Wer in Stralsund baut oder saniert, steht vor einer Aufgabe, die sich von Bauvorhaben in anderen deutschen Städten grundlegend unterscheidet. Die Hansestadt ist seit 2002 UNESCO-Welterbe, ihre Altstadt seit 1962 unter Denkmalschutz und seit 1991 förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet. Das bedeutet: Wer hier einen Architekten sucht, braucht nicht irgendjemanden mit Bauvorlageberechtigung – sondern jemanden, der die spezifischen Genehmigungsebenen, die Gestaltungssatzung und die Anforderungen des Welterbe-Managements kennt. Dieser Leitfaden zeigt, worauf es bei der Architektenwahl in Stralsund wirklich ankommt.

Die besondere Ausgangslage in Stralsund

In der Stralsunder Altstadt können für ein einziges Bauvorhaben bis zu drei parallele Genehmigungsverfahren erforderlich sein: die Baugenehmigung nach der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern, die denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz M-V und die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 BauGB. Wer das nicht weiß, plant an der Realität vorbei.

Besonders wichtig: Im Sanierungsgebiet der Altstadtinsel sind auch Maßnahmen genehmigungspflichtig, die anderswo völlig frei wären. Ein neuer Fassadenanstrich, der Austausch von Fenstern oder eine Modernisierung im Bestand – all das erfordert laut Hansestadt Stralsund eine sanierungsrechtliche Genehmigung, selbst wenn kein Bauantrag nötig ist. Das unterschätzen viele Bauherren – und auch manche Architekten, die die lokalen Besonderheiten nicht kennen.

Hinzu kommt die Gestaltungssatzung der Altstadt aus dem Jahr 1994, die verbindliche Vorgaben zu Materialien, Dachformen, Fassadengestaltung und Farben macht. Der Gestaltungsbeirat der Stadt begleitet Neubauprojekte auf der Altstadtinsel und kann Entwürfe ablehnen, die diesen Vorgaben nicht entsprechen. Wer diese Hürde nicht frühzeitig einkalkuliert, riskiert kostspielige Umplanungen.

Was Ihr Architekt in Stralsund zwingend mitbringen muss

Die Architektenkammer Mecklenburg-Vorpommern betreut landesweit rund 800 Kammermitglieder – eine im Bundesvergleich geringe Zahl. Nur wer dort eingetragen ist, darf die Berufsbezeichnung „Architekt" führen und ist nach § 65 LBauO M-V bauvorlageberechtigt. Das ist die Mindestvoraussetzung – für Bauvorhaben in Stralsund reicht sie allein aber nicht.

Für Projekte in der Altstadt oder in einem der geschützten Denkmalbereiche sollte Ihr Architekt zusätzlich folgendes mitbringen:

• Erfahrung mit denkmalgerechtem Planen und Bauen: Denkmalschutz ist kein Zusatzwissen, das sich jeder Architekt nebenbei aneignet. Wer historische Bausubstanz nicht kennt, plant an den Anforderungen der unteren Denkmalschutzbehörde vorbei.
• Kenntnis der Gestaltungssatzung und des Farbkonzepts: Beide sind verbindlich und werden vom Gestaltungsbeirat überprüft. Ein Entwurf, der diese Vorgaben ignoriert, kommt nicht durch.
• Erfahrung mit sanierungsrechtlichen Verfahren: Die Koordination von Baugenehmigung, Denkmalschutz und Sanierungsrecht erfordert Kenntnis aller drei Verfahren und ihrer zeitlichen Abhängigkeiten.
• Kontakte zur Denkmalpflege: Eine informelle Vorabstimmung mit dem Amt für Planung und Bau, Abteilung Planung und Denkmalpflege, vor dem eigentlichen Bauantrag ist in Stralsund kein Nice-to-have, sondern Standard guter Praxis.

Planeco Building arbeitet bundesweit und koordiniert bei komplexen Vorhaben – wie Denkmalschutzprojekten oder Nutzungsänderungen in sensiblen Lagen – alle erforderlichen Genehmigungsebenen aus einer Hand. Das ist gerade in Städten mit mehrschichtigen Anforderungen wie Stralsund ein entscheidender Vorteil gegenüber einem Architekten, der nur die Baugenehmigung im Blick hat.

