Wer in Augsburg bauen, umbauen oder eine Immobilie umnutzen möchte, steht vor einer Frage, die über Zeitplan und Budget entscheidet: Brauche ich eine Baugenehmigung – und wenn ja, wie läuft das Verfahren ab? Die Antwort ist seit der umfassenden BayBO-Reform 2025/2026 komplexer geworden, weil deutlich mehr Vorhaben verfahrensfrei sind als früher. Gleichzeitig hat Augsburg als kreisfreie Stadt mit eigener Abstandsflächensatzung, eigener Stellplatzsatzung und einem der dichtesten Denkmalbestände Bayerns besondere Rahmenbedingungen, die viele Bauherren unterschätzen.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben in Augsburg eine Baugenehmigung?

Die Bayerische Bauordnung (BayBO) unterscheidet drei Kategorien, die für Augsburg relevant sind:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Keine Genehmigung, keine Anzeige – aber alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten trotzdem
• Genehmigungsfreistellung: Kein formaler Genehmigungsbescheid, aber Unterlagen müssen eingereicht werden – möglich bei qualifiziertem Bebauungsplan
• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Bauantrag beim Bauordnungsamt der Stadt Augsburg erforderlich

Was seit der BayBO 2025 verfahrensfrei ist

Die BayBO-Modernisierungsgesetze, die zum 1. Januar 2025 und 1. August 2025 in Kraft getreten sind, haben die Liste verfahrensfreier Vorhaben erheblich erweitert. Für Augsburg relevant sind unter anderem:

• Terrassenüberdachungen bis 30 m² Grundfläche
• Schwimmbecken außerhalb des Außenbereichs – unabhängig von der Größe
• Nicht überdachte Stellplätze außerhalb des Außenbereichs – ohne Größenbeschränkung
• Nutzungsänderungen unter bestimmten Voraussetzungen: kein Sonderbau, bautechnische Nachweise liegen vor, neue Nutzung ist im Gebiet allgemein zulässig
• Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken – mit einer wichtigen Einschränkung seit 1. Januar 2026 (dazu mehr im Abschnitt Augsburg-Besonderheiten)

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei. Abstandsflächen, Denkmalschutz, Bebauungsplan und die Augsburger Stellplatzsatzung gelten weiterhin – die Verantwortung für die Einhaltung liegt vollständig beim Bauherrn. Verfahrensfreie Dachgeschossausbauten und Nutzungsänderungen müssen zudem zwei Wochen vor Baubeginn beim Bauordnungsamt angezeigt werden.

Ob eine Nutzungsänderung in Ihrem konkreten Fall tatsächlich verfahrensfrei ist oder doch einen Bauantrag erfordert, hängt von mehreren Faktoren ab – insbesondere davon, ob das Gebäude als Sonderbau eingestuft wird und ob die neue Nutzung im jeweiligen Baugebiet zulässig ist.

Zuständige Behörde: Das Bauordnungsamt der Stadt Augsburg

Augsburg ist eine kreisfreie Stadt. Das bedeutet: Für alle Bauanträge im Stadtgebiet ist ausschließlich das Bauordnungsamt der Stadt Augsburg als Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig – nicht das Landratsamt Augsburg, das für den Landkreis zuständig ist. Diese Verwechslung passiert häufig und kostet Zeit.

• Adresse: Hermanstraße 17, 86150 Augsburg
• Offene Sprechstunde: Jeden Freitag von 8:30 bis 12:00 Uhr im Baubüro, Imhofstraße 7 – ohne Anmeldung
• Untere Denkmalschutzbehörde: Dem Bauordnungsamt angegliedert, zuständig für alle denkmalschutzrechtlichen Fragen

Die Freitagssprechstunde eignet sich gut für erste Orientierungsfragen. Bei komplexeren Vorhaben – etwa im Denkmalensemble oder bei Nutzungsänderungen mit mehreren Fachstellen – empfiehlt die Stadt Augsburg vorab eine Abstimmung mit den jeweiligen Fachstellen (Stadtplanungsamt, Mobilitäts- und Tiefbauamt, Amt für Grünordnung).

