Wer ein Mehrfamilienhaus in Schwerin in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie lässt sich keine Teilungserklärung beim Notar beurkunden, kein separates Wohnungsgrundbuch anlegen und keine einzelne Einheit verkaufen oder beleihen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohnung baulich hinreichend von den übrigen Einheiten abgetrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat – das ist die gesetzliche Voraussetzung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, damit Sondereigentum überhaupt entstehen kann.

In Schwerin stellt die Fachgruppe Bauordnung im Fachdienst Bauen und Denkmalpflege diese Bescheinigung aus. Als kreisfreie Landeshauptstadt ist Schwerin selbst untere Bauaufsichtsbehörde und damit direkte Ansprechpartnerin – nicht der Landkreis. Der Antrag wird am Stadthaus, Am Packhof 2–6, 19053 Schwerin, bearbeitet. Seit Ende 2022 nimmt die Stadt Schwerin Anträge bevorzugt digital über das Schweriner Serviceportal entgegen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung rechtlich bedeutet

Die Bescheinigung ist kein Verwaltungsakt im klassischen Sinne – das hat praktische Konsequenzen. Es gibt kein Widerspruchsverfahren. Wer mit einer Ablehnung nicht einverstanden ist, muss direkt den verwaltungsgerichtlichen Klageweg beschreiten. In der Praxis kommt es dazu selten: Meist stellt das Bauamt Nachforderungen, die sich durch Nachbesserung der Unterlagen erfüllen lassen.

Gesetzliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 7 Abs. 4. Die Bescheinigung wird benötigt, wenn:

• Sondereigentum an Wohnungen begründet werden soll (Wohnungseigentum)
• Sondereigentum an gewerblich genutzten Räumen entstehen soll (Teileigentum)
• Sondereigentum an Stellplätzen oder Außenflächen wie Terrassen und Gartenflächen eingetragen werden soll
• Ein Dauerwohnrecht nach § 32 WEG geltend gemacht werden soll

Wichtig: Die faktische Nutzung als separate Wohnungen reicht nicht. Wer seit Jahren ein Mehrfamilienhaus mit drei Mietparteien betreibt, hat trotzdem nur ein einziges Grundbuchblatt – solange keine Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung vorliegen.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihr Gebäude erfüllen muss

Das Bauamt Schwerin prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Anforderungen an die Abgeschlossenheit erfüllt. Die vier wesentlichen Kriterien:

• Bauliche Abtrennung: Vollständige Trennung von anderen Wohnungen durch Wände und Decken ohne Durchbrüche
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – der Zugang darf nicht durch eine andere Wohnung führen
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad und WC innerhalb der Einheit
• Eindeutige Zuordnung von Nebenräumen: Kellerräume, Abstellräume und Stellplätze müssen im Aufteilungsplan klar nummeriert und maßgenau eingetragen sein

Gerade bei Schweriner Gründerzeithäusern und DDR-sanierten Bestandsgebäuden fehlen häufig einer oder mehrere dieser Punkte: Durchgangszimmer, gemeinschaftlich genutzte Bäder oder fehlende separate Zugänge sind typische Probleme. Wenn bauliche Anpassungen nötig sind – etwa der Einbau einer Trennwand oder einer neuen Tür –, ist dafür in der Regel eine separate Baugenehmigung erforderlich, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden kann.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Schwerin

Folgende Dokumente müssen beim Bauamt Schwerin eingereicht werden:

• Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (über das Serviceportal oder schriftlich)
• Aufteilungsplan / Bauzeichnung: Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten – bei Bestandsgebäuden zwingend als Baubestandszeichnung (nicht der alte Baugenehmigungsplan)
• Format: Maximal DIN A3, lesbar und maßstäblich; bei schriftlicher Einreichung in zweifacher Ausfertigung
• Eigentumsnachweis: Aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Ein häufiger Fehler: Eigentümer reichen alte Baugenehmigungspläne ein, die nicht dem tatsächlichen Bestand entsprechen. In Schwerin ist das besonders verbreitet, weil viele Gebäude nach der Wende umgebaut wurden, ohne dass die Pläne aktualisiert wurden. Das Bauamt fordert in solchen Fällen nach – was den Prozess verzögert. Wenn keine verwertbaren Bestandspläne vorliegen, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an.

Antragsberechtigt sind Eigentümer, Erbbauberechtigte sowie Personen, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen können – etwa ein notariell beurkundeter Käufer vor Eigentumsumschreibung.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Schwerin

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren (Bauamt Schwerin): Der Gebührenrahmen nach der Baugebührenverordnung Mecklenburg-Vorpommern liegt bei 60,– bis 2.500,– € je Gebäude. Die konkrete Gebühr hängt von der Anzahl der Einheiten und der Komplexität des Vorhabens ab.

Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan bundesweit zu transparenten Konditionen:

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: 2.500,– € netto
• Garagen: 49,– € netto pro Einheit

Notar und Grundbuchamt: Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet; die Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Hinzu kommen Grundbuchgebühren für die Anlage der separaten Wohnungsgrundbücher.

Rechenbeispiel Schwerin: Gründerzeithaus in der Paulsstadt, Baujahr 1905, 4 Wohneinheiten, Bestandspläne vorhanden, Verkehrswert ca. 400.000,– €:

• Architektenleistung Planeco Building: 1.500,– € netto
• Behördengebühren Bauamt Schwerin: ca. 200,– bis 400,– €
• Notar (Teilungserklärung): ca. 1.500,– bis 2.500,– €
• Grundbuchamt: ca. 500,– bis 1.000,– €
• Gesamtinvestition: ca. 3.700,– bis 5.400,– €

Dem gegenüber steht ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial: Der Einzelverkauf aufgeteilter Einheiten bringt in der Regel 15–25 % mehr Erlös als der Gesamtverkauf als Mehrfamilienhaus. Bei einem Objekt mit einem Gesamtwert von 400.000,– € entspricht das einem Mehrerlös von bis zu 100.000,– €. Die Investition in die Aufteilung amortisiert sich damit vielfach.

Besonderheit Denkmalschutz in Schwerin

Schwerin verfügt über mehrere ausgewiesene Denkmalbereiche, die für die Abgeschlossenheitsbescheinigung besonders relevant sind: die Altstadt, die Schelfstadt, die Lutherstraße und die westliche Paulsstadt. Viele Gründerzeithäuser in diesen Lagen sind entweder Einzeldenkmale oder liegen innerhalb eines Denkmalbereichs.

Wer in einem dieser Gebiete bauliche Anpassungen vornehmen muss, um die Abgeschlossenheit herzustellen – etwa den Einbau einer Trennwand oder einer neuen Eingangstür –, benötigt neben der bauordnungsrechtlichen Genehmigung auch eine denkmalrechtliche Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde Schwerin. Beide Behörden sind im selben Fachdienst Bauen und Denkmalpflege am Stadthaus angesiedelt, was die Abstimmung erleichtert – aber auch bedeutet, dass denkmalrechtliche Bedenken frühzeitig in den Prozess einfließen.

Praktische Empfehlung: Prüfen Sie vor Beauftragung eines Architekten, ob Ihr Gebäude in einem Denkmalbereich liegt oder als Einzeldenkmal eingetragen ist. Das lässt sich über die Landeshauptstadt Schwerin, Fachdienst Bauen und Denkmalpflege, klären. Planeco Building berücksichtigt denkmalrechtliche Anforderungen bei der Planung und stimmt den Aufteilungsplan entsprechend ab.

Gilt das Umwandlungsverbot in Schwerin?

Das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB erlaubt es Bundesländern, per Verordnung festzulegen, dass Mietwohnungen in bestimmten Gebieten nur mit behördlicher Genehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen. Mecklenburg-Vorpommern hat nach aktuellem Stand keine solche Verordnung erlassen – das Umwandlungsverbot greift in Schwerin damit voraussichtlich nicht.

Das ist ein konkreter Vorteil für Eigentümer in Schwerin im Vergleich zu Städten wie München, Hamburg oder Berlin, wo die Umwandlung genehmigungspflichtig ist und teils verweigert wird. Eine abschließende Prüfung für Ihr konkretes Objekt empfiehlt sich dennoch – sprechen Sie das im Erstgespräch mit Planeco Building an.

Ablauf: Von der Planung bis zum Wohnungsgrundbuch

Der Gesamtprozess umfasst typischerweise sechs Schritte und dauert in Schwerin erfahrungsgemäß 3 bis 5 Monate:

1. Bestandsaufnahme und Machbarkeitsprüfung: Klärung, ob das Gebäude die baulichen Voraussetzungen erfüllt oder ob Anpassungen nötig sind. Ggf. Bauakteneinsicht beim Bauamt Schwerin und Aufmaß vor Ort.
2. Erstellung des Aufteilungsplans: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Baubestandszeichnung mit allen Geschossen, Schnitten und Ansichten sowie der Nummerierung der Einheiten. Planeco Building liefert diesen Plan innerhalb von 14 bis 21 Tagen.
3. Antragstellung beim Bauamt Schwerin: Einreichung aller Unterlagen – digital über das Serviceportal oder schriftlich am Stadthaus. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt liegt erfahrungsgemäß bei 4 bis 8 Wochen.
4. Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: Das Bauamt gibt die gestempelte Ausfertigung des Aufteilungsplans zusammen mit der Bescheinigung und dem Gebührenbescheid zurück.
5. Beurkundung der Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan geht es zum Notar. Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum rechtlich verbindlich.
6. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt Schwerin legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst mit dieser Eintragung ist die Aufteilung vollständig vollzogen.

Tipp: Stimmen Sie die Nummerierung im Aufteilungsplan vorab mit dem Notar ab. Inkonsistenzen zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung führen zu Nachforderungen und verzögern den Grundbucheintrag.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Aus der Praxis mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen kennt Planeco Building die typischen Stolpersteine:

• Alte Baugenehmigungspläne statt Baubestandszeichnung: Das Bauamt akzeptiert nur Pläne, die den tatsächlichen Ist-Zustand abbilden – nicht den Zustand bei Baugenehmigung vor 30 Jahren.
• Kellerräume und Stellplätze nicht eindeutig zugeordnet: Jeder Nebenraum muss im Aufteilungsplan mit der gleichen Nummer wie die zugehörige Wohnung gekennzeichnet und maßgenau eingetragen sein.
• Denkmalschutz nicht vorab geprüft: Wer in einem Schweriner Denkmalbereich liegt und erst nach Baubeginn von der Genehmigungspflicht erfährt, riskiert Baustopp und Rückbauanordnungen.
• Notar und Architekt nicht koordiniert: Wenn Aufteilungsplan und Teilungserklärung unterschiedliche Nummerierungen verwenden, verweigert das Grundbuchamt die Eintragung.

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Schwerin den gesamten Prozess von der Bestandsaufnahme bis zur Einreichung beim Bauamt – mit einem bauvorlageberechtigten Architekten, der die lokalen Anforderungen kennt. Für Objekte, bei denen parallel eine Nutzungsänderung relevant wird – etwa bei gemischt genutzten Gebäuden in der Schweriner Altstadt –, werden beide Verfahren aufeinander abgestimmt. Wenn für bauliche Anpassungen ein Statiker oder ein Standsicherheitsnachweis erforderlich wird, koordiniert Planeco Building auch das. Fragen Sie jetzt unverbindlich an – die Erstberatung ist kostenlos.