Wer in Rheine ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen. Was viele Eigentümer dabei nicht wissen: In Rheine ist nicht der Kreis Steinfurt zuständig, sondern die Stadt selbst. Rheine fungiert als eigenständige Untere Bauaufsichtsbehörde – ein Unterschied, der in der Praxis Zeit kostet, wenn man beim falschen Ansprechpartner landet.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der behördliche Nachweis, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes baulich in sich abgeschlossen sind. Sie ist nach § 7 Abs. 4 WEG Pflichtbestandteil jedes Aufteilungsverfahrens. Die Bauaufsichtsbehörde prüft dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit des Gebäudes oder seiner Nutzung. Eine bestehende Baugenehmigung ist keine Voraussetzung für die Erteilung der Bescheinigung.

Wichtig ist die Abgrenzung zur Teilungserklärung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das die bauliche Situation beschreibt. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung regelt – und erst nach Vorliegen der Bescheinigung erstellt werden kann. Beides zusammen ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung.

Zuständige Behörde in Rheine: Die Stadt, nicht der Kreis

Anträge auf Abgeschlossenheitsbescheinigung werden in Rheine beim Fachbereich 5 – Bauordnung der Stadt Rheine gestellt. Die Adresse lautet: Mittelstraße 17, 48431 Rheine (Europa-Viertel am Waldhügel). Persönliche Vorsprachen sind nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich.

Der Kreis Steinfurt ist zwar die übergeordnete Obere Bauaufsichtsbehörde für die Region – für Rheine selbst ist er aber nicht zuständig. Rheine gehört zu den fünf Städten im Kreis Steinfurt (neben Emsdetten, Greven, Ibbenbüren und Steinfurt), die als eigenständige Untere Bauaufsichtsbehörden agieren. Wer den Antrag beim Kreis einreicht, wird an die Stadt verwiesen und verliert Zeit.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Die Stadt Rheine prüft anhand der eingereichten Unterlagen, ob jede Einheit die Kriterien der baulichen Abgeschlossenheit erfüllt. Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• baulich vollständig von anderen Wohnungen und Räumen getrennt ist (durch Wände und Decken),
• einen eigenen abschließbaren Zugang hat – unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum,
• der Zugang nicht über ein anderes Sondereigentum führt,
• alle zugehörigen Nebenräume (Keller, Abstellraum) eindeutig der Einheit zugeordnet sind.

Seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 können auch baulich nicht abgeschlossene Außenbereiche Sondereigentum bilden: Gartenanteile, erdgeschossige Terrassen und offene Stellplätze lassen sich seither als eigenständiges Sondereigentum ausweisen. Die Stadt Rheine weist explizit darauf hin – viele ältere Ratgeber berücksichtigen diese Erweiterung noch nicht.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rheine beantragen: Der Ablauf

Der Prozess von der Antragstellung bis zur Grundbucheintragung umfasst typischerweise sechs Schritte. Wer den Ablauf kennt, kann realistisch planen und Verzögerungen vermeiden.

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Ohne aktuelle Grundrisse ist kein Aufteilungsplan möglich. Wer keine verwertbaren Bestandspläne hat, kann beim Bauaktenarchiv der Stadt Rheine (ebenfalls Mittelstraße 17) Einsicht in die Bauakte beantragen. Die digitale Zusendung kostet derzeit 29 € und liefert in der Regel Grundrisse, Schnitte und Ansichten des genehmigten Zustands. Grundstückseigentümer oder bevollmächtigte Personen sind antragsberechtigt. Dieser Schritt lohnt sich auch zur Prüfung, ob der Ist-Zustand mit dem genehmigten Zustand übereinstimmt – Abweichungen müssen vor der Antragstellung geklärt werden.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument des Verfahrens. Er enthält Grundrisse aller Geschosse (einschließlich nicht ausgebauter Dachräume und Spitzböden), Ansichten und Schnitte. Für Rheine gelten folgende formale Vorgaben:

• Format: maximal DIN A3
• Maßstab: so gewählt, dass eine angemessene Lesbarkeit gewährleistet ist
• Alle Räume einer Einheit erhalten dieselbe Nummer
• Gemeinschaftseigentum wird mit einem Ⓖ gekennzeichnet
• Bei Außen-Sondereigentum (Terrassen, Stellplätze, Gärten): Maßketten erforderlich, die Lage und Größe eindeutig bestimmen
• Mindestens 2-fache Ausfertigung (eine für die Bauakte, eine für das Amtsgericht)

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für ein Zweifamilienhaus. Bei Bedarf wird vorab ein Aufmaß vor Ort durchgeführt (ab 390,– € netto), wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen.

Schritt 3: Antrag beim Bauamt Rheine einreichen

Der Antrag ist formlos zu stellen – ein spezielles Formular gibt es nicht. Einzureichen sind:

• Formloser, unterschriebener Antrag
• Lageplan mit katastermäßiger Bezeichnung, Grundstücksgrenzen und Aufteilung der Außenflächen in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
• Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) in mindestens 2-facher Ausfertigung im Format DIN A3

Wer zusätzliche Ausfertigungen für Notar oder Bank benötigt, reicht diese direkt mit ein – jede Mehrausfertigung kostet 30 € Behördengebühr, spart aber Zeit gegenüber einer späteren Nachbestellung.

