Wer ein Mehrfamilienhaus in Hagen aufteilen und einzelne Wohnungen separat verkaufen, verschenken oder finanzieren möchte, braucht zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne dieses Dokument kann das Grundbuchamt keine getrennten Grundbuchblätter anlegen – die Aufteilung in Wohnungseigentum ist damit rechtlich nicht möglich. Was viele Eigentümer nicht wissen: In Hagen läuft dieses Verfahren deutlich schneller als in vielen anderen NRW-Städten, und die Stadt ist – anders als Köln, Düsseldorf oder Dortmund – nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft. Das vereinfacht die Aufteilung erheblich.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass eine Wohnung oder ein Raum baulich vollständig von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet und im Grundbuch eingetragen werden kann.

Typische Anlässe, bei denen Sie die Bescheinigung in Hagen benötigen:

• Einzelne Wohnungen eines Mehrfamilienhauses verkaufen
• Eine Wohnung auf Kinder übertragen oder im Rahmen einer Erbschaft aufteilen
• Eine einzelne Einheit separat finanzieren oder beleihen lassen
• Teileigentum für Gewerbeeinheiten in einem Wohn-/Geschäftshaus begründen

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Ersatz für eine Baugenehmigung. Die Behörde prüft ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht, ob das Gebäude planungsrechtlich korrekt genehmigt ist. Bestehende Baurechtsverstöße bleiben bestehen und können spätere Verkäufe oder Finanzierungen erheblich erschweren. Wer unsicher ist, ob sein Gebäude baurechtlich sauber dasteht, sollte das vorab klären – etwa über eine Bauvoranfrage in Hagen.

Zuständige Behörde in Hagen

Zuständig für die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hagen ist die Untere Bauaufsichtsbehörde beim Fachbereich Stadtentwicklung, -planung und Bauordnung:

• Adresse: Rathaus I, 2. Etage, Zi. B.238–B.282, Rathausstraße 11, 58095 Hagen
• Telefon: 02331/207-2821
• Telefonische Erreichbarkeit: Montag bis Mittwoch, 9:00–12:00 Uhr
• Persönliche Sprechzeiten: ausschließlich nach vorheriger Terminvergabe

Als kreisfreie Stadt ist Hagen selbst Untere Bauaufsichtsbehörde. Übergeordnet ist die Bezirksregierung Arnsberg als Obere Bauaufsichtsbehörde. Anträge können auch über das digitale Bauportal NRW eingereicht werden – ob das für die Abgeschlossenheitsbescheinigung im konkreten Fall gilt, sollte vorab mit der Behörde abgestimmt werden.

Bauliche Voraussetzungen: Was muss Ihr Gebäude erfüllen?

Die Behörde prüft, ob jede Einheit die folgenden Mindestanforderungen erfüllt:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Wohnung muss durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt sein
• Eigener abschließbarer Zugang: Direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum – nicht durch eine andere Wohnung
• Eigene Sanitäreinrichtungen: Jede Einheit muss über eine eigene Küche oder Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad/WC verfügen

Für Nebenräume wie Keller oder Abstellräume gilt: Sie können einer Wohnung als Sondereigentum zugeordnet werden, wenn sie im Aufteilungsplan eindeutig nummeriert und abgrenzbar sind. Außenstellplätze gelten in der Regel nicht als abgeschlossen – sie werden häufig als Sondernutzungsrecht statt als Sondereigentum zugeordnet. Tiefgaragenstellplätze können dagegen Sondereigentum sein, wenn sie klar abgrenzbar und nummeriert sind. Terrassen, Balkone und Gartenflächen sind baurechtlich ebenfalls nicht abgeschlossen, können aber einer Einheit zugeordnet werden.

So läuft das Verfahren in Hagen Schritt für Schritt ab

1. Bestandspläne beschaffen: Prüfen Sie, ob verwertbare Baupläne vorliegen. Bei Altbauten aus der Gründerzeit oder den 1950er-Jahren – in Hagen besonders häufig – fehlen diese oft. Eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Hagen schafft Klarheit. Ist nichts vorhanden, ist ein Aufmaß vor Ort erforderlich.
2. Flurkarte bestellen: Die Flurkarte darf nicht älter als 3 Monate sein. Bestellen Sie sie rechtzeitig beim Fachbereich Geoinformation und Liegenschaftskataster der Stadt Hagen.
3. Aufteilungsplan erstellen lassen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt den Aufteilungsplan – eine Baubestandszeichnung im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Ansichten und Schnitten. Alle Räume einer Einheit erhalten dieselbe Nummer, Gemeinschaftsflächen werden als „G" gekennzeichnet. Die Nummerierung sollte vorab mit dem Notar abgestimmt werden.
4. Antrag beim Bauamt Hagen einreichen: Alle Unterlagen werden in zweifacher Ausfertigung eingereicht. Die Stadt Hagen empfiehlt ausdrücklich, die Wohnflächenberechnung bereits mit dem Antrag einzureichen, da der Notar diese ohnehin benötigt.
5. Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten: Bei vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit beim Bauamt Hagen in der Regel ca. 2 Wochen – deutlich kürzer als in vielen anderen NRW-Städten.
6. Teilungserklärung beim Notar beurkunden: Mit der Bescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung und stellt die Eintragungsbewilligung aus.
7. Grundbucheintragung: Das Amtsgericht Hagen legt für jede Einheit ein separates Grundbuchblatt an. Erst jetzt ist die Aufteilung rechtlich vollzogen.

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Unterlagen-Checkliste für das Bauamt Hagen

Folgende Unterlagen sind laut Serviceportal der Stadt Hagen einzureichen – jeweils in zweifacher Ausfertigung:

• Formloser Antrag (ggf. Muster der Unteren Bauaufsichtsbehörde)
• Eigentumsnachweis
• Lageplan im Maßstab 1:500 oder aktuelle Flurkarte (nicht älter als 3 Monate)
• Bauzeichnung (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100 als Baubestandszeichnung

Besondere Anforderungen der Stadt Hagen an die Bauzeichnung:

• Alle Räume derselben Einheit müssen mit der gleichen Nummer gekennzeichnet sein
• Gemeinschaftlich genutzte Räume sind als solche (z. B. mit „G") zu kennzeichnen
• Neben Lagebezeichnung und Katasterbezeichnung sind auch Grundbuch- und Grundbuchblattbezeichnungen anzugeben
• Empfehlung: Wohnflächenberechnung bereits mit dem Antrag einreichen

Was kostet die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Hagen?

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

Behördengebühren

Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW:

• Ausfertigung des Aufteilungsplans: 100,–€
• Je Sondereigentumsanteil in Ein-/Zweifamilienhäusern: 50,–€
• Je Sondereigentumsanteil in MFH bis 6 WE: 100,–€
• Je Sondereigentumsanteil in MFH ab 7 WE: 150,–€
• Je Garagenstellplatz: 20,–€
• Je Mehrausfertigung der Bescheinigung: 30,–€

Architektenkosten für den Aufteilungsplan

Die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen bauvorlageberechtigten Planer kostet je nach Objektgröße und Aufwand ab ca. 1.000,–€ netto (Zweifamilienhaus) bis ca. 2.500,–€ netto (bis 15 WE). Müssen Bestandspläne erst durch ein Aufmaß erstellt werden, kommen weitere Kosten ab ca. 390,–€ netto hinzu.

Rechenbeispiele für typische Hagener Objekte

Szenario 1: Zweifamilienhaus in Hagen-Haspe aufteilen

• Architektenleistung: ab 1.000,–€ netto
• Behördengebühren: 100,–€ (Aufteilungsplan) + 2 × 50,–€ = 200,–€
• Gesamtkosten Bescheinigung: ca. 1.200,–€ netto (zzgl. Notar- und Grundbuchkosten)

Szenario 2: MFH mit 6 WE in Hagen-Mitte aufteilen

• Architektenleistung: 1.500,–€ bis 2.000,–€ netto
• Behördengebühren: 100,–€ + 6 × 100,–€ = 700,–€
• Ggf. Aufmaß: ab 390,–€ netto
• Gesamtkosten Bescheinigung: ca. 2.600,–€ bis 3.100,–€ netto (zzgl. Notar- und Grundbuchkosten)

Besonderheiten in Hagen – Was Sie wissen müssen

Gilt das Umwandlungsverbot in Hagen?

