Wer ein Mehrfamilienhaus in Witten aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder einzeln finanzieren möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – bevor der Notar tätig werden kann. Das Dokument bestätigt, dass jede Einheit baulich eigenständig nutzbar ist und über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügt. Ohne diese Bescheinigung legt das Grundbuchamt keine separaten Grundbuchblätter an. Der Prozess ist in Witten klar geregelt, hat aber einige lokale Besonderheiten, die über Erfolg oder Nachforderung entscheiden.

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Zuständige Behörde in Witten: Das Bauordnungsamt

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist in Witten ausschließlich das Bauordnungsamt der Stadt Witten zuständig – nicht der Ennepe-Ruhr-Kreis. Das Bauordnungsamt sitzt im Technischen Rathaus, Annenstraße 111b, 58453 Witten (E-Mail: [email protected]). Unterlagen können über ein Online-Formular auf der Website der Stadt Witten eingereicht werden.

Ein Detail, das viele Antragsteller übersehen: Die Stadt Witten verlangt neben den üblichen Unterlagen eine eigene Zusatzerklärung zum Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses Formular steht als PDF auf witten.de zur Verfügung. Fehlt es beim Einreichen, folgt eine Nachforderung – und damit Verzögerung.

Wann brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die häufigsten Anlässe in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen: Mehrfamilienhaus aufteilen und Einheiten separat veräußern
• Erbteilung oder Schenkung: Immobilie soll unter Erben oder an Kinder aufgeteilt werden, jede Partei erhält ein eigenes Grundbuchblatt
• Separate Finanzierung: Bank verlangt Nachweis der Abgeschlossenheit für die Beleihung einer einzelnen Einheit
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten: Ladenlokal im Erdgeschoss soll als Teileigentum abgetrennt werden
• Dauerwohnrecht eintragen lassen: Auch hierfür ist die Abgeschlossenheit nachzuweisen

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Antrag?

Das Bauordnungsamt Witten verlangt die Unterlagen in mindestens zweifacher Ausfertigung. In der Praxis sind drei bis vier Ausfertigungen sinnvoll – für Bauamt, Notar, Grundbuchamt und die eigenen Unterlagen.

• Aufteilungsplan: Bauzeichnung mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten im Maßstab 1:100, in der alle Sondereigentumsanteile durch Ziffern eindeutig bezeichnet sind
• Flurkarte / Lageplan: Aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster, nicht älter als 6 Monate. In Witten ist das Katasteramt beim Ennepe-Ruhr-Kreis angesiedelt (Hauptstr. 92, 58322 Schwelm)
• Grundbuchauszug: Als Eigentumsnachweis
• Zusatzerklärung der Stadt Witten: Das stadtspezifische Formular (PDF auf witten.de)
• Bestandspläne oder Baubestandszeichnungen: Bei bestehenden Gebäuden als Grundlage für den Aufteilungsplan

Fehlen verwertbare Bestandspläne – bei Wittener Altbauten aus der Gründerzeit oder den Nachkriegsjahrzehnten keine Seltenheit – ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an. Alternativ kann beim Bauordnungsamt Witten Bauakteneinsicht beantragt werden, wobei die vorhandenen Akten bei älteren Gebäuden oft unvollständig sind.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihre Immobilie erfüllen?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird nur erteilt, wenn jede Einheit vier Grundvoraussetzungen erfüllt:

• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit muss direkt vom Treppenhaus oder von außen erreichbar sein – Durchgangszimmer schließen die Abgeschlossenheit aus
• Vollständige räumliche Abgrenzung: Wände, Decken und Böden trennen die Einheit dauerhaft von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad/WC innerhalb der Einheit
• Eindeutige Zuordnung aller Räume: Kellerräume, Abstellflächen und Stellplätze müssen im Aufteilungsplan klar einer Einheit zugeordnet sein

Bei Wittener Altbauten – besonders Gründerzeitgebäuden und Nachkriegsbauten der 1950er bis 1970er Jahre – fehlt häufig der separate Zugang oder die Kellerzuordnung ist unklar. Beides muss vor der Antragstellung baulich gelöst sein. Ob das in Ihrem konkreten Fall möglich ist, klärt eine Vorabprüfung durch einen erfahrenen Architekten.

