Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist für die meisten Wohnbauprojekte heute Pflicht – und verkürzt die Bearbeitungszeit von drei auf zwei Monate. Doch Vorsicht: Die schnellere Bearbeitung bringt auch mehr Eigenverantwortung mit sich. Dieser Artikel erklärt Ihnen, wann das Verfahren vorgeschrieben ist, welche Vorteile und Risiken es birgt und wie Planeco Building Sie dabei professionell unterstützt.
Das Thema kurz und kompakt
- Schnellere Bearbeitung: Verkürzt die Bearbeitungszeit von drei auf zwei Monate ab Vorlage vollständiger Unterlagen.
- Mehr Eigenverantwortung: Die Behörde prüft nur Bauplanungsrecht und Abstandsflächen. Brandschutz, Barrierefreiheit oder Stellplätze werden nicht geprüft – müssen aber trotzdem regelkonform geplant werden.
- Verpflichtend für Wohngebäude: In den meisten Bundesländern ist das Verfahren für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 (teilweise bis 4) Pflicht.
- Professionelle Unterstützung nötig: Planeco Building erstellt vollständig regelkonforme Anträge für alle Verfahrensarten deutschlandweit.
Unsicher, welches Verfahren für dein Projekt geeignet ist? Lassen Sie sich kostenlos beraten – unsere Experten wählen das optimale Verfahren für Ihr Bauvorhaben.
Was ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren?
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist ein reguläres Baugenehmigungsverfahren mit reduziertem behördlichen Prüfumfang. Die Bauaufsichtsbehörde konzentriert sich hauptsächlich auf das Bauplanungsrecht und die Abstandsflächen und verzichtet weitgehend auf die Prüfung des Bauordnungsrechts – also Bereiche wie Brandschutz, Barrierefreiheit oder Stellplatzanforderungen, die normalerweise Teil der vollständigen Prüfung sind.
Wichtig: Obwohl diese Aspekte nicht behördlich geprüft werden, müssen sie trotzdem vollständig regelkonform geplant und umgesetzt werden. Die Verantwortung verlagert sich von der Behörde auf den Planer und Bauherr oder Bauherrin.
Der Verfahrensablauf entspricht weitgehend dem normalen Verfahren mit wenigen wichtigen Unterschieden:
- Prüfung der Unterlagen auf Vollständigkeit: Die Baurechtsbehörde kontrolliert zunächst, ob alle erforderlichen Dokumente und Formulare vorliegen.
- Beteiligung der Gemeinde und Nachbarn: Parallel erfolgt die Anhörung der zuständigen Gemeinde sowie betroffener Nachbarn.
- Inhaltliche Prüfung durch die Baurechtsbehörde: Anders als beim normalen Verfahren konzentriert sich die Behörde hauptsächlich auf Bauplanungsrecht und Abstandsflächen – Brandschutz und weitere Bereiche bleiben ungeprüft.
- Entscheidung und Erteilung: Nach Prüfung der Zulässigkeit des Bauvorhabens erfolgt die finale Entscheidung über die Erteilung der Genehmigung oder eine erforderliche Änderung des Antrags.
Unterschied vereinfachtes und normales Baugenehmigungsverfahren
Der entscheidende Unterschied zwischen beiden Verfahren liegt im Umfang der behördlichen Prüfung und der Verfahrensdauer. Während das normale Genehmigungsverfahren eine Vollprüfung aller baurechtlichen Vorschriften vorsieht, beschränkt sich das vereinfachte Verfahren auf wesentliche Kernbereiche.
Im normalen Baugenehmigungsverfahren prüft die Bauaufsichtsbehörde sämtliche Aspekte: Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Brandschutz, Barrierefreiheit, Stellplatznachweis und weitere öffentlich-rechtliche Vorschriften. Die Bearbeitungszeit beträgt ab Vorlage vollständiger Unterlagen etwa drei Monate.
