Wer in Remscheid ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohneinheiten überhaupt als eigenständige Einheiten ins Grundbuch eingetragen werden können – und damit separat verkauft, vererbt oder beliehen werden dürfen. Zuständig ist der Fachdienst Bauordnung und Denkmalpflege der Stadt Remscheid, Ludwigstraße 14, 42853 Remscheid (Tel.: 02191 162424, E-Mail: [email protected]). Was viele Eigentümer nicht wissen: In Remscheid gilt kein Umwandlungsverbot – die Aufteilung ist ohne zusätzliche Genehmigung möglich. Was das konkret bedeutet und wie das Verfahren Schritt für Schritt abläuft, erklären wir hier.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist – und was sie nicht ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine amtliche Bestätigung der Bauaufsichtsbehörde, dass eine Wohneinheit baulich hinreichend von anderen Einheiten im Gebäude abgetrennt ist und als eigenständige Wohnung genutzt werden kann. Sie ist zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung Bestandteil der notariellen Teilungserklärung, die beim Amtsgericht Remscheid eingereicht wird, damit separate Grundbuchblätter angelegt werden können.

Ein wichtiger Hinweis, der in der Praxis häufig übersehen wird: Die Bauaufsichtsbehörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine baurechtliche Zulässigkeit, keine Baugenehmigungskonformität. Eine erteilte Bescheinigung bedeutet also nicht, dass alle baulichen Maßnahmen an der Immobilie genehmigt sind. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Kein Umwandlungsverbot in Remscheid: Ein echter Standortvorteil

In mehreren deutschen Bundesländern – darunter Bayern, Berlin und Hamburg – gilt ein Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB: Wer dort ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht eine zusätzliche kommunale Genehmigung. In Nordrhein-Westfalen ist das anders. Das Land hat dieses Umwandlungshindernis bewusst nicht in seine Baulandmobilisierungsverordnung aufgenommen. Für Eigentümer und Investoren in Remscheid bedeutet das: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum ist ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich – ein erheblicher Vorteil gegenüber Städten in anderen Bundesländern.

Wann Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen

Die häufigsten Anlässe in Remscheid:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Sie möchten Einheiten in Ihrem Mehrfamilienhaus separat veräußern – dafür braucht jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt.
• Erbteilung oder Schenkung: Eine Immobilie soll unter Erben aufgeteilt werden, ohne das gesamte Objekt zu verkaufen.
• Separate Finanzierung: Eine Bank verlangt den Nachweis der Abgeschlossenheit für die Beleihung einer einzelnen Einheit.
• Gemischt genutzte Gebäude: In Remscheid gibt es zahlreiche Gebäude mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Hier ist die Trennung in Wohnungseigentum und Teileigentum (für Gewerbeeinheiten) über dasselbe Verfahren möglich.
• Investitionsvorhaben: Externe Käufer machen in Remscheid über 40 % der Käufer von Mehrfamilienhäusern aus – viele davon mit Aufteilungsabsicht.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Die Stadt Remscheid nennt vier Kernkriterien, die eine Wohneinheit erfüllen muss, damit die Bescheinigung erteilt werden kann:

1. Vollständige bauliche Abtrennung: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von fremden Wohnungen und Räumen getrennt sein.
2. Verschließbare Zugänge: Alle Zugänge zur Einheit müssen abschließbar sein.
3. Direkter Zugang: Der Zugang muss unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum erfolgen – nicht durch eine andere Wohnung.
4. Vollständige Wohnraumausstattung: Die Einheit muss als Wohnraum nutzbar sein: mindestens ein Wohn-/Schlafraum, eine Kochgelegenheit, ein Bad und eine Toilette.

Gerade bei Remscheider Altbauten aus der Gründerzeit und der Nachkriegszeit fehlen häufig abschließbare Kellerzugänge oder separate Eingänge für einzelne Einheiten. Diese Mängel sollten vor der Antragstellung identifiziert und behoben werden – sonst droht eine Nachforderung durch das Bauamt, die das Verfahren verzögert. Planeco Building prüft im Rahmen der Planung, ob bauliche Anpassungen notwendig sind, und koordiniert diese, bevor der Antrag eingereicht wird.

