Wer ein Mehrfamilienhaus in Regensburg aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie nimmt das Grundbuchamt keine Eintragung vor. Was viele Eigentümer dabei unterschätzen: In Regensburg kommen je nach Lage der Immobilie und Anzahl der Wohneinheiten zusätzliche Anforderungen hinzu, die in keinem generischen Ratgeber stehen. Die Zuständigkeit zwischen Stadtgebiet und Landkreis ist verschieden, und seit Juni 2023 gilt im gesamten Stadtgebiet ein Genehmigungsvorbehalt für Gebäude mit elf oder mehr Wohnungen. Wer das nicht weiß, riskiert, dass das Grundbuchamt die Eintragung verweigert – selbst wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorliegt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben, bevor Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Käufer eine einzelne Wohnung im Grundbuch auf sich eintragen lassen.

Typische Anlässe für die Beantragung in Regensburg:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Erbteilung oder Schenkung einer Immobilie mit mehreren Einheiten
• Finanzierung über eine Bank, die separate Grundbuchblätter verlangt
• Kauf eines Mehrfamilienhauses mit geplanter Aufteilung zur Wertsteigerung

Abgeschlossenheitsbescheinigung vs. Teilungserklärung

Beide Dokumente werden für die WEG-Aufteilung benötigt, sind aber grundverschieden:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wird vom Bauordnungsamt ausgestellt. Bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten. Kostenlos beim Amt zu beantragen (Gebühren fallen an).
• Teilungserklärung: Wird vom Notar beurkundet. Regelt die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Setzt die Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung kommt also zuerst – erst danach kann der Notar tätig werden.

Zuständige Behörde in Regensburg: Stadt oder Landkreis?

Regensburg ist eine kreisfreie Stadt – das bedeutet, dass für Immobilien im Stadtgebiet nicht das Landratsamt, sondern das Bauordnungsamt der Stadt Regensburg zuständig ist. Für Immobilien im umliegenden Landkreis (z.B. Neutraubling, Lappersdorf, Pentling) ist das Bauamt des Landratsamts Regensburg die richtige Anlaufstelle.

Diese Unterscheidung ist in der Praxis einer der häufigsten Fehler: Eigentümer im Umland stellen den Antrag beim falschen Amt – und verlieren dadurch mehrere Wochen.

Stadtgebiet Regensburg

• Behörde: Bauordnungsamt der Stadt Regensburg
• Antragsformular: Im Formularcenter der Stadt Regensburg als PDF verfügbar
• Behördengebühren: Im bayernweiten Rahmen von 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit

Landkreis Regensburg

• Behörde: Bauamt des Landratsamts Regensburg, Altmühlstraße 3, 93059 Regensburg
• Kontakt: Tel. 0941/4009-573
• Behördengebühren: 150,–€ je Wohneinheit zzgl. einmalig 50,–€ für die Erteilung nach BauGB

Regensburg-Besonderheit: Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB

Das ist die wichtigste Information, die generische Ratgeber zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht enthalten: Seit dem 1. Juni 2023 gilt das gesamte Stadtgebiet Regensburg als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das hat direkte Konsequenzen für die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern.

Die Regelung ist aktuell bis zum 31. Dezember 2026 befristet. Eigentümer, die eine Aufteilung planen, sollten diesen Termin im Blick behalten – eine weitere Verlängerung ist bundesgesetzlich bis 2030 möglich.

Wer braucht eine Umwandlungsgenehmigung?

Im Stadtgebiet Regensburg gilt: Wer in einem Gebäude mit elf oder mehr Wohnungen Wohnungseigentum begründen möchte, benötigt zusätzlich zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Gebäude mit bis zu zehn Wohnungen sind von dieser Genehmigungspflicht ausgenommen.

Eine Genehmigung kann erteilt werden, wenn die Umwandlung durch bestimmte Sachverhalte begründet ist – etwa Erbteilung unter Erben, Veräußerung an Familienangehörige zur Eigennutzung oder Veräußerung an bestehende Mieter.

Was ist ein Negativattest – und wann brauchen Sie es?

Auch wenn Ihr Gebäude zehn oder weniger Wohnungen hat und damit keine Umwandlungsgenehmigung erforderlich ist, verlangt das Grundbuchamt dennoch einen Nachweis darüber. Diesen Nachweis nennt man Negativattest: Das Bauordnungsamt bescheinigt damit, dass keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB besteht.