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren fokussiert sich hingegen primär auf das Bauplanungsrecht und die Abstandsflächen (Beispiel: BayBO Art. 59). Themen wie Brandschutz, Barrierefreiheit oder Stellplätze werden nicht mehr behördlich geprüft – müssen aber dennoch regelkonform geplant werden.
Wichtig zu verstehen: Alles, was im vereinfachten Verfahren nicht geprüft wird, liegt in der vollen Verantwortung der Planer und Bauherren. Bei Abweichungen von den Vorschriften, die nicht explizit beantragt wurden, entsteht kein Bestandsschutz – selbst wenn die Genehmigung erteilt wurde.
Planeco Building kennt die Unterschiede und wählt das optimale Verfahren für Ihr Projekt. Lassen Sie sich jetzt beraten, welches Verfahren für Ihr Bauvorhaben geeignet ist.
Welche Bauvorhaben eignen sich für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren?
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eignet sich für eine klar definierte Gruppe von Bauvorhaben. Die Entscheidung hängt primär von der Gebäudeklasse und der Art des Gebäudes ab:
Geeignete Bauvorhaben im Überblick:
Wohngebäude nach Gebäudeklassen:
- Gebäudeklasse 1: Freistehende Einfamilienhäuser bis 7 m Höhe mit maximal zwei Nutzungseinheiten
- Gebäudeklasse 2: Doppelhäuser und Reihenhäuser bis 7 m Höhe
- Gebäudeklasse 3: Sonstige Gebäude bis 7 m Höhe (z. B. kleinere Mehrfamilienhäuser)
- Gebäudeklasse 4: Gebäude bis 13 m Höhe mit Nutzungseinheiten von jeweils maximal 400 m² (nur in bestimmten Bundesländern)
Baden-Württemberg erweiterte das Verfahren seit Juni 2025 auf Gebäudeklasse 4 (§ 52 LBO). Bayern führte bereits 2021 eine Genehmigungsfiktion ein – bleibt das Amt drei Monate untätig, gilt der Antrag automatisch als genehmigt. Die meisten anderen Bundesländer beschränken das vereinfachte Verfahren weiterhin auf Gebäudeklassen 1 bis 3, orientieren sich dabei aber zunehmend an den Empfehlungen der Musterbauordnung für eine Erweiterung.
Sonstige geeignete Vorhaben:
- Gewerbliche Anlagen ohne Sonderbau-Charakter
- Nebengebäude und Nebenanlagen zu Wohngebäuden
- Nutzungsänderungen der oben genannten Gebäude
Außentreppen, die als Zugang zum Gebäude oder Rettungsweg dienen, fallen ebenfalls häufig unter das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, insbesondere wenn sie die Anforderungen an Abstandsflächen und Standsicherheit erfüllen. Genehmigungsfreistellungen sind unter bestimmten Bedingungen möglich, erfordern jedoch trotzdem die Einhaltung aller Bauvorschriften. Mehr dazu erfahren Sie hier.
Wichtiger Praxis-Hinweis: Auch bei verfahrensfreien Vorhaben (wie Gartenhäusern) muss alles regelkonform sein. Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass alle Regeln entfallen – nur dass keine Genehmigung nötig ist.
Nicht geeignete Bauvorhaben:
- Sonderbauten (Schulen, Krankenhäuser, Hotels, Kindergärten)
- Aufstockungen, die zur nächsthöheren Gebäudeklasse führen
- Nutzungsänderungen, die zu Sonderbauten führen (z. B. Wohnung zu Gastronomie, Gewerbe zu Fitnessstudio)
- Versammlungsstätten und Gaststätten
- Umfangreiche Anbauten
- Vorhaben, die eine besondere Baugenehmigungspflicht nach BImSchG erfordern
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren in den Bundesländern
Die Regelungen zum vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sind in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer festgeschrieben. Obwohl sich alle an der Musterbauordnung orientieren, gibt es regionale Unterschiede bei Gebäudeklassen, Prüfumfang und Verfahrensdetails. Für Bauherren ist es daher wichtig, die spezifischen Anforderungen ihres Bundeslandes zu kennen.
