Wer in Rosenheim ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, beleihen oder vererben möchte, braucht als erstes eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Was viele Eigentümer unterschätzen: In der Region Rosenheim gibt es zwei verschiedene zuständige Behörden – und welche für Ihre Immobilie zuständig ist, entscheidet sich allein danach, ob das Objekt im Stadtgebiet der kreisfreien Stadt oder im Landkreis liegt.

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Stadt Rosenheim oder Landkreis Rosenheim – welche Behörde ist zuständig?

Das ist die erste Frage, die Eigentümer in der Region klären müssen – und die kein einziger behördlicher Informationstext klar beantwortet.

• Stadtgebiet Rosenheim (kreisfreie Stadt): Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Rosenheim, Königstraße 24, 83022 Rosenheim, Tel.: +49 (0) 80 31 / 365-1671, E-Mail: [email protected]. Persönliche Vorsprachen sind nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Die Antragstellung ist über den Online-Formularserver der Stadt Rosenheim möglich.
• Landkreis Rosenheim: Zuständig ist das Kreisbauamt beim Landratsamt Rosenheim, Wittelsbacherstraße 53, 83022 Rosenheim, Tel.: +49 (0) 8031 392-01. Das Landratsamt ist für alle Gemeinden im Landkreis zuständig – darunter Bad Aibling, Kolbermoor, Prien am Chiemsee, Wasserburg am Inn, Rosenheim-Land und weitere. Auch hier ist die digitale Antragstellung möglich; das Landratsamt hat das digitale Bauantragsverfahren zum 01.11.2023 eingeführt.

Wichtiger Hinweis zur Online-Einreichung: Eine Einreichung als einfaches PDF per E-Mail ist in beiden Fällen unwirksam. Anträge müssen entweder über die offiziellen Online-Assistenten des BayernPortals oder in Papierform eingereicht werden. Die digitale Einreichung setzt zudem einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser mit Bayern-ID voraus.

Was bedeutet Abgeschlossenheit – und wann ist sie gegeben?

Eine Wohnung oder ein Gewerberaum gilt als abgeschlossen, wenn er baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat – entweder direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder über einen Vorraum. Konkret bedeutet das:

• Eigener Zugang: Jede Einheit muss einen abschließbaren Eingang haben, der nicht durch eine andere Einheit führt.
• Bauliche Trennung: Wände und Decken müssen die Einheiten vollständig voneinander abgrenzen.
• Sanitärausstattung: Jede Wohneinheit muss über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen (Küche oder Kochgelegenheit, Bad/WC).
• Keller und Abstellräume: Räume außerhalb der Haupteinheit, die zum Sondereigentum gehören sollen, müssen ebenfalls abgeschlossen und verschließbar sein – z. B. durch abschließbare Lattenverschläge. Die Art des Abschlusses muss im Aufteilungsplan eingetragen sein.
• Stellplätze: Seit der WEG-Reform zum 01.12.2020 können auch Kfz-Stellplätze und Carports als Sondereigentum begründet werden, wenn ihre Flächen dauerhaft markiert sind – etwa durch Wände, fest verankertes Geländer oder Begrenzungsschwellen aus Stein oder Metall.

Erfüllt Ihr Gebäude diese Voraussetzungen noch nicht vollständig – etwa weil ein gemeinsamer Eingang besteht oder Sanitäreinrichtungen fehlen –, sind bauliche Anpassungen notwendig, bevor der Antrag gestellt werden kann. Ob dafür eine Baugenehmigung oder eine Nutzungsänderung erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab.

Schritt für Schritt: So läuft das Verfahren in Rosenheim ab

1. Bestandspläne prüfen: Liegen genehmigungskonforme Baupläne vor? Bei Altbauten im Rosenheimer Stadtkern – viele stammen aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit – fehlen diese häufig. In diesem Fall ist eine Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt oder Landratsamt (jeweils nur nach Terminvereinbarung) oder ein Aufmaß vor Ort notwendig. Ein Aufmaß kostet bei Planeco Building ab 390,– € netto.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten. Der Plan muss die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, alle Zugänge, Raumbezeichnungen und die Zuordnung von Kellern und Stellplätzen eindeutig zeigen.
3. Antrag einreichen: Der Antrag wird beim Bauordnungsamt der Stadt Rosenheim oder beim Landratsamt eingereicht – je nach Lage der Immobilie. Einzureichen sind mindestens 3 Plansätze (Bauamt behält einen, zwei gehen zurück an den Antragsteller für Grundbuchamt und Notar). Empfehlenswert sind 4–5 Sätze, wenn zusätzlich Bank, Finanzamt oder weitere Eigentümer Exemplare benötigen.
4. Prüfung durch das Bauamt: Das Bauamt prüft, ob die Pläne mit der genehmigten Bausituation übereinstimmen und ob die Abgeschlossenheit gegeben ist. Die Bearbeitungszeit liegt je nach Auslastung bei 4–8 Wochen.
5. Bescheinigung entgegennehmen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird zusammen mit den gestempelten Aufteilungsplänen ausgehändigt. Sie hat keine gesetzliche Gültigkeitsdauer, verliert aber ihre Grundlage bei wesentlichen baulichen Veränderungen.
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Bescheinigung und dem Aufteilungsplan geht es zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt separate Wohnungsgrundbücher an. Die Gesamtdauer vom Antrag bis zur Grundbucheintragung beträgt in der Regel 2,5 bis 4,5 Monate.

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Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Rosenheim

• Antragsformular: Ausgefülltes Formular der Stadt Rosenheim bzw. des Landratsamts Rosenheim
• Aufteilungspläne: Mindestens 3-fach, Maßstab 1:100, Format max. DIN A3, mit Nummerierung aller Sondereigentumseinheiten
• Lageplan: Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000 mit allen Gebäuden auf dem Grundstück (inkl. Garagen, Nebengebäude)
• Grundbuchauszug: Aktueller Auszug als Eigentumsnachweis
• Bestandspläne: Genehmigte Baupläne, sofern vorhanden
• Beschreibung der Abschlüsse: Bei Kellern und Abstellräumen: Angabe der Art des Verschlusses im Plan (z. B. „abschließbarer Lattenverschlag")

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Rosenheim

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen, die Eigentümer realistisch einplanen sollten:

• Behördengebühren (Bayern): 25,– bis 150,– € je Sondereigentumseinheit gemäß bayerischem Kostenverzeichnis. Bei einem Sechsfamilienhaus sind das ca. 150,– bis 900,– € an reinen Behördengebühren.
• Architektenleistung für den Aufteilungsplan: Das ist der wesentliche Kostentreiber. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für 2 Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für Objekte mit bis zu 15 Einheiten. Müssen Bestandspläne erst durch ein Aufmaß vor Ort erhoben werden, kommen ab 390,– € netto hinzu.
• Notar- und Grundbuchkosten: Richten sich nach dem Verkehrswert; bei einem typischen Rosenheimer Mehrfamilienhaus im niedrigen bis mittleren sechsstelligen Bereich sind ca. 1.000,– bis 4.000,– € realistisch.

Drei typische Kostenszenarien für Rosenheim:

• Zweifamilienhaus im Stadtgebiet Rosenheim: Architektenleistung ab 1.000,– € netto + Behördengebühren ca. 150,– € + Notar/Grundbuch ca. 1.000,– bis 2.000,– € = Gesamtkosten ca. 2.150,– bis 3.150,– €
• Sechsfamilienhaus in Kolbermoor (Landkreis Rosenheim): Architektenleistung ca. 1.500,– € netto + Aufmaß 390,– € netto + Behördengebühren ca. 600,– € + Notar/Grundbuch ca. 2.000,– bis 4.000,– € = Gesamtkosten ca. 4.490,– bis 6.490,– €
• Zwölf-Einheiten-MFH im Stadtgebiet Rosenheim: Architektenleistung ca. 2.500,– € netto + Aufmaß 390,– € netto + Behördengebühren ca. 1.200,– € + Notar/Grundbuch ca. 3.000,– bis 6.000,– € + ggf. Umwandlungsgenehmigung (s. u.) = Gesamtkosten ca. 7.090,– bis 10.090,– € und mehr

Besonderheit in Rosenheim: Umwandlungsgenehmigung bei größeren Gebäuden

Die Stadt Rosenheim ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das hat eine direkte Konsequenz für Eigentümer, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchten: Bei Bestandsgebäuden mit mindestens 11 Wohneinheiten ist im Stadtgebiet Rosenheim eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich. Bayern hat den bundesgesetzlichen Schwellenwert von 6 auf 11 Wohnungen angehoben – Gebäude mit bis zu 10 Wohnungen sind also nicht betroffen.

Wer diesen Schritt übersieht, riskiert erhebliche Verzögerungen oder im schlimmsten Fall die Untersagung der Umwandlung. Planeco Building prüft im Rahmen der Projektbegleitung frühzeitig, ob für Ihr Objekt im Stadtgebiet Rosenheim ein solcher Genehmigungsvorbehalt besteht – und koordiniert den Antrag entsprechend.

Für Immobilien im Landkreis Rosenheim (z. B. Bad Aibling, Prien am Chiemsee, Wasserburg am Inn) gilt dieser Vorbehalt nicht, sofern die jeweilige Gemeinde nicht selbst als angespannter Wohnungsmarkt eingestuft ist.

Häufige Fehler, die den Antrag verzögern

• Falsche Behörde angeschrieben: Eigentümer im Landkreis wenden sich an die Stadt Rosenheim – oder umgekehrt. Das kostet Zeit und erfordert eine Neueinreichung.
• Zu wenige Plansätze eingereicht: Mindestens 3 Sätze sind Pflicht; wer für Notar, Bank und eigene Unterlagen plant, braucht 4–5 Sätze.
• Keller und Stellplätze nicht korrekt bezeichnet: Fehlende Angaben zur Art des Verschlusses oder unklare Zuordnungen führen zu Nachforderungen.
• Antrag per E-Mail eingereicht: Eine PDF-Einreichung per E-Mail ist unwirksam – weder bei der Stadt noch beim Landratsamt.
• Bestandspläne stimmen nicht mit dem Ist-Zustand überein: Bei Altbauten in Rosenheim kommt das häufig vor. Das Bauamt prüft die Übereinstimmung; Abweichungen müssen vor der Bescheinigung geklärt werden.

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge erfolgreich begleitet und kennt die typischen Stolperstellen bei der Aufteilung von Bestandsgebäuden – auch bei Altbauten ohne vollständige Planunterlagen. Der Standsicherheitsnachweis und weitere statische Nachweise, die bei baulichen Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit anfallen können, werden dabei direkt mitkoordiniert. Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihres Objekts in Rosenheim konkret kostet, können Sie unverbindlich ein Angebot anfragen – bundesweit tätig, mit lokaler Kenntnis der Rosenheimer Behördenabläufe.