Ohne dieses Dokument verweigert das Amtsgericht Regensburg die Eintragung ins Grundbuch – selbst wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung bereits vorliegt. Das Negativattest wird beim selben Bauordnungsamt beantragt wie die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Für Immobilien im Landkreis Regensburg gilt diese zusätzliche Anforderung nicht, da der Landkreis nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist.

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Bauliche Voraussetzungen: Wann ist eine Wohnung „abgeschlossen"?

Das Bauordnungsamt prüft, ob jede Einheit die baulichen Mindestanforderungen erfüllt. Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, wird die Bescheinigung nicht erteilt – und es sind bauliche Anpassungen erforderlich, bevor der Antrag erneut gestellt werden kann.

Eine Wohneinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Kriterien erfüllt:

• Vollständige Abgrenzung: Die Wohnung ist durch feste Wände und Decken vollständig von anderen Wohnungen und Räumen getrennt
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien oder von einem gemeinschaftlichen Treppenraum aus
• Küche oder Kochgelegenheit: Innerhalb der Wohneinheit vorhanden
• Eigenes Bad und WC: Innerhalb der Wohneinheit vorhanden

Auch Garagen und gewerblich genutzte Räume können separat aufgeteilt oder einer Wohneinheit zugeordnet werden – sofern sie die jeweiligen Abgeschlossenheitskriterien für Teileigentum erfüllen.

Besonderheiten bei Altbauten und der Regensburger Altstadt

Regensburg hat einen hohen Altbaubestand – besonders in der historischen Innenstadt, die zum UNESCO-Welterbe gehört. Bei diesen Immobilien fehlen häufig verwertbare Bestandspläne, und historische Grundrisse erfüllen die Abgeschlossenheitskriterien oft nicht ohne bauliche Eingriffe.

Wer eine Immobilie in der Altstadt oder deren Pufferzone aufteilen möchte, muss zusätzlich die Verträglichkeit mit dem historischen Stadtbild nachweisen. Die Denkmalbehörde wird in solchen Fällen beteiligt, was die Bearbeitungszeit verlängern kann. Ein informelles Vorabgespräch mit dem Bauordnungsamt empfiehlt sich hier, bevor der Aufteilungsplan erstellt wird. Planeco Building übernimmt diese Abstimmung für Sie und kennt die spezifischen Anforderungen für Regensburger Altbauobjekte.

Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit tragende Bauteile verändert werden müssen – etwa durch den Einbau neuer Trennwände – ist zudem ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Ein Statiker muss in diesem Fall frühzeitig eingebunden werden.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg

1. Zuständigkeit klären: Liegt Ihre Immobilie im Stadtgebiet Regensburg oder im Landkreis? Das bestimmt, welches Amt zuständig ist und ob die § 250 BauGB-Regelung gilt.
2. Umwandlungsgenehmigung oder Negativattest prüfen: Stadtgebiet + elf oder mehr Wohnungen → Umwandlungsgenehmigung beantragen. Stadtgebiet + zehn oder weniger Wohnungen → Negativattest beantragen. Landkreis → dieser Schritt entfällt.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan im Maßstab 1:100. In Bayern darf das Planformat DIN A3 nicht überschreiten – eine bayernspezifische Vorgabe, die professionelle Planbearbeitung erfordert. Die Nummerierung der Einheiten sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden.
4. Antrag einreichen: Antrag mit allen Unterlagen beim zuständigen Bauordnungsamt einreichen – mindestens in zweifacher Ausfertigung. Das Antragsformular der Stadt Regensburg steht im städtischen Formularcenter bereit; für den Landkreis stellt das Landratsamt ein eigenes Formular zur Verfügung.
5. Behördliche Prüfung abwarten: Die Bearbeitungszeit beträgt typischerweise zwei Wochen bis drei Monate, abhängig von der Auslastung des Amts und der Vollständigkeit der Unterlagen.
6. Teilungserklärung und Grundbucheintragung: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung (und ggf. Umwandlungsgenehmigung oder Negativattest) beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Das Amtsgericht Regensburg trägt die einzelnen Einheiten ins Grundbuch ein.

