Wer in Nürnberg einen Architekten sucht, stößt schnell auf zwei Extreme: lange Verzeichnislisten ohne inhaltlichen Mehrwert oder Büro-Websites, die vor allem sich selbst präsentieren. Was fehlt, ist eine ehrliche Orientierungshilfe – welcher Architekt passt zu welchem Vorhaben, was kostet das realistisch, und was ändert sich durch die novellierte Bayerische Bauordnung, die seit Januar 2025 in Kraft ist? Dieser Ratgeber beantwortet genau diese Fragen.

Brauche ich für mein Vorhaben in Nürnberg überhaupt einen Architekten?

Die Antwort hängt von zwei Faktoren ab: dem Vorhaben selbst und dem Risiko, das Sie bereit sind zu tragen.

Die BayBO-Novelle 2025 hat den Kreis der genehmigungsfreien Vorhaben erheblich erweitert. Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken und viele Nutzungsänderungen benötigen unter bestimmten Voraussetzungen keine Baugenehmigung mehr. Auch Instandsetzungsarbeiten an Fundament, Tiefgarage oder Dach sind seit Januar 2025 häufig verfahrensfrei.

Was viele Bauherren dabei übersehen: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Wer ohne Baugenehmigung baut, trägt die vollständige Eigenverantwortung dafür, dass alle materiellen Bauvorschriften eingehalten werden – Abstandsflächen, Brandschutz, Statik, Bebauungsplan. Stellt die Bauaufsichtsbehörde nachträglich einen Verstoß fest, drohen Nutzungsuntersagung und Rückbauanordnung. Ein erfahrener Architekt sichert genau dieses Risiko ab.

Für genehmigungspflichtige Vorhaben ist die Frage ohnehin geklärt: In Bayern dürfen Bauvorlagen für Baugenehmigungsverfahren nur von bauvorlageberechtigten Personen eingereicht werden. Das regelt Art. 61 BayBO. Bauvorlageberechtigt ist grundsätzlich, wer in die Architektenliste der Bayerischen Architektenkammer (ByAK) eingetragen ist. Nicht jeder „Planer" oder „Bauzeichner" erfüllt diese Voraussetzung – das ist ein häufiger und teurer Irrtum.

Für kleinere Vorhaben – etwa freistehende Einfamilienhäuser bis Gebäudeklasse 3 oder eingeschossige Gewerbebauten bis 250 m² – gibt es die sogenannte kleine Bauvorlageberechtigung. Diese können auch staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik oder Handwerksmeister bestimmter Fachrichtungen besitzen. Für alles darüber hinaus ist der eingetragene Architekt Pflicht.

Was ein Architekt in Nürnberg konkret für Sie tut

Die Leistungen eines Architekten sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in neun Leistungsphasen gegliedert – von der ersten Grundlagenermittlung bis zur abschließenden Objektbetreuung. Für die meisten Bauherren ist es sinnvoll, diese Phasen gezielt zu beauftragen, statt pauschal alle neun.

• Leistungsphasen 1–4: Grundlagenermittlung, Vorplanung, Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung – das ist der Kern für einen Bauantrag. Wer „nur" eine Baugenehmigung benötigt, kommt mit diesen vier Phasen aus.
• Leistungsphasen 5–7: Ausführungsplanung, Vorbereitung und Mitwirkung bei der Vergabe – relevant, wenn der Architekt auch die Ausschreibung der Gewerke übernehmen soll.
• Leistungsphase 8: Bauüberwachung – der Architekt ist auf der Baustelle und kontrolliert die Ausführung.
• Leistungsphase 9: Objektbetreuung nach Fertigstellung.

Für einen reinen Bauantrag in Nürnberg beauftragen Sie also die Leistungsphasen 1 bis 4. Planeco Building übernimmt genau diesen Leistungsbereich – von der Entwurfsplanung über die Bauzeichnungen bis zur vollständigen Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde. Mehr dazu finden Sie auf der Architekten-Übersichtsseite.

Was kostet ein Architekt in Nürnberg?

Seit dem EuGH-Urteil 2019 und der HOAI-Novelle 2021 sind die Honorarsätze nicht mehr verbindlich – sie dienen nur noch als Orientierung. Pauschalvereinbarungen sind ausdrücklich zulässig, sofern sie in Textform getroffen werden. Das bedeutet für Sie als Bauherr: Preisverhandlungen sind möglich, und Transparenz über den Leistungsumfang ist wichtiger denn je.

Als grobe Orientierung gilt: Das Architektenhonorar für den vollständigen Leistungsumfang (alle neun Phasen) bewegt sich typischerweise im Bereich von 10–15 % der Baukosten. Konkret:

• Nur Bauantrag (LPH 1–4), Baukosten 200.000 ,–€: ca. 4.500 ,–€ bis 8.000 ,–€ – je nach Honorarzone und Vereinbarung
• Vollständige Architektenleistung (LPH 1–9), Baukosten 300.000 ,–€: ca. 40.000 ,–€ nach HOAI-Orientierungswerten
• Umbau im Bestand: Durch den Umbauzuschlag nach HOAI erhöht sich das Honorar gegenüber einem Neubau – kalkulieren Sie hier mit einem Aufschlag von 20–33 %

Detaillierte Kostenbeispiele und einen Honorarrechner finden Sie auf der Seite zu den Architektenkosten.

Ein wichtiger Hinweis zur Kostenperspektive: Beim Architektenhaus werden alle Gewerke einzeln ausgeschrieben. Das führt im Wettbewerb häufig zu günstigeren Einzelpreisen als beim Bauträger – das Architektenhonorar amortisiert sich in vielen Fällen durch bessere Ausschreibungsergebnisse und weniger teure Nachträge.

In 4 Schritten zum richtigen Architekten in Nürnberg

Schritt 1: Vorhaben und Leistungsumfang klären

Bevor Sie einen Architekten kontaktieren, sollten Sie wissen, was Sie genau brauchen. Geht es um einen Neubau, einen Umbau, einen Dachgeschossausbau oder eine Nutzungsänderung? Benötigen Sie nur den Bauantrag (LPH 1–4) oder auch die Bauüberwachung? Je klarer Ihre Anfrage, desto vergleichbarer die Angebote.

Schritt 2: Bauvorlageberechtigung prüfen

Fragen Sie jeden Anbieter direkt: Sind Sie in die Architektenliste der Bayerischen Architektenkammer eingetragen? Die ByAK bietet eine öffentliche Architektenliste zur Überprüfung. Wer nicht eingetragen ist, darf für genehmigungspflichtige Vorhaben keine Bauvorlagen einreichen – unabhängig davon, wie überzeugend das Portfolio aussieht.

Schritt 3: Erstgespräch strukturiert führen

Ein gutes Erstgespräch zeigt Ihnen, ob der Architekt Ihr Vorhaben wirklich verstanden hat. Stellen Sie diese Fragen:

• Haben Sie vergleichbare Projekte in Nürnberg oder der Metropolregion abgewickelt?
• Kennen Sie den aktuellen Bebauungsplan für mein Grundstück?
• Wie gehen Sie mit den neuen Regelungen der BayBO 2025 um – insbesondere bei Abstandsflächen und Verfahrensfreiheit?
• Welche Leistungsphasen empfehlen Sie für mein konkretes Vorhaben?
• Wie ist Ihre Bearbeitungszeit für den Bauantrag?
• Wie kommunizieren Sie während des Projekts – gibt es einen festen Ansprechpartner?
• Rechnen Sie nach HOAI oder auf Pauschalbasis ab?

Schritt 4: Angebote vergleichen und Vertrag schließen

Holen Sie mindestens zwei bis drei Angebote ein. Achten Sie dabei nicht nur auf den Preis, sondern auf den genauen Leistungsumfang: Sind alle Leistungsphasen klar definiert? Ist die Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde Nürnberg inklusive? Wer übernimmt die Kommunikation mit der Behörde bei Rückfragen?

Planeco Building bietet hier einen vollständig digitalen Workflow: Vom ersten Gespräch bis zur Einreichung bei der Bauaufsichtsbehörde – mit einem festen Ansprechpartner und transparenter Preisgestaltung. Hier können Sie direkt einen Architekten anfragen.

Nürnberg-spezifische Besonderheiten, die Ihr Bauvorhaben betreffen

Abstandsflächen: Neue Regeln seit 2025

In Nürnberg gilt seit der BayBO-Novelle 2025 eine reduzierte Mindestabstandsfläche von 0,4 der Wandhöhe, sofern die Umgebungsbebauung von höheren Gebäuden geprägt ist. Das erleichtert innerstädtische Nachverdichtung erheblich – ist aber an eine konkrete Beurteilung der Umgebung geknüpft, die ein Architekt mit Ortskenntnis vornehmen muss.

Denkmalschutz: In Nürnberg besonders relevant

Nürnbergs historische Altstadt und die gründerzeitlichen Quartiere machen Denkmalschutz zu einem häufigen Thema. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude umbaut oder saniert, braucht nicht nur eine Baugenehmigung, sondern auch eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis. Hier ist ein Architekt mit nachgewiesener Erfahrung in der Baudenkmalpflege unverzichtbar – ein generalistisches Büro ohne Referenzen in diesem Bereich ist das falsche Werkzeug. Mehr zu den Besonderheiten bei Altbauten lesen Sie im Ratgeber zum Architekten für Altbausanierung.

Bauantrag direkt bei der Bauaufsichtsbehörde

Seit Januar 2025 werden Bauanträge in Bayern direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht – in Nürnberg also direkt beim Bauordnungsamt der kreisfreien Stadt, nicht mehr über die Gemeinde. Das beschleunigt das Verfahren, weil Verzögerungen durch den Umweg über die Gemeindeverwaltung entfallen. Ein Architekt, der diesen Ablauf kennt, vermeidet unnötige Verzögerungen durch formale Fehler bei der Einreichung.

Stellplatzrecht im Wandel

Zum 1. Oktober 2025 tritt das neue Stellplatzrecht in Kraft. Nürnberg überarbeitet derzeit seine Stellplatzsatzung. Für Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken, Dachgeschossausbauten und Aufstockungen gilt: Keine Nachforderung von Stellplätzen mehr. Wer eine Nutzungsänderung plant, profitiert von dieser Erleichterung – muss aber sicherstellen, dass die Satzungslage zum Zeitpunkt der Genehmigung korrekt berücksichtigt wird.

Typische Bauvorhaben in Nürnberg – und worauf es dabei ankommt

• Einfamilienhaus-Neubau: Vollständige Architektenleistung sinnvoll (LPH 1–8), Bebauungsplan und Abstandsflächen frühzeitig prüfen lassen
• Dachgeschossausbau: Seit 2025 oft verfahrensfrei – aber Anzeigepflicht zwei Wochen vor Baubeginn, statische Prüfung und Brandschutznachweis bleiben Pflicht; ein Statiker ist fast immer erforderlich
• Umbau und Sanierung im Bestand: Umbauzuschlag beachten, bei Denkmalschutz spezialisiertes Büro wählen
• Nutzungsänderung (z. B. Gewerbe zu Wohnen): Seit 2025 unter Bedingungen verfahrensfrei – aber bautechnische Nachweise, Gebietstypik und öffentlich-rechtliche Vorschriften müssen trotzdem erfüllt sein
• Anbau oder Aufstockung: Statik, Abstandsflächen und Bebauungsplan sind die drei kritischen Prüfpunkte; für den Hausanbau ist ein Standsicherheitsnachweis regelmäßig erforderlich

Fünf Warnsignale bei der Architektensuche

• Kein Nachweis der Bauvorlageberechtigung: Wer auf Nachfrage keine Eintragung in die ByAK-Architektenliste belegen kann, darf für genehmigungspflichtige Vorhaben keine Bauvorlagen einreichen.
• Keine Ortskenntnis: Ein Architekt ohne Erfahrung mit Nürnberger Bebauungsplänen und der lokalen Behördenpraxis riskiert unnötige Nachforderungen und Verzögerungen.
• Unklarer Leistungsumfang im Angebot: Wenn nicht explizit steht, welche Leistungsphasen enthalten sind und wer die Behördenkommunikation übernimmt, entstehen später Streit und Mehrkosten.
• Keine Referenzen für vergleichbare Projekte: Ein Büro mit ausschließlich gewerblichen Referenzen ist nicht automatisch die richtige Wahl für ein Einfamilienhaus – und umgekehrt.
• Fehlende Kenntnisse zur BayBO 2025: Wer die aktuellen Änderungen zu Verfahrensfreiheit, Abstandsflächen und Stellplatzrecht nicht kennt, plant auf veralteter Grundlage.

Planeco Building hat über 1.400 Bauvorhaben erfolgreich begleitet – von der Genehmigungsplanung bis zur Einreichung. Mit lokaler Expertise in der Metropolregion Nürnberg und einem vollständig digitalen Prozess erhalten Sie alle Leistungen eines erfahrenen Architekturbüros mit einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen. Starten Sie mit einer kostenlosen Erstberatung: Jetzt Architekten anfragen.