Wer in Viersen baut, umbaut oder eine Nutzungsänderung plant, steht vor einer Entscheidung, die den gesamten Projekterfolg beeinflusst: die Wahl des richtigen Architekten. Nicht weil Architekten grundsätzlich schwer zu finden wären – sondern weil die lokalen Gegebenheiten im Kreis Viersen, die novellierte Landesbauordnung NRW und die konkrete Zuständigkeitsfrage beim Bauamt den Unterschied zwischen einem reibungslosen Genehmigungsverfahren und monatelangen Verzögerungen ausmachen können.

Was ein Architekt in Viersen für Sie übernimmt

Ein Architekt ist in den meisten Bauvorhaben nicht nur für die Entwurfsplanung zuständig – er ist auch der Entwurfsverfasser, der den Bauantrag bei der zuständigen Behörde einreicht und dafür die rechtliche Verantwortung trägt. Das gilt für Neubauten ebenso wie für Umbauten, Anbauten und Nutzungsänderungen.

Die Leistungen eines Architekten gliedern sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in neun Leistungsphasen – von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung nach Fertigstellung. In der Praxis beauftragen viele Bauherren nicht alle neun Phasen. Häufig endet der Auftrag nach Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung), wenn das Hauptziel die Baugenehmigung ist – und nicht die vollständige Bauleitung.

Welche Phasen für Ihr Vorhaben sinnvoll sind, hängt von der Projektgröße, Ihrer eigenen Erfahrung und dem Umfang der baulichen Maßnahme ab. Planeco Building bietet genau diese Flexibilität: Sie beauftragen gezielt die Leistungen, die Sie tatsächlich brauchen – ohne ein Rundum-Paket, das Ihr Budget unnötig belastet.

Zuständigkeiten im Kreis Viersen – das müssen Sie wissen

Ein häufiger Fehler bei Bauvorhaben in der Region: Bauherren wenden sich an die falsche Behörde. Im Kreis Viersen gibt es eine geteilte Zuständigkeit, die direkte Auswirkungen auf Ihren Bauantrag hat.

• Stadt Viersen (inkl. Dülken, Süchteln, Boisheim): Die Stadt Viersen hat eine eigene untere Bauaufsichtsbehörde. Bauanträge für Vorhaben innerhalb des Stadtgebiets werden direkt bei der Stadtverwaltung Viersen eingereicht – nicht beim Kreis.
• Kreisverwaltung Viersen: Für Bauvorhaben in den Gemeinden Brüggen, Grefrath, Niederkrüchten, Schwalmtal und der Stadt Tönisvorst ist die Kreisverwaltung als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig.
• Kempen, Nettetal und Willich: Diese Städte haben ebenfalls eigene Bauaufsichtsbehörden – die Kreisverwaltung ist hier nicht zuständig.

Ein erfahrener Architekt kennt diese Zuständigkeiten und reicht Ihren Antrag von Anfang an beim richtigen Amt ein. Das klingt selbstverständlich – ist es in der Praxis aber nicht immer.

Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung?

Seit der Novellierung der Landesbauordnung NRW zum 1. Januar 2024 hat sich für Bauherren in Viersen einiges verändert. Die wichtigste Neuerung: Die Genehmigungsfreistellung gilt jetzt auch für Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 – also Häuser mit bis zu 13 Metern Höhe und maximal 400 m² pro Nutzungseinheit. Bisher war diese Erleichterung auf Gebäudeklasse 3 (bis 7 Meter) begrenzt.

Was bedeutet das konkret? Wenn Ihr Wohnhaus innerhalb eines rechtskräftigen Bebauungsplangebiets liegt, Sie keine Befreiungen oder Ausnahmen benötigen und alle gemeindlichen Satzungen einhalten, können Sie unter Umständen ohne formelle Baugenehmigung bauen. Die Gemeinde muss dann innerhalb eines Monats nach Einreichung der Bauvorlagen erklären, ob ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Tut sie das nicht, dürfen Sie beginnen.

Wichtig: Auch bei der Genehmigungsfreistellung brauchen Sie einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. Und: Durch die Ausweitung der Freistellung verlagert sich die Verantwortung für die Einhaltung aller Bauvorschriften stärker auf den Planer. Die Qualität des beauftragten Architekten ist damit wichtiger denn je – weil weniger behördlich geprüft wird.

Was kostet ein Architekt in Viersen?

Seit dem EuGH-Urteil von 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze der HOAI nicht mehr verbindlich. Honorare werden frei vereinbart – die HOAI dient nur noch als Orientierungsrahmen. Das schafft Spielraum für Pauschalvereinbarungen, bedeutet aber auch, dass Bauherren Angebote sorgfältig vergleichen sollten.

Als Orientierung: Bei einem Einfamilienhaus-Neubau mit einer Bausumme von 300.000,– € und Beauftragung aller neun Leistungsphasen bewegt sich das Architektenhonorar nach HOAI-Orientierung bei etwa 40.000,– bis 50.000,– € zuzüglich Mehrwertsteuer. Wer nur die Planungs- und Genehmigungsleistungen bis Leistungsphase 4 beauftragt, zahlt entsprechend weniger.

Hinzu kommen die Baugenehmigungsgebühren der Stadt Viersen: Diese liegen bei 0,6 bis 1,3 % der Rohbausumme. Bei einem 300.000-€-Neubau wären das also rund 1.800,– bis 3.900,– € an reinen Behördengebühren. Für eine reine Nutzungsänderung fallen je nach Umfang Gebühren zwischen 50,– und 5.000,– € an.