Wichtig: Terrassen, Balkone und Loggien gelten baurechtlich nicht als abgeschlossen, können aber im Aufteilungsplan als Sondernutzungsrecht einer Einheit zugeordnet werden. Außenstellplätze zählen in der Regel ebenfalls zum Sondernutzungsrecht, nicht zum Sondereigentum.

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Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Witten

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen, von denen Behördenseiten typischerweise nur eine nennen:

Behördengebühren nach AVwGebO NRW

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW, Tarifstelle 2.7):

• Aufteilungsplan (1. Ausfertigung): 100,– €
• Je weitere Ausfertigung des Aufteilungsplans: 30,– €
• Je Sondereigentumsanteil im Neubau: 50,– €
• Je Sondereigentumsanteil im Bestand: 100,– €
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,– €

Für ein typisches Wittener Bestandsgebäude mit vier Wohneinheiten ergibt das Behördengebühren von rund 530,– bis 600,– € (Aufteilungsplan + 4 × Bestandsanteil + Mehrausfertigungen).

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt und vom Bauordnungsamt mit Siegel und Unterschrift versehen werden. Eigene Zeichnungen ohne fachliche Grundlage werden nicht akzeptiert. Planeco Building erstellt Aufteilungspläne ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis rund 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten.

Notar- und Grundbuchkosten

Nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung und reicht sie beim Amtsgericht Witten ein. Die Kosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Kostenbeispiele für Witten

• Zweifamilienhaus Witten-Herbede: Architektenkosten ca. 1.000,– € netto + Behördengebühren ca. 300,– € + Notar/Grundbuch ca. 1.500,– bis 2.500,– € = Gesamtkosten ca. 2.800,– bis 3.800,– €
• Mehrfamilienhaus Witten-Mitte, 4 WE, Baujahr 1960: Architektenkosten ca. 1.500,– € netto + ggf. Aufmaß ab 390,– € netto + Behördengebühren ca. 560,– € + Notar/Grundbuch ca. 2.000,– bis 3.000,– € = Gesamtkosten ca. 4.450,– bis 5.450,– €

Ablauf: Von der Antragstellung bis ins Grundbuch

1. Bestandspläne beschaffen: Vorhandene Baupläne zusammenstellen oder Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt Witten beantragen. Bei fehlenden Plänen: Aufmaß vor Ort beauftragen.
2. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt die Bauzeichnung mit allen Grundrissen, Schnitten und Ansichten sowie der Nummerierung der Sondereigentumsanteile.
3. Antrag beim Bauordnungsamt Witten einreichen: Schriftlich oder über das Online-Formular der Stadt Witten, mit mindestens zweifacher Ausfertigung aller Unterlagen und der Witten-spezifischen Zusatzerklärung.
4. Prüfung und Erteilung der Bescheinigung: Das Bauordnungsamt prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die baurechtliche Zulässigkeit. Die Bearbeitungszeit liegt in Witten erfahrungsgemäß bei 4 bis 8 Wochen.
5. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan werden dem Notar übergeben, der die Teilungserklärung beurkundet.
6. Grundbucheintragung beim Amtsgericht Witten: Der Notar reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an.

Der gesamte Prozess – von der Beauftragung des Aufteilungsplans bis zur Grundbucheintragung – dauert in Witten typischerweise 3 bis 5 Monate. Planeco Building übernimmt die Erstellung des Aufteilungsplans und die Kommunikation mit dem Bauordnungsamt, sodass Sie sich auf die Vorbereitung der notariellen Schritte konzentrieren können.

Wichtig für Wittener Eigentümer: Kein Umwandlungsverbot in NRW

Viele Eigentümer fragen, ob das sogenannte Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB ihrer Aufteilung entgegensteht. Die Antwort für Witten ist klar: In Nordrhein-Westfalen hat die Landesregierung von der Ermächtigung nach § 250 BauGB keinen Gebrauch gemacht. Die NRW-Rechtsverordnung zu angespannten Wohnungsmärkten stützt sich ausschließlich auf § 201a BauGB – die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Bestandsgebäuden unterliegt in NRW damit keinem Genehmigungsvorbehalt.

Das bedeutet für Sie als Wittener Eigentümer: Sie können Ihr Mehrfamilienhaus aufteilen, ohne eine zusätzliche Genehmigung nach § 250 BauGB einholen zu müssen – unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten.

Davon zu unterscheiden ist der Mieterschutz nach der NRW-Mieterschutzverordnung (in Kraft seit 01.03.2025, nun 57 Kommunen): Mieter dürfen nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erst acht Jahre nach dem Verkauf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Ob Witten in den 57 Kommunen enthalten ist, sollte vor dem Verkauf einzelner Einheiten an bewohnte Wohnungen geprüft werden.

Typische Fehler, die zu Nachforderungen führen

Das Bauordnungsamt Witten fordert nach, wenn die Unterlagen unvollständig oder fehlerhaft sind. Das kostet Zeit und in manchen Fällen erneute Verwaltungsgebühren. Die häufigsten Ursachen:

• Fehlende oder veraltete Flurkarte: Der Katasterauszug darf nicht älter als 6 Monate sein
• Inkonsistente Nummerierung: Die Ziffern im Aufteilungsplan stimmen nicht mit dem Antrag überein
• Unklare Kellerzuordnung: Kellerräume sind keiner Einheit eindeutig zugeordnet
• Fehlende Zusatzerklärung: Das Witten-spezifische Formular fehlt im Paket
• Maßstabsfehler im Plan: Grundrisse nicht im einheitlichen Maßstab 1:100
• Kein nachgewiesener separater Zugang: Einheiten sind nur durch andere Einheiten erreichbar

Ein vollständiger und fehlerfreier Erstantrag ist in Witten besonders wichtig: In NRW gibt es kein Widerspruchsverfahren mehr. Wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung abgelehnt, bleibt nur die Klage beim Verwaltungsgericht Arnsberg. Planeco Building prüft die Vollständigkeit der Unterlagen vor der Einreichung, um genau das zu vermeiden.

Abgeschlossenheitsbescheinigung und Baugenehmigung: Ein häufiges Missverständnis

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist keine Baugenehmigung und ersetzt diese nicht. Das Bauordnungsamt prüft bei der Erteilung ausschließlich, ob die Einheiten baulich abgeschlossen sind – nicht, ob der bauliche Zustand des Gebäudes baurechtlich genehmigt ist. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren.

Wer im Zuge der Aufteilung auch bauliche Anpassungen vornehmen muss – etwa um einen separaten Zugang zu schaffen oder Kellerabteile abzutrennen – benötigt dafür ggf. eine separate Baugenehmigung oder Nutzungsänderung. Planeco Building prüft im Rahmen der Aufteilungsplanung, ob solche Schritte erforderlich sind.

Lohnt sich die Aufteilung wirtschaftlich?

Der Einzelverkauf nach Aufteilung erzielt in der Regel 15 bis 25 % höhere Erlöse als der Gesamtverkauf des Mehrfamilienhauses. In einem Marktumfeld, in dem Eigentumswohnungen in NRW im ersten Halbjahr 2025 im Schnitt nach 67 Tagen einen Käufer fanden (NRW.BANK Wohnungsmarktbericht 2025), ist die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Witten konkret vorhanden.

Die Gesamtinvestition in die Aufteilung – typischerweise 3.500,– bis 5.500,– € für ein Mehrfamilienhaus mit vier bis sechs Einheiten – steht in den meisten Fällen in einem günstigen Verhältnis zum erzielten Mehrerlös. Für eine belastbare Einschätzung für Ihre konkrete Immobilie empfiehlt sich eine Erstberatung durch Planeco Building.

Wenn Sie den Standsicherheitsnachweis oder weitere statische Unterlagen für bauliche Anpassungen im Zuge der Aufteilung benötigen, übernimmt Planeco Building auch diese Leistungen – aus einer Hand, ohne Koordinationsaufwand zwischen verschiedenen Büros. Informationen zu den Kosten finden Sie unter Statiker Kosten.