In mehreren NRW-Großstädten – darunter Köln, Düsseldorf und Dortmund – ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohneinheiten genehmigungspflichtig. Grundlage ist § 250 BauGB, der bis Ende 2030 verlängert wurde. Hagen ist in der NRW-Gebietsverordnung nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gelistet. Das bedeutet: Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Hagen ist voraussichtlich ohne diese zusätzliche Genehmigungshürde möglich – ein klarer Vorteil gegenüber vielen anderen NRW-Städten.

Altbauten ohne Bestandspläne

Hagen hat einen hohen Altbaubestand – viele Gründerzeit- und Nachkriegs-Mehrfamilienhäuser haben keine verwertbaren Baupläne mehr. Vor der Erstellung des Aufteilungsplans lohnt sich daher eine Bauakteneinsicht beim Bauamt Hagen. Liegen keine nutzbaren Unterlagen vor, ist ein Aufmaß vor Ort zwingend erforderlich. Wer das frühzeitig einplant, vermeidet Verzögerungen im Verfahren.

Denkmalschutz: Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde

Mit rund 480 geschützten Baudenkmälern ist die Wahrscheinlichkeit in Hagen nicht gering, dass ein aufzuteilendes Gebäude unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall ist zusätzlich eine denkmalrechtliche Erlaubnis nach dem Denkmalschutzgesetz NRW erforderlich. Diese Abstimmung mit der Unteren Denkmalbehörde erhöht den Planungsaufwand und sollte frühzeitig eingeplant werden.

Lohnt sich die Aufteilung in Hagen?

Der Hagener Immobilienmarkt hat sich zuletzt deutlich belebt: Im Geschäftsjahr 2025 wurden laut Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Hagen 1.218 Kaufverträge abgeschlossen – ein Plus von rund 10 % gegenüber dem Vorjahr, mit einem Gesamtumsatz von rund 470 Millionen Euro. Eigentumswohnungen werden derzeit zu durchschnittlich ca. 1.915,–€/m² gehandelt.

Die Differenz zwischen dem Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses und dem Einzelverkauf aufgeteilter Eigentumswohnungen kann in Hagen 15–25 % betragen – bei einem MFH mit einem Gesamtwert von 500.000,–€ entspricht das einem potenziellen Mehrerlös von 75.000,–€ bis 125.000,–€. Die Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den gesamten Aufteilungsprozess liegen dabei im niedrigen vier- bis fünfstelligen Bereich.

Planeco Building hat in Hagen und der Region bereits zahlreiche Aufteilungsvorhaben begleitet – von der Erstellung des Aufteilungsplans über die Einreichung beim Bauamt bis zur Abstimmung mit dem Notar. Wenn Sie wissen möchten, was die Aufteilung Ihres konkreten Objekts kostet und wie lange sie dauert, sprechen Sie uns an.

Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Inkonsistente Nummerierung im Aufteilungsplan: Wenn Räume einer Einheit unterschiedliche Nummern tragen oder die Nummerierung nicht mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmt, führt das zu Rückfragen oder Ablehnung. Stimmen Sie die Nummerierung vorab mit dem Notar ab.
• Unklare Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach und tragende Wände sind immer Gemeinschaftseigentum – auch wenn einzelne Eigentümer sie faktisch allein nutzen. Diese Zuordnung muss im Plan eindeutig sein.
• Fehlende Maßangaben: Ohne vollständige Maßangaben in der Bauzeichnung ist der Plan nicht genehmigungsfähig. Das gilt besonders bei Aufmaßen in Altbauten mit unregelmäßigen Grundrissen.
• Flurkarte zu alt: Die Flurkarte darf nicht älter als 3 Monate sein – wer sie zu früh bestellt und dann Verzögerungen hat, muss sie neu anfordern.

Für Eigentümer, die im Zuge der Aufteilung auch bauliche Anpassungen vornehmen oder die Nutzung einzelner Einheiten ändern möchten, kann zusätzlich eine Nutzungsänderung oder eine reguläre Baugenehmigung erforderlich sein. Ob ein Standsicherheitsnachweis oder weitere statische Unterlagen benötigt werden, hängt vom Einzelfall ab – insbesondere bei baulichen Eingriffen in tragende Bauteile. Planeco Building klärt das im Rahmen der Projektbegleitung.