Besonderheit bei Stellplätzen: Als „abgeschlossen" gelten Stellplätze nur, wenn sie eindeutig als Sondereigentum abgrenzbar sind – etwa in einer Tiefgarage oder Sammelgarage mit klarer Nummerierung im Aufteilungsplan. Außenstellplätze begründen in der Regel kein Sondereigentum, sondern nur ein Sondernutzungsrecht.

Welche Unterlagen Sie beim Bauamt Remscheid einreichen müssen

Alle Unterlagen sind in zweifacher Ausfertigung einzureichen – ein häufiger Grund für Rücksendungen, wenn das vergessen wird:

• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Remscheid
• Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) – diese müssen den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes zeigen

Bei älteren Gebäuden in Remscheid fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesem Fall empfiehlt sich eine Bauakteneinsicht beim Fachdienst Bauen, Vermessung, Kataster – allerdings sind die Akten bei Gebäuden aus der Gründerzeit oder der frühen Nachkriegszeit oft unvollständig. Dann ist ein vollständiges Aufmaß vor Ort notwendig. Planeco Building bietet Aufmaßleistungen als Teil des Gesamtpakets an, damit keine Lücken im Antrag entstehen.

Antragsberechtigt sind Eigentümer und Erbbauberechtigte. Der Antrag kann auch durch eine bevollmächtigte Person gestellt werden – mit formloser, unterschriebener Einverständniserklärung. Auch Erwerber mit Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch können ein berechtigtes Interesse nachweisen.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Remscheid

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW), Tarifstelle 2.7. Für ein typisches Remscheider Mehrfamilienhaus setzen sich die Behördengebühren wie folgt zusammen:

• Aufteilungsplan: 100,–€ je Ausfertigung, je weitere Ausfertigung 30,–€
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil (Wohnung): 50,–€ bis 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,–€

Hinzu kommen die Architektenkosten für den Aufteilungsplan. Dieser muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur erstellt werden und den formalen Anforderungen der Bauaufsicht entsprechen. Bei Planeco Building beginnen die Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Für größere Objekte mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten typischerweise bei bis zu 2.500,–€ netto. Ist kein verwertbarer Bestandsplan vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort hinzu, das ab 390,–€ netto berechnet wird.

Beispielrechnung für ein 4-Familienhaus in Remscheid (Baujahr ca. 1960, 4 Wohnungen à 75 m², kein Stellplatz):

• Architektenleistung Aufteilungsplan: ca. 1.500,–€ netto
• Behördengebühren (Aufteilungsplan + 4 Einheiten à ca. 100,–€): ca. 500,–€
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtkosten: ca. 3.500,–€ bis 4.500,–€

Dem gegenüber steht ein erhebliches Ertragspotenzial: Bei einem durchschnittlichen Wohnungspreis von rund 2.100,–€ bis 2.300,–€ pro Quadratmeter in Remscheid und einem typischen Aufschlag von 15 % bis 25 % beim Einzelverkauf gegenüber dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses können die Aufteilungskosten schon bei einem einzigen Verkauf mehrfach eingespielt werden.

Ablauf: In 6 Schritten zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Remscheid

1. Machbarkeitsprüfung: Prüfen Sie, ob die bauliche Abgeschlossenheit bereits gegeben ist oder ob Anpassungen notwendig sind. Planeco Building übernimmt diese Prüfung auf Basis der vorhandenen Unterlagen oder eines Aufmaßes vor Ort.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen aller Geschosse, Ansichten und Schnitten. Die Nummerierung der Einheiten sollte frühzeitig mit dem Notar abgestimmt werden, um spätere Nacharbeiten zu vermeiden.
3. Unterlagen zusammenstellen: Antragsformular, Liegenschaftskatasterauszug und Bauzeichnungen – alles in zweifacher Ausfertigung.
4. Antrag beim Fachdienst Bauordnung einreichen: Einreichung beim Bauamt Remscheid, Ludwigstraße 14. Unvollständige Anträge werden unter Benennung der fehlenden Unterlagen zur Nachbesserung zurückgegeben – was das Verfahren verlängert.
5. Bescheinigung erhalten: Nach Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit stellt die Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigung aus und versieht den Aufteilungsplan mit Siegel und Unterschrift.
6. Zum Notar und Grundbuchamt: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung beim Amtsgericht Remscheid eingereicht. Dort werden die separaten Grundbuchblätter angelegt.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Remscheid verzögert werden oder nachgebessert werden müssen:

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Pläne, die nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand entsprechen, führen zur Rücksendung. Bei Altbauten lohnt sich eine Bauakteneinsicht, bevor ein Aufmaß beauftragt wird.
• Unterlagen nicht in zweifacher Ausfertigung: Das Bauamt Remscheid verlangt alle Unterlagen doppelt – wird das vergessen, verzögert sich das Verfahren.
• Inkonsistente Nummerierung: Wenn die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan nicht mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmt, sind kostspielige Korrekturen nötig. Die Abstimmung mit dem Notar sollte deshalb vor der Planerstellung erfolgen.
• Unklare Zuordnung von Kellerräumen: In Remscheider Altbauten sind Kellerräume häufig nicht eindeutig einer Einheit zugeordnet. Das muss im Aufteilungsplan klar dargestellt sein.
• Fehlende Abschließbarkeit: Zugänge, die nicht abschließbar sind, führen zur Ablehnung. Bauliche Anpassungen müssen vor der Antragstellung abgeschlossen sein.

Planeco Building hat in über 1.400 Bauvorhaben deutschlandweit Erfahrung gesammelt und kennt die typischen Stolperstellen – gerade bei Altbaubestand, wie er in Remscheid häufig anzutreffen ist. Wer den Standsicherheitsnachweis oder ergänzende statische Leistungen benötigt, etwa wenn bauliche Anpassungen für die Abgeschlossenheit erforderlich sind, kann diese ebenfalls über Planeco Building koordinieren.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Nutzungsänderung: Was bei gemischt genutzten Gebäuden gilt

In Remscheid gibt es zahlreiche Gebäude mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Hier folgt die Abgeschlossenheitsbescheinigung demselben Verfahren – allerdings wird zwischen Wohnungseigentum (für Wohneinheiten) und Teileigentum (für Gewerbeeinheiten wie Läden, Büros oder Praxen) unterschieden. Für Gewerbeeinheiten ist keine Wohnraumausstattung erforderlich, aber die bauliche Abgeschlossenheit und ein separater Zugang müssen nachgewiesen werden.

Wichtig: Wenn im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten geändert werden soll – etwa von Gewerbe zu Wohnen oder umgekehrt –, ist zusätzlich eine Nutzungsänderung beim Bauamt Remscheid zu beantragen. Beides lässt sich koordinieren, sollte aber frühzeitig geplant werden, da die Verfahren unterschiedliche Anforderungen haben.

Lohnt sich die Aufteilung in Remscheid?

Der Remscheider Immobilienmarkt bietet aktuell günstige Rahmenbedingungen für Aufteilungsvorhaben: Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt bei rund 2.100,–€ bis 2.300,–€ pro Quadratmeter (Stand Q1 2026), die Verkaufszahlen bei Eigentumswohnungen sind zuletzt um rund 34 % gestiegen. Über 40 % der Käufer von Mehrfamilienhäusern kommen von außerhalb Remscheids – ein Indikator dafür, dass externe Investoren den Markt als attraktive Einstiegsmöglichkeit entdecken.

Wer ein Mehrfamilienhaus als Gesamtobjekt kauft und anschließend aufteilt, profitiert typischerweise von einem Aufschlag von 15 % bis 25 % beim Einzelverkauf der Wohnungen gegenüber dem Gesamtverkaufspreis. Bei einem 4-Familienhaus mit einem Gesamtwert von rund 400.000,–€ kann dieser Aufschlag 60.000,–€ bis 100.000,–€ bedeuten – bei Aufteilungskosten von unter 5.000,–€. Kein Umwandlungsverbot, moderate Einstiegspreise und steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen machen Remscheid zu einem der interessanteren Standorte im Bergischen Land für diese Strategie.

Wenn Sie prüfen möchten, ob Ihre Immobilie in Remscheid die Voraussetzungen für eine Aufteilung erfüllt, oder wenn Sie den Aufteilungsplan und die Antragstellung vollständig delegieren möchten: Planeco Building begleitet Sie vom ersten Aufmaß bis zur eingereichten Bescheinigung – bundesweit, mit lokaler Kenntnis der Remscheider Bauaufsicht und transparenten Preisen ohne versteckte Kosten. Sprechen Sie uns an – die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.