Planeco Building arbeitet mit transparenten Preisen ohne versteckte Kosten – und gibt Ihnen bereits im Erstgespräch eine klare Einschätzung, was Ihr Vorhaben kosten wird.

Wann lohnt sich eine Bauvoranfrage?

Bevor Sie einen Architekten mit der vollständigen Planung beauftragen, kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein – insbesondere wenn die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks nicht eindeutig ist, Sie ein Grundstück erst noch kaufen wollen oder Ihr Vorhaben vom Bebauungsplan abweicht.

Der Bauvorbescheid klärt verbindlich einzelne Fragen zum Bau- oder Bauordnungsrecht, bevor der eigentliche Bauantrag gestellt wird. Er ist zwei Jahre gültig und kann auf Antrag um ein Jahr verlängert werden. Die Gebühren liegen in der Regel bei 40 bis 60 % der späteren Baugenehmigungsgebühr – eine überschaubare Investition, die teure Planungsfehler verhindern kann.

Typische Bauvorhaben in Viersen – und was Sie jeweils brauchen

Neubau im Baugebiet

In Viersen entstehen derzeit neue Wohngebiete – etwa Kronenfeld/Greefsallee und das Gebiet Rheinstraße/Auf dem Baer. Wer dort baut, bewegt sich in einem klar definierten Bebauungsplan-Rahmen. Das vereinfacht die Planung, bedeutet aber auch: Der Architekt muss die B-Plan-Festsetzungen exakt einhalten, sonst droht eine Ablehnung oder ein aufwendiges Befreiungsverfahren. Außerdem gilt seit dem 1. Januar 2025 in NRW die Solardachpflicht für Wohngebäude-Neubauten – das muss von Anfang an in die Planung einfließen.

Anbau oder Aufstockung

Bei Anbauten und Aufstockungen kommen neben der Genehmigungsplanung häufig statische Nachweise hinzu. Ein Statiker muss prüfen, ob die Bestandskonstruktion die zusätzliche Last trägt. Planeco Building koordiniert Architektur und Tragwerksplanung aus einer Hand – das spart Abstimmungsaufwand und verhindert Lücken zwischen den Gewerken. Mehr dazu, was beim Anbau ans Haus zu beachten ist, finden Sie in unserem Ratgeber.

Nutzungsänderung

Eine der häufigsten Aufgaben für Architekten in Viersen: die Nutzungsänderung. Ob ein ehemaliges Ladenlokal zur Arztpraxis wird, eine Bürofläche zu Wohnraum umgewidmet wird oder ein Nebengebäude als Wohneinheit genutzt werden soll – jede Änderung der genehmigten Nutzung ist genehmigungspflichtig. Dabei müssen neben den Bauvorschriften auch Stellplatznachweise, Schallschutz, Brandschutz und je nach Fall weiteres Fachrecht berücksichtigt werden. Planeco Building ist auf genau diese Verfahren spezialisiert – mit über 1.400 erfolgreich abgeschlossenen Projekten, darunter zahlreiche Nutzungsänderungen in NRW.

Sanierung und Umbau

Bei der Sanierung von Bestandsgebäuden gelten im Prinzip dieselben Planungsleistungen wie beim Neubau – mit dem Unterschied, dass der Bestand analysiert und in die Planung integriert werden muss. Das erhöht den Aufwand. Architekten können bei Umbau- und Sanierungsvorhaben einen Zuschlag auf das Honorar vereinbaren. Wer einen Architekten für die Altbausanierung sucht, sollte gezielt nach Erfahrung mit Bestandsgebäuden fragen.

So finden Sie den richtigen Architekten für Ihr Vorhaben in Viersen

Die Architektenkammer NRW (AKNW) führt eine Online-Architektenliste, über die Sie nach Tätigkeitsschwerpunkten und Ort filtern können. Nur wer dort eingetragen ist, darf den gesetzlich geschützten Titel „Architekt" führen und ist bauvorlageberechtigt. Das ist der erste Qualitätsfilter.

Darüber hinaus sollten Sie bei der Auswahl auf folgende Punkte achten:

• Erfahrung mit dem konkreten Projekttyp: Ein Architekt, der hauptsächlich Gewerbeprojekte plant, ist nicht automatisch die beste Wahl für ein Einfamilienhaus – und umgekehrt.
• Kenntnis der lokalen Behörden: Wer die Abläufe bei der Bauaufsicht der Stadt Viersen kennt, kann Ihren Antrag effizienter einreichen.
• Klare Honorarvereinbarung: Bestehen Sie auf einem schriftlichen Angebot mit definierten Leistungen und Preisen – keine pauschalen Prozentsätze ohne Leistungsbeschreibung.
• Referenzprojekte: Fragen Sie konkret nach abgeschlossenen Projekten in der Region und nach der durchschnittlichen Bearbeitungszeit bis zur Genehmigung.
• Erreichbarkeit und Kommunikation: Gerade bei Genehmigungsverfahren sind schnelle Rückmeldungen entscheidend, wenn die Behörde Rückfragen hat.

Muss der Architekt zwingend aus Viersen kommen? Nein. Für die Planungs- und Genehmigungsleistungen (Leistungsphasen 1–4) ist eine digitale Zusammenarbeit problemlos möglich – entscheidend ist die Erfahrung mit den lokalen Behörden und Bauvorschriften, nicht die Postleitzahl. Planeco Building arbeitet bundesweit und hat die Abläufe bei zahlreichen Bauaufsichtsbehörden in NRW bereits durchlaufen. Wenn Sie einen Architekten finden wollen, der Ihr Projekt von der Planung bis zur Genehmigung begleitet, ist das der entscheidende Maßstab.