Wer ein Mehrfamilienhaus in Baden-Württemberg aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, übertragen oder finanzieren möchte, kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass einzelne Einheiten überhaupt als eigenständiges Wohnungseigentum ins Grundbuch eingetragen werden können. Was viele Eigentümer unterschätzen: Das Verfahren in Baden-Württemberg ist komplexer als in anderen Bundesländern – weil die digitale Antragstellung je nach Kommune unterschiedlich weit umgesetzt ist, weil kommunale Erhaltungssatzungen in Großstädten zusätzliche Genehmigungspflichten auslösen können und weil unvollständige Unterlagen regelmäßig zu Nachforderungen führen, die den Notartermin um Wochen verschieben.

[[bauantrag]]

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt – und was nicht

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Erklärung, die bestätigt, dass einzelne Wohnungen oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind und damit als selbstständiges Sondereigentum geführt werden können. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Ohne diese Bescheinigung kann weder eine Teilungserklärung beim Notar beurkundet noch ein eigenes Grundbuchblatt für die jeweilige Einheit angelegt werden.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsersatz und keine Aussage über die Rechtmäßigkeit des Gebäudes. Sie bescheinigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten – nicht mehr und nicht weniger. Antragsberechtigt ist neben dem Eigentümer auch, wer ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen kann, etwa ein Erwerber mit notariellem Kaufvertrag.

Wann Sie die Bescheinigung in Baden-Württemberg brauchen

Die häufigsten Auslöser für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung in der Praxis:

• Einzelverkauf von Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus
• Übertragung einzelner Einheiten im Rahmen von Erbschaft oder Schenkung
• Separate Finanzierung einzelner Einheiten über die Bank
• Trennung von Wohn- und Gewerbeeinheiten (Teileigentum)
• Kauf eines Mehrfamilienhauses mit geplanter Aufteilung

In allen Fällen gilt: Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein eigenständiger Verkauf oder eigenständige Beleihung.

Zuständige Behörde: Wer in Baden-Württemberg entscheidet

In Baden-Württemberg ist die untere Baurechtsbehörde für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zuständig. Je nach Gemeindegröße ist das entweder die Stadtverwaltung selbst oder das Landratsamt des jeweiligen Landkreises. Für Objekte in Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe oder Mannheim ist jeweils das städtische Baurechtsamt die richtige Anlaufstelle. Für Objekte in kleineren Gemeinden ohne eigenes Baurechtsamt ist es das Landratsamt.

Welche Stelle konkret zuständig ist, lässt sich über das Serviceportal Baden-Württemberg (service-bw.de) ermitteln.

Digitale Antragstellung über ViBa BW – die Realität in Baden-Württemberg

Seit dem 1. Januar 2025 ist die digitale Einreichung von Bauanträgen über das Virtuelle Bauamt Baden-Württemberg (ViBa BW) grundsätzlich verpflichtend. Für Abgeschlossenheitsbescheinigungen gilt das jedoch nicht flächendeckend – der Rollout ist je nach Kommune unterschiedlich weit fortgeschritten:

• Karlsruhe (Stadt): Ausschließlich digital über ViBa BW
• Mannheim: Digital über ViBa BW möglich
• Baden-Baden: Digital über ViBa BW, alternativ noch in Papierform (mind. 4-fach)
• Landkreis Karlsruhe: ViBa BW für Abgeschlossenheitsbescheinigungen aktuell nicht verfügbar
• Landkreis Ravensburg: ViBa BW für Abgeschlossenheitsbescheinigungen aktuell nicht verfügbar – Einreichung in mindestens dreifacher Ausfertigung in Papierform erforderlich

Die erste Handlung vor jedem Antrag sollte daher sein: direkt bei der zuständigen Behörde klären, ob ViBa BW für Abgeschlossenheitsbescheinigungen bereits produktiv genutzt wird oder ob Papiereinreichung erforderlich ist.

Wichtig für die ViBa-BW-Registrierung: Wer noch kein ELSTER-Zertifikat oder kein BundID-Konto mit Online-Ausweis-Authentifizierung hat, sollte mindestens 14 Tage Vorlaufzeit einplanen – ein Teil der Zugangsdaten wird auf postalischem Weg versendet. Bei digitaler Einreichung müssen Pläne als einzelne PDF/A-Dokumente hochgeladen werden; zusammenhängende PDFs werden nicht akzeptiert.

[[banner-klein]]

Welche Unterlagen Sie für den Antrag brauchen

Das Herzstück des Antrags ist der Aufteilungsplan – eine maßstäbliche Bauzeichnung, die alle Einheiten des Gebäudes mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten darstellt. Bei bestehenden Gebäuden muss es sich um eine Baubestandszeichnung handeln, die den tatsächlichen Zustand des Gebäudes abbildet. Die vollständige Unterlagenliste für Baden-Württemberg umfasst in der Regel:

• Ausgefülltes Antragsformular
• Aktueller Grundbuchauszug (in Stuttgart: nicht älter als 6 Monate)
• Lageplan / Flurkarte
• Maßstäbliche Grundrisspläne aller Ebenen (inkl. Keller, Dachspitz, begehbare Dachräume) im Maßstab 1:100
• Schnittzeichnung(en)
• Alle sichtbaren Ansichten
• Pläne von Nebengebäuden, sofern diese Einheiten oder zugeordnete Räume enthalten
• Übereinstimmungserklärung des Entwurfsverfassers

Alle Einheiten müssen im Plan mit einer eindeutigen Ziffer nummeriert sein. Räume, die zu einer Einheit gehören, aber außerhalb dieser liegen (z.B. Kellerabteil), erhalten dieselbe Ziffer wie die zugehörige Einheit. Gemeinschaftsflächen werden mit „G" gekennzeichnet. Die Art des Abschlusses bei Kellerabteilen (z.B. Gitterverschlag, Massivwand) muss in den Plan eingetragen werden – ein Detail, das häufig fehlt und zu Nachforderungen führt.

Besonderheit bei Neubauten: Soll die Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Gebäude beantragt werden, das sich noch im Baugenehmigungsverfahren befindet, kann sie frühestens zeitgleich mit der Baugenehmigung erteilt werden. Die Aufteilungspläne müssen mit den genehmigten Bauplänen übereinstimmen.

Bauliche Voraussetzungen: Wann gilt eine Einheit als abgeschlossen?

Eine Wohneinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat. Konkret müssen innerhalb der Einheit vorhanden sein:

• Eigener Eingang mit abschließbarer Tür
• Küche oder Kochgelegenheit (es reichen die entsprechenden Anschlüsse)
• Bad mit Badewanne oder Dusche
• Eigene Toilette

Maßgeblich sind die Anforderungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA).

Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht: Nicht jede Fläche, die einer Einheit zugeordnet werden soll, kann automatisch Sondereigentum werden. Stellplätze, Gartenflächen oder Terrassen, die nicht vollständig abgeschlossen sind, können nur dann Sondereigentum bilden, wenn sie genau bemaßt und dauerhaft markiert sind. Ist das nicht möglich, werden sie als Sondernutzungsrecht (SNR) zugeteilt – ein Nutzungsrecht an Gemeinschaftseigentum, das rechtlich deutlich schwächer ist als Sondereigentum. Dieser Unterschied hat erhebliche Konsequenzen für spätere Verkäufe und Finanzierungen und sollte bereits bei der Planerstellung berücksichtigt werden.

Garagenstellplätze: Stellplätze in Gemeinschaftsgaragen können Sondereigentum bilden, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen eindeutig abgegrenzt sind. Aus dem Aufteilungsplan muss hervorgehen, wie diese Markierungen ausgeführt sind.

Der Verfahrensablauf in Baden-Württemberg – Schritt für Schritt

1. Bestandspläne beschaffen oder Aufmaß beauftragen: Liegen keine aktuellen Bestandspläne vor, muss ein Aufmaß vor Ort durchgeführt werden. Planeco Building bietet diesen Service ab 390,– € netto an.
2. Aufteilungsplan durch einen Architekten erstellen lassen: Der Plan muss alle Anforderungen der AVA erfüllen – vollständige Nummerierung, korrekte Kennzeichnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum, Darstellung aller Nebengebäude und Ebenen.
3. Einreichungsweg klären: Vorab bei der zuständigen Behörde klären, ob ViBa BW für Abgeschlossenheitsbescheinigungen verfügbar ist oder ob Papiereinreichung erforderlich ist – und in wie vielen Ausfertigungen.
4. Antrag einreichen: Vollständige Unterlagen digital über ViBa BW oder in der erforderlichen Anzahl an Ausfertigungen in Papierform einreichen.
5. Behördliche Prüfung: Die Bearbeitungszeit beträgt je nach Kommune und Auslastung typischerweise 2 bis 6 Wochen. Bei unvollständigen Unterlagen folgen Nachforderungen, die weitere 2–4 Wochen kosten können.
6. Bescheinigung erhalten und an Notar weiterleiten: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem gestempelten Aufteilungsplan kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden.
7. Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Von der Architektenbeauftragung bis zur Grundbucheintragung sollten Eigentümer in der Regel 2 bis 5 Monate einplanen.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Baden-Württemberg