Drei typische Bauvorhaben in Stralsund – und was sie erfordern

Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses in der Altstadt

Das klassische Szenario: Sie haben ein Dielenhaus oder ein Gebäude aus der Backsteingotik-Ära erworben und wollen es sanieren. Hier greifen alle drei Genehmigungsebenen gleichzeitig. Ihr Architekt muss den Denkmalplan der Stadt kennen, denkmalpflegerische Zielstellungen vor Planungsbeginn einholen und den Entwurf eng mit der Denkmalpflege abstimmen. Für die statische Beurteilung historischer Bausubstanz brauchen Sie zusätzlich einen qualifizierten Statiker, der Erfahrung mit Altbauten hat – denn Standsicherheitsnachweise für Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 müssen in M-V von einem Ingenieur oder Architekten mit mindestens dreijähriger Berufserfahrung in der Tragwerksplanung erstellt werden, der in einer Kammerliste eingetragen ist.

Ein wichtiger Nebeneffekt: Bei denkmalgerechter Sanierung können erhöhte Abschreibungen nach §§ 7i, 10f und 11b EStG geltend gemacht werden. Die Stadt Stralsund stellt dafür Bescheinigungsanträge bereit. Ihr Architekt sollte Sie frühzeitig darauf hinweisen – denn die Bescheinigung setzt voraus, dass die Maßnahmen vorab abgestimmt und genehmigt wurden.

Neubau außerhalb der Altstadt

Wer außerhalb der Altstadtinsel baut, hat es deutlich einfacher. Für Wohngebäude gilt in der Regel das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 LBauO M-V mit einer Dreimonatsfrist. Denkmalschutz und Sanierungsrecht spielen hier keine Rolle, sofern das Grundstück nicht in einem der geschützten Bereiche liegt. Trotzdem: Der geltende Bebauungsplan und die aktuellen Regelungen der LBauO M-V – zuletzt geändert am 18. März 2025 – müssen beachtet werden. Neu seit der Novelle: Außeneinheiten von Wärmepumpen bis zwei Meter Höhe und drei Meter Breite erfordern keine Abstandsflächen mehr.

Nutzungsänderung in der Altstadt

Die Umnutzung eines Gewerbeobjekts zur Ferienwohnung oder eines Speichers zu Wohnraum gehört zu den komplexesten Vorhaben in Stralsund. Neben der Nutzungsänderungsgenehmigung sind denkmalschutzrechtliche und sanierungsrechtliche Genehmigungen erforderlich. Zusätzlich hat die Stadt Stralsund im Rahmen der Städtebauförderung die Reglementierung von Ferienwohnungen als Ziel formuliert – was bedeutet, dass solche Vorhaben besonders sorgfältig vorbereitet werden müssen. Planeco Building begleitet genau solche Verfahren und kennt die behördlichen Anforderungen aus der Praxis.

Lokaler Architekt oder überregionales Büro?

Diese Frage stellt sich in Stralsund besonders deutlich, weil die Architektendichte in Mecklenburg-Vorpommern gering ist. Ein lokaler Architekt mit langjähriger Erfahrung in der Stralsunder Altstadt kennt die Ansprechpartner bei der Denkmalpflege, den Gestaltungsbeirat und die ungeschriebenen Erwartungen der Behörden. Das ist ein echter Vorteil.

Ein überregional tätiges Büro wie Planeco Building kann dagegen mit strukturierten Prozessen, digitaler Abwicklung und Erfahrung aus über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen punkten – auch in anspruchsvollen Genehmigungslagen. Entscheidend ist nicht der Standort des Büros, sondern die nachgewiesene Erfahrung mit den spezifischen Anforderungen: Denkmalschutz, Sanierungsrecht, Gestaltungssatzung. Fragen Sie jeden Kandidaten konkret danach.