Die zwei Genehmigungsverfahren in Bayern

Wenn Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, kommt eines von zwei Verfahren zur Anwendung:

Vereinfachtes Verfahren – für die meisten Wohn- und Gewerbebauten

Das vereinfachte Verfahren gilt für alle Nicht-Sonderbauten. Die Behörde prüft dabei ausschließlich die planungsrechtliche Zulässigkeit, die Abstandsflächen, beantragte Abweichungen, örtliche Bauvorschriften sowie bei Gebäuden der Gebäudeklasse 5 den Brandschutz. Standsicherheit und Brandschutz bei niedrigeren Gebäudeklassen werden von der Behörde nicht geprüft – die Verantwortung liegt beim Bauherrn und seinen Fachplanern. Eine erteilte Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren ist daher keine Freigabe für alle bauordnungsrechtlichen Aspekte.

Vollverfahren – für Sonderbauten

Sonderbauten – etwa größere Verkaufsstätten, Versammlungsstätten oder Krankenhäuser – durchlaufen das vollständige Genehmigungsverfahren mit umfassender Prüfung aller BayBO-Anforderungen. Durch die BayBO 2025 wurden die Schwellenwerte für Sonderbauten angehoben: Erdgeschossige Verkaufsstätten gelten erst ab 2.000 m² als Sonderbau (vorher: 800 m²), Gaststätten erst ab 100 Gastplätzen (vorher: 40).

Bauantrag in Augsburg: Schritt für Schritt

1. Entwurfsverfasser beauftragen: Bauanträge dürfen nur von bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassern eingereicht werden – in der Regel Architekten oder Bauingenieure. Planeco Building übernimmt diese Rolle als Komplettanbieter, der Bauzeichnungen, Baubeschreibung und alle weiteren Unterlagen erstellt. Mehr dazu unter Architekt beauftragen.
2. Unterlagen zusammenstellen: Folgende Dokumente sind für einen vollständigen Bauantrag erforderlich:
   • Amtlicher Lageplan (vom Vermessungsamt)
   • Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten
   • Baubeschreibung
   • Ausgefüllte Antragsformulare
   • Standsicherheitsnachweis (Statik) – je nach Vorhaben
   • Brandschutznachweis – je nach Gebäudeklasse und Nutzung
   • Nachbarbeteiligung – bei Abweichungen oder Befreiungen
3. Antrag einreichen: Seit dem 1. Januar 2023 bearbeitet das Bauordnungsamt Augsburg Bauanträge digital. Die Einreichung erfolgt über das BayernPortal durch den Entwurfsverfasser mit Bayern-ID. Wichtig: Eine Einreichung per E-Mail ist unwirksam. Wer die Online-Assistenten nicht nutzen kann, reicht weiterhin in Papierform ein – seit der Digitalisierung genügen zwei Fertigungen.
4. Vollständigkeitsprüfung abwarten: Die Behörde prüft die eingereichten Unterlagen innerhalb von drei Wochen auf Vollständigkeit. Werden Mängel festgestellt und nicht fristgerecht behoben, gilt der Antrag als zurückgezogen – sofern der Antragsteller auf diese Rechtsfolge hingewiesen wurde. Vollständige Unterlagen sind daher keine Formalität, sondern entscheidend für den Verfahrensfortgang.
5. Behördliche Prüfung und Beteiligung: Je nach Vorhaben werden Fachstellen beteiligt: Stadtplanungsamt, Untere Denkmalschutzbehörde, Amt für Grünordnung. Bei Abweichungen oder Befreiungen werden Nachbarn beteiligt.
6. Genehmigungsbescheid: Bei vollständigen Unterlagen rechnet das Bauordnungsamt Augsburg mit einer Verfahrensdauer von ca. 3 Monaten. In der Praxis sind 4–6 Monate bei Vorhaben im Denkmalensemble oder bei komplexen Nutzungsänderungen keine Seltenheit. Die Baugenehmigung gilt in Bayern 4 Jahre ab Erteilung.

