Wer in Salzgitter ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine einzelne Wohnung verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie ist keine Teilungserklärung beim Notar möglich, kein separates Grundbuchblatt, kein Einzelverkauf. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich eigenständig und klar abgegrenzt ist – und sie wird vom Fachgebiet Bauordnung der Stadt Salzgitter ausgestellt, Joachim-Campe-Str. 6-8, 38226 Salzgitter. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess: von den baulichen Voraussetzungen über die erforderlichen Unterlagen bis zu realistischen Kosten und Bearbeitungszeiten.

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Wann Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Salzgitter brauchen

Die Bescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sondereigentum begründet werden soll – also wenn aus einem Gebäude rechtlich selbstständige Einheiten werden, die im Grundbuch separat geführt werden können. Typische Auslöser in Salzgitter:

• Mehrfamilienhaus aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen
• Gemischt genutztes Gebäude: Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen rechtlich trennen (Wohnungs- und Teileigentum)
• Erbteilung oder Schenkung, bei der Geschwister oder Erben separate Grundbuchblätter benötigen
• Finanzierung über eine Bank, die eine Einzelbeleihung verlangt
• Begründung eines Dauerwohnrechts an einer bestimmten Wohnung

Wer nur vermietet und keinen Einzelverkauf plant, braucht die Bescheinigung nicht. Sobald aber auch nur eine Einheit veräußert werden soll, ist sie zwingend – und zwar für das gesamte Grundstück, nicht nur für die betroffene Einheit.

Wichtig für Salzgitter: Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, betrifft Salzgitter nach aktuellem Stand nicht. Die niedersächsische Landesverordnung hat Salzgitter nicht als angespannten Wohnungsmarkt eingestuft. Im Einzelfall empfiehlt sich dennoch eine Rückfrage beim Bauamt, bevor der Prozess gestartet wird.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Die Behörde prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich, ob die Einheiten baulich abgeschlossen sind – nicht, ob das Gebäude baurechtlich vollständig genehmigt ist. Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie:

• durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt ist
• einen eigenen, abschließbaren Zugang hat – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder über einen Vorraum
• über eine eigene Sanitärausstattung (Toilette, Bad/Dusche) verfügt
• alle zugehörigen Nebenräume (Keller, Abstellraum) eindeutig und ausschließlich dieser Einheit zugeordnet sind

Gerade bei Nachkriegsbauten in Salzgitter-Lebenstedt, Gebhardshagen oder Salzgitter-Bad – die einen Großteil des Wohnungsbestands ausmachen – fehlt diese klare Zuordnung häufig: Kellerräume sind nicht beschriftet, Zugänge werden geteilt, Grundrisse weichen vom tatsächlichen Bestand ab. In diesen Fällen sind bauliche Anpassungen vor der Antragstellung nötig.

Für Stellplätze gilt: Tiefgaragenstellplätze oder Plätze in einer Sammelgarage können als Sondereigentum begründet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind. Außenstellplätze ohne bauliche Abgrenzung werden in der Regel nur als Sondernutzungsrecht zugeordnet, nicht als Sondereigentum. Terrassen und Gartenflächen können einer Einheit zugeordnet werden, gelten aber nicht als „abgeschlossen" im baurechtlichen Sinne.

Schritt für Schritt: So beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Salzgitter

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Für bestehende Gebäude verlangt das Bauamt Salzgitter ausdrücklich eine Baubestandszeichnung – also die Dokumentation des tatsächlichen Ist-Zustands, nicht die ursprüngliche Genehmigungszeichnung. Liegen keine aktuellen Pläne vor, muss ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden.

Aktueller Hinweis für Salzgitter: Die Stadt Salzgitter lässt derzeit Teile ihres Bauaktenarchivs digitalisieren. Ein Großteil der Akten steht deshalb nicht so kurzfristig wie gewohnt zur Verfügung. Wer Bestandspläne über eine Bauakteneinsicht beschaffen möchte, sollte diese mehrere Wochen vor der geplanten Antragstellung beantragen. Akteneinsichten für bestimmte Stadtteile (u.a. Salzgitter-Bad, Thiede, Gebhardshagen, Hallendorf) werden über das Fachgebiet Bauordnung koordiniert.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan ist das zentrale Dokument: Er zeigt Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten. Jede Nutzungseinheit muss mit einer fortlaufenden arabischen Ziffer nummeriert sein – jeder Raum trägt die Nummer „seiner" Einheit. Das Format darf DIN A3 nicht überschreiten. Die Nummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, der später die Teilungserklärung beurkundet, um Inkonsistenzen zu vermeiden.

Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan inklusive aller erforderlichen Bauzeichnungen – bei Bedarf einschließlich Aufmaß vor Ort. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel 10 bis 14 Werktage.

Schritt 3: Antrag beim Fachgebiet Bauordnung einreichen

Der Antrag kann schriftlich oder elektronisch eingereicht werden. Bei schriftlicher Einreichung sind die Unterlagen in zweifacher Ausfertigung einzureichen. Bei elektronischer Einreichung muss der Aufteilungsplan als Datei übermittelt werden, die im Format DIN A3 druckbar ist. Eine Terminvereinbarung ist über die Online-Terminvergabe der Stadt Salzgitter möglich.

Schritt 4: Bescheinigung entgegennehmen

Nach Prüfung der Unterlagen stellt das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Die Behörde prüft dabei ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – keine baurechtliche Zulässigkeit. Das bedeutet: Auch Gebäude ohne vollständige Baugenehmigung erhalten die Bescheinigung, wenn die Abgeschlossenheit gegeben ist. Baurechtliche Verstöße bleiben davon unberührt.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar beurkunden

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan geht es zum Notar. Die Teilungserklärung regelt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum sind, was Gemeinschaftseigentum bleibt und wie die Gemeinschaft organisiert wird.

Schritt 6: Grundbucheintragung

Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten rechtlich selbstständig veräußert, belastet oder vererbt werden.

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Erforderliche Unterlagen: Die Checkliste für Salzgitter

Folgende Unterlagen müssen beim Fachgebiet Bauordnung Salzgitter eingereicht werden:

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (Formular der Stadt Salzgitter)
• Bauzeichnung/Aufteilungsplan: Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung, maßstäblich, lesbar, max. DIN A3
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis (alternativ: Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug bei juristischen Personen)
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte (Flurkarte)

Antragsberechtigt sind Eigentümer, Erbbauberechtigte sowie Personen, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen können – etwa ein Käufer, der den Kauf von der Aufteilung abhängig macht.

Zu beachten: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird grundsätzlich für alle Gebäude auf einem Grundstück ausgestellt – nicht nur für das Gebäude, das aufgeteilt werden soll. Wer auf einem Grundstück mit Haupthaus und Garage nur das Haupthaus aufteilen möchte, muss trotzdem alle Gebäude im Aufteilungsplan erfassen. Außerdem müssen alle zum Grundstück gehörenden Flurstücke im Grundbuch unter derselben Bestandsverzeichnisnummer geführt sein. Ist das nicht der Fall, muss dies vor der Antragstellung beim Grundbuchamt beantragt werden.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Salzgitter

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren

Die Stadt Salzgitter erhebt Gebühren nach dem niedersächsischen Verwaltungskostenrecht. Der Gebührenrahmen in Niedersachsen liegt bei 50,–€ bis 400,–€ je Einheit – abhängig von der Anzahl der Einheiten und dem Prüfaufwand. Für ein Gebäude mit vier Wohneinheiten sind Behördengebühren von ca. 200,–€ bis 800,–€ realistisch.

Architektenleistung

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Planer erstellt werden. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit – inklusive Antragsmappe und Kommunikation mit dem Bauamt. Die Kosten beginnen ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten und liegen bei bis zu 15 Einheiten bei ca. 2.500,–€ netto. Sind keine Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort hinzu, das ab 390,–€ netto berechnet wird.

Notar- und Grundbuchkosten

Die Notarkosten für die Teilungserklärung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im unteren bis mittleren vierstelligen Bereich. Hinzu kommen Grundbuchgebühren für die Anlage der separaten Wohnungsgrundbücher.

Praxisbeispiel: 4-Einheiten-Mehrfamilienhaus in Salzgitter-Lebenstedt

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 1.500,–€ netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne): ab 390,–€ netto
• Behördengebühren (4 Einheiten): ca. 200,–€ bis 800,–€
• Notar und Grundbuchamt: ca. 1.500,–€ bis 4.000,–€ (abhängig vom Verkehrswert)

Die Gesamtinvestition für ein typisches Salzgitter-Objekt mit vier Einheiten liegt damit zwischen ca. 3.500,–€ und 6.500,–€ – ohne Aufmaß, ohne Notar am oberen Ende. Dem gegenüber stehen in der Regel deutlich höhere Verkaufserlöse beim Einzelverkauf der Einheiten im Vergleich zum Gesamtverkauf des Hauses.

Bearbeitungsdauer: Wie lange dauert es in Salzgitter?

Realistisch einzuplanen sind folgende Zeiträume:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ca. 10–14 Werktage
• Behördliche Bearbeitung beim Bauamt Salzgitter: ca. 4–8 Wochen bei vollständigen Unterlagen – aktuell möglicherweise länger aufgrund der laufenden Bauaktendigitalisierung
• Notar (Teilungserklärung): ca. 2–4 Wochen
• Grundbucheintragung: ca. 2–6 Wochen

Von der Beauftragung bis zum separaten Grundbuchblatt sollten 3 bis 5 Monate eingeplant werden. Der wichtigste Hebel für eine kürzere Bearbeitungszeit: vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen. Jede Nachforderung durch das Bauamt verlängert den Prozess um mehrere Wochen. Planeco Building prüft die Unterlagen vor Einreichung auf Vollständigkeit und stimmt den Aufteilungsplan vorab mit dem Notar ab.

Typische Fallstricke bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Salzgitter

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Besonders bei Nachkriegsbauten in Lebenstedt oder Salzgitter-Bad sind Originalpläne häufig nicht mehr vorhanden oder weichen vom tatsächlichen Zustand ab. Ein Aufmaß vor Ort ist dann zwingend.
• Kellerräume ohne klare Zuordnung: Wenn Kellerräume nicht eindeutig einzelnen Wohnungen zugeordnet sind, muss dies baulich oder durch Beschriftung und Nummerierung im Aufteilungsplan gelöst werden – andernfalls verweigert das Bauamt die Bescheinigung.
• Mehrere Gebäude auf einem Grundstück: Wer nur ein Gebäude aufteilen möchte, muss trotzdem alle Gebäude auf dem Grundstück im Aufteilungsplan erfassen. Dieser Punkt wird häufig übersehen und führt zu Nachforderungen.
• Flurstücke nicht unter einer Bestandsverzeichnisnummer: Liegen mehrere Flurstücke unter verschiedenen Nummern im Grundbuch, muss dies vor Antragstellung bereinigt werden.
• Falsche Planformate: Das Bauamt Salzgitter akzeptiert Aufteilungspläne nur im Format DIN A3 oder kleiner. Größere Pläne werden zurückgewiesen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung in Salzgitter mit Planeco Building

Planeco Building übernimmt den gesamten Prozess der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Salzgitter: von der Beschaffung oder Erstellung der Bestandspläne über den vollständigen Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Fachgebiet Bauordnung. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und bundesweiter Tätigkeit kennt Planeco Building die lokalen Anforderungen und stimmt die Unterlagen so ab, dass Nachforderungen durch das Bauamt die Ausnahme bleiben.

Wer parallel zur Aufteilung bauliche Anpassungen plant – etwa den Ausbau eines Dachgeschosses oder die Umnutzung von Gewerbe- in Wohnfläche – kann diese Leistungen direkt mitbeauftragen. Planeco Building deckt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch Nutzungsänderungen, Standsicherheitsnachweise und vollständige Architektenleistungen ab – alles aus einer Hand, mit voller Preistransparenz und ohne versteckte Kosten.

Für eine erste Einschätzung Ihres Vorhabens steht eine kostenlose Erstberatung zur Verfügung. Angebot einfach unverbindlich anfragen – Planeco Building meldet sich in der Regel innerhalb eines Werktags.