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Positionen zusammen – Architektenleistung, Behördengebühren und nachgelagerte Notar- und Grundbuchkosten. Die Behördengebühren variieren in Baden-Württemberg erheblich je nach Kommune:

• Rottenburg am Neckar: ca. 80,– € pro Einheit
• Mössingen: 124,– € pro Einheit, ab dem vierten Plansatz zusätzlich 25,– € pro Plansatz
• Bodenseekreis: maximal 1.500,– € gesamt

Für die Architektenleistung – Erstellung des Aufteilungsplans – rechnet Planeco Building ab 1.000,– € netto für ein Zweifamilienhaus und ab 1.500,– € netto für Objekte mit bis zu fünf Einheiten. Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich.

Für ein 4-Familienhaus in Stuttgart bedeutet das in der Praxis: Architektenleistung ca. 1.500,– € netto, Behördengebühren ca. 400–600,– €, Notarkosten abhängig vom Verkehrswert – bei einem Gesamtobjektwert von 1,2 Mio. € ergibt sich ein Gesamtaufwand von typischerweise 5.000–8.000,– €, bevor die einzelnen Einheiten eigenständig veräußert werden können.

Sonderfall Umwandlungsgenehmigung: Wenn die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ausreicht

In bestimmten Gebieten Baden-Württembergs reicht die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein nicht aus. Wer in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB (Milieuschutzsatzung) eine Mietwohnung in Eigentumswohnung umwandeln möchte, benötigt zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung. Die Grundlage dafür ist die Umwandlungsverordnung Baden-Württemberg, die bis zum 18. November 2028 gilt.

Bekannt ist, dass Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe und Mannheim von diesem Instrument Gebrauch machen. Eigentümer in diesen Städten sollten vor Beginn des Verfahrens prüfen, ob ihr Objekt in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt – andernfalls riskieren sie, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwar erteilt wird, die Umwandlung aber trotzdem nicht vollzogen werden kann.

Baden-Württemberg hat bewusst keine landesweite Verordnung nach § 250 BauGB erlassen, wie es etwa Bayern oder Hamburg getan haben. Das bedeutet: Außerhalb von Gebieten mit Erhaltungssatzung gibt es in BW keinen generellen Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Für Objekte in ländlichen Gemeinden oder Landkreisen ohne Erhaltungssatzung ist der Weg zur Abgeschlossenheitsbescheinigung damit deutlich unkomplizierter.

Planeco Building begleitet Eigentümer bei der Nutzungsänderung in Baden-Württemberg und klärt im Rahmen der Erstberatung, ob für das jeweilige Objekt zusätzliche Genehmigungen erforderlich sind.

Die häufigsten Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Nebengebäude nicht dargestellt: Alle Gebäude auf dem Grundstück, die Einheiten oder zugeordnete Räume enthalten, müssen im Aufteilungsplan vollständig dargestellt sein – auch Garagen, Schuppen oder Anbauten.
• Dachspitz und begehbare Dachräume vergessen: Auch Räume im Dachspitz, die begehbar sind, müssen in den Grundrissplänen dargestellt werden.
• Art des Abschlusses bei Kellerabteilen fehlt: Ob Gitterverschlag, Massivwand oder Holzabteil – die Art des Abschlusses muss im Plan eingetragen sein.
• ViBa-BW-Registrierung zu spät gestartet: Wer die 14-tägige Vorlaufzeit für die Registrierung nicht einplant, verzögert den gesamten Prozess.
• Erhaltungssatzung nicht geprüft: Eigentümer in Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe oder Mannheim sollten vor Antragstellung klären, ob ihr Objekt in einem Erhaltungssatzungsgebiet liegt.
• Pläne nicht als Einzeldokumente eingereicht: Bei digitaler Einreichung über ViBa BW muss jeder Plan als separates PDF/A-Dokument hochgeladen werden.

Planeco Building erstellt Aufteilungspläne, die von Beginn an alle behördlichen Anforderungen erfüllen – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Erfahrung, auch in Baden-Württemberg. Wer den richtigen Architekten für die Planerstellung sucht oder Unterstützung bei der Abwicklung des gesamten Verfahrens benötigt, kann bei Planeco Building eine kostenlose Erstberatung anfragen.

Für Bauvorhaben, bei denen neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch statische Nachweise erforderlich sind – etwa bei baulichen Anpassungen zur Herstellung der Abgeschlossenheit – bietet Planeco Building den Statiker-Service inklusive Standsicherheitsnachweis aus einer Hand an. Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,– € netto. Weitere Informationen zu den Statiker-Kosten finden Sie auf der entsprechenden Seite.