Wer in Worms ein Mehrfamilienhaus aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, vererben oder beleihen möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses Dokument bestätigt, dass jede Einheit baulich eigenständig nutzbar ist – und ist die Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Was viele Eigentümer in Worms dabei nicht wissen: Die Stadt ist als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft, was bei größeren Bestandsgebäuden eine zusätzliche Genehmigungspflicht auslöst. Wer das übersieht, riskiert erhebliche Verzögerungen – oder scheitert am Vorhaben.

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Zuständige Behörde in Worms: Stadtverwaltung, nicht Kreisverwaltung

Worms ist eine kreisfreie Stadt in Rheinland-Pfalz. Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist deshalb die Stadtverwaltung Worms, Abteilung 6.1 Stadtplanung und Bauaufsicht – nicht die Kreisverwaltung Alzey-Worms, die im Umland (Osthofen, Monsheim, Alzey) zuständig ist. Diese Verwechslung ist häufig: Wer im falschen Amt einreicht, verliert wertvolle Wochen.

Die Bauaufsicht der Stadtverwaltung Worms ist erreichbar unter:

• Telefon: (0 62 41) 8 53 – 61 01
• E-Mail: [email protected]
• Adresse: Rathaus, Marktplatz 2, 67547 Worms
• Öffnungszeiten: Mo, Mi, Fr 09:00–12:00 Uhr; Mo, Mi 14:00–15:30 Uhr
• Wichtig: Vorsprachen nur nach Terminvereinbarung – spontane Besuche sind nicht möglich

Immobilien im Landkreis Alzey-Worms (also außerhalb des Stadtgebiets) werden von der Kreisverwaltung Alzey-Worms bearbeitet, die ein eigenes Antragsformular vorhält. Wenn Sie unsicher sind, welche Behörde für Ihre Immobilie zuständig ist, lässt sich das über die Gemarkungsangabe im Grundbuchauszug klären.

Das Umwandlungsverbot in Worms – ein entscheidender Faktor

Worms ist per rheinland-pfälzischer Landesverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Das hat eine direkte Konsequenz für Eigentümer, die ein Bestandsgebäude aufteilen wollen:

Wer ein Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen in Worms in Wohnungseigentum aufteilen möchte, benötigt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Diese wird von der Gemeinde erteilt und ist ein eigenständiges Verfahren.

Die Ausnahme: Bei Gebäuden mit bis zu fünf Wohneinheiten greift das Umwandlungsverbot nicht. Hier reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit der notariellen Teilungserklärung.

Ein konkretes Beispiel: Ein Vierfamilienhaus in Worms-Pfeddersheim kann ohne Umwandlungsgenehmigung aufgeteilt werden. Ein Achtfamilienhaus in der Wormser Innenstadt hingegen erfordert den zusätzlichen Genehmigungsschritt – mit entsprechendem Mehraufwand und längerer Verfahrensdauer. Die Landesverordnung gilt voraussichtlich bis Ende 2026; ob sie verlängert wird, hängt von einer neuen Verordnung der Landesregierung ab.

Schritt für Schritt zur Abgeschlossenheitsbescheinigung in Worms

Schritt 1: Bestandspläne beschaffen

Für den Aufteilungsplan wird eine Baubestandszeichnung benötigt – also eine Zeichnung, die den tatsächlichen Ist-Zustand des Gebäudes zeigt, nicht den ursprünglich genehmigten. Bei vielen Wormser Altbauten (Gründerzeitviertel, Nachkriegsgebäude) liegen keine verwertbaren Pläne mehr vor. In diesem Fall ist eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Worms der erste Schritt. Diese ist kostenpflichtig und erfordert einen Eigentumsnachweis sowie die vollständige Grundstücksadresse inklusive Gemarkung und Flurstück. Alternativ – oder wenn auch die Bauakten keine verwertbaren Pläne enthalten – ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich. Planeco Building bietet dieses ab 390,– € netto an.

Schritt 2: Aufteilungsplan erstellen lassen

Der Aufteilungsplan muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser – in der Regel einem Architekten – erstellt werden. Selbst erstellte Pläne werden vom Bauamt Worms nicht akzeptiert. Der Plan muss alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten enthalten und bei schriftlicher Einreichung im Format DIN A3 vorliegen. Jede Einheit – Wohnungen, Gewerberäume, Stellplätze – muss eindeutig durch Maßangaben bestimmt sein. Sondereigentum kann auch an Außenflächen wie Terrassen oder Gartenflächen begründet werden, sofern diese im Plan entsprechend ausgewiesen sind.

Schritt 3: Antrag beim Bauamt Worms einreichen

Der Antrag kann schriftlich (postalisch oder per Briefkasteneinwurf am Rathaus) oder elektronisch eingereicht werden. Bei schriftlicher Einreichung ist der Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung beizulegen. Persönliches Erscheinen ist nicht erforderlich. Folgende Unterlagen werden benötigt:

• Ausgefüllter Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Baubestandszeichnung / Aufteilungsplan (Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten) – zweifach, max. DIN A3
• Aktueller Grundbuchauszug als Eigentumsnachweis
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte
• Ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug bei juristischen Personen

Schritt 4: Prüfung und Ausstellung durch das Bauamt

Das Bauamt Worms prüft die Unterlagen und stellt bei vollständiger Einreichung die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusammen mit einer gestempelten Ausfertigung des Aufteilungsplans aus. Konkrete Bearbeitungszeiten für das Bauamt Worms sind nicht öffentlich kommuniziert; erfahrungsgemäß sollten Eigentümer vier bis acht Wochen einplanen. Ein wichtiger Hinweis: Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung handelt es sich nicht um einen Verwaltungsakt im rechtlichen Sinne. Das bedeutet, dass bei einer Ablehnung kein klassisches Widerspruchsverfahren möglich ist – es wäre direkt eine verwaltungsgerichtliche Klage erforderlich. Umso wichtiger ist es, den Antrag von Anfang an vollständig und korrekt einzureichen.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Notar beurkunden

Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan geht es zum Notar. Dieser beurkundet die Teilungserklärung, die die rechtliche Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Gemeinschaftsordnung regelt. Die Nummerierung der Einheiten im Aufteilungsplan sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden, damit beide Dokumente konsistent sind.

Schritt 6: Eintragung im Grundbuch

Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an. Erst mit dieser Eintragung ist die Aufteilung rechtlich vollzogen – und die einzelnen Einheiten können separat verkauft, vererbt oder belastet werden.

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Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Worms?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren Worms: In Rheinland-Pfalz liegen die Gebühren bei 15,– bis 150,– € je Sondereigentum – also pro Wohnung, Gewerbeeinheit oder Stellplatz. Bei einem Vierfamilienhaus sind das 60,– bis 600,– € an reinen Behördengebühren.
• Architektenleistung (Aufteilungsplan): Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan ab 1.000,– € netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,– € netto für bis zu 15 Einheiten.
• Aufmaß vor Ort (falls keine Bestandspläne vorhanden): ab 390,– € netto
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich

Für ein Vierfamilienhaus in Worms mit einem Verkehrswert von rund 600.000,– € sind Gesamtkosten von ca. 2.000,– bis 4.500,– € realistisch – verteilt auf Planung, Behörde, Notar und Grundbuch. Für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen kommen der Aufwand und die Gebühren für die Umwandlungsgenehmigung hinzu.

Besonderheiten in Worms: Altbau, Denkmalschutz und fehlende Abgeschlossenheit

Worms hat als eine der ältesten Städte Deutschlands einen erheblichen Anteil an historischer Bausubstanz. Das bringt spezifische Herausforderungen mit sich:

• Fehlende Bestandspläne: Bei Gründerzeithäusern und Nachkriegsgebäuden liegen häufig keine verwertbaren Pläne vor. Die Bauakteneinsicht beim Bauamt Worms ist dann der erste Schritt – gefolgt von einem professionellen Aufmaß.
• Bauliche Abgeschlossenheit nicht gegeben: Ältere Gebäude haben oft durchgehende Kellerräume, gemeinsame Sanitäranlagen oder fehlende separate Zugänge. Bevor der Aufteilungsplan erstellt werden kann, müssen diese Mängel baulich behoben werden. Wenn dabei tragende Wände betroffen sind, ist ein Statiker einzubeziehen und ein Standsicherheitsnachweis erforderlich.
• Denkmalschutz: Bei denkmalgeschützten Gebäuden in der Wormser Altstadt oder im Umfeld des Doms können bauliche Eingriffe zur Herstellung der Abgeschlossenheit – etwa der Einbau neuer Wohnungseingangstüren oder Trennwände – genehmigungspflichtig sein und erfordern die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde.
• Gemischt genutzte Gebäude: Gründerzeithäuser in der Innenstadt haben häufig Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen. Hier ist sowohl Wohnungseigentum als auch Teileigentum zu begründen, was den Aufteilungsplan komplexer macht. Wenn dabei gleichzeitig eine Umnutzung ansteht, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich sein.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Antrag bei der falschen Behörde: Immobilien im Stadtgebiet Worms gehören zur Stadtverwaltung Worms – nicht zur Kreisverwaltung Alzey-Worms. Die Abgrenzung folgt der Gemarkungsgrenze der kreisfreien Stadt.
• Umwandlungsverbot nicht geprüft: Wer ein Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen aufteilen will, ohne vorher die Umwandlungsgenehmigung zu beantragen, riskiert eine Ablehnung der Abgeschlossenheitsbescheinigung oder rechtliche Probleme bei der Grundbucheintragung.
• Aufteilungsplan selbst erstellt: In Rheinland-Pfalz muss der Plan von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser stammen. Eigene Skizzen oder CAD-Zeichnungen ohne entsprechende Qualifikation werden nicht akzeptiert.
• Einreichung ohne Eigentumsnachweis: Ein aktueller Grundbuchauszug ist Pflicht. Ältere Auszüge oder Kaufverträge allein reichen in der Regel nicht aus.
• Nummerierung nicht mit Notar abgestimmt: Wenn Aufteilungsplan und Teilungserklärung unterschiedliche Einheitennummern verwenden, entstehen Probleme bei der Grundbucheintragung – und der gesamte Prozess muss wiederholt werden.

Planeco Building begleitet Eigentümer in Worms durch den gesamten Prozess – von der Prüfung der Umwandlungsfähigkeit über die Erstellung des Aufteilungsplans bis zur Einreichung beim Bauamt. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Rheinland-Pfalz sorgen wir dafür, dass Ihr Antrag vollständig und korrekt eingereicht wird – ohne Rückfragen, ohne Nachbesserungsrunden. Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihrer Immobilie in Worms konkret kostet und wie lange sie dauert, können Sie unverbindlich ein Angebot anfragen. Informationen zu den Kosten für Statiker und zur Suche nach einem geeigneten Statiker finden Sie ebenfalls auf unserer Website.