Wer ein Mehrfamilienhaus in Sachsen-Anhalt aufteilen möchte – ob nach einem Erbfall, zur Wertsteigerung oder für den Einzelverkauf von Wohneinheiten – kommt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vorbei. Sie ist die behördliche Voraussetzung dafür, dass überhaupt Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne sie kein separates Grundbuchblatt, ohne separates Grundbuchblatt kein Einzelverkauf. Was viele nicht wissen: Sachsen-Anhalt bietet dabei einige Besonderheiten, die das Verfahren im Vergleich zu anderen Bundesländern erleichtern – und einige Fallstricke, die es zu kennen gilt.

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Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung – und wofür brauchen Sie sie?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein behördlicher Nachweis, der bestätigt, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten in einem Gebäude baulich in sich abgeschlossen sind. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG. Die Bescheinigung wird vom zuständigen Bauordnungsamt ausgestellt und ist notwendige Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum im Grundbuch.

Sie brauchen die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen-Anhalt konkret in diesen Situationen:

• Mehrfamilienhaus aufteilen: Einzelne Wohneinheiten sollen separat verkauft oder beliehen werden.
• Wohn- und Gewerbeeinheiten trennen: Gemischt genutzte Gebäude sollen in Sonder- und Teileigentum aufgeteilt werden.
• Erbteilung oder Schenkung: Mehrere Erben sollen jeweils eine eigenständige Einheit erhalten.
• Separate Finanzierung: Banken verlangen für die Beleihung einzelner Einheiten separate Grundbuchblätter.
• Dauerwohnrecht: Soll das Recht, eine bestimmte Wohnung dauerhaft zu bewohnen, dinglich gesichert werden, ist ebenfalls eine Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich – ein Anwendungsfall, der in der Praxis häufig übersehen wird.

Wichtig: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein Baugenehmigungsverfahren. Sie bestätigt ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit – nicht die baurechtliche Zulässigkeit des Gebäudes. Beides sind eigenständige Verfahren.

Sachsen-Anhalt-Besonderheiten: Was hier anders ist als in anderen Bundesländern

Kein Umwandlungsverbot in Sachsen-Anhalt

Das ist der wichtigste Standortvorteil für Eigentümer und Investoren in Sachsen-Anhalt: Das Bundesland hat keine Verordnung nach § 250 BauGB erlassen. In Bundesländern wie Berlin, Bayern oder Hamburg ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig – mit teils erheblichen Hürden. In Sachsen-Anhalt entfällt diese zusätzliche Genehmigungspflicht vollständig. Wer hier ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte, muss dafür keine gesonderte Umwandlungsgenehmigung einholen. Diese Regelung ist bundesgesetzlich bis Ende 2030 verlängert, und Sachsen-Anhalt hat sich bewusst gegen eine Umsetzung entschieden.

Kein vorgeschriebenes Antragsformular

In Sachsen-Anhalt sind keine Formulare für den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgeschrieben – der Antrag kann formlos gestellt werden. Das klingt nach Vereinfachung, ist in der Praxis aber eine häufige Fehlerquelle: Ohne strukturiertes Formular fehlt Antragstellern die Orientierung, welche Angaben die Behörde erwartet. Erfahrene Planer kennen die Anforderungen der jeweiligen Bauordnungsämter und formulieren den Antrag entsprechend – das vermeidet Rückfragen und Verzögerungen.

Grundstücksbezogene Bescheinigung: Alle Gebäude müssen einbezogen werden

Eine Besonderheit, die in der Praxis regelmäßig übersehen wird: In Sachsen-Anhalt kann grundsätzlich nur eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für sämtliche Gebäude auf einem Grundstück erteilt werden. Wer nur das Vorderhaus aufteilen möchte, muss dennoch auch das Hinterhaus, die Garage oder das Nebengebäude im Aufteilungsplan berücksichtigen. Das hat direkte Auswirkungen auf den Planungsaufwand und die Kosten.

Bauordnungsnovelle 2026: Erleichterungen für Bestandsumbauten

Die Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt wurde im Dezember 2025 grundlegend novelliert und ist seit Januar 2026 in Kraft. Für Eigentümer, die bauliche Anpassungen vornehmen müssen, um die Abgeschlossenheit herzustellen – etwa einen separaten Zugang schaffen oder ein Dachgeschoss zu einer eigenständigen Wohneinheit ausbauen –, bringt die Novelle der BauO LSA konkrete Erleichterungen: Modernisierungen und Umnutzungen in vorhandener Bausubstanz werden deutlich vereinfacht, für bestimmte Dachgeschossausbauten ist unter definierten Voraussetzungen gar keine Genehmigung mehr erforderlich.