Einige regionale Unterschiede:
- Baden-Württemberg: Seit Juni 2025 erweitert auf Gebäudeklasse 4 (§ 52 LBO BaWü) – deutschlandweit die weitreichendste Regelung.
- Bayern: Umfassendere Prüfung als bei einigen anderen Bundesländer (inkl. örtliche Bauvorschriften). Besonderheit: Genehmigungsfiktion seit 2021 für Wohnbauten – bleibt das Amt drei Monate untätig, gilt der Antrag automatisch als genehmigt (§ 59 BayBO).
- NRW: Anwendung bei Wohngebäuden und Anlagen ohne Sonderbau-Charakter (§ 64 BauO NRW). Besonderheit: Vereinfachte Nutzungsänderungsanzeige für befristete Änderungen bis 12 Monate.
- Niedersachsen: Vereinfachtes Verfahren für alle baulichen Anlagen, die weder genehmigungsfrei noch Sonderbauten sind (§ 63 NBauO). Besonderheit: Zusätzlich anwendbar für temporäre Versammlungsräume (max. 3x jährlich, max. 4 Tage) – hier wird nur der Brandschutz geprüft.
Planeco Building kennt die bundeslandspezifischen Unterschiede und berät Sie kompetent zu allen Verfahrensarten. Fordern Sie jetzt Ihr unverbindliches Angebot an und profitieren Sie von unserer deutschlandweiten Expertise.
So stellen Sie den Bauantrag im vereinfachten Verfahren richtig
Die Antragstellung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren unterscheidet sich formal nicht vom normalen Verfahren. Der entscheidende Unterschied: Da die Behörde weniger prüft, müssen alle Pläne von Anfang an regelkonform und rechtssicher erstellt werden.
Erforderliche Unterlagen:
- Ausgefülltes Antragsformular für vereinfachtes Verfahren
- Lageplan im Maßstab 1:500
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
- Baubeschreibung
- Statistische Erhebungsbögen
- Nachweise über Schall-, Wärme- und bautechnischen Brandschutz
- Planvorlageberechtigung durch qualifizierten Architekten
Was Sie im vereinfachten Verfahren nie brauchen werden, weil es nicht geprüft wird, ist ein Brandschutzkonzept. Eine Behörde darf kein Brandschutzkonzept fordern, wenn Brandschutz nicht zum Prüfumfang gehört. Das reduziert den Planungsaufwand erheblich, da die meisten Vorhaben im vereinfachten Verfahren kein separates Brandschutzgutachten benötigen.
Höhere Eigenverantwortung: Trotz reduzierter behördlicher Prüfung muss die Planung alle rechtlichen Vorgaben erfüllen. Der Architekt trägt die volle Verantwortung für die Regelkonformität aller nicht geprüften Bereiche wie Brandschutz, Barrierefreiheit oder Stellplätze.
Wichtig: Abweichungen von gesetzlichen Vorgaben müssen zwingend über separate Anträge auf Befreiung oder Abweichung beantragt werden. Ohne diese formelle Genehmigung entsteht kein Bestandsschutz – die Behörde kann auch Jahre später noch Nachbesserungen fordern, was ein oft unterschätztes Risiko darstellt.
Professionelle Unterstützung durch Planeco Building
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren erfordert besondere Fachkompetenz, da die Eigenverantwortung des Planers deutlich höher ist. Planeco Building verfügt über umfassende Erfahrung mit den bundeslandspezifischen Regelungen und erstellt Ihre Antragsunterlagen vollständig regelkonform. Unsere Experten prüfen alle Aspekte – auch die, die von der Behörde nicht kontrolliert werden – und minimieren so Ihr Haftungsrisiko erheblich.
