Wer in Singen (Hohentwiel) ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht dafür zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden und kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich in sich abgeschlossen ist: eigener Zugang, eigene Sanitäreinrichtungen, klare Abgrenzung zu anderen Einheiten. Erst dann existiert die Wohnung rechtlich als eigenständige Einheit, die verkauft, verschenkt oder beliehen werden kann.

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Wann Sie in Singen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchen

Der häufigste Auslöser ist der geplante Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus. Aber auch folgende Situationen machen die Bescheinigung erforderlich:

• Übertragung einer Wohnung auf Kinder oder andere Angehörige (Schenkung, vorweggenommene Erbfolge)
• Erbauseinandersetzung, bei der Miterben einzelne Einheiten übernehmen sollen
• Separate Beleihung oder Finanzierung einzelner Wohnungen
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten in einem gemischt genutzten Gebäude (Teileigentum)

Laut der offiziellen Leistungsbeschreibung der Stadt Singen ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine der zentralen Voraussetzungen, um ein Gebäude in Wohnungseigentum aufzuteilen. Die Rechtsgrundlage bildet § 7 Abs. 4 WEG.

Zuständige Behörde: Abteilung Baurecht der Stadt Singen

Als Große Kreisstadt unterhält Singen (Hohentwiel) eine eigene untere Baurechtsbehörde. Zuständig ist die Abteilung Baurecht der Stadt Singen – nicht das Landratsamt Konstanz. Das Landratsamt ist nur für kleinere Gemeinden im Landkreis ohne eigene Baurechtsbehörde zuständig, etwa Hilzingen oder Steißlingen. Wer eine Immobilie in einem der sechs Singener Ortsteile (Beuren an der Aach, Bohlingen, Friedingen, Hausen an der Aach, Schlatt unter Krähen, Überlingen am Ried) aufteilen möchte, wendet sich ebenfalls an die Stadtverwaltung Singen.

Die Abteilung Baurecht ist erreichbar unter:

• Adresse: Hohgarten 2, 78224 Singen (Hohentwiel)
• Telefon: +49 7731 85631
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Mo–Fr 08:30–12:00 Uhr, Mo–Do zusätzlich 14:00–16:00 Uhr

Wichtig seit 2025: Die Stadt Singen akzeptiert Bauanträge und Abgeschlossenheitsbescheinigungen ausschließlich digital über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa-BW). Papierpläne werden nicht mehr angenommen. Alle Unterlagen müssen im PDF/A-Format eingereicht werden, wobei jeder Plan als separates Dokument hochzuladen ist.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Bevor der Antrag gestellt wird, lohnt ein kurzer Realitätscheck: Nicht jedes Gebäude erfüllt automatisch die Anforderungen an bauliche Abgeschlossenheit. Die Behörde prüft, ob jede Einheit:

• einen eigenen, abschließbaren Zugang hat
• Küche, Bad und WC innerhalb der Einheit besitzt
• durch Wände, Decken und Böden klar von anderen Einheiten abgegrenzt ist

Zusätzliche Räume außerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses – etwa ein Kellerabteil – können zur Einheit gehören, müssen aber separat abschließbar sein. Garagen und Stellplätze gelten als abgeschlossene Einheiten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen im Plan erkennbar sind.

Besonders bei Altbauten aus der Nachkriegszeit – von denen Singen als ehemaliger Industriestandort viele hat – fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. In diesen Fällen ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich, bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch bauliche Anpassungen nötig werden – etwa das Einziehen einer Trennwand oder die Schaffung eines separaten Zugangs – kann zusätzlich ein Statiker erforderlich sein, um die Standsicherheit zu beurteilen.

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So läuft das Verfahren in Singen ab – Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Prüfen Sie, ob genehmigte Baupläne beim Baurechtsamt Singen (Hohgarten 2) vorliegen und ob der Ist-Zustand damit übereinstimmt. Bei Abweichungen oder fehlenden Plänen ist ein Aufmaß vor Ort der erste Schritt.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100. Alle zu einer Einheit gehörenden Räume erhalten dieselbe Nummerierung. Planeco Building liefert diesen Plan in der Regel innerhalb von 14–21 Werktagen.
3. Antrag digital über ViBa-BW einreichen: Der vollständige Antrag – inklusive Lageplan, Bauzeichnungen und Grundbuchauszug – wird über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg eingereicht. Jedes Dokument wird als separates PDF/A hochgeladen.
4. Prüfung durch das Bauamt Singen: Die Abteilung Baurecht prüft die Unterlagen. Erfahrungsgemäß dauert dieser Schritt 4–8 Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen verlängert sich die Bearbeitungszeit entsprechend.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach positiver Prüfung stellt die Stadt Singen die Bescheinigung aus.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Planen Sie diesen Termin frühzeitig ein – Notartermine in der Region sind oft mehrere Wochen im Voraus ausgebucht.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten rechtswirksam einzeln verkauft oder übertragen werden.

Die Gesamtdauer von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung beträgt erfahrungsgemäß 3–5 Monate.

Erforderliche Unterlagen für den Antrag in Singen

• Ausgefülltes Antragsformular (über ViBa-BW)
• Lageplan (Flurkarte/Liegenschaftskarte)
• Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 – bei Bestandsgebäuden als Baubestandszeichnung
• Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume mit identischer Kennzeichnung
• Aktueller Grundbuchauszug (Abt. I und II, nicht älter als 6 Monate)
• Nachweis des berechtigten Interesses oder Vollmacht des Eigentümers
• Übereinstimmungserklärung, dass der dargestellte Bauzustand dem genehmigten Zustand entspricht

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Singen?

Die Stadt Singen macht keine pauschalen Angaben zu den Behördengebühren – diese hängen vom Einzelfall ab. Aus dem Vergleich mit anderen Kommunen in Baden-Württemberg liegen die Gebühren typischerweise im Bereich von 50,– bis 250,– € pro Einheit. Hinzu kommen die Kosten für den Aufteilungsplan und – nach der Bescheinigung – für Notar und Grundbuch.

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne zu folgenden Konditionen:

• Aufteilungsplan (2 Einheiten): ab 1.000,– € netto
• Aufteilungsplan (bis 15 Einheiten): bis 2.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (wenn keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Garagen: 49,– € netto pro Einheit

Für ein typisches Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten in Singen ergibt sich damit folgende Gesamtinvestition:

• Architektenleistung (Planeco Building): ca. 1.500,– € netto
• Behördengebühren Stadt Singen: ca. 200,– bis 600,– €
• Notar und Grundbuch: ca. 3.000,– bis 5.000,– € (abhängig vom Verkehrswert)
• Gesamtinvestition: ca. 5.000,– bis 7.500,– €

Zum Vergleich: Bei aktuellen Singener Kaufpreisen von durchschnittlich rund 3.250,– €/m² für Eigentumswohnungen kann der Einzelverkauf von Einheiten gegenüber dem Gesamtverkauf als Investorenobjekt erhebliche Mehrerlöse bringen – bei einem 4-Einheiten-Haus mit 320 m² Wohnfläche realistisch im Bereich von 150.000,– bis 200.000,– €.

Besonderheiten in Singen, die Sie kennen sollten

Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB

In Baden-Württemberg gilt in zahlreichen Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Diese Regelung wurde mit dem sogenannten Bauturbo-Gesetz bis Ende 2030 verlängert. Ob Singen (Hohentwiel) zu den betroffenen Gemeinden zählt, sollte vor Projektstart verbindlich geprüft werden – insbesondere bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten. Planeco Building klärt diese Frage im Rahmen der Projektberatung.

Denkmalschutz

Singen unterhält eine eigene untere Denkmalschutzbehörde (Abteilung Stadtplanung, Tel. +49 07731 8 53 40). Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind zusätzliche Abstimmungen erforderlich, die den Prozess verlängern können. Klären Sie frühzeitig, ob Ihre Immobilie unter Denkmalschutz steht.

Fehlende Bestandspläne bei Altbauten

Singen hat als Industriestadt des 19. und frühen 20. Jahrhunderts einen erheblichen Altbaubestand. Für viele Mehrfamilienhäuser aus der Nachkriegszeit liegen keine verwertbaren genehmigten Pläne vor. In diesen Fällen ist ein professionelles Aufmaß vor Ort der notwendige erste Schritt – bevor der eigentliche Aufteilungsplan erstellt werden kann.

Gebäude über mehrere Grundstücke

Erstreckt sich das aufzuteilende Gebäude über mehrere Flurstücke, muss vor der Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Vereinigung der Grundstücke beim Grundbuchamt und gegebenenfalls eine Verschmelzung beim Katasteramt erfolgen. Das ist bei älteren Gewerbeimmobilien in Singen gelegentlich der Fall.

Häufige Fehler, die den Antrag verzögern

• Pläne nicht im PDF/A-Format oder als zusammenhängendes Dokument statt als Einzeldateien eingereicht
• Fehlende oder unvollständige Maßketten in den Grundrissen
• Raumhöhen nicht angegeben
• Unklare Zuordnung von Räumen zu den jeweiligen Einheiten (fehlende oder inkonsistente Nummerierung)
• Garagen und Stellplätze ohne dauerhafte Flächenmarkierung im Plan
• Ist-Zustand weicht vom genehmigten Zustand ab, ohne dass eine Übereinstimmungserklärung oder Klärung vorliegt
• Grundbuchauszug älter als 6 Monate

Planeco Building hat über 1.400 Bauanträge und Genehmigungsverfahren erfolgreich begleitet. Die häufigste Ursache für Verzögerungen ist nicht die Behörde, sondern unvollständige Unterlagen bei der Einreichung. Wer mit einem vollständigen, behördenkonformen Aufteilungsplan einreicht, vermeidet Rückfragen und Nachforderungen.

Wenn bei Ihrer Immobilie neben der Aufteilung auch eine Änderung der Nutzung geplant ist – etwa die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche – ist zusätzlich eine Nutzungsänderungsgenehmigung erforderlich. Planeco Building bearbeitet beide Verfahren aus einer Hand.

Für Fragen zum Standsicherheitsnachweis bei baulichen Anpassungen oder zu den Kosten eines Statikers stehen unsere Experten ebenfalls zur Verfügung. Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie den richtigen Statiker finden oder was ein Statiker im Rahmen Ihres Bauvorhabens leistet.