Wer in Thüringen ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen verkaufen möchte, braucht als ersten behördlichen Schritt die Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie lässt sich kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen, keine Teilungserklärung beim Notar beurkunden und keine einzelne Einheit separat finanzieren oder veräußern. Gleichzeitig bietet Thüringen im Bundesvergleich günstige Voraussetzungen: Die Behördengebühren sind mit 50,–€ je Einheit gesetzlich gedeckelt, und ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB existiert im Freistaat nicht.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Teileigentumseinheiten eines Gebäudes baulich hinreichend voneinander abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG: Wer Wohnungseigentum im Grundbuch begründen will, muss dem Grundbuchamt diese Bescheinigung vorlegen.

Die AB steht am Anfang einer klar definierten Kette:

1. Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bauaufsichtsbehörde)
2. Teilungserklärung (Notar)
3. Grundbucheintragung (Grundbuchamt)

Wer diesen Ablauf kennt, versteht auch, warum Verzögerungen bei der AB den gesamten Zeitplan verschieben – und warum vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen entscheidend sind.

Wichtig: Die AB ist keine Baugenehmigung und keine Nutzungsänderung. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die planungsrechtliche Zulässigkeit. Baurechtswidrige Zustände werden durch die AB nicht legalisiert.

Wann brauchen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Thüringen?

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Erfurt, Jena oder Weimar möchte einzelne Einheiten separat veräußern
• Erbfall oder Erbteilung: Eine Erbengemeinschaft möchte Anteile klar zuordnen und eigenständig übertragen
• Schenkung an Kinder: Übertragung einzelner Einheiten innerhalb der Familie
• Separate Bankfinanzierung: Die finanzierende Bank verlangt die AB als Voraussetzung für die Beleihung einer einzelnen Einheit
• Gemischt genutzte Gebäude: Begründung von Teileigentum für Gewerbeeinheiten neben Wohneinheiten

Thüringen-Besonderheit: Kein Umwandlungsverbot

Mehrere Bundesländer – darunter Berlin, Bayern und Hamburg – haben auf Basis von § 250 BauGB Verordnungen erlassen, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt genehmigungspflichtig machen. Thüringen hat keine solche Verordnung erlassen. Das bedeutet: Eigentümer können hier Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln, ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung einholen zu müssen – unabhängig von der Anzahl der Einheiten und der Lage des Gebäudes. Für Investoren und Eigentümer ist das ein konkreter Zeitvorteil gegenüber vielen anderen Bundesländern.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss erfüllt sein?

Die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft anhand der eingereichten Pläne, ob jede Einheit die Anforderungen an die bauliche Abgeschlossenheit erfüllt. Im Wesentlichen müssen folgende Kriterien gegeben sein:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit ist durch Wände und Decken klar von anderen Einheiten und Gemeinschaftsbereichen getrennt
• Separater, abschließbarer Zugang: Der Zugang erfolgt direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht über eine andere Sondereigentumseinheit
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC müssen der Einheit zugeordnet sein
• Korrekte Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Stellplätze, Garagen oder Abstellräume können als sogenanntes Annexeigentum einer Einheit zugeordnet werden – müssen aber im Aufteilungsplan eindeutig dargestellt sein

Besonderheit bei Altbauten: Gründerzeitgebäude in Erfurt, Weimar oder Jena haben häufig Durchgangsräume oder gemeinschaftlich genutzte Sanitäranlagen, die eine Abgeschlossenheit im Sinne des WEG erschweren. Bei DDR-Plattenbauten sind die Grundrisse zwar standardisiert, aber Kellerräume sind oft nicht eindeutig einzelnen Einheiten zugeordnet. In beiden Fällen lohnt sich eine Vorabprüfung, bevor der Aufteilungsplan erstellt wird. Planeco Building übernimmt diese Einschätzung im Rahmen der Projektbegleitung.

Zuständige Behörde in Thüringen: Wo beantragen Sie die Bescheinigung?

Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde – das ist in Thüringen je nach Lage der Immobilie:

• Kreisfreie Städte: Das jeweilige Stadtbauamt in Erfurt, Jena, Weimar, Gera oder Suhl
• Landkreise: Das Landratsamt des zuständigen Landkreises (Thüringen hat 17 Landkreise)

Antragsberechtigt sind der Eigentümer, der Erbbauberechtigte sowie jede Person, die ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht. Es gibt keinen landeseinheitlichen Vordruck – manche Behörden haben eigene Formulare, andere akzeptieren formlose Anträge. Vor der Einreichung empfiehlt sich daher ein kurzes Vorabgespräch mit der zuständigen Behörde, um behördenspezifische Anforderungen zu klären.

Thüringen bietet zudem die Möglichkeit der digitalen Antragstellung über die Plattform Bauaufsicht Thüringen Digital (ThAVEL). Die Anmeldung ist ohne eID möglich.

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Erforderliche Unterlagen: Die Checkliste für Thüringen

Die Vollständigkeit der Unterlagen ist der entscheidende Faktor für eine zügige Bearbeitung. Folgende Dokumente werden in Thüringen benötigt:

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) als Eigentumsnachweis; bei einer Eigentümergemeinschaft müssen alle Eigentümer unterschreiben oder eine Vollmacht erteilen
• Auszug aus der Liegenschaftskarte / Katasterkarte (nicht älter als 3 Monate); das betreffende Flurstück ist farbig zu kennzeichnen
• Aufteilungsplan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten aller Einheiten; das Format darf DIN A3 nicht überschreiten; Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte müssen eindeutig voneinander getrennt sein
• Formloser Antrag oder behördeneigenes Formular (je nach Behörde)

Was tun, wenn Bestandspläne fehlen? Bei Gründerzeitgebäuden und älteren Bestandsimmobilien sind verwertbare Baupläne häufig nicht vorhanden. In diesem Fall lohnt sich zunächst eine Bauakteneinsicht beim zuständigen Bauamt – dort sind oft noch Originalunterlagen archiviert. Ist das nicht der Fall, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,–€ netto an.

Wichtig bei baulichen Änderungen: Wenn an der Immobilie Umbauten vorgenommen wurden – etwa ein Dachgeschossausbau oder der Anbau von Balkonen – muss die entsprechende Baugenehmigung vor der AB vorliegen. Ungenehmigt ausgebaute Flächen können die Erteilung der AB blockieren oder zu einem einschränkenden Vermerk führen, der spätere Verkäufe erschwert. Für solche Fälle kann eine Nutzungsänderung oder eine nachträgliche Baugenehmigung der richtige erste Schritt sein.

Schritt-für-Schritt: So läuft der Prozess in Thüringen ab

1. Bauakteneinsicht und Bestandsaufnahme: Vorhandene Pläne beim Bauamt einsehen; falls keine Pläne vorhanden sind, Aufmaß beauftragen
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser – in der Regel ein Architekt – erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten; Nummerierung vorab mit dem Notar abstimmen
3. Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte beschaffen (beide max. 3 Monate alt)
4. Antrag einreichen: Beim zuständigen Bauordnungsamt – analog oder digital über ThAVEL
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Nach Prüfung durch die Behörde
6. Teilungserklärung beim Notar: Die AB ist Voraussetzung für die notarielle Beurkundung
7. Grundbucheintragung: Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch eingetragen

Planeco Building begleitet Eigentümer in Thüringen durch die Schritte 1 bis 5 – von der Bestandsaufnahme über den Aufteilungsplan bis zur Einreichung beim Bauamt. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit belegen die Erfahrung im Umgang mit unterschiedlichen Behörden und Gebäudetypen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Thüringen

Bundesweite Ratgeber nennen häufig Behördengebühren von 100,–€ bis 300,–€ je Einheit. Für Thüringen ist das nicht korrekt: Die Thüringer Baugebührenverordnung (ThürBauGVO) legt die Gebühr auf 50,–€ je Wohnung oder Sondereigentum fest. Das macht Thüringen zu einem der günstigsten Bundesländer für diesen Verfahrensschritt.

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: 50,–€ je Einheit
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto für 2 Einheiten bis ca. 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten
• Aufmaß vor Ort (falls erforderlich): ab 390,–€ netto
• Notar- und Grundbuchkosten: abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich

Drei Kostenbeispiele aus der Praxis:

• 2-Familienhaus im Landkreis Gotha: Behördengebühren 100,–€ + Architektenleistung ab 1.000,–€ netto + Notar ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ = Gesamtkosten ca. 2.600,–€ bis 3.600,–€
• 4-Familienhaus in Erfurt: Behördengebühren 200,–€ + Architektenleistung ca. 1.500,–€ netto + Notar ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ = Gesamtkosten ca. 3.200,–€ bis 4.200,–€
• 8-Familienhaus in Weimar (Gründerzeitgebäude): Behördengebühren 400,–€ + Aufmaß ab 390,–€ netto + Architektenleistung ca. 2.000,–€ netto + Notar ca. 2.000,–€ bis 3.500,–€ = Gesamtkosten ca. 4.800,–€ bis 6.300,–€

Zum Vergleich: Der Mehrerlös durch den Einzelverkauf von Eigentumswohnungen gegenüber dem Verkauf des gesamten Hauses liegt in der Praxis typischerweise bei 15,–% bis 25,–%. Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Gesamtwert von 800.000,–€ entspricht das einem Mehrerlös von 120.000,–€ bis 200.000,–€ – die Kosten für die AB amortisieren sich damit in aller Regel deutlich.

Bearbeitungsdauer: Was Sie realistisch einplanen sollten

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung selbst gilt in Thüringen keine normierte Bearbeitungsfrist. In der Praxis liegt die Bearbeitungszeit bei vollständigen Unterlagen zwischen 2 und 6 Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen können die Behörden individuelle Nachreichungsfristen setzen, was den Prozess entsprechend verlängert.

Für den Gesamtprozess – von der Beauftragung des Architekten bis zur Grundbucheintragung – sollten Eigentümer realistisch 3 bis 5 Monate einplanen. Die größten Zeitfresser sind erfahrungsgemäß fehlende Bestandspläne, die ein Aufmaß erforderlich machen, sowie unvollständige Unterlagen beim ersten Einreichen.

Planeco Building arbeitet mit einer internen Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Erstellung des Aufteilungsplans – vorausgesetzt, verwertbare Bestandspläne oder ein Aufmaß liegen vor.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Veraltete Unterlagen: Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte müssen zum Zeitpunkt der Einreichung aktuell sein (max. 3 Monate alt). Beide Dokumente frühzeitig und parallel zur Planerstellung beschaffen.
• Falsches Planformat: In Thüringen darf das Format DIN A3 nicht überschreiten. Bei komplexen Gebäuden auf mehrere Blätter aufteilen.
• Unklare Zuordnung von Nebenräumen: Keller, Garagen und Stellplätze müssen im Plan eindeutig einer Einheit zugeordnet sein – besonders bei Altbauten mit gemeinschaftlich genutzten Kellern ein häufiger Stolperstein.
• Fehlende Baugenehmigung für Umbauten: Wer nachträglich ausgebaut hat (z.B. Dachgeschoss), muss die Baugenehmigung vor der AB einholen. Andernfalls droht ein einschränkender Vermerk auf der Bescheinigung.
• Nummerierung nicht mit Notar abgestimmt: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Eine frühzeitige Abstimmung mit dem Notar spart eine Planüberarbeitung.
• Mehrere Gebäude auf einem Grundstück: Wohnungseigentum darf nicht an mehreren Grundstücken begründet werden. Stehen mehrere Gebäude auf einem Flurstück, muss zunächst eine Grundstücksteilung erfolgen – inklusive vermessungsamtlichem Veränderungsnachweis.

Für Eigentümer in Thüringen, die den Prozess ohne Verzögerungen durchlaufen wollen, ist die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Architekten der sicherste Weg. Planeco Building übernimmt die gesamte Vorbereitung und Einreichung – von der Bestandsaufnahme bis zur fertigen AB. Informationen zu den Kosten für Planungsleistungen sowie zur Auswahl des richtigen Fachplaners finden Sie auf den entsprechenden Seiten. Falls für Ihr Vorhaben auch ein Standsicherheitsnachweis oder ein statisches Gutachten erforderlich ist – etwa bei baulichen Veränderungen im Zuge der Aufteilung – koordiniert Planeco Building auch das.