Wer ein Mehrfamilienhaus in Sachsen in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Grundbuchblätter anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich so abgetrennt ist, dass sie unabhängig genutzt werden kann. Zuständig sind in Sachsen die unteren Bauaufsichtsbehörden – also die Bauaufsichtsämter der kreisfreien Städte Dresden, Leipzig und Chemnitz sowie der zehn sächsischen Landkreise. Was viele Eigentümer nicht wissen: Sachsen hat bislang kein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB eingeführt – ein Vorteil, der sich in absehbarer Zeit ändern könnte.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtlich bedeutet

Die rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach § 7 Abs. 4 WEG muss dem Grundbuchamt bei der Eintragung von Wohnungseigentum eine Bescheinigung der zuständigen Behörde vorgelegt werden, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Erst dann entstehen rechtlich eigenständige Einheiten mit eigenen Grundbuchblättern.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung. Das Bauamt prüft bei der Ausstellung nicht, ob das Gebäude baurechtlich genehmigt ist oder ob alle Nutzungen zulässig sind – es wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten bewertet. Wenn für die Herstellung der Abgeschlossenheit bauliche Anpassungen nötig sind (z. B. der Einbau einer Trennwand oder eines separaten Zugangs), kann dafür separat eine Baugenehmigung erforderlich werden.

Wann Sie die Bescheinigung brauchen

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Aufteilung unter Erben oder Schenkung einzelner Einheiten
• Finanzierung, bei der die Bank separate Grundbuchblätter verlangt
• Investorenstrategie: Kauf eines Mehrfamilienhauses mit anschließender Einzelvermarktung
• Begründung von Teileigentum an Gewerbeeinheiten, Büros oder Praxen

Gilt das Umwandlungsverbot in Sachsen?

Das ist die Frage, die Eigentümer in Dresden und Leipzig derzeit am häufigsten beschäftigt – und die kein anderer Ratgeber klar beantwortet: In Sachsen gilt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB aktuell nicht. Der Freistaat hat bislang keine Rechtsverordnung erlassen, die Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist – eine Voraussetzung dafür, dass das Verbot greift. Anders als in Berlin, Hamburg, Bayern oder Niedersachsen können Eigentümer in Sachsen Mietwohnungen ohne zusätzliche behördliche Genehmigung in Eigentumswohnungen umwandeln.

Allerdings: Für den Sommer 2026 ist ein Gutachten angekündigt, das prüfen soll, welche sächsischen Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einzustufen sind. Sollte die Staatsregierung danach eine entsprechende Verordnung erlassen, würde das Umwandlungsverbot auch in Sachsen – möglicherweise zunächst in Dresden und Leipzig – wirksam. Wer eine Aufteilung plant, sollte dieses Zeitfenster im Blick behalten.

Zuständige Behörden in Sachsen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Sachsen von der jeweils unteren Bauaufsichtsbehörde ausgestellt. Je nach Lage Ihrer Immobilie ist das:

• Dresden: Stadtplanungsamt, Sachgebiet Bauaufsicht
• Leipzig: Bauordnungsamt Leipzig
• Chemnitz: Bauaufsichtsamt Chemnitz
• Landkreise: Das Bauaufsichtsamt des jeweiligen Landratsamts (z. B. Landkreis Mittelsachsen, Erzgebirgskreis, Landkreis Bautzen, Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Vogtlandkreis, Landkreis Zwickau, Landkreis Leipzig, Nordsachsen, Landkreis Görlitz, Meißen)

Die Antragsformulare des Freistaates Sachsen sind über den Formular-Server des Freistaates Sachsen abrufbar. Viele Landkreise bieten die Antragstellung inzwischen auch digital über das OZG-Portal an.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen beantragen: Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Für den Antrag werden maßstabsgerechte Grundrisse, Ansichten und Schnitte benötigt. Bei Altbauten ohne verwertbare Bauzeichnungen – in Leipzig, Dresden und Chemnitz häufig der Fall – muss zunächst ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden. Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein qualifizierter Entwurfsverfasser erstellt den Aufteilungsplan mit allen sachsenspezifischen Anforderungen (Maßstäbe, Farbgebung, Nummerierung). Dieser bildet das Kernstück des Antrags.
3. Antrag einreichen: Der vollständige Antrag wird beim zuständigen Bauaufsichtsamt eingereicht – digital über das OZG-Portal oder in Papierform. Bei digitaler Einreichung genügt ein Satz Unterlagen; bei Papiereinreichung verlangen manche sächsischen Bauämter zwei bis drei Ausfertigungen.
4. Bearbeitung durch das Bauamt: Das Bauamt prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand der eingereichten Unterlagen. In ländlichen Landkreisen dauert das typischerweise 2–4 Wochen, in Dresden und Leipzig eher 4–8 Wochen.
5. Bescheinigung entgegennehmen und zum Notar: Mit der ausgestellten Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan geht es zum Notar, der die Teilungserklärung beurkundet. Danach legt das Grundbuchamt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an.

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Erforderliche Unterlagen: Die Checkliste für Sachsen

Die konkreten Anforderungen variieren je nach Bauamt leicht, folgende Unterlagen sind in Sachsen grundsätzlich erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (Freistaat Sachsen), unterschrieben vom Eigentümer oder bevollmächtigten Vertreter
• Aktueller Grundbuchauszug (in Leipzig: nicht älter als sechs Monate)
• Vollmacht, wenn der Antragsteller nicht der Eigentümer ist
• Katasterkartenauszug (Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte)
• Lageplan im Maßstab 1:500 mit Darstellung des Sondereigentums sowie zugehöriger Garagen und Nebengebäude
• Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100
• Alle Ansichten im Maßstab 1:100
• Schnitte im Maßstab 1:100

Sachsenspezifische Planungsanforderungen

Das sächsische Merkblatt für Abgeschlossenheitsbescheinigungen enthält einige Anforderungen, die in allgemeinen Ratgebern selten erwähnt werden:

• Nummerierung und Farbgebung: Jede Einheit erhält eine arabische Ziffer, die in einem Kreis eingerahmt wird. Unterschiedliche Einheiten sollten farblich unterschieden werden. Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Heizungsraum, Fahrradraum) wird mit Nutzungszweck beschriftet, aber nicht nummeriert.
• Spitzboden und Dachgeschoss: Auch nicht ausgebaute Dachbodenflächen müssen zeichnerisch dargestellt werden. Ist der Zugang vom Gemeinschaftseigentum aus möglich, kann Sondereigentum begründet werden. Erfolgt der Zugang nur über eine Dachgeschosswohnung, wird der Spitzboden dieser Einheit zugeordnet.
• Garagenstellplätze: Für Garagenstellplätze muss aus den Plänen hervorgehen, wie die Fläche dauerhaft markiert ist. Als dauerhafte Markierungen gelten: Wände aus Stein oder Metall, fest verankerte Geländer oder Begrenzungseinrichtungen, fest verankerte Begrenzungsschwellen sowie in den Fußboden eingelassene Markierungssteine.
• Kein Sondereigentum an Carports und offenen Stellplätzen: Für Carports, oberirdische Stellplätze (außer geschlossenen Garagen), Terrassen, erdgeschossige Balkone ohne Geländer und Gartenflächen kann keine Abgeschlossenheit bescheinigt werden – hier kommt allenfalls ein Sondernutzungsrecht in Betracht.

Digitale Antragstellung in Sachsen

Sachsen hat die Abgeschlossenheitsbescheinigung als OZG-Leistung umgesetzt. Die Einreichung ist vollständig elektronisch möglich – was bei digitaler Antragstellung den Vorteil hat, dass nur ein Satz Unterlagen eingereicht werden muss statt mehrerer Papierausfertigungen.

Für die digitale Einreichung wird eine Bund-ID oder ein Mein-Unternehmenskonto benötigt. Die Einrichtung der Bund-ID erfordert entweder einen Personalausweis mit Online-Funktion (eID) oder ein persönliches ELSTER-Zertifikat. Da die Einrichtung einige Tage in Anspruch nehmen kann, sollte sie frühzeitig angestoßen werden – bevor die Planunterlagen fertig sind.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen, die Eigentümer oft unterschätzen, weil viele Ratgeber nur die Behördengebühren nennen.

Behördengebühren nach dem 10. SächsKVZ

Die Gebühren richten sich nach dem Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis (10. SächsKVZ). Die Mindestgebühr beträgt nach aktuellem Stand 84,– € je Sondereigentum – ältere Angaben im Internet (38–150 €) stammen noch aus dem früheren Kostenverzeichnis und sind überholt. Je nach Anzahl der Einheiten und Aufwand können die Behördengebühren für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Einheiten insgesamt bei 300,– bis 600,– € liegen.

Planungskosten für den Aufteilungsplan

Für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen qualifizierten Entwurfsverfasser fallen bei Planeco Building folgende Kosten an:

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• bis 5 Einheiten: 1.500,– € netto
• bis 10 Einheiten: 2.000,– € netto
• bis 15 Einheiten: 2.500,– € netto
• Garagen: 49,– € netto pro Garageneinheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Notar- und Grundbuchkosten

Nach Erhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise bei 1.500,– bis 3.000,– €. Die Grundbuchgebühren für die Anlage der einzelnen Grundbuchblätter kommen mit etwa 1.000,– bis 2.000,– € hinzu.

Praxisbeispiel: Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten in Leipzig

Gründerzeitgebäude in Leipzig-Plagwitz, Baujahr 1905, keine verwertbaren Bestandspläne vorhanden:

• Aufmaß vor Ort: ab 390,– € netto
• Aufteilungsplan (bis 10 Einheiten): 2.000,– € netto
• Behördengebühren (6 Einheiten, geschätzt): 300,– bis 600,– €
• Notar (Teilungserklärung): 1.500,– bis 3.000,– €
• Grundbuchgebühren: 1.000,– bis 2.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 5.200,– bis 8.000,– €

Der Gesamtprozess – von Aufmaß über Bauamt bis zur Grundbucheintragung – dauert in Leipzig realistisch 3–5 Monate.

Altbau in Sachsen: Was Eigentümer in Leipzig, Dresden und Chemnitz wissen müssen

Sachsen hat einen der höchsten Gründerzeitbestände Deutschlands. Das schafft besondere Herausforderungen, die in bundesweiten Ratgebern kaum thematisiert werden.

Fehlende Bestandspläne

Bei Gebäuden aus der Gründerzeit, der Vorkriegszeit oder der DDR-Ära fehlen häufig verwertbare Bauzeichnungen. Die Bauaktenarchive der sächsischen Kommunen sind für diese Gebäude oft lückenhaft. Bevor ein Aufteilungsplan erstellt werden kann, muss dann ein vollständiges Aufmaß vor Ort durchgeführt werden. Planeco Building übernimmt diesen Schritt und erstellt auf Basis des Aufmaßes direkt die genehmigungsfähigen Planunterlagen.

Tipp: Vor einem kostenpflichtigen Aufmaß lohnt es sich, beim Bauarchiv des zuständigen Landkreises oder der kreisfreien Stadt Akteneinsicht zu beantragen – manchmal sind dort noch verwertbare Unterlagen vorhanden.

Denkmalschutz und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Viele Gebäude in sächsischen Innenstädten stehen unter Denkmalschutz nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG). Die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst ist davon zunächst unberührt – problematisch wird es, wenn für die Herstellung der baulichen Abgeschlossenheit Eingriffe in die Bausubstanz nötig sind (z. B. der Einbau einer Trennwand oder die Schaffung eines separaten Zugangs). In diesen Fällen ist vorab eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung bei der unteren Denkmalschutzbehörde einzuholen. Diese ist beim Landratsamt bzw. der kreisfreien Stadt angesiedelt.

Typische Fehler, die zu Nachforderungen führen

Die häufigsten Gründe, warum Anträge in Sachsen nicht auf Anhieb bearbeitet werden können:

• Falscher Maßstab: Grundrisse, Ansichten und Schnitte müssen im Maßstab 1:100 eingereicht werden, der Lageplan im Maßstab 1:500. Abweichungen führen zur Nachforderung.
• Fehlende oder falsche Nummerierung: Die sachsenspezifische Anforderung, jede Einheit mit einer arabischen Ziffer im Kreis zu kennzeichnen und farblich zu unterscheiden, wird häufig nicht beachtet.
• Unklare Kellerraum-Zuordnung: Bei sächsischen Altbauten mit komplexen Kellerstrukturen (Gewölbekeller, Hofkeller) muss die Zuordnung zu den einzelnen Einheiten eindeutig aus den Plänen hervorgehen.
• Kein Nachweis des separaten Zugangs: Jede Einheit muss einen eigenen, vom Gemeinschaftseigentum abgetrennten Zugang haben. Fehlt dieser oder ist er nicht klar aus den Plänen erkennbar, kann keine Abgeschlossenheit bescheinigt werden.
• Carports als Sondereigentum deklariert: Für Carports und offene Stellplätze kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt werden – nur für geschlossene Garagen mit dauerhafter Abgrenzung.
• Fehlende Bund-ID bei digitaler Einreichung: Wer digital einreichen möchte, aber keine Bund-ID hat, kann den Antrag nicht über das OZG-Portal absenden. Die Einrichtung sollte rechtzeitig vor Fertigstellung der Unterlagen erfolgen.

Mit Planeco Building zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen

Planeco Building übernimmt den gesamten Planungsprozess für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen – von der Aufnahme der Bestandssituation über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim zuständigen Bauaufsichtsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Erfahrung kennt Planeco Building die sachsenspezifischen Anforderungen der Bauämter in Dresden, Leipzig, Chemnitz und den sächsischen Landkreisen.

Ob Gründerzeitgebäude ohne Bestandspläne, denkmalgeschütztes Stadthaus oder modernes Mehrfamilienhaus: Planeco Building erstellt die genehmigungsfähigen Unterlagen in der Regel innerhalb von 14–21 Werktagen – vollständig digital und mit voller Kostentransparenz. Ergänzend zur Abgeschlossenheitsbescheinigung unterstützt Planeco Building bei Nutzungsänderungen, Statik und weiteren Planungsleistungen, die im Zuge einer Gebäudeaufteilung anfallen können.

Für Immobilieneigentümer, die einen Standsicherheitsnachweis oder eine Statikleistung im Zusammenhang mit baulichen Anpassungen benötigen, steht das Planeco-Netzwerk ebenfalls zur Verfügung. Wer noch keinen geeigneten Fachplaner hat, findet über Planeco Building auch einen Statiker in seiner Region.