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Kosten vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren 2025
Die Kosten im Jahr 2025 für ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren unterscheiden sich grundsätzlich nur minimal von denen eines normalen Baugenehmigungsverfahrens. Sowohl die Behördengebühren als auch die Architektenkosten bleiben weitgehend auf dem gleichen Niveau.
Behördengebühren: Die Behördengebühren für die Baugenehmigung richten sich nach der Bausumme Ihres Bauvorhabens und werden über die jeweilige Gebührensatzung der Kommune berechnet. Einige Kommunen gewähren bei vereinfachten Verfahren geringe Nachlässe – diese Einsparungen fallen jedoch meist gering aus und variieren stark zwischen den Bundesländern.
Architektenkosten: Bei den Architektenkosten bleibt der Aufwand für die Genehmigungsplanung identisch, da alle erforderlichen Pläne und Unterlagen zur Errichtung vollständig erstellt werden müssen – unabhängig davon, ob die Behörde später alle Aspekte prüft. Die Bauherrschaft trägt somit die gleichen Planungskosten wie beim normalen Verfahren.
Mögliche Kosteneinsparungen
Kosteneinsparungen ergeben sich vor allem dadurch, dass bestimmte Fachgutachten nicht zwingend erforderlich sind:
- Brandschutzkonzept: Wird bei vereinfachten Verfahren in der Regel nicht gefordert
- Statik-Gutachten: Je nach Einzelfall und Gebäudeklasse möglicherweise vereinfacht
- Spezielle Nachweise: Weniger zusätzliche Fachplanungen erforderlich
Wichtiger Hinweis: Alle nicht geprüften Bereiche müssen trotzdem regelkonform geplant werden. Ein Verstoß gegen diese Informationen zur Übereinstimmung mit den Vorschriften kann später kostspielige Nachbesserungen zur Folge haben.
Lassen Sie sich von Planeco Building eine transparente Kostenaufstellung für Ihr Projekt erstellen und profitieren Sie von unserer bundesweiten Erfahrung mit allen Verfahrensarten.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Nachteile und Risiken
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren bringt neben der Zeitersparnis auch erhebliche Risiken mit sich, die viele Bauherren unterschätzen.
Das Bestandsschutz-Problem
Das größte Risiko: Für alle Bereiche, die nicht behördlich geprüft werden, gibt es keinen Bestandsschutz, wenn sie nicht regelkonform ausgeführt sind.
Konkret bedeutet das:
- Brandschutz nicht regelkonform geplant? → Behörde kann auch Jahre später Nachbesserungen fordern
- Stellplätze falsch berechnet? → Nachträgliche Anpassungen erforderlich
- Barrierefreiheit nicht beachtet? → Kostspielige Umbauten möglich
Anders als beim normalen Verfahren, wo geprüfte Lösungen rechtssicher sind, fehlt dieser Schutz beim vereinfachten Verfahren vollständig.
Wenn Fehler erst im fertigen Gebäude auffallen
Besonders kritisch wird es bei komplexeren Vorhaben wie Mehrfamilienhäusern mit Tiefgaragen. Was auf dem Papier mit einem Strich korrigiert werden kann, erfordert dann aufwändige bauliche Anpassungen – mit entsprechenden Kosten und Verzögerungen.
Architekten-Tipp: In der Praxis geben viele Bauaufsichtsbehörden informelle Hinweise auf erkannte Probleme – auch wenn sie diese offiziell nicht prüfen dürfen. Der Grund: Was einmal erkannt wurde, muss bei „positiver Kenntnisnahme“ später verfolgt werden, auch wenn das Gebäude bereits gebaut ist.
Wichtig: Bei Abweichungen ist ein separater Befreiungsantrag erforderlich – nur so entsteht Bestandsschutz. Planeco Building minimiert diese Risiken durch umfassende Fachkenntnisse und gewährleistet regelkonforme Planung auch in nicht geprüften Bereichen.
