. Das unterscheidet NRW von Bundesländern wie Berlin, Hamburg oder Bayern, die den Genehmigungsvorbehalt für angespannte Wohnungsmärkte eingeführt haben. Ob NRW diese Regelung in Zukunft aktiviert, bleibt abzuwarten – aktuell besteht sie nicht.

Typische Fehler beim Antrag in Ratingen – und wie Sie sie vermeiden

• Falsches Formular: Ratingen besteht auf dem stadteigenen Antragsformular. Allgemeine Formulare aus dem Internet werden zurückgesendet.
• Fehlende Unterschrift des Antragstellers: Die Unterschrift des Architekten allein genügt nicht. Der Antragsteller muss persönlich auf Antrag und allen Aufteilungsplänen unterschreiben.
• Veraltete Unterlagen: Flurkarte älter als 6 Monate oder Grundbuchauszug älter als 3 Monate führen zur Nachforderung. Beide Dokumente rechtzeitig und koordiniert bestellen.
• Buchstaben statt Ziffern: Ratingen verlangt ausdrücklich arabische Ziffern in Kreisen. Buchstaben oder andere Kennzeichnungen sind nicht zulässig.
• Unvollständige Kellerabteil-Angaben: Die Art des Abschlusses muss angegeben werden – dieser Punkt wird besonders häufig vergessen.
• Zu wenige Ausfertigungen: Für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen werden typischerweise drei bis vier Ausfertigungen benötigt. Nachbestellungen kosten Zeit und Gebühren.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Ratingen durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der Bestandspläne über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennen wir die spezifischen Anforderungen der Abteilung Bauordnung Ratingen. Die Architektenleistung für den Aufteilungsplan sowie bei Bedarf ein Standsicherheitsnachweis für bauliche Anpassungen sind Teil des Leistungsangebots. Wenn mit der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung einhergeht – etwa die Umwidmung von Gewerbe- zu Wohnfläche – übernehmen wir auch dieses Verfahren.

Für eine erste Einschätzung Ihres Objekts in Ratingen steht Ihnen eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung. Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan: in der Regel 14–21 Tage nach Auftragserteilung und Vorlage der Unterlagen.