Wer ein Mehrfamilienhaus in Recklinghausen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie lässt das Grundbuchamt keine separaten Wohnungsgrundbücher anlegen. Das Dokument bestätigt, dass jede Einheit im Gebäude baulich in sich abgeschlossen ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Erst danach kann ein Notar die Teilungserklärung beurkunden und die Aufteilung ins Grundbuch eingetragen werden.

Für Eigentümer in Recklinghausen gibt es dabei eine entscheidende Besonderheit: NRW hat kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB aktiviert. Das bedeutet, dass Sie Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln können, ohne eine zusätzliche gemeindliche Genehmigung einholen zu müssen – unabhängig davon, wie viele Einheiten das Gebäude hat. In Bundesländern wie Bayern, Berlin oder Hamburg ist das anders. Wer in Recklinghausen ein Mehrfamilienhaus aufteilen will, hat damit einen erheblichen Vorteil gegenüber vielen anderen deutschen Standorten.

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Zuständige Behörde: Fachbereich 63 – Bauordnung der Stadt Recklinghausen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird beim Fachbereich 63 – Bauordnung der Stadt Recklinghausen beantragt. Dieser Fachbereich ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt und damit der richtige Ansprechpartner – nicht der Kreis Recklinghausen. Der Kreis fungiert lediglich als Obere Bauaufsichtsbehörde mit Aufsichtsfunktion, nicht als Antragsstelle für Bürgerinnen und Bürger.

Eine Besonderheit für Eigentümer von Bestandsimmobilien: Der Fachbereich 63 verfügt über rund 40.000 Hausakten, die nach vorheriger Terminvereinbarung eingesehen werden können. Gerade bei Gründerzeitbauten oder Nachkriegsgebäuden, für die keine aktuellen Baupläne vorliegen, ist diese Bauakteneinsicht oft der erste sinnvolle Schritt vor der Antragstellung.

Die Flurkarte – ein Pflichtdokument für den Antrag – erhalten Sie hingegen beim Fachdienst 62 Kataster und Geoinformation des Kreises Recklinghausen ([email protected], Tel. 02361 / 53-3041). Sie darf nicht älter als sechs Monate sein. Planen Sie die Bestellzeit ein, bevor Sie den Antrag zusammenstellen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für den Antrag beim Fachbereich 63 müssen folgende Unterlagen vollständig eingereicht werden – in der Regel in zweifacher Ausfertigung:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurkarte), nicht älter als 6 Monate
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnungen im Maßstab 1:100
• Ansichten im Maßstab 1:100
• Nachweis der Antragsberechtigung (aktueller Grundbuchauszug oder Kaufvertrag)

In der Praxis werden häufig drei bis vier Ausfertigungen benötigt – für das Bauamt, den Eigentümer, den Notar und gegebenenfalls die finanzierende Bank. Das sollte bei der Antragstellung berücksichtigt werden.

Im Aufteilungsplan müssen alle Räume, die zu einer Einheit gehören, mit derselben Ziffer gekennzeichnet sein – einschließlich Keller, Abstellräume und Stellplätze. Gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Treppenhäuser oder Waschküchen werden separat als Gemeinschaftseigentum (z. B. mit „G") ausgewiesen.

Was tun, wenn keine Bestandspläne vorhanden sind?

Bei vielen Altbauten in Recklinghausen – Gründerzeitgebäude, Nachkriegsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren, Zechensiedlungen – fehlen aktuelle oder vollständige Baupläne. In diesem Fall empfiehlt sich zunächst die Bauakteneinsicht beim Fachbereich 63. Liegt dort ebenfalls keine verwertbare Dokumentation vor, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building führt solche Aufmaße ab 390,– € netto durch und erstellt auf dieser Basis den vollständigen Aufteilungsplan.

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Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine Übereinstimmung mit der Landesbauordnung NRW. Das bedeutet: Eine AB kann auch für Gebäude ausgestellt werden, die baurechtliche Mängel aufweisen. Umgekehrt bedeutet eine erteilte AB keine Legalisierung von Schwarzbauten oder nicht genehmigten Umbauten.

Damit eine Einheit als abgeschlossen gilt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände, Decken und Türen von anderen Einheiten getrennt
• Eigener abschließbarer Zugang, der direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar ist
• Eigene Sanitäreinrichtungen (Küche oder Kochgelegenheit, Bad/WC) innerhalb der Einheit
• Nebenräume wie Keller oder Abstellräume können zugeordnet werden, müssen aber eindeutig nummeriert sein

Für Stellplätze und Garagen gilt: Tiefgaragenstellplätze und abgeschlossene Garagen können als Sondereigentum ausgewiesen werden, wenn sie im Aufteilungsplan klar nummeriert und abgegrenzt sind. Ebenerdige Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung sind in der Regel nicht sondereigentumsfähig – sie können aber als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden. Terrassen, Balkone und Loggien gelten ebenfalls nicht als abgeschlossen, können einer Einheit aber über das Sondernutzungsrecht zugeordnet werden.

Von der Antragstellung bis ins Grundbuch: Der Ablauf in Recklinghausen

1. Bestandspläne beschaffen: Bauakteneinsicht beim Fachbereich 63 oder Aufmaß vor Ort, falls keine aktuellen Pläne vorliegen
2. Flurkarte bestellen: Beim Fachdienst 62 Kataster und Geoinformation des Kreises Recklinghausen – Vorlaufzeit einplanen
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erstellt Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 mit korrekter Nummerierung aller Einheiten
4. Antrag beim Fachbereich 63 einreichen: Vollständige Unterlagen in zweifacher (besser: dreifacher) Ausfertigung
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch das Bauamt – typische Bearbeitungszeit in vergleichbaren NRW-Kommunen: 4–8 Wochen
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Die AB wird dem Notar vorgelegt; dieser beurkundet die Aufteilung und die Gemeinschaftsordnung
7. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Recklinghausen: Für jede Einheit wird ein separates Wohnungsgrundbuchblatt angelegt

Planeco Building begleitet diesen Prozess von Schritt 1 bis Schritt 5 – von der Beschaffung fehlender Unterlagen über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Fachbereich 63. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in NRW kennt Planeco Building die typischen Stolperstellen – auch bei Recklinghäuser Bestandsimmobilien.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Recklinghausen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Behördengebühren, Architektenkosten für den Aufteilungsplan und – in einem späteren Schritt – Notar- und Grundbuchkosten.

Behördengebühren nach AVwGebO NRW (Tarifstelle 3.1.7):

• Aufteilungsplan, erste Ausfertigung: 100,– €
• Jede weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Neubau): 50,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Bestand): 100,– €
• Je Stellplatz/Garage: 20,– €
• Mehrausfertigungen der AB: 30,– € je Stück

Da Recklinghausen fast ausschließlich Bestandsimmobilien hat, gilt in der Praxis der höhere Gebührensatz von 100,– € je Wohneinheit. Das wird in vielen allgemeinen Ratgebern nicht erwähnt.

Kostenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten und 2 Garagen (Bestandsimmobilie)

• Architektenleistung Aufteilungsplan (Planeco Building): ab 1.500,– € netto
• Behördengebühr Aufteilungsplan (1. Ausfertigung): 100,– €
• Weitere Ausfertigungen (2 Stück): 60,– €
• AB je Wohneinheit im Bestand (4 × 100,– €): 400,– €
• Je Garage (2 × 20,– €): 40,– €
• Flurkarte (Katasteramt Kreis Recklinghausen): ca. 20,– bis 50,– €
• Summe Behördengebühren: ca. 620,– bis 650,– €
• Gesamtkosten AB (ohne Notar/Grundbuch): ca. 2.120,– bis 2.150,– € netto

Notar- und Grundbuchkosten kommen hinzu und richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie – in der Regel im niedrigen vierstelligen Bereich.

Für den Überblick über weitere Planungskosten bei Bauvorhaben in NRW bietet Planeco Building volle Preistransparenz ohne versteckte Kosten.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge beim Bauamt unvollständig zurückgehen oder die Bearbeitung sich verzögert:

• Fehlende Maßangaben im Aufteilungsplan: Alle Räume müssen bemaßt sein – ohne Maßangaben ist der Plan nicht prüffähig
• Inkonsistente Nummerierung: Räume, die zu einer Einheit gehören, müssen durchgehend mit derselben Ziffer gekennzeichnet sein – auf allen Grundrissen, Schnitten und Ansichten
• Veraltete Flurkarte: Die Flurkarte darf nicht älter als sechs Monate sein – wird sie zu früh bestellt, kann sie bei Einreichung bereits abgelaufen sein
• Abweichungen zwischen Bauakte und Ist-Zustand: Wenn das Gebäude nach der ursprünglichen Genehmigung verändert wurde (Dachausbau, Zusammenlegung von Wohnungen), muss vorab mit dem Fachbereich 63 geklärt werden, ob ein separater Bauantrag erforderlich ist
• Unklare Zuordnung von Gemeinschaftseigentum: Treppenhäuser, Waschküchen und Heizungsräume müssen eindeutig als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein – fehlende oder falsche Kennzeichnung führt zu Rückfragen
• Kein separater Zugang nachgewiesen: Einheiten, die nur durch andere Wohnungen erreichbar sind, erfüllen die Abgeschlossenheitsvoraussetzung nicht

Wer einen erfahrenen Architekten mit der Erstellung des Aufteilungsplans beauftragt, vermeidet diese Fehler von Anfang an. Planeco Building prüft vor der Einreichung, ob alle Unterlagen vollständig und korrekt sind – das spart Zeit und verhindert unnötige Rückläufer vom Bauamt.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Recklinghausen mit Planeco Building

Planeco Building übernimmt die gesamte Vorbereitung Ihres Antrags auf Abgeschlossenheitsbescheinigung in Recklinghausen: von der Bauakteneinsicht beim Fachbereich 63 über das Aufmaß vor Ort (falls nötig) bis zur Erstellung des vollständigen Aufteilungsplans und der Einreichung beim Bauamt. Für Immobilieneigentümer, die ihr Mehrfamilienhaus aufteilen und einzeln verkaufen möchten, ist das der schnellste Weg zum genehmigungsfähigen Antrag.

Die Architektenleistung für den Aufteilungsplan kostet bei Planeco Building ab 1.000,– € netto (für zwei Einheiten) bis 2.500,– € netto (für bis zu 15 Einheiten) – mit voller Preistransparenz und ohne versteckte Kosten. Die Bearbeitungszeit für die Planerstellung beträgt in der Regel 14–21 Tage.

Für Fragen rund um Statik, Standsicherheitsnachweise oder begleitende Nutzungsänderungen – etwa wenn Gewerbeeinheiten im Zuge der Aufteilung umgewidmet werden sollen – steht Planeco Building ebenfalls als Ansprechpartner zur Verfügung. Bundesweit aktiv, mit lokaler Expertise in Recklinghausen und dem gesamten Ruhrgebiet.