Bauliche Voraussetzungen: Was Ihre Immobilie erfüllen muss

Das Bauordnungsamt prüft bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung zwei Kernkriterien:

• Räumliche Abgeschlossenheit: Die Einheit muss durch Wände und Decken baulich von anderen Wohnungen oder Räumen abgetrennt sein.
• Eigener abschließbarer Zugang: Jede Einheit braucht einen eigenen Zugang direkt vom Freien, vom Treppenhaus oder einem Vorraum. Dieser Zugang darf nicht über ein anderes Sondereigentum führen.

Zusätzlich können folgende Bereiche einer Einheit zugeordnet werden:

• Nebenräume außerhalb der Einheit: Kellerräume oder Abstellräume können als Sondereigentum einer Wohneinheit zugeordnet werden, auch wenn sie räumlich getrennt liegen.
• Stellplätze und Außenflächen: An Stellplätzen, Terrassen und Gartenflächen kann ebenfalls Sondereigentum begründet werden – vorausgesetzt, die Flächen sind im Aufteilungsplan durch Maßangaben eindeutig bestimmt. Für Erdgeschosswohnungen mit Garten ist das ein wichtiger Gestaltungsspielraum.

Besonderheiten bei Altbauten und Plattenbauten in Sachsen-Anhalt

Sachsen-Anhalt hat einen der höchsten Anteile an DDR-Plattenbauten und Gründerzeithäusern bundesweit. Das bringt spezifische Herausforderungen mit sich:

• Plattenbau: Typisierte DDR-Baupläne bilden häufig nicht den tatsächlichen Ist-Zustand nach Sanierungen ab. Ein aktuelles Aufmaß vor Ort ist in diesen Fällen zwingend erforderlich.
• Gründerzeithaus: Bestandspläne fehlen oft vollständig. Hier empfiehlt sich zunächst die Einsicht in die Bauakte beim zuständigen Bauordnungsamt – dort finden sich häufig verwertbare Unterlagen.
• Kellerräume: Bei älteren Gebäuden sind Kellerräume selten eindeutig einzelnen Wohnungen zugeordnet. Die klare Zuordnung im Aufteilungsplan ist jedoch Pflicht – und einer der häufigsten Ablehnungsgründe.

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Erforderliche Unterlagen: Checkliste für Sachsen-Anhalt

Folgende Unterlagen sind für die Antragstellung beim Bauordnungsamt in Sachsen-Anhalt erforderlich:

• Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung (formlos, aber vollständig)
• Aufteilungsplan bestehend aus: Lageplan, Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten – maßstäblich, lesbar, maximal im Format DIN A3
• Baubestandszeichnung bei bestehenden Gebäuden: keine Genehmigungsplanung, sondern eine Zeichnung, die den tatsächlichen Ist-Zustand zeigt
• Eigentumsnachweis: aktueller Grundbuchauszug, ggf. Kaufvertrag oder Handelsregisterauszug
• Aktueller Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte

Bei schriftlicher Einreichung ist der Aufteilungsplan in zweifacher Ausfertigung beizufügen. Für Notar, Grundbuchamt und eigene Unterlagen sollten weitere Ausfertigungen eingeplant werden. Je nach Landkreis ist auch eine elektronische Antragstellung möglich – in diesem Fall muss der Aufteilungsplan als Datei übermittelt werden, die im Format DIN A3 druckbar ist.

Den Katasterauszug können Sie beim zuständigen Katasteramt Ihres Landkreises oder Ihrer kreisfreien Stadt anfordern.

Verfahrensablauf: Von der Planung bis zur Grundbucheintragung

1. Bestandsaufnahme und Aufmaß: Prüfen, ob verwertbare Bestandspläne vorliegen – ggf. Bauakteneinsicht beim Bauordnungsamt. Bei fehlenden Plänen: Aufmaß vor Ort durch einen bauvorlageberechtigten Planer.
2. Aufteilungsplan erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur erstellt die Baubestandszeichnung mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten und Ansichten. Alle Einheiten – Wohnungen, Kellerräume, Stellplätze, Außenflächen – werden eindeutig nummeriert und zugeordnet.
3. Antrag beim Bauordnungsamt einreichen: Zuständig ist das Bauordnungsamt des jeweiligen Landkreises oder der kreisfreien Stadt. In Sachsen-Anhalt sind das 14 Behörden: die drei kreisfreien Städte Magdeburg, Halle (Saale) und Dessau-Roßlau sowie die elf Landkreise.
4. Behördliche Prüfung: Das Bauordnungsamt prüft, ob die Einheiten die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit erfüllen. Bei vollständigen Unterlagen dauert dieser Schritt in Sachsen-Anhalt erfahrungsgemäß 4–8 Wochen.
5. Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Behörde stempelt den Aufteilungsplan ab und stellt die Bescheinigung aus.
6. Notar und Grundbuchamt: Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann der Notar die Teilungserklärung beurkunden. Das Grundbuchamt trägt anschließend das Wohnungseigentum ein. Dieser Schritt dauert weitere 2–6 Wochen.

