Was steckt wirklich hinter dem Bau-Turbo? – Ziele und Inhalt des § 246e BauGB

Der Wohnungsbau-Turbo ist die Antwort der Bundesregierung auf die dramatische Wohnungskrise in Deutschland. Ziel der Paragraphen ist es, das Tempo beim Wohnungsbau zu erhöhen sowie die Anzahl der komplexen Regelungen und Vorschriften zu reduzieren. 

Mit dem „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ hat der Bundestag im Oktober 2025 den rechtlichen Rahmen für den Bau-Turbo geschaffen. Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) verspricht in einer Stellungnahme: „Jetzt haben wir ein neues, ein mutiges Instrument, das unser Land wirklich nach vorne bringen kann.“ Bisher dauerte die Aufstellung eines Bebauungsplans bis zu fünf Jahre.

Die wichtigsten Änderungen im Baugesetzbuch

Der vom Kabinett beschlossene Gesetzesentwurf ändert das Baugesetzbuch und ermöglicht weitgehende Flexibilisierungen im Planungsrecht. Kommunen können zusätzliche Wohnungen genehmigen, die nach bisherigem Bebauungsplan unzulässig wären oder sich nicht in die Umgebung einfügen würden. Parallel dazu ermöglicht § 31 Abs. 3 BauGB Befreiungen von Bebauungsplanvorgaben auch entgegen den Grundzügen der Planung – beispielsweise bei Geschosszahlen oder sogar der festgesetzten Nutzungsart.

Besonders interessant sind dabei Umnutzungen, wie die Umwandlung ehemaliger Bürogebäude in Wohnungen, sowie innovative Lärmschutzlösungen, die mehr Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbebetrieben ermöglichen.

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Der Bau-Turbo ist als Experimentierklausel bis zum 31. Dezember 2030 befristet. Eine Evaluierung der Maßnahmen ist bereits für 2029 geplant, um die Wirksamkeit zu bewerten und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen.

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Wie der Bau-Turbo in der Praxis funktioniert – und wo die Grenzen liegen

Die praktische Umsetzung des § 246e BauGB erfordert ein präzises Zusammenspiel zwischen Kommunen, Bauherren und Sachverständigen. Obwohl das Gesetz neue Möglichkeiten eröffnet, bleiben wichtige rechtliche und praktische Grenzen bestehen, die Sie von Anfang an bedenken müssen.

Kommunen müssen zustimmen – nach § 36a BauGB

Der Bau-Turbo gilt mit Rechtskraft des Gesetzes automatisch. Für Vorhaben, die bisher unzulässig waren, ist jedoch nach § 36a BauGB die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Äußert sich die Gemeinde innerhalb von drei Monaten nicht, gilt die Zustimmung als erteilt. Die fachliche Prüfung des Bauvorhabens erfolgt weiterhin durch die Baurechtsbehörde.

Gemeindezustimmung vs. Behördenprüfung – wichtige Unterscheidung

Der Bau-Turbo führt eine zweistufige Struktur ein: Zunächst muss die Gemeinde dem Vorhaben zustimmen (politische Entscheidung), anschließend prüft die Baurechtsbehörde die technischen und rechtlichen Aspekte. Die 3-Monats-Frist gilt nur für die Gemeindezustimmung, nicht für die gesamte Genehmigung.

Nach Ablauf dieser Frist gilt die Gemeindezustimmung als erteilt – die Baurechtsbehörde prüft anschließend das Vorhaben. Diese Regelung setzt Kommunen unter enormen Zeitdruck und erfordert personelle sowie technische Ressourcen, die nach wie vor nicht überall verfügbar sind.

Kritische Stimmen zum Gesetzentwurf: Warum viele Fachverbände Nachbesserungen fordern

Während die Bundesregierung den Wohnungsbau-Turbo als Durchbruch feiert, äußern Fachverbände deutliche Bedenken. Bundesarchitektenkammer, GdW und ZIA fordern grundlegende Evaluierungen und kritisieren vor allem:

• mangelnde Qualitätsstandards
• fehlende Bürgerbeteiligung
• kurze Beteiligungsfristen
• unkalkulierbare Umweltauswirkungen

Andrea Gebhard von der Bundesarchitektenkammer fasst die Bedenken wie folgt zusammen: „Mit der jetzigen Fassung wird der Bau von Einfamilienhäusern möglich. Es ist jedoch der Geschossbau und nicht das Einfamilienhaus, der mehr Wohnraum schafft.“ Sie fordert eine Anpassung des Baugesetzbuchs in Form einer Beschränkung des § 246e auf Neubauten mit mindestens sechs Wohnungen.

Umnutzung statt Neubau – Welche Chancen bietet § 246e?

Trotz aller Kritik bietet der Bau-Turbo auch Chancen, die Wohnungsnot zu bekämpfen. Der Gesetzesentwurf erweitert die bestehenden Möglichkeiten, sowohl für Neubauten als auch für Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken gleichermaßen.

Schließlich ist eine Umnutzung der nachhaltigste Weg zu neuem Wohnraum. Statt Flächen zu versiegeln, werden bestehende Strukturen intelligent weitergenutzt. Ein ehemaliges Bürogebäude kann binnen 6–12 Wochen zu Wohnungen umfunktioniert werden, während ein vergleichbarer Neubau 18–24 Monate benötigt.

Auch bei der Umnutzung bleibt die fachkundige Planung entscheidend. Hier unterstützen Sie unsere planvorlageberechtigten Architekten von Planeco Building mit transparenten Prozessen und deutschlandweiter Expertise. Jetzt kostenloses Erstgespräch vereinbaren.

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Wie kann ich den Bau-Turbo nutzen?

Der Wohnungsbau-Turbo bietet neue Chancen und soll Erleichterungen bieten, erfordert aber strategisches Vorgehen. Der Erfolg hängt von der richtigen Vorbereitung und professionellen Begleitung ab.

Bauherren sollten im Rahmen des Wohnungsbaus zunächst prüfen, ob ihre Kommune den Bau-Turbo überhaupt anwenden. Ist dies der Fall, müssen alle Antragsunterlagen von Beginn an vollständig und genehmigungsfähig sein. Die 3-Monats-Frist bezieht sich ausschließlich auf die Gemeindezustimmung nach § 36a BauGB. Das anschließende bauordnungsrechtliche Genehmigungsverfahren läuft nach den gewohnten Regeln der jeweiligen Landesbauordnung ab – inklusive der Möglichkeit für Nachfragen und Ergänzungen. Auch ohne Bau-Turbo sollten die Unterlagen vollständig sein, um Verzögerungen zu vermeiden.

Besonders wichtig: Das Vorhaben muss dem Wohnungsbau dienen und darf nicht gegen übergeordnete Schutzinteressen verstoßen. Nutzungsänderungen können häufig im vereinfachten Verfahren abgewickelt werden, wenn Nutzungsart und Gebäudeklasse der Immobilie dies ermöglichen. Auf diese Art gewinnen Sie ebenfalls an Tempo. Das vereinfachte Verfahren richtet sich nach diesen Kriterien – unabhängig davon, ob es sich um Neubau, Umbau oder Nutzungsänderung handelt.

Unsere planvorlageberechtigten Architekten von Planeco Building bieten kostenlose Erstberatungen, in denen wir Ihr Vorhaben auf Machbarkeit prüfen und transparent aufzeigen, ob der Bau-Turbo für Ihr Projekt geeignet ist.

Baugenehmigung mit Planeco Building – nutzen Sie den Bau-Turbo

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