Wer ein Mehrfamilienhaus in Unna in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht als erstes Dokument die Abgeschlossenheitsbescheinigung – ohne sie akzeptiert das Grundbuchamt keine Teilungserklärung, und ohne separate Grundbuchblätter lassen sich die Einheiten weder einzeln verkaufen noch getrennt finanzieren. Was viele Eigentümer dabei aufhält: In Unna gibt es eine geteilte Zuständigkeit zwischen Stadt und Kreis, die zu unnötigen Verzögerungen führt, wenn man von Anfang an an der falschen Stelle anklopft.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich voneinander getrennt und jeweils für sich allein nutzbar sind. Die gesetzliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG – ohne diese Bescheinigung kann kein Wohnungs- oder Teileigentum im Grundbuch eingetragen werden.

Typische Anlässe in Unna:

• Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Aufteilung im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung
• Separate Beleihung einzelner Einheiten bei der Bank
• Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche oder umgekehrt – in solchen Fällen kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein

Wichtig zu verstehen: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung und setzt auch keine voraus. Das Bauamt prüft ausschließlich, ob die Einheiten baulich abgeschlossen sind – nicht, ob alle Umbauten genehmigt wurden. Das nimmt vielen Eigentümern älterer Bestandsimmobilien eine zentrale Sorge.

Wer ist in Unna zuständig – Stadt oder Kreis?

Das ist die häufigste Quelle von Verzögerungen: Im Kreis Unna gibt es keine einheitliche Zuständigkeit. Die Kreisstadt Unna hat ein eigenes Bauordnungsamt als untere Bauaufsichtsbehörde – zuständig ausschließlich für Immobilien im Stadtgebiet Unna. Für andere Gemeinden im Kreisgebiet ist dagegen die Bauordnung des Kreises Unna zuständig.

Die Zuständigkeit im Überblick:

• Stadtgebiet Unna: Bauordnungsamt der Kreisstadt Unna
• Bönen, Fröndenberg/Ruhr, Holzwickede: Bauordnung des Kreises Unna
• Lünen, Schwerte, Kamen, Bergkamen, Selm, Werne: Jeweils eigene untere Bauaufsichtsbehörde der jeweiligen Stadt

Wer mit einer Immobilie in Unna-Königsborn oder Unna-Massen an den Kreis schreibt, verliert schlimmstenfalls mehrere Wochen. Die Zuständigkeit vorab zu klären ist deshalb der erste praktische Schritt – noch vor der Zusammenstellung der Unterlagen.

Voraussetzungen: Wann wird die Bescheinigung erteilt?

Eine Einheit gilt als abgeschlossen, wenn sie folgende Anforderungen erfüllt:

• Räumliche Trennung: Vollständige Abgrenzung durch Wände, Decken und Böden gegenüber anderen Einheiten und dem Gemeinschaftseigentum
• Separater abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss einen eigenen, von außen oder vom Treppenhaus abschließbaren Eingang haben
• Eigenständige Nutzbarkeit: Küche oder Kochgelegenheit sowie ein WC müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein

Seit der WEG-Reform 2020 kann Sondereigentum auch an Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen begründet werden – vorausgesetzt, Lage und Größe sind im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig bestimmt. Das wird in der Praxis häufig übersehen und kann den Wert einzelner Einheiten erheblich beeinflussen.

Bei Bestandsimmobilien in Unna – besonders bei Bergarbeiterhäusern oder Nachkriegsbauten mit gemeinsamen Kellerfluren – fehlt der separate Zugang oft noch. Ob bauliche Anpassungen statisch machbar sind, klärt ein Statiker vorab.

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Welche Unterlagen werden benötigt?

Für den Antrag beim Bauordnungsamt Unna oder der Bauordnung des Kreises Unna sind folgende Unterlagen einzureichen:

• Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (formlos oder auf dem Vordruck des jeweiligen Amts)
• Aktuelle Katasterangaben: Gemarkung, Flur und Flurstück – nicht älter als 6 Monate
• Aktuelle Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster)
• Grundrisse aller Geschosse inkl. Keller und Dachboden – mit eingekreisten arabischen Ordnungsnummern je Sondereigentumseinheit
• Schnittzeichnungen – ebenfalls mit Ordnungsnummern
• Ansichten des Gebäudes
• Nachweis der Eigentümerstellung (aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag)

Alle Bauzeichnungen müssen in mindestens zweifacher Ausfertigung eingereicht werden und dürfen das Format DIN A3 nicht überschreiten. In der Praxis werden darüber hinaus weitere Exemplare für Notar, Grundbuchamt und Banken benötigt – das sollte man beim Druck einplanen.

Katasterangaben: Die häufigste Stolperfalle in Unna

Das Grundbuchamt erkennt die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur an, wenn die Katasterangaben im Aufteilungsplan exakt mit den aktuellen Einträgen im Grundbuch übereinstimmen. Bei älteren Immobilien in Unna – etwa Altbauten aus der Bergbau-Ära oder Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren – weichen die historischen Katasterangaben häufig von den aktuellen Grundbuchdaten ab. Ein aktueller Grundbuchauszug und eine frische Flurkarte vom Katasteramt des Kreises Unna sollten deshalb immer vor der Planerstellung eingeholt und abgeglichen werden.

Ablauf: Von der ersten Idee bis zum separaten Grundbuchblatt

1. Zuständigkeit klären: Stadtgebiet Unna oder kreisangehörige Gemeinde? Richtige Behörde kontaktieren.
2. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne sichten. Fehlen Pläne, ist ein Aufmaß vor Ort oder eine Bauakteneinsicht beim Bauamt erforderlich.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Bauzeichnungen nach den Vorgaben der Verwaltungsvorschrift – mit korrekter Nummerierung, im richtigen Format und mit allen erforderlichen Darstellungen. Planeco Building übernimmt diesen Schritt und reicht die Unterlagen vollständig beim zuständigen Amt ein.
4. Antrag einreichen: Vollständige Unterlagen in mindestens zweifacher Ausfertigung beim Bauordnungsamt.
5. Bearbeitung durch das Bauamt: Das Amt prüft die bauliche Abgeschlossenheit und erteilt die Bescheinigung. Typische Bearbeitungszeit in Unna: 4–8 Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen verlängert sich das Verfahren entsprechend.
6. Teilungserklärung beim Notar: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Der Notar erstellt den Plan nicht – er beurkundet nur.
7. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Unna trägt die einzelnen Einheiten als eigenständige Grundbuchblätter ein. Ab diesem Moment existieren die Wohnungen rechtlich als eigenständige Eigentumswohnungen.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Unna?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen:

Behördengebühren nach AVwGebO NRW:

• Aufteilungsplan (erste Ausfertigung): 50,–€
• Je Sondereigentumsanteil (Neubau): 50,–€
• Je Sondereigentumsanteil im Bestand: 100,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,–€

Architektenleistung für den Aufteilungsplan: Planeco Building erstellt den vollständigen Aufteilungsplan ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten. Für größere Objekte mit bis zu 15 Einheiten liegen die Kosten bei bis zu 2.500,–€ netto.

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Konkretes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus in Unna mit 4 Wohneinheiten und 2 Garagen im Bestand ergibt folgende Behördengebühren: 50,–€ (Aufteilungsplan) + 4 × 100,–€ (Einheiten im Bestand) + 2 × 20,–€ (Garagen) + 2 × 30,–€ (Mehrausfertigungen) = 590,–€ Behördengebühren. Hinzu kommen die Architektenleistung von Planeco Building sowie Notar- und Grundbuchkosten.

Kein Umwandlungsverbot in NRW – was das für Eigentümer in Unna bedeutet

In einigen Bundesländern wie Berlin oder Bayern ist die Aufteilung von Mietwohnhäusern in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig – das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB. In NRW gilt das nicht. Das Land hat bewusst keine entsprechende Verordnung erlassen, sodass für die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehenden Wohngebäuden in Nordrhein-Westfalen keine zusätzliche gemeindliche Genehmigung erforderlich ist. Eigentümer in Unna können ihre Immobilien ohne diesen zusätzlichen Genehmigungsschritt aufteilen.

Typische Fehler beim Antrag – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Gründe, warum Anträge beim Bauordnungsamt zurückgehen oder das Grundbuchamt die Bescheinigung nicht anerkennt:

• Veraltete Katasterangaben: Gemarkung, Flur oder Flurstück stimmen nicht mit dem aktuellen Grundbuch überein – besonders häufig bei Altbauten in Unna
• Fehlende Geschosse: Nicht ausgebaute Dachräume, Spitzböden oder Kellergeschosse wurden nicht dargestellt
• Falsche Nummerierung: Ordnungsnummern nicht als arabische Ziffern im Kreis eingetragen – eine formale Anforderung, die Laien regelmäßig übersehen
• Falsches Format: Pläne im Format DIN A2 oder größer werden nicht akzeptiert
• Fehlende Nebengebäude: Garagen oder Schuppen auf dem Grundstück wurden nicht in den Aufteilungsplan aufgenommen
• Nummerierung nicht mit Notar abgestimmt: Wenn Aufteilungsplan und Teilungserklärung unterschiedliche Bezeichnungen für dieselbe Einheit verwenden, entstehen Probleme bei der Grundbucheintragung

Planeco Building koordiniert die Erstellung des Aufteilungsplans, die Abstimmung mit dem beauftragten Notar und die vollständige Einreichung beim zuständigen Bauordnungsamt in Unna – mit einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistung. Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge zeigen, dass vollständige Unterlagen der entscheidende Faktor für reibungslose Verfahren sind.

Wenn im Zuge der Aufteilung bauliche Anpassungen nötig werden – etwa das Einziehen einer Trennwand oder die Schaffung eines separaten Zugangs – übernimmt Planeco Building auch den Standsicherheitsnachweis und koordiniert alle erforderlichen Gewerke. Die Kosten für statische Leistungen hängen vom Umfang der baulichen Eingriffe ab und lassen sich nach einer kostenlosen Erstberatung konkret beziffern.