Gesamtdauer: Realistisch sind 3–5 Monate von der Beauftragung bis zur Grundbucheintragung – abhängig von der Vollständigkeit der Bestandsunterlagen und der Auslastung des zuständigen Bauordnungsamts. Planeco Building erstellt den Aufteilungsplan typischerweise innerhalb von 14–21 Werktagen nach Auftragserteilung und vollständiger Unterlagenübergabe.

Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen-Anhalt

Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen:

• Architektenleistung (Aufteilungsplan): ab 1.000,–€ netto für zwei Einheiten bis ca. 2.500,–€ netto für bis zu 15 Einheiten. Bei fehlenden Bestandsplänen kommt ein Aufmaß vor Ort ab 390,–€ netto hinzu.
• Behördengebühren: Die Gebühren richten sich nach der Allgemeinen Gebührenordnung des Landes Sachsen-Anhalt (AllGO LSA) und variieren je nach Verwaltungsaufwand und Anzahl der Einheiten. Erfahrungsgemäß liegen sie bei 50–250,–€ pro Einheit.
• Notar- und Grundbuchkosten: Abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, typischerweise im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich.

Rechenbeispiel: Ein Gründerzeithaus in Halle (Saale) mit 6 Wohneinheiten, Baujahr 1920, ohne verwertbare Bestandspläne:

• Aufteilungsplan (bis 10 Einheiten): ca. 2.000,–€ netto
• Aufmaß vor Ort: ab 390,–€ netto
• Behördengebühren (6 Einheiten): ca. 300–900,–€
• Notar und Grundbuch: ca. 2.500–5.000,–€
• Gesamtkosten: ca. 5.200–8.300,–€

Dem gegenüber steht ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial: Bei einem Gesamtwert des Mehrfamilienhauses von 500.000,–€ kann der Einzelverkauf der Wohneinheiten einen Mehrerlös von 15–25 % erzielen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

Die häufigsten Ablehnungsgründe und Verzögerungsursachen in der Praxis:

• Veraltete oder fehlende Bestandspläne: Alte DDR-Baupläne oder Genehmigungspläne, die den aktuellen Zustand nicht korrekt abbilden, werden nicht akzeptiert. Die Behörde verlangt eine Baubestandszeichnung, die den Ist-Zustand zeigt.
• Unklare Zuordnung von Kellerräumen und Stellplätzen: Jeder Nebenraum muss im Aufteilungsplan eindeutig einer Einheit zugeordnet oder als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sein. Unklare Zuordnungen sind der häufigste Ablehnungsgrund.
• Grundstücksbezug übersehen: Wer nur das Hauptgebäude einplant, aber Nebengebäude, Garagen oder ein Hinterhaus auf demselben Grundstück vergisst, muss den Antrag nachbessern.
• Formatvorgabe DIN A3 nicht eingehalten: Bei großen Gebäuden mit vielen Einheiten erfordert das eine sorgfältige Maßstabswahl und ggf. die Aufteilung auf mehrere Blätter.
• Inkonsistente Nummerierung: Die Einheitennummern im Aufteilungsplan müssen exakt mit der späteren Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen führen zu Problemen beim Notar und Grundbuchamt.

Planeco Building hat in über 1.400 Bauvorhaben bundesweit Erfahrung mit den unterschiedlichen Anforderungen der Bauordnungsämter gesammelt. Bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung in Sachsen-Anhalt bedeutet das: vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen, keine Nachforderungen, keine unnötigen Verzögerungen. Mehr zu den Leistungen rund um Architektenleistungen und statische Nachweise finden Sie auf den jeweiligen Seiten.

Wenn im Zuge der Aufteilung auch ein Standsicherheitsnachweis erforderlich wird – etwa bei baulichen Eingriffen für einen neuen Zugang –, übernimmt Planeco Building auch diese Leistung. Informationen zu den Kosten für Statikerleistungen sowie Hinweise, wie Sie den richtigen Statiker finden, finden Sie in den verlinkten Ratgebern. Falls im Zuge der Aufteilung auch eine Nutzungsänderung relevant wird – etwa bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnfläche –, lassen sich beide Verfahren koordiniert abwickeln.