Schritt 4: Bearbeitungszeit und Bescheinigung

Die Bearbeitungszeit beim Bauamt Rheine beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen. Unvollständige Unterlagen führen zu Nachforderungen, die den Prozess um weitere 2–4 Wochen verzögern können. Nach positiver Prüfung stempelt das Bauamt den Aufteilungsplan und stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar

Mit der gestempelten Bescheinigung und dem Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Die Nummerierung im Aufteilungsplan muss mit der Teilungserklärung konsistent sein – eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar vor der Antragstellung vermeidet Nacharbeit.

Schritt 6: Grundbucheintragung

Das Grundbuchamt legt auf Basis der Teilungserklärung separate Grundbuchblätter für jede Einheit an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten einzeln verkauft, belastet oder vererbt werden. Der Gesamtprozess von Antragstellung bis Grundbucheintragung dauert in der Regel 3–5 Monate.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rheine?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen: Behördengebühren, Planungskosten und Notar- sowie Grundbuchkosten.

Behördengebühren nach AVerwGebO NRW (Tarifstelle 3.1.7):

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,– €
• Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil: 50,– bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung: 30,– €

Planungskosten (Planeco Building):

• Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto (2 Einheiten) bis 2.500,– € netto (bis 15 Einheiten)
• Aufmaß vor Ort (optional, bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich.

Gesamtkostenbeispiel Zweifamilienhaus in Rheine: Behördengebühren ca. 200,– bis 400,– €, Planungskosten ab 1.000,– € netto, Bauakteneinsicht 29,– €, Notar/Grundbuch ca. 1.500,– bis 2.500,– € – macht in der Summe rund 2.700,– bis 3.900,– €.

Gesamtkostenbeispiel Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten: Behördengebühren ca. 400,– bis 1.000,– €, Planungskosten ab 2.000,– € netto, ggf. Aufmaß ab 390,– € netto, Notar/Grundbuch ca. 3.000,– bis 5.000,– € – macht in der Summe rund 5.800,– bis 8.400,– €.

Gilt in Rheine ein Umwandlungsverbot?

Nein. Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit, ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB einzuführen, keinen Gebrauch gemacht. Eine gemeindliche Genehmigung für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum ist in Rheine daher aktuell nicht erforderlich. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu Städten in Bundesländern wie Berlin, Hamburg oder Bayern, wo entsprechende Verordnungen gelten und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig ist.

Typische Fehler bei der Antragstellung – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ursachen für Nachforderungen und Verzögerungen beim Bauamt Rheine:

• Falsche Behörde: Antrag beim Kreis Steinfurt statt bei der Stadt Rheine gestellt – führt zur Weiterleitung und Zeitverlust.
• Inkonsistente Nummerierung: Stimmen die Einheitennummern im Aufteilungsplan nicht mit dem Antrag oder der späteren Teilungserklärung überein, fordert das Bauamt nach. Nummerierung vorab mit dem Notar abstimmen.
• Zu wenige Ausfertigungen: Mindestens 2 Ausfertigungen sind Pflicht. Für Notar und Bank werden in der Regel weitere benötigt – besser direkt mit einreichen.
• Fehlende Maßketten bei Außen-Sondereigentum: Terrassen, Stellplätze und Gartenflächen als Sondereigentum erfordern Maßangaben mit eindeutigem Bezugspunkt.
• Falsches Format: Die Stadt Rheine akzeptiert ausschließlich Pläne im Format DIN A3 oder kleiner – größere Formate werden nicht bearbeitet.
• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Gerade bei Altbauten fehlen aktuelle Grundrisse. Bauakteneinsicht vorab beantragen (29 € digital) und Ist-Zustand mit genehmigtem Zustand abgleichen.

Lohnt sich die Aufteilung in Rheine wirtschaftlich?

Rheine hat sich in den letzten Jahren zu einem nachgefragten Wohnstandort entwickelt. Mit rund 80.000 Einwohnern und stabiler Bevölkerungsprognose bis mindestens 2030 liegt die Stadt im Einzugsbereich des angespannten Münsteraner Wohnungsmarkts. Eigentumswohnungen kosten aktuell durchschnittlich 2.410,– €/m² (Q1 2026), Häuser rund 2.880,– €/m² – mit einem Preisanstieg von knapp 7 % gegenüber dem Vorjahr bei Häusern.

Der Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten erzielt typischerweise 15–25 % höhere Erlöse als der Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses. Bei einem 6-Einheiten-Haus mit einem Gesamtverkehrswert von 600.000,– € entspricht das einem Mehrerlös von 90.000,– bis 150.000,– € – bei Gesamtkosten der Aufteilung von unter 10.000,– €. Hinzu kommt: Kein Umwandlungsverbot, keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB, und eine Mietrendite von ca. 5 %, die Rheine auch für Bestandshalter attraktiv macht.

Planeco Building hat bereits über 1.400 Bauanträge erfolgreich bearbeitet und kennt die spezifischen Anforderungen der Bauordnung Rheine – von der Bezirkseinteilung über die Formvorgaben bis zur Abstimmung mit dem Bauaktenarchiv. Wenn Sie Ihre Immobilie in Rheine aufteilen möchten, übernehmen wir den gesamten Prozess: von der Bauakteneinsicht über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Fachbereich 5. Mehr zu unseren Architekturleistungen und wie wir Bauvorhaben in Rheine begleiten, finden Sie auf unseren Leistungsseiten.