Was eine Baugenehmigung in Augsburg kostet

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Richten sich nach den Baukosten – als Orientierung gilt ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten. Für Tekturanträge (nachträgliche Änderungen) beträgt der Gebührenrahmen 40,–€ bis 1.750,–€ netto. Für die Genehmigungsfreistellung fallen keine Gebühren an.
• Architekten- und Planungskosten: Abhängig vom Leistungsumfang, typischerweise ca. 2,5 % der Bausumme für die Genehmigungsplanung. Planeco Building bietet transparente Preise ab einem definierten Betrag netto – ohne versteckte Zusatzkosten.
• Vermessung und Lageplan: Ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Standsicherheitsnachweis: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,–€ netto, komplexere Statiken deutlich mehr – mehr dazu unter Statiker Kosten.

Beispielrechnung Einfamilienhaus (Baukosten 300.000,–€): Behördengebühren ca. 1.500,–€, Architektenhonorar ca. 7.500,–€, Statik ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€, Vermessung ca. 500,–€ bis 1.000,–€ – macht in der Summe ca. 11.000,–€ bis 12.500,–€ netto als Orientierungswert.

Augsburg-Besonderheiten: Was Sie zusätzlich beachten müssen

Neue Abstandsflächensatzung seit Oktober 2025

Seit dem 18. Oktober 2025 gilt in Augsburg eine neue Abstandsflächensatzung: Im gesamten Stadtgebiet außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten beträgt die Abstandsfläche einheitlich 0,4 der Wandhöhe (H), mindestens 3 Meter. Das ermöglicht eine dichtere Bebauung als in vielen anderen bayerischen Städten und ist für Nachverdichtungsvorhaben, Anbauten und Aufstockungen direkt relevant.

Neue Stellplatzsatzung seit Oktober 2025

Seit dem 3. Oktober 2025 ist Augsburgs neue Stellplatz- und Spielplatzsatzung rechtskräftig. Durch die BayBO-Reform können Stellplätze bauordnungsrechtlich nur noch gefordert werden, wenn eine kommunale Satzung dies vorschreibt – Augsburg hat diese Satzung. Für Bauvorhaben mit Nutzungsänderungen oder Neubauten ist die aktuelle Stellplatzsatzung daher verbindlich zu prüfen.

Denkmalschutz: Augsburg ist kein Normalfall

Augsburg hat 1.074 Einzelbaudenkmäler und rund 4.500 Gebäude in Denkmalensembles – das betrifft einen erheblichen Teil der innerstädtischen Bausubstanz. Hinzu kommt das UNESCO-Welterbe „Augsburger Wassermanagement-System" (seit 2019). Wer in einem Denkmalensemble baut oder ein Einzelbaudenkmal verändert, braucht neben der Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Erlaubnis – oder diese wird in die Baugenehmigung integriert.

Grundsätzlich erlaubnispflichtig sind in und an Baudenkmälern: neuer Anstrich innen oder außen, Erneuerung von Türen, Fenstern oder Treppen, Reparaturen am Dach, Anbringung von Werbeanlagen. Die frühzeitige Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde – die dem Bauordnungsamt angegliedert ist – ist bei diesen Vorhaben zwingend, nicht optional.

Dachgeschossausbau: Verfahrensfrei, aber mit Einschränkungen

Seit der BayBO 2025 sind Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken grundsätzlich verfahrensfrei. Seit dem 1. Januar 2026 gilt jedoch: Der Ausbau muss mit bestehenden Ortsgestaltungssatzungen in Einklang stehen. Für Augsburg mit seinem historischen Stadtbild ist das besonders relevant. Wer einen Dachausbau plant, sollte vorab prüfen, ob eine Ortsgestaltungssatzung für das jeweilige Gebiet besteht – und die Anzeigepflicht (zwei Wochