Wer ein Mehrfamilienhaus in Velbert in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, braucht vor dem Notar und dem Grundbuchamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie ist keine Teilungserklärung möglich – und damit kein Einzelverkauf, keine separate Beleihung, keine Übertragung einzelner Einheiten. Die Bescheinigung bestätigt, dass jede Wohneinheit baulich klar abgegrenzt ist und einen eigenen Zugang hat. Zuständig in Velbert ist das Bauordnungsamt der Stadt Velbert (Thomasstraße 1, 42551 Velbert). Was viele Eigentümer nicht wissen: In NRW gilt derzeit kein Umwandlungsverbot – die Aufteilung ist in Velbert ohne zusätzliche Genehmigung möglich.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wann brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördliches Dokument, das bestätigt, dass einzelne Einheiten eines Gebäudes baulich voneinander getrennt und damit als selbstständiges Eigentum eintragungsfähig sind. Rechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher anlegen.

Typische Situationen, in denen Eigentümer in Velbert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einzelner Einheiten im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung
• Separate Beleihung einer einzelnen Wohnung bei der Bank
• Aufteilung eines Zweifamilienhauses, z. B. für Eigennutzung einer Einheit und Verkauf der anderen
• Umwandlung von Gewerberäumen im Erdgeschoss in Teileigentum – relevant für gemischt genutzte Gebäude in Velbert-Mitte

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Das Bauordnungsamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude oder einzelne Ausbauten baurechtlich genehmigt sind. Bestandsgebäude ohne vollständige Baugenehmigung erhalten die Bescheinigung, wenn die bauliche Abgeschlossenheit gegeben ist. Baurechtsverstöße bleiben davon unberührt und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erschweren.

Zuständige Behörde in Velbert

Ansprechpartnerin für Abgeschlossenheitsbescheinigungen und Baulasten beim Bauordnungsamt Velbert ist Frau Sondermann:

• Adresse: Thomasstraße 1, 42551 Velbert, Raum 231
• Telefon: 02051 26-2673
• E-Mail: [email protected]

Für allgemeine Bauberatung steht die Hotline des Bauordnungsamts zur Verfügung: 02051 26-2670, erreichbar dienstags bis freitags von 08:00 bis 13:00 Uhr. Ein kurzes Vorgespräch dort kann klären, ob grundsätzliche bauliche Hindernisse bestehen – bevor Kosten für Planungsleistungen entstehen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Das Bauordnungsamt prüft anhand des eingereichten Aufteilungsplans, ob jede Einheit die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllt. Folgende Kriterien müssen erfüllt sein:

• Räumliche Abgrenzung: Die Einheit muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt sein.
• Eigener Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen, abschließbaren Zugang – direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder von einem gemeinschaftlichen Vorraum aus.
• Sanitärausstattung: Jede Wohneinheit muss über eigene Sanitärräume verfügen.
• Nebenräume klar zugeordnet: Kellerräume, Abstellräume und Stellplätze müssen im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet sein.

Seit der WEG-Reform 2020 ist es möglich, auch an Stellplätzen und Außenflächen wie Terrassen oder Gartenflächen Sondereigentum zu begründen – sofern sie im Aufteilungsplan klar gekennzeichnet sind. Freiflächen ohne vollständige räumliche Umgrenzung gelten nicht als abgeschlossen, können aber als Sondernutzungsrecht zugeordnet werden. Außenstellplätze werden in der Praxis häufig als Sondernutzungsrecht statt als Sondereigentum behandelt.

Gerade bei älteren Gebäuden in Velbert – Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren oder Gründerzeitbauten in Langenberg – fehlen häufig separate Zugänge zu Nebenräumen oder klare Abgrenzungen zwischen den Einheiten. In diesen Fällen sind bauliche Anpassungen erforderlich, bevor der Antrag gestellt werden kann. Ob und in welchem Umfang Umbaumaßnahmen nötig sind, lässt sich erst nach Prüfung der Bestandspläne beurteilen.

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Schritt für Schritt: So läuft die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Velbert ab

1. Bestandspläne beschaffen: Ohne aktuelle Grundrisse ist kein Aufteilungsplan möglich. Liegen keine Pläne vor, bietet das Bauordnungsamt Velbert eine Bauakteneinsicht an – mit Online-Terminbuchung über das Serviceportal der Stadt. Alternativ kann ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden, ab ca. 390,– € netto.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Er zeigt alle Einheiten mit Nummerierung, Grundrissen, Schnitten und Ansichten im Maßstab 1:100 und bildet die Grundlage für die Bescheinigung und die spätere Teilungserklärung beim Notar.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Velbert einreichen: Der Antrag wird schriftlich gestellt. Antragsberechtigt sind Grundstückseigentümer oder bevollmächtigte Personen. Das Antragsformular steht auf dem Serviceportal der Stadt Velbert zum Download bereit.
4. Prüfung und Erteilung der Bescheinigung: Das Bauordnungsamt prüft die bauliche Abgeschlossenheit anhand des Aufteilungsplans. Bei vollständigen und korrekten Unterlagen ist in Velbert erfahrungsgemäß mit einer Bearbeitungszeit von 4 bis 8 Wochen zu rechnen.
5. Teilungserklärung beim Notar: Mit der erteilten Bescheinigung und dem gesiegelten Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden.
6. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt (Amtsgericht Velbert) legt auf Basis der Teilungserklärung separate Wohnungsgrundbücher an.

Unterlagen für den Antrag in Velbert

Folgende Unterlagen werden beim Bauordnungsamt Velbert für die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt:

• Ausgefülltes Antragsformular (Download über das Serviceportal der Stadt Velbert)
• Aufteilungspläne in mindestens zwei Ausfertigungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten, Maßstab 1:100)
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Lageplan / Katasterauszug

Ein praktischer Hinweis: Planen Sie von Anfang an ausreichend Ausfertigungen ein. Notar, Grundbuchamt und Kaufinteressenten benötigen jeweils eigene Exemplare des gesiegelten Aufteilungsplans. Jede nachträgliche Ausfertigung kostet in NRW 30,– € zusätzlich – es ist wirtschaftlicher, direkt mehr Exemplare einzureichen.

Achten Sie außerdem darauf, dass die Katasterangaben und Nummerierungen im Aufteilungsplan korrekt sind. Das Bauordnungsamt prüft diese nicht auf Übereinstimmung mit dem Grundbuch. Stimmen die Angaben später nicht überein, ist eine kostenpflichtige Nachberichtigung erforderlich. Planeco Building stimmt die Nummerierung im Aufteilungsplan frühzeitig mit dem Notar ab, um genau das zu vermeiden.

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Velbert?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren (NRW, nach AVerwGebO NRW):

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,– €
• Je weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,– €
• Entscheidung über die Abgeschlossenheitsbescheinigung je Sondereigentumsanteil: 50,– € bis 150,– €
• Je Garagenstellplatz: 20,– €
• Je Mehrausfertigung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: 30,– €

Architektenleistung (Aufteilungsplan):

• Zweifamilienhaus (2 Einheiten): ab 1.000,– € netto
• Bis 5 Einheiten: ab 1.500,– € netto
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto

Notar- und Grundbuchkosten: Diese richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel: 4-Familienhaus in Velbert-Mitte

• Behördengebühren: ca. 100,– € (Aufteilungsplan) + 4 × ca. 100,– € (je Einheit) = ca. 500,– €
• Architektenleistung Planeco Building: ab 1.500,– € netto
• Notar und Grundbuch: ca. 2.000,– € bis 4.000,– €
• Gesamtkosten: ca. 4.000,– € bis 6.000,– €

Dem gegenüber steht ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil: Bei einem durchschnittlichen Wohnungspreis von ca. 2.545,– €/m² in Velbert bringen einzeln verkaufte Eigentumswohnungen in der Regel deutlich mehr als der anteilige Wert im Gesamtpaket. Der Mehrerlös beim Einzelverkauf gegenüber dem Verkauf als Gesamtpaket liegt in der Praxis häufig bei 15 bis 25 %.

Kein Umwandlungsverbot in Velbert – was das für Sie bedeutet

In einigen deutschen Großstädten benötigen Eigentümer eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, bevor sie Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln dürfen. Diese Regelung basiert auf § 250 BauGB, der Landesregierungen ermächtigt, entsprechende Verordnungen für angespannte Wohnungsmärkte zu erlassen.

Nordrhein-Westfalen hat von dieser Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht. Das bedeutet: In Velbert gilt derzeit kein Umwandlungsverbot. Eigentümer können ihre Immobilien ohne zusätzliche Genehmigung aufteilen – ein klarer Vorteil gegenüber Standorten wie Berlin, Hamburg oder München, wo erhebliche zusätzliche Hürden bestehen. Die Regelung ist bis Ende 2030 befristet; ob NRW künftig eine Verordnung erlässt, bleibt abzuwarten.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Fehlende oder veraltete Bestandspläne: Ohne verwertbare Grundrisse kann kein Aufteilungsplan erstellt werden. Bei Altbauten in Velbert ist die Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt oft der erste notwendige Schritt.
• Inkorrekte Katasterangaben im Aufteilungsplan: Das Bauordnungsamt prüft die Übereinstimmung mit dem Grundbuch nicht. Fehler führen zu kostenpflichtigen Nachberichtigungen.
• Zu wenige Ausfertigungen: Notar, Grundbuchamt und Kaufinteressenten benötigen eigene Exemplare. Nachträgliche Ausfertigungen kosten jeweils 30,– € – besser von Anfang an ausreichend einreichen.
• Verwechslung mit der Baugenehmigung: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung legalisiert keine baulichen Veränderungen. Wer ohne Genehmigung ausgebaut hat, sollte den baurechtlichen Status vorab klären.
• Rettungswege nicht gesichert: Das Bauordnungsamt prüft im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht, ob für jede Einheit ein zweiter Rettungsweg vorhanden ist. Diese Verantwortung liegt beim Eigentümer.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Velbert durch den gesamten Prozess – von der Bauakteneinsicht über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauvorhaben und bundesweiter Erfahrung, auch in NRW, kennen wir die typischen Stolperstellen und vermeiden sie systematisch. Wenn Sie parallel zur Aufteilung auch eine Nutzungsänderung benötigen – etwa für Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss – übernehmen wir auch das aus einer Hand.

Für Fragen rund um Statik, Standsicherheitsnachweise oder Architektenleistungen im Zusammenhang mit baulichen Anpassungen vor der Aufteilung stehen wir ebenfalls zur Verfügung. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.