Vereinfachtes Genehmigungsverfahren BImSchG: Sonderfall Immissionsschutz
Bei bestimmten Gewerbevorhaben greift eine wichtige Ausnahme der Baugenehmigungspflicht: Wenn Ihr Bau einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) bedarf, ist das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nicht anwendbar. In diesen Fällen kehren sich die Zuständigkeiten um – die Immissionsschutzbehörde übernimmt die Führung des gesamten Verfahrens, während die Bauaufsichtsbehörde lediglich eine fachliche Stellungnahme abgibt.
Diese Regelung betrifft hauptsächlich Gewerbebetriebe mit erhöhtem Umweltgefährdungspotential, wie größere Produktionsanlagen, Chemieunternehmen oder Abfallbehandlungsanlagen. Der Grund: Bei solchen komplexen Vorhaben ist eine vollständige behördliche Prüfung aller Aspekte erforderlich, weshalb Ausnahmen vom vereinfachten Verfahren gelten.
Für private Bauherren im Wohnungsbau ist diese Regelung praktisch irrelevant, da Wohngebäude normalerweise keine immissionsschutzrechtlichen Genehmigungen benötigen. Sollten Sie jedoch gewerbliche Räume planen oder unsicher sein, ob Ihr Vorhaben unter das BImSchG fällt, empfiehlt sich eine frühzeitige Beratung.
Professionelle Unterstützung durch Planeco Building
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren stellt besondere Anforderungen an die Planungsqualität und das rechtliche Know-how. Planeco Building verfügt über umfassende Erfahrung mit vereinfachten Baugenehmigungsverfahren in allen Bundesländern und erstellt vollständige Bauvorlagen für alle Verfahrensarten. Unsere Architekten übernehmen die gesamte Verantwortung für die regelkonforme Planung aller Bereiche – auch derjenigen, die von der Bauaufsicht nicht geprüft werden.
Warum professionelle Hilfe entscheidend ist
Viele unterschätzen die Komplexität – gerade beim Brandschutz entstehen oft Abweichungen von den Regelwerken, ohne dass es erkannt wird. Ohne beantragten Befreiungsantrag entsteht kein Bestandsschutz. Unsere Architekten stellen sicher, dass Ihr Bauvorhaben allen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
Die Verfahrenswahl treffen wir auf Basis einer fundierten Analyse Ihres Bauvorhabens – ob Neubau oder Nutzungsänderung. Sollten Abweichungen notwendig sein, beantragen wir die erforderlichen Befreiungen rechtzeitig mit. Unser Ziel: maximale Rechtssicherheit bei optimaler Verfahrensdauer und Einhaltung aller relevanten Vorschriften.
Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten! Unsere Experten prüfen Ihr Bauvorhaben und empfehlen das optimale Verfahren. Vereinbaren Sie noch heute Ihr kostenloses Erstgespräch und profitieren Sie von unserer bundesweiten Expertise.
Fazit: Wann lohnt sich das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren?
Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren bietet einen klaren Vorteil: Es verkürzt die Bearbeitungszeit von drei auf zwei Monate und ist für die meisten Wohnbauprojekte der Gebäudeklassen 1 bis 3 mittlerweile verpflichtend vorgeschrieben. Die reduzierte behördliche Prüfung verlagert jedoch die Verantwortung vollständig auf Planer und Bauherren. Alle nicht geprüften Bereiche müssen trotzdem regelkonform geplant werden, sonst drohen auch Jahre später kostspielige Nachbesserungen ohne Bestandsschutz.
Sie planen ein Bauvorhaben und sind unsicher, welches Verfahren das richtige ist? Lassen Sie sich jetzt kostenlos von unseren Experten beraten und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung in allen Arten von Baugenehmigungsverfahren. Gemeinsam finden wir den schnellsten und sichersten Weg zu Ihrer Baugenehmigung.
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