Wer in Ravensburg oder dem umliegenden Landkreis ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, steht vor einer Frage, die in keinem der aktuell rankenden Behördentexte klar beantwortet wird: Welches Amt ist überhaupt zuständig – und was genau verlangt es? Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die gesetzliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohneinheiten ins Grundbuch eingetragen und damit separat verkauft, vererbt oder beliehen werden können. Ohne sie kein Wohnungseigentum, kein Notartermin, keine Teilungserklärung. Was viele Eigentümer überrascht: Im Landkreis Ravensburg gibt es je nach Lage der Immobilie unterschiedliche zuständige Behörden – mit teils unterschiedlichen Anforderungen.

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Welche Behörde ist in Ravensburg zuständig?

Die Zuständigkeit für die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt in Baden-Württemberg bei der unteren Baurechtsbehörde. Im Landkreis Ravensburg ist das je nach Standort der Immobilie eine andere Stelle – und dieser Punkt sorgt regelmäßig für Verwirrung.

Stadt Ravensburg: Bauordnungsamt

Liegt Ihre Immobilie im Stadtgebiet Ravensburg, ist das Bauordnungsamt der Stadt Ravensburg zuständig. Ravensburg ist eine Große Kreisstadt mit eigener Baurechtszuständigkeit. Bauanträge können dort seit dem 1. Januar 2025 ausschließlich digital über das virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW) eingereicht werden. Ob die Abgeschlossenheitsbescheinigung dort bereits vollständig digital beantragt werden kann, sollten Sie vorab direkt beim Bauordnungsamt klären: [email protected].

Landratsamt Ravensburg: Bau- und Umweltamt

Das Landratsamt Ravensburg, Bau- und Umweltamt (Kreishaus II, Gartenstraße 107, 88212 Ravensburg) ist für genau 14 Umlandgemeinden zuständig:

• Achberg, Amtzell, Argenbühl, Aulendorf, Baienfurt, Baindt, Berg, Fronreute, Horgenzell, Kißlegg, Vogt, Wilhelmsdorf, Wolfegg, Wolpertswende

Ansprechpartnerin für Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist Frau Hertenstein (Tel.: 0751 85-4212, [email protected]). Persönliche Termine sind nur nach vorheriger Vereinbarung möglich.

Wichtig: Beim Landratsamt Ravensburg können Abgeschlossenheitsbescheinigungen aktuell noch nicht über ViBa-BW eingereicht werden. Die Unterlagen müssen weiterhin in mindestens dreifacher Ausfertigung in Papierform eingereicht werden. Die digitale Option ist als „bald verfügbar" angekündigt.

Weitere Städte im Landkreis

Weingarten, Bad Waldsee, Bad Wurzach, Leutkirch, Wangen im Allgäu und Isny im Allgäu verfügen über eigene Baurechtszuständigkeiten. Wer dort eine Immobilie aufteilen möchte, muss sich an das jeweilige städtische Bauordnungsamt wenden – nicht an das Landratsamt.

Gilt das Umwandlungsverbot in Ravensburg?

Eine der häufigsten Fragen, die Eigentümer stellen – und eine, die für Ravensburg eindeutig beantwortet werden kann: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB gilt in Ravensburg nicht. Die Stadt ist weder in der bisherigen noch in der aktuell erweiterten Gebietskulisse angespannter Wohnungsmärkte in Baden-Württemberg enthalten. Eigentümer können Mietwohnungen in Ravensburg also ohne zusätzliche behördliche Genehmigung in Eigentumswohnungen umwandeln – ein klarer Vorteil gegenüber vielen anderen Städten in Baden-Württemberg.

Anders sieht es bei einigen Umlandgemeinden aus: Kißlegg und Vogt – beide im Zuständigkeitsbereich des Landratsamts Ravensburg – sind in die neue, erweiterte Gebietskulisse aufgenommen worden. Auch Weingarten und Friedrichshafen fallen unter die Regelung. Wer in diesen Gemeinden ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, sollte vorab prüfen, ob das Umwandlungsverbot für das konkrete Objekt greift – insbesondere bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten.

Unterlagen: Was das Landratsamt Ravensburg konkret verlangt

Die folgenden Unterlagen sind beim Landratsamt Ravensburg für die Abgeschlossenheitsbescheinigung einzureichen – in mindestens dreifacher Ausfertigung, nicht gebunden, nicht verklebt, auf DIN A4 gefaltet:

• Lageplan: Maßstab 1:500, nicht älter als 1 Jahr – dieser Punkt wird häufig unterschätzt. Wer den Lageplan zu früh bestellt, muss ihn möglicherweise neu beschaffen.
• Grundrisse aller Geschosse: Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss(e), Dachgeschoss – vollständig, mit Raumbezeichnungen
• Schnitt
• Sämtliche Ansichten

Die Pläne müssen nach einem klaren Kennzeichnungsschema erstellt werden: Alle Räume einer Wohneinheit erhalten dieselbe Ziffer (1, 2, 3 …), Gemeinschaftsflächen werden mit „G" gekennzeichnet. Stellplätze oder Grünflächen, die als Sondereigentum ausgewiesen werden sollen, müssen exakt bemaßt sein. Sind sie das nicht, können sie nur als Sondernutzungsrecht (SNR) zugeteilt werden – was rechtlich einen erheblichen Unterschied macht.

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Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn jede Einheit baulich vollständig von anderen Einheiten und Räumen getrennt ist – durch feste Wände und Decken, ohne Durchgänge zu fremden Bereichen. Jede Wohneinheit muss außerdem über einen eigenen Zugang verfügen, der entweder direkt von außen oder über eine gemeinschaftlich genutzte Fläche (z.B. Treppenhaus) erreichbar ist.

Küche und WC: Was wirklich Pflicht ist

Innerhalb jeder Wohneinheit müssen eine Küche oder Kochgelegenheit (Anschlüsse reichen aus) sowie ein eigenes WC vorhanden sein. Was viele nicht wissen: Das Landratsamt Ravensburg verlangt kein Bad oder keine Dusche als Voraussetzung für die Abgeschlossenheitsbescheinigung – im Gegensatz zu einigen anderen Kommunen in Baden-Württemberg. Dieses Detail ist besonders bei älteren Bestandsgebäuden relevant.

Heizraum, Keller, Stellplätze

Der Heizraum muss als Gemeinschaftseigentum (G) ausgewiesen und über Gemeinschaftsflächen erreichbar sein – er darf also nicht nur über eine einzelne Wohneinheit zugänglich sein. Bei Altbauten ist das häufig nicht der Fall und erfordert bauliche Anpassungen. Kellerräume können außerhalb der Wohneinheit liegen und als Sondereigentum zugeordnet werden, sofern sie klar abgegrenzt und abschließbar sind.

Denkmalschutz in der Ravensburger Altstadt

Ravensburg verfügt über eine gut erhaltene historische Altstadt mit denkmalgeschützten Gebäuden. Sind für die Aufteilung bauliche Anpassungen nötig – etwa der Einbau einer separaten Eingangstür oder die Schaffung eines neuen Treppenhauszugangs –, kann zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich werden. Das verlängert den Gesamtprozess und sollte frühzeitig mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden.

Der Ablauf von der Planung bis zum Grundbuch

1. Zuständigkeit klären: Liegt Ihre Immobilie im Stadtgebiet Ravensburg, im Zuständigkeitsbereich des Landratsamts oder einer anderen Stadt im Kreis? Das bestimmt, an wen der Antrag geht und welche Anforderungen gelten.
2. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Viele Altbauten im Landkreis haben keine verwertbaren Grundrisse. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, das ab ca. 390,– € netto anfällt.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Die Kosten für diese Leistung bei Planeco Building beginnen ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten. Planeco Building übernimmt dabei die gesamte Planerstellung inklusive Kennzeichnung nach den Vorgaben des Landratsamts Ravensburg.
4. Antrag einreichen: Beim Landratsamt Ravensburg weiterhin in dreifacher Papierausfertigung; beim Bauordnungsamt der Stadt Ravensburg vorab klären, ob die digitale Einreichung über ViBa-BW bereits möglich ist.
5. Bearbeitung durch die Behörde: Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 2 bis 6 Wochen. Bei denkmalgeschützten Objekten oder komplexen Gebäudestrukturen kann es länger dauern.
6. Teilungserklärung beim Notar: Sobald die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt, kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Die AB ist Bestandteil dieser Erklärung.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten einzeln verkauft, vererbt oder beliehen werden.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ravensburg?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Das Landratsamt Ravensburg nennt auf seiner Website keine konkreten Gebühren. In Baden-Württemberg variieren die Gebühren erheblich – von rund 80,– € pro Einheit (Rottenburg am Neckar) bis zu pauschal 1.500,– € (Bodenseekreis). Für eine belastbare Auskunft zu den aktuellen Gebühren in Ravensburg empfiehlt sich eine direkte Anfrage beim zuständigen Amt.
• Architektenleistung: Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis ca. 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten). Die Kosten hängen von der Anzahl der Einheiten und dem Zustand der vorhandenen Bestandspläne ab.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen in der Regel im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Wer plant, ein Mehrfamilienhaus in Ravensburg aufzuteilen, sollte realistisch mit einem Gesamtaufwand von 3 bis 6 Monaten rechnen – von der ersten Planerstellung bis zur abgeschlossenen Grundbucheintragung. Denkmalschutz, fehlende Bestandspläne oder bauliche Anpassungen können diesen Zeitraum verlängern.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Lageplan zu alt: Das Landratsamt Ravensburg akzeptiert nur Lagepläne im Maßstab 1:500, die nicht älter als 1 Jahr sind. Den Lageplan daher erst kurz vor Antragstellung beim Vermessungsamt bestellen.
• Heizraum nicht als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen: Ist der Heizraum nur über eine Wohneinheit erreichbar, muss baulich nachgebessert werden – das kostet Zeit und Geld.
• Stellplätze nicht bemaßt: Wer Stellplätze als Sondereigentum ausweisen möchte, muss sie exakt bemaßen. Ohne Bemaßung ist nur ein Sondernutzungsrecht möglich.
• Pläne gebunden oder verklebt eingereicht: Das Landratsamt Ravensburg akzeptiert keine gebundenen oder verklebten Pläne. Sortiert, auf DIN A4 gefaltet – das ist die Vorgabe.
• Digitale Einreichung beim Landratsamt versucht: ViBa-BW ist für die AB beim Landratsamt noch nicht verfügbar. Wer digital einreicht, muss damit rechnen, dass der Antrag zurückgewiesen wird.

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Ravensburg und dem gesamten Landkreis die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans nach den spezifischen Anforderungen der zuständigen Behörde – inklusive Kennzeichnung, Lageplankoordination und Kommunikation mit dem Amt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und einem bundesweit aktiven Team kennt Planeco Building die lokalen Besonderheiten – von der Ravensburger Altstadt bis zu den Umlandgemeinden des Landkreises. Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihrer Immobilie konkret kostet und wie lange es dauert, können Sie unverbindlich ein Angebot anfragen. Mehr zu den Leistungen rund um Architektur und Planung sowie zum Thema Standsicherheit finden Sie auf den jeweiligen Seiten von Planeco Building.