Wer in Ulm ein Mehrfamilienhaus aufteilen oder eine einzelne Wohnung separat verkaufen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – kurz AB. Ohne sie kann kein Notar eine Teilungserklärung beurkunden, kein Grundbuchamt separate Wohnungsgrundbücher anlegen. Die AB ist damit der erste und entscheidende Schritt auf dem Weg vom Gesamtgebäude zur einzelnen Eigentumswohnung. Was viele Eigentümer in Ulm dabei nicht wissen: Die Stadt ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft – mit konkreten Konsequenzen für die Aufteilung, die über den reinen AB-Antrag hinausgehen.

[[bauantrag]]

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung oder ein sonstiger Raum (Keller, Garage, Gewerbeeinheit) eine in sich geschlossene Einheit bildet und damit sondereigentumsfähig ist. Konkret prüft die Baubehörde, ob die Einheit einen eigenen abschließbaren Zugang hat, über eigene Sanitäreinrichtungen verfügt und räumlich klar von anderen Einheiten getrennt ist.

Was die Behörde dabei nicht prüft: ob das Gebäude baurechtlich in Ordnung ist. Eine erteilte AB heilt keine nicht genehmigten Umbauten. Wer im Gebäude bauliche Veränderungen ohne Genehmigung vorgenommen hat, riskiert spätere Probleme – auch wenn die AB problemlos erteilt wurde. Das ist ein häufig unterschätzter Punkt, besonders bei älteren Bestandsgebäuden in Ulm.

AB, Teilungserklärung, Grundbuch: Die drei Schritte im Überblick

Die drei Dokumente werden oft verwechselt, folgen aber aufeinander:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Behördliche Bestätigung der räumlichen Abgeschlossenheit – Voraussetzung für alles Weitere
• Teilungserklärung: Notarielles Dokument, das die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum regelt – setzt die AB voraus
• Grundbucheintragung: Anlage separater Wohnungsgrundbücher für jede Einheit – letzter Schritt, erst dann ist die Aufteilung rechtlich vollzogen

Vom Antrag auf AB bis zur fertigen Grundbucheintragung vergehen in Ulm erfahrungsgemäß 3–5 Monate. Wer einen konkreten Verkaufs- oder Übergabetermin plant, sollte diesen Zeitrahmen frühzeitig einkalkulieren.

Zuständige Behörde in Ulm

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ulm ist der BürgerService Bauen der Stadt Ulm, Münchner Straße 2, 89073 Ulm. Der Antrag kann schriftlich, persönlich oder über das digitale Antragsformular im virtuellen Rathaus der Stadt Ulm eingereicht werden.

Die Öffnungszeiten des BürgerService Bauen:

• Montag: 08:00–12:30 Uhr und 14:00–16:00 Uhr
• Dienstag bis Mittwoch: 08:00–12:30 Uhr
• Donnerstag: 12:30–17:00 Uhr
• Freitag: 08:00–12:30 Uhr

Telefon: +49 731 161 6999. Bei komplexeren Aufteilungen empfiehlt sich eine Terminvereinbarung vorab – die Stadt Ulm bietet dafür eine Online-Terminbuchung an.

Ulm oder Neu-Ulm? Die richtige Behörde finden

Wer eine Immobilie im Raum Ulm/Neu-Ulm besitzt, muss genau prüfen, auf welcher Seite der Donau das Grundstück liegt. Neu-Ulm liegt in Bayern und unterliegt der Bayerischen Bauordnung – nicht der Landesbauordnung Baden-Württemberg. Zuständige Behörde für Neu-Ulm ist das Landratsamt Neu-Ulm, nicht der BürgerService Bauen der Stadt Ulm. Die Verfahrensregeln, Gebühren und Fristen unterscheiden sich. Maßgeblich ist allein die Adresse des Grundstücks, nicht der Wohnort des Eigentümers.

Welche Unterlagen brauchen Sie beim BürgerService Bauen Ulm?

Die Stadt Ulm verlangt für den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung folgende Unterlagen:

• Bauzeichnung (Aufteilungsplan): Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:100, in zweifacher Ausfertigung
• Baubestandszeichnung: Bei bestehenden Gebäuden muss die Zeichnung den tatsächlichen Bauzustand wiedergeben – nicht den ursprünglich genehmigten
• Nummerierung aller Räume: Alle zu einer Einheit gehörenden Räume müssen in den Grundrissen mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein
• Lageplan: Zeigt die Lage des Grundstücks
• Ausgefülltes Antragsformular

Zwei Ausfertigungen sind in der Behördengebühr enthalten. Wer zusätzliche Exemplare für Notar oder Bank benötigt, muss diese bei der Antragstellung angeben – jede weitere Mehrfertigung ist gesondert gebührenpflichtig.

Altbau in Ulm: Was tun, wenn keine Bestandspläne vorliegen?

Ulm hat einen erheblichen Altbaubestand – besonders in der Innenstadt, der Weststadt und in Söflingen. Bei Gebäuden aus der Nachkriegszeit oder älter fehlen häufig verwertbare Bestandspläne. Da die Zeichnungen den tatsächlichen Bauzustand abbilden müssen, ist in diesen Fällen ein Aufmaß vor Ort zwingend erforderlich. Planeco Building bietet dieses Aufmaß ab 390,– € netto an. Wer die Bauakte vorab einsehen möchte, kann dies beim BürgerService Bauen beantragen – so lässt sich frühzeitig feststellen, ob genehmigte Pläne mit dem Ist-Zustand übereinstimmen.

So läuft das Verfahren in Ulm ab

1. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Baubestandszeichnungen mit korrekter Nummerierung aller Einheiten und Nebenräume.
2. Antrag einreichen: Der vollständige Antrag wird beim BürgerService Bauen Ulm eingereicht – schriftlich, persönlich oder digital über das virtuelle Rathaus.
3. Prüfung durch das Bauamt: Die Behörde prüft ausschließlich die Abgeschlossenheit der Einheiten. Die Bearbeitungszeit beim Bauamt beträgt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
4. Teilungserklärung beim Notar: Mit der erteilten AB und dem gesiegelten Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
5. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein separates Wohnungsgrundbuch an. Dieser Schritt dauert je nach Auslastung weitere 4–8 Wochen.

[[banner-klein]]

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Ulm?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen: Architektenleistung, Behördengebühren und Notar- sowie Grundbuchkosten.

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Architektenleistung richtet sich nach der Anzahl der aufzuteilenden Einheiten. Planeco Building berechnet:

• 2 Einheiten: ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Bis 10 Einheiten: ab 2.000,– € netto
• Bis 15 Einheiten: ab 2.500,– € netto
• Garagen: 49,– € netto pro Garageneinheit
• Aufmaß vor Ort (bei fehlenden Bestandsplänen): ab 390,– € netto

Behördengebühren der Stadt Ulm

Die Gebühren der Stadt Ulm richten sich nach der Anzahl der Einheiten und der Anzahl benötigter Mehrfertigungen. Erfahrungsgemäß liegen die Behördengebühren in Baden-Württemberg bei 50,– bis 250,– € pro Einheit. Die genauen Beträge regelt die Gebührensatzung der Stadt Ulm.

Kostenbeispiele für typische Ulmer Vorhaben

• Zweifamilienhaus (2 Einheiten): Architektenleistung ab 1.000,– € netto, Behördengebühren ca. 100–300,– €, Notarkosten abhängig vom Verkehrswert – Gesamtkosten ca. 2.500–4.000,– €, Zeitrahmen ca. 3–4 Monate
• Mehrfamilienhaus mit 5 Einheiten: Architektenleistung ab 1.500,– € netto, Behördengebühren ca. 250–600,– €, Notarkosten höher – Gesamtkosten ca. 3.500–6.000,– €, Zeitrahmen ca. 4–5 Monate
• Mehrfamilienhaus mit 8 Einheiten: Architektenleistung ab 2.000,– € netto, Behördengebühren ca. 400–1.000,– €, zusätzlich Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich (siehe unten) – Gesamtkosten ca. 5.000–8.000,– €, Zeitrahmen ca. 4–6 Monate

Ulm-spezifische Besonderheiten – das müssen Sie wissen

Umwandlungsverbot: Gilt es für Ihr Gebäude?

Ulm ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das hat eine direkte Konsequenz: Wer ein Mehrfamilienhaus mit mehr als 5 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln möchte, braucht zusätzlich zur AB eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Diese Regelung gilt in Ulm bis Ende 2030. Die AB allein reicht in diesen Fällen nicht aus.

Ausnahmen vom Genehmigungsvorbehalt bestehen unter anderem, wenn die Wohnung an nahe Angehörige veräußert wird oder eine Erbauseinandersetzung vorliegt. Wer ein Gebäude mit mehr als 5 Einheiten aufteilen möchte, sollte die Frage der Umwandlungsgenehmigung vor der Beauftragung des Aufteilungsplans klären – nicht erst nach Einreichung des AB-Antrags. Planeco Building prüft diese Frage im Rahmen der Erstberatung.

Zweckentfremdungsverbot Ulm (seit Mai 2026)

Seit dem 01.05.2026 gilt in Ulm eine Zweckentfremdungsverbotssatzung. Wer nach der Aufteilung einzelne Einheiten als Ferienwohnung oder überwiegend gewerblich nutzen möchte, braucht dafür eine gesonderte Genehmigung. Als Zweckentfremdung gilt unter anderem die Nutzung einer Wohnung für mehr als zehn Wochen pro Jahr zur Fremdenbeherbergung oder die überwiegende gewerbliche Nutzung (mehr als 50 % der Fläche). Der BürgerService Bauen Ulm ist auch für diese Genehmigungen zuständig. Wer die Aufteilung mit dem Ziel plant, Einheiten als Ferienwohnungen zu vermieten, muss diesen Schritt separat einplanen.

LBO-Novelle 2025: Kein Widerspruchsverfahren mehr

Seit dem 28. Juni 2025 gilt in Baden-Württemberg die novellierte Landesbauordnung. Eine wesentliche Änderung: Das baurechtliche Widerspruchsverfahren wurde abgeschafft. Wird ein AB-Antrag abgelehnt, bleibt als einziges Rechtsmittel die direkte Klage vor dem Verwaltungsgericht. Das macht eine vollständige und korrekte Antragsmappe beim ersten Einreichen wichtiger denn je – Nachbesserungen nach Ablehnung sind aufwendiger als zuvor.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Veraltete oder fehlende Bestandspläne: Stimmt der Ist-Zustand nicht mit den vorhandenen Plänen überein, wird der Antrag nicht bearbeitet. Ein professionelles Aufmaß vor Ort löst dieses Problem.
• Unklare Zuordnung von Keller und Stellplätzen: Jede Nebenraumfläche muss eindeutig einer Einheit zugeordnet und in den Grundrissen entsprechend nummeriert sein. Gemeinschaftlich genutzte Flächen müssen als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen werden.
• Umwandlungsverbot übersehen: Bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohneinheiten in Ulm ist die AB allein nicht ausreichend. Wer diesen Schritt übersieht, verliert Zeit und Geld.
• Garagen ohne Markierung: Garagenstellplätze gelten nur dann als abgeschlossene Einheiten, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Das muss aus der Bauzeichnung klar hervorgehen.

Planeco Building übernimmt für Eigentümer in Ulm die vollständige Erstellung des Aufteilungsplans – inklusive Baubestandsaufnahme, korrekter Nummerierung und Einreichung beim BürgerService Bauen. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und lokaler Expertise in Baden-Württemberg begleitet Planeco Building den gesamten Prozess von der ersten Einschätzung bis zur erteilten Bescheinigung. Wer zusätzlich eine Nutzungsänderung benötigt – etwa bei der Umwidmung von Gewerbe- zu Wohnflächen – oder einen Statiker für bauliche Anpassungen braucht, erhält beides aus einer Hand.

Für Eigentümer, die noch unsicher sind, ob ihr Vorhaben in Ulm genehmigungsfähig ist, empfiehlt sich vorab eine Bauvoranfrage in Ulm, um Klarheit über die baurechtliche Ausgangslage zu gewinnen – bevor Kosten für Planung und Antrag entstehen.