Erforderliche Unterlagen

Folgende Unterlagen sind beim Bauordnungsamt einzureichen – in der Regel mindestens in zweifacher Ausfertigung:

• Ausgefülltes Antragsformular (Stadtgebiet: Formular der Stadt Regensburg; Landkreis: Formular des Landratsamts)
• Lageplan im Maßstab 1:1000 (aktuell)
• Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Gebäudeschnitt) – maximal im Format DIN A3
• Der Aufteilungsplan muss klar ersichtlich machen, wie Gemeinschafts- und Sondereigentum zueinander liegen und voneinander abgegrenzt sind
• Bei Stadtgebiet Regensburg: Antrag auf Negativattest oder Umwandlungsgenehmigung (je nach Anzahl der Wohneinheiten)

Fehlen Bestandspläne – bei Altbauten in Regensburg keine Seltenheit – kann eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt helfen. Planeco Building führt bei Bedarf ein Aufmaß vor Ort durch, ab 390,–€ netto.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar- sowie Grundbuchkosten. Viele Eigentümer planen nur die Behördengebühren ein – der größte Kostenblock ist jedoch die Architektenleistung für den Aufteilungsplan.

Behördengebühren

• Stadtgebiet Regensburg: Im bayernweiten Rahmen von 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit
• Landkreis Regensburg: 150,–€ je Wohneinheit zzgl. einmalig 50,–€

Architektenleistung für den Aufteilungsplan

• Ab 2 Einheiten: ab 1.000,–€ netto
• Bis 15 Einheiten: bis ca. 2.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,–€ netto

Drei Beispielrechnungen für Regensburg

Zweifamilienhaus im Landkreis (z.B. Neutraubling):

• Architektenleistung: ab 1.000,–€ netto
• Behördengebühren: 2 × 150,–€ + 50,–€ = 350,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 1.500,–€
• Gesamt: ca. 2.850,–€

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen im Stadtgebiet:

• Architektenleistung: ab 1.500,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 600,–€ + Negativattest
• Notar und Grundbuch: ca. 2.500,–€
• Gesamt: ca. 4.600,–€

Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen im Stadtgebiet (inkl. Umwandlungsgenehmigung):

• Architektenleistung: ab 2.000,–€ netto
• Behördengebühren: ca. 1.800,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 4.000,–€
• Gesamt: ca. 7.800,–€

Zum Vergleich: Bei einem Mehrfamilienhaus mit 400 m² Wohnfläche und dem Regensburger Durchschnittspreis von 5.175,–€/m² für Eigentumswohnungen ergibt der Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf typischerweise 15–25 % Mehrerlös. Das entspricht einem Mehrwert von 310.000,–€ bis 520.000,–€ – die Investition in die Aufteilung rechnet sich in den meisten Fällen deutlich.

Typische Fehler und wie Sie Ablehnungen vermeiden

Ablehnungen durch das Bauordnungsamt führen zu Verzögerungen von vier bis acht Wochen pro Nachbesserungsrunde. Die häufigsten Ursachen:

• Unvollständige Maßketten im Aufteilungsplan: Der häufigste Ablehnungsgrund – fehlende oder fehlerhafte Bemaßung
• Falsche oder fehlende Einheitennummerierung: Nummerierung muss eindeutig und konsistent mit der späteren Teilungserklärung sein
• Planformat überschreitet DIN A3: In Bayern nicht zulässig – führt zur Rückweisung
• Fehlendes Negativattest: Im Stadtgebiet Regensburg auch bei kleinen Gebäuden erforderlich – wird häufig vergessen
• Fehlende Küche oder Bad in einer Einheit: Macht die Abgeschlossenheit hinfällig – bauliche Anpassung erforderlich

Planeco Building hat in über 1.400 Bauanträgen bundesweit Erfahrung mit den Anforderungen der Bauordnungsämter gesammelt. Der Aufteilungsplan wird vor Einreichung auf Vollständigkeit und formale Korrektheit geprüft – so werden Nachbesserungsrunden vermieden. Wenn bauliche Anpassungen erforderlich sind, koordinieren wir auch die statische Prüfung und, wo nötig, eine Nutzungsänderung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Regensburg: Mit Planeco Building zum Ziel

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess: von der Zuständigkeitsprüfung über die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Architekten bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt – inklusive Koordination von Negativattest oder Umwandlungsgenehmigung. Die Bearbeitungszeit für den Aufteilungsplan beträgt bei Planeco Building 14–21 Tage nach Eingang aller Unterlagen. Bundesweit aktiv, mit lokaler Expertise in Regensburg – für Stadtgebiet und Landkreis gleichermaßen.

Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihrer konkreten Immobilie kostet und ob alle Voraussetzungen erfüllt sind, können Sie unverbindlich ein Angebot anfragen. Planeco Building gibt Ihnen volle Preistransparenz – ohne versteckte Kosten.