Für die Leistungsphasen 1 bis 7 – von der Grundlagenermittlung bis zur Vorbereitung der Vergabe – ist eine physische Präsenz vor Ort nicht zwingend erforderlich. Bei der Bauleitung (Leistungsphase 8) ist lokale Nähe hingegen ein praktischer Vorteil.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Vorhaben

Die Architektenkammer M-V bietet eine Architektensuche nach Region und Tätigkeitsschwerpunkt. Das ist der sicherste Ausgangspunkt, weil nur eingetragene Kammermitglieder bauvorlageberechtigt sind und die Kammer die Einhaltung der Berufspflichten – einschließlich Berufshaftpflichtversicherung und Fortbildungspflicht – überwacht.

Darüber hinaus empfiehlt sich folgende Vorgehensweise:

1. Vorhaben präzise beschreiben: Lage (Altstadt oder außerhalb?), Art der Maßnahme (Neubau, Sanierung, Umbau, Nutzungsänderung), Gebäudeklasse und ob Denkmalschutz betroffen ist.
2. Referenzprojekte in Stralsund erfragen: Hat der Architekt bereits Projekte in der Altstadt oder in einem der Denkmalbereiche realisiert? Wenn ja: Welche Genehmigungsverfahren waren beteiligt?
3. Vorabstimmung mit der Denkmalpflege klären: Wer übernimmt das informelle Vorgespräch mit dem Amt für Planung und Bau? Das sollte Standard sein – nicht auf Nachfrage.
4. Leistungsumfang schriftlich fixieren: Welche Leistungsphasen werden übernommen? Wer koordiniert die parallelen Genehmigungsverfahren? Wer kommuniziert mit dem Gestaltungsbeirat?
5. Honorar transparent klären: Architektenleistungen werden nach HOAI oder als vereinbartes Honorar abgerechnet. Lassen Sie sich eine klare Aufstellung geben – aufgeschlüsselt nach Leistungsphasen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben überhaupt genehmigungsfähig ist, lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem eigentlichen Bauantrag. Sie schafft Planungssicherheit, bevor größere Planungskosten entstehen. Planeco Building begleitet Sie dabei – von der ersten Einschätzung bis zur vollständigen Antragsstellung.

Was ein Architekt in Stralsund kostet

Architektenleistungen werden in Deutschland nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) berechnet oder als frei vereinbartes Honorar. Die Höhe hängt von den anrechenbaren Baukosten, der Honorarzone und dem beauftragten Leistungsumfang ab.

Als grobe Orientierung: Für ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 400.000,– bis 600.000,– € und vollständiger Architektenleistung (Leistungsphasen 1–8) bewegen sich die Honorare typischerweise zwischen 40.000,– und 80.000,– €. Bei reiner Genehmigungsplanung (Leistungsphasen 1–4) sind die Kosten entsprechend geringer.

Für Denkmalschutzprojekte in der Stralsunder Altstadt kommen Mehraufwände hinzu: Die Koordination der drei Genehmigungsverfahren, die Abstimmung mit der Denkmalpflege und die Arbeit mit historischer Bausubstanz erfordern mehr Zeit als ein Standardprojekt. Dieser Mehraufwand sollte im Honorar explizit berücksichtigt sein. Wenn Sie einen Statiker für den Standsicherheitsnachweis benötigen, kommen dessen Kosten separat hinzu – ein einfacher Standsicherheitsnachweis beginnt ab ca. 500,– € netto, bei komplexen Altbauten deutlich mehr.

Auf der Kostenseite gibt es bei Denkmalsanierungen aber auch Entlastung: Die steuerlichen Vorteile nach §§ 7i, 10f und 11b EStG sowie mögliche Fördermittel aus dem Programm Städtebaulicher Denkmalschutz können die Gesamtkosten erheblich reduzieren. Stralsund ist seit 1995 in diesem Förderprogramm. Sprechen Sie Ihren Architekten frühzeitig auf diese Möglichkeiten an – und prüfen Sie, ob er Erfahrung mit der Beantragung hat.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihr konkretes Vorhaben in Stralsund kostet und welche Genehmigungsschritte auf Sie zukommen, sprechen Sie Planeco Building an. Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich – und gibt Ihnen eine realistische Einschätzung, bevor Sie einen Architekten beauftragen.