Wer ein Mehrfamilienhaus in Solingen aufteilen und die einzelnen Einheiten als Eigentumswohnungen verkaufen möchte, braucht als erstes Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist die behördliche Bestätigung, dass jede Wohneinheit baulich in sich abgeschlossen ist – und ohne sie lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen. Zuständig ist in Solingen der Stadtdienst Bauaufsicht. Der Antrag ist dort formlos zu stellen, was für Eigentümer ohne Erfahrung eine nicht zu unterschätzende Hürde darstellt: Wer nicht weiß, welche Angaben und Unterlagen die Behörde konkret erwartet, riskiert Nachforderungen und Verzögerungen.

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Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung leistet – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung dokumentiert auf Basis eines sogenannten Aufteilungsplans, welche Flächen und Räume eine eigenständige Einheit bilden und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sie ist gesetzlich vorgeschrieben: Ohne sie kann kein Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 7 Abs. 4 WEG) begründet und im Grundbuch eingetragen werden.

Was die Bescheinigung ausdrücklich nicht leistet: Sie ist keine Baugenehmigung und keine nachträgliche Legalisierung baulicher Zustände. Die Bauaufsicht prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob alle Umbauten genehmigt wurden. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Ebenfalls wichtig: Die Bescheinigung kommt nicht vom Notar, sondern vom Bauamt. Der Notar beurkundet im Anschluss die Teilungserklärung – ein separates Dokument, das auf der Abgeschlossenheitsbescheinigung aufbaut und die Rechte und Pflichten der künftigen Eigentümergemeinschaft regelt.

Gilt in Solingen ein Umwandlungsverbot?

Diese Frage beschäftigt viele Eigentümer in NRW – die Antwort für Solingen ist eindeutig: Nein. Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB greift nur in Bundesländern, die eine entsprechende Landesverordnung erlassen haben. NRW hat von dieser Möglichkeit bislang keinen Gebrauch gemacht. Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist in Solingen damit grundsätzlich ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung möglich – auch bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten. Das unterscheidet Solingen von Städten wie Berlin, Hamburg oder München, wo das Verbot aktiv gilt. Ob sich dieser Status ändert, sollte vor einem größeren Investitionsvorhaben aktuell geprüft werden.

Zuständige Behörde: Stadtdienst Bauaufsicht Solingen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird in Solingen vom Stadtdienst Bauaufsicht erteilt. Da Solingen eine kreisfreie Stadt ist, liegt die Zuständigkeit direkt bei der Stadt – nicht bei einem Landkreis.

• Adresse: Walter-Scheel-Platz 1, 42651 Solingen
• Telefon: 0212 / 290-4280
• E-Mail: [email protected]
• Sprechzeiten: nur nach telefonischer Vereinbarung

Der letzte Punkt ist praxisrelevant: Wer ohne Termin vorspricht, wird abgewiesen. Planen Sie also frühzeitig, wenn Sie persönliche Rückfragen klären möchten.

Eine weitere Besonderheit in Solingen: Der Antrag ist formlos zu stellen. Viele andere Bauämter bieten standardisierte Antragsformulare an – Solingen nicht. Das bedeutet, dass Antragsteller selbst formulieren müssen, welche Angaben sie machen. Ein erfahrener Architekt oder Planungsdienstleister weiß, was die Bauaufsicht Solingen konkret erwartet, und vermeidet damit unnötige Rückfragen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag in Solingen?

Gemäß den Anforderungen der Stadt Solingen und der bundesweit gültigen Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA, in Kraft seit 12.07.2021) sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Formloser Antrag mit: Name, Telefonnummer, E-Mail-Adresse des Antragstellers sowie Straße mit Hausnummer, Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundstücks
• Flurkarte im Maßstab 1:500 – mindestens zweifach
• Grundrisse aller Geschosse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100 – mindestens zweifach
• Nummerierung aller Einheiten in den Grundrissen (fortlaufend, einheitlich); allgemeine Räume wie Treppenhäuser bleiben ohne Bezeichnung

Planen Sie zusätzliche Ausfertigungen ein: Für den Notar und das Grundbuchamt werden in der Regel weitere Exemplare benötigt. Wer das im Vorfeld nicht berücksichtigt, muss den Aufteilungsplan nachträglich vervielfältigen – was Zeit und Kosten kostet.

Antragsberechtigt sind der Eigentümer, der Erbbauberechtigte oder eine Person mit nachgewiesenem berechtigtem Interesse. Bei Grundstücken mit mehreren Eigentümern – etwa bei geerbten Immobilien – müssen alle Eigentümer gemeinsam den Antrag stellen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Nicht jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erfüllt automatisch die baulichen Anforderungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Kernkriterien:

• Eigener, separat abschließbarer Zugang zur Einheit
• Küche oder Kochgelegenheit innerhalb der Einheit
• Eigenes Bad und eigene Toilette
• Ausreichender Brand-, Schall- und Wärmeschutz zwischen den Einheiten
• Vollständige bauliche Trennung von anderen Einheiten

Besonders bei Solinger Altbauten – Gründerzeitgebäude in Ohligs oder der Stadtmitte, Nachkriegsbauten in verschiedenen Stadtteilen – sind diese Kriterien nicht immer ohne Weiteres erfüllt. Fehlender Schallschutz zwischen Einheiten oder nachträglich veränderte Grundrisse können dazu führen, dass vor der Antragstellung bauliche Anpassungen notwendig werden. In solchen Fällen lohnt es sich, frühzeitig einen Statiker einzubeziehen, wenn tragende Wände oder Decken betroffen sind.

Sonderfälle, die häufig Fragen aufwerfen:

• Keller und Nebenräume: Müssen eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden
• Stellplätze: Nur als Sondereigentum eintragbar, wenn sie im Aufteilungsplan klar nummeriert und dauerhaft abgrenzbar sind – Außenstellplätze begründen meist nur ein Sondernutzungsrecht
• Terrassen und Balkone: Gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber einer Einheit zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig gekennzeichnet sind

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Schritt für Schritt: So läuft der Prozess in Solingen ab

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Liegen keine verwertbaren Baupläne vor – bei Altbauten in Solingen keine Seltenheit – ist ein professionelles Aufmaß vor Ort erforderlich. Alternativ kann beim Stadtdienst Bauaufsicht Bauakteneinsicht beantragt werden, um vorhandene Pläne einzusehen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden. Er zeigt alle Geschosse im Maßstab 1:100, kennzeichnet jede Einheit mit einer fortlaufenden Nummer und ordnet alle Räume eindeutig dem Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zu. Planeco Building übernimmt diese Leistung bundesweit – auch für Objekte in Solingen.
3. Formlosen Antrag beim Stadtdienst Bauaufsicht Solingen einreichen: Antrag mit allen erforderlichen Angaben und Unterlagen in mindestens zweifacher Ausfertigung einreichen. Die Nummerierung im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, damit Aufteilungsplan und spätere Teilungserklärung übereinstimmen.
4. Abgeschlossenheitsbescheinigung entgegennehmen: Nach Prüfung durch die Bauaufsicht wird die Bescheinigung ausgestellt. Sie hat keine gesetzlich festgelegte Gültigkeitsdauer, verliert aber ihre Grundlage bei wesentlichen baulichen Änderungen.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden lassen: Der Notar beurkundet die Teilungserklärung, die auf dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung aufbaut. Sie regelt, welche Einheiten Sondereigentum sind und welche Flächen zum Gemeinschaftseigentum gehören.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Erst ab diesem Zeitpunkt können die Einheiten rechtlich selbstständig verkauft, belastet oder übertragen werden.

Wenn Sie im Zuge der Aufteilung auch die Nutzung einzelner Einheiten ändern möchten – etwa Gewerbe in Wohnen umwandeln – ist vorab eine Nutzungsänderung zu beantragen. Das ist besonders relevant für gemischt genutzte Gebäude in der Solinger Innenstadt, wo Ladengeschäfte und Wohnungen häufig im selben Gebäude liegen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Solingen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren (Stadtdienst Bauaufsicht Solingen): Die Gebühren variieren je nach Anzahl der Einheiten. Typischerweise liegen sie in NRW bei 50,–€ bis 250,–€ netto pro Einheit. Für ein Objekt mit vier Wohneinheiten sind das in der Regel 200,–€ bis 600,–€ netto an reinen Behördengebühren.

Architekten- und Planungsleistung: Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser kostet bei Planeco Building ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten bis 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten. Sind keine Bestandspläne vorhanden, kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Zur Einordnung: Bei einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in Solingen und einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen von aktuell rund 2.824,–€/m² kann der Einzelverkauf der aufgeteilten Einheiten gegenüber dem Gesamtverkauf als Mehrfamilienhaus einen Mehrerlös von 15–25 % erzielen. Die Gesamtkosten der Aufteilung – Architektenleistung, Behördengebühren, Notar und Grundbuch – liegen dabei typischerweise im Bereich von 3.700,–€ bis 6.100,–€ netto. Der potenzielle Mehrerlös übersteigt diese Kosten bei einem durchschnittlichen Objekt um ein Vielfaches.

Besonderheiten beim Altbaubestand in Solingen

Solingen hat einen erheblichen Anteil älterer Bausubstanz. Wer ein Gründerzeitgebäude in Ohligs oder der Stadtmitte aufteilen möchte, sollte mit folgenden Herausforderungen rechnen:

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Ein professionelles Aufmaß ist dann Voraussetzung für den Aufteilungsplan
• Nachträgliche Umbauten ohne Genehmigung: Diese werden durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht legalisiert – offene Baugenehmigungsfragen sollten vorab geklärt werden
• Unklare Raumzuordnungen bei historisch gewachsenen Grundrissen: Hier ist eine sorgfältige Planung entscheidend, damit der Aufteilungsplan die tatsächlichen Verhältnisse korrekt abbildet
• Schallschutz zwischen Einheiten: Bei Nachkriegsbauten entspricht die Bausubstanz häufig nicht den heutigen Anforderungen – bauliche Anpassungen können erforderlich sein, bevor die Abgeschlossenheit bescheinigt werden kann

Planeco Building hat in vergleichbaren Projekten in NRW die Erfahrung gemacht, dass eine frühzeitige Prüfung der baulichen Situation – noch vor der Antragstellung – spätere Überraschungen und Verzögerungen zuverlässig verhindert. Wenn statische Fragen aufkommen, etwa bei der Beurteilung von Decken oder Trennwänden, arbeiten wir mit erfahrenen Statikern zusammen, die den Standsicherheitsnachweis erbringen können.

Typische Fehler bei der Antragstellung – und wie Sie sie vermeiden

• Fehlende Maßangaben im Aufteilungsplan: Alle Räume müssen bemaßt sein, damit die Behörde die Abgeschlossenheit nachvollziehen kann
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen exakt mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen – Abweichungen führen zu Problemen beim Grundbuchamt
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Abstellräume und Garagen müssen eindeutig einer Einheit oder dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sein
• Zu wenige Ausfertigungen: Wer nur die Mindestanzahl einreicht, muss für Notar und Grundbuchamt nachproduzieren
• Antrag ohne alle Eigentümer: Bei Miteigentum müssen alle Eigentümer gemeinsam unterschreiben – fehlt eine Unterschrift, wird der Antrag nicht bearbeitet

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Objekt die baulichen Voraussetzungen erfüllt oder welche Unterlagen konkret benötigt werden, hilft eine Erstberatung durch einen erfahrenen Architekten dabei, den Prozess von Anfang an richtig aufzusetzen. Planeco Building begleitet Eigentümer in Solingen und ganz NRW von der Planerstellung bis zur eingereichten Bescheinigung – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsleistung.