Wer in Straubing eine Immobilie aufteilen und einzelne Wohnungen ins Grundbuch eintragen lassen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – ausgestellt von der zuständigen Baubehörde. Ohne dieses Dokument ist weder eine Teilungserklärung beim Notar noch die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch möglich. Was viele Eigentümer nicht wissen: In Straubing gibt es zwei unterschiedliche zuständige Behörden – je nachdem, ob die Immobilie im Stadtgebiet oder im umliegenden Landkreis liegt. Wer hier die falsche Stelle anschreibt, verliert wertvolle Wochen.

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Zuständige Behörde in Straubing: Stadt oder Landkreis?

Straubing ist eine kreisfreie Stadt – das bedeutet: Die Stadt Straubing ist selbst untere Bauaufsichtsbehörde und stellt Abgeschlossenheitsbescheinigungen für Immobilien im Stadtgebiet aus. Für Immobilien im Landkreis Straubing-Bogen ist dagegen das Landratsamt Straubing-Bogen zuständig.

Für Immobilien im Stadtgebiet Straubing wenden Sie sich an:

• Behörde: Stadt Straubing – Bauordnungsamt / Wohnungswesen
• Adresse: Theresienplatz 2, 94315 Straubing
• Telefon Wohnungswesen: +49 9421 944-60438
• E-Mail: [email protected]
• Telefon Bauordnungsamt: +49 9421 944-60403
• E-Mail: [email protected]
• Öffnungszeiten: Mo–Fr 08:00–12:00 Uhr, Do zusätzlich 14:00–17:00 Uhr

Für Immobilien im Landkreis Straubing-Bogen:

• Behörde: Landratsamt Straubing-Bogen – Bauverwaltung
• Adresse: Leutnerstr. 15, 94315 Straubing

Die Antragstellung ist in Bayern auch digital möglich – über das BayernPortal mit BayernID. Wer keinen digitalen Zugang hat, kann den Antrag weiterhin in Papierform einreichen – seit der Einführung des digitalen Bauamts reicht dabei eine einfache statt einer dreifachen Ausfertigung.

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauche ich sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Räume in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen und damit als eigenständige Einheiten grundbuchfähig sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG.

Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt kein Wohnungsgrundbuch anlegen – und ohne Wohnungsgrundbuch gibt es kein Sondereigentum, das verkauft, beliehen oder vererbt werden kann. Die Bescheinigung ist damit das Fundament jeder Aufteilung in Eigentumswohnungen.

Typische Anlässe in Straubing:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Aufteilung unter Erben oder im Rahmen einer Schenkung
• Beleihung einzelner Einheiten durch eine Bank
• Nachträgliche Regularisierung einer faktisch bereits aufgeteilten Immobilie

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und kein Bestandteil der Teilungserklärung. Sie ist ein eigenständiges Verfahren, das der notariellen Teilungserklärung und der Grundbucheintragung zeitlich vorausgeht.

Der Ablauf in Straubing: Von der Idee bis zum Wohnungsgrundbuch

Der Gesamtprozess umfasst typischerweise sechs Schritte. Wer den Ablauf kennt, kann realistisch planen – und vermeidet die häufigsten Verzögerungen.

1. Bestandspläne beschaffen: Vor der Planerstellung klärt man beim Bauordnungsamt Straubing, welche genehmigten Pläne vorliegen. Bei Altbauten – und davon gibt es in Straubing viele – fehlen Bestandspläne oft oder entsprechen nicht dem tatsächlichen Zustand. In diesem Fall ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Er muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden.
3. Antrag einreichen: Der vollständige Antrag geht an das Bauordnungsamt der Stadt Straubing – entweder digital über das BayernPortal oder in Papierform.
4. Prüfung und Bescheinigung: Das Bauordnungsamt prüft den Aufteilungsplan und stellt bei positiver Prüfung die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit Unterschrift und Stempel aus. Die Bearbeitungszeit beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Bescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden, die die rechtliche Aufteilung des Gebäudes regelt.
6. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Der Gesamtprozess dauert typischerweise 3–5 Monate.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für die Antragstellung beim Bauordnungsamt Straubing sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Aufteilungsplan (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, ggf. Ansichten) – erstellt von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser
• Lageplan / Flurkarte des Grundstücks
• Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Ausgefülltes Antragsformular der Stadt Straubing
• Ggf. Nachweise über bauliche Anpassungen, wenn die Abgeschlossenheit erst hergestellt werden musste

Ein häufiger Fehler: Nebengebäude, Garagen oder Kellerabteile auf dem Grundstück werden im Aufteilungsplan vergessen. Alle Gebäude auf dem Grundstück müssen vollständig erfasst werden – auch wenn sie nicht aufgeteilt werden sollen.

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Wann gilt eine Einheit als „abgeschlossen"?

Eine Wohnung oder ein Raum gilt als abgeschlossen, wenn er baulich eigenständig nutzbar ist. In der Praxis bedeutet das:

• Eigener, abschließbarer Zugang – direkt vom Treppenhaus oder Freien, ohne Durchgang durch eine andere Einheit
• Eigene Sanitäreinrichtungen (Küche oder Kochgelegenheit, Bad/WC) innerhalb der Einheit
• Dauerhafte räumliche Abgrenzung durch Wände und Decken
• Kellerabteile und Stellplätze: abschließbare Lattenverschläge oder dauerhaft markierte Flächen (z.B. durch Wände, fest verankertes Geländer oder Begrenzungsschwellen) sind ausreichend

Gerade bei Straubinger Altbauten aus der Nachkriegszeit fehlen diese Voraussetzungen häufig: gemeinsame Durchgangszimmer, offene Kellerverschläge oder fehlende Sanitäreinrichtungen in einzelnen Einheiten sind typische Probleme. Wenn bauliche Anpassungen nötig sind, um die Abgeschlossenheit herzustellen, sollte vorab geprüft werden, ob dafür eine Baugenehmigung erforderlich ist – oder ob die Maßnahme seit der BayBO-Novelle zum 01.01.2025 verfahrensfrei durchgeführt werden kann.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Straubing

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Komponenten zusammen:

• Behördengebühren (Bayern): 25,–€ bis 150,–€ je Sondereigentumseinheit gemäß dem bayerischen Kostenverzeichnis (Tarif-Nr. 2.I.2/16). Bei einem Zweifamilienhaus fallen also ca. 50,–€ bis 300,–€ an Behördengebühren an.
• Architektenkosten für den Aufteilungsplan: ab 1.000,–€ netto für ein Zweifamilienhaus, ab 1.500,–€ netto für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß ab 390,–€ netto hinzu. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan mit klarer Preistransparenz – ohne versteckte Kosten.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Gesamtkosten-Beispiele für Straubing:

• Zweifamilienhaus (2 Einheiten): ca. 1.650,–€ bis 4.040,–€ gesamt (inkl. Architekt, Behörde, Notar und Grundbuch)
• Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten: ca. 3.990,–€ bis 6.490,–€ gesamt

Gilt das Umwandlungsverbot in Straubing?

Für Eigentümer größerer Mehrfamilienhäuser ist das eine der wichtigsten Fragen: In bestimmten bayerischen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt nach § 250 BauGB ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen – aktuell verlängert bis zum 31. Dezember 2026. Betroffen sind 50 bayerische Kommunen, die in der Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) festgelegt sind.

Straubing steht nicht auf dieser Liste. Eigentümer in Straubing benötigen damit keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung – unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten. Das ist ein klarer Standortvorteil gegenüber Städten wie München, Augsburg oder Regensburg, wo Eigentümer von Gebäuden mit mindestens 11 Wohnungen eine separate Genehmigung einholen müssen.

Hinweis: Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Immobilie unter eine lokale Erhaltungssatzung oder Milieuschutzsatzung fällt, sollte das vorab beim Bauordnungsamt Straubing geklärt werden.

Warum lohnt sich die Aufteilung in Straubing wirtschaftlich?

Der Straubinger Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren deutlich entwickelt: Eigentumswohnungen erzielen aktuell durchschnittlich rund 3.500,–€ bis 3.700,–€ pro Quadratmeter, in gefragten Lagen wie Öberau bis zu 4.000,–€/m². Wer ein Mehrfamilienhaus als Gesamtobjekt verkauft, erzielt typischerweise deutlich niedrigere Quadratmeterpreise als beim Einzelverkauf von Eigentumswohnungen.

Ein Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten und 500 m² Wohnfläche, das als Renditeobjekt vielleicht 500.000,–€ bis 600.000,–€ erzielt, kann nach Aufteilung und Einzelverkauf bei 3.500,–€/m² einen Gesamterlös von rund 700.000,–€ bis 750.000,–€ erzielen – ein Mehrerlös von 15,–% bis 25,–% gegenüber dem Gesamtverkauf. Die Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilung amortisieren sich damit in aller Regel innerhalb weniger Wochen nach dem ersten Einzelverkauf.

Straubing bietet dabei einen weiteren Vorteil: Durch das Preisgefälle zum gut 40 Kilometer entfernten Regensburg gibt es eine wachsende Nachfrage von Pendlern und Kapitalanlegern, die hier Eigentumswohnungen erwerben. Das stärkt die Nachfrage nach aufgeteilten Einheiten zusätzlich.

Typische Fehler – und wie man sie von Anfang an vermeidet

Die häufigsten Gründe für Nachforderungen oder Verzögerungen beim Bauordnungsamt Straubing:

• Fehlende Maßketten und Raumhöhen: Der Aufteilungsplan muss vollständige Maßangaben enthalten – fehlende Angaben sind der häufigste Ablehnungsgrund.
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Kellerabteile, Stellplätze und Abstellräume müssen eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet sein.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan sollten vorab mit dem Notar abgestimmt werden – eine nachträgliche Umnummerierung erfordert eine Änderungsbescheinigung und kostet Zeit.
• Fehlende Bestandspläne nicht frühzeitig geklärt: Gerade bei Altbauten sollte die Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Straubing ganz am Anfang stehen – nicht erst, wenn der Architekt bereits mit der Planung begonnen hat.
• Nebengebäude vergessen: Alle Gebäude auf dem Grundstück müssen im Aufteilungsplan dargestellt werden, auch wenn sie nicht aufgeteilt werden.

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Straubing den gesamten Planungsprozess: von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung. Wenn parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Nutzungsänderung oder ein Standsicherheitsnachweis erforderlich ist – etwa bei gemischt genutzten Gebäuden oder baulichen Anpassungen – koordiniert Planeco Building auch diese Leistungen aus einer Hand. Weitere Informationen zu Architektenleistungen finden Sie unter Architekt, zu statischen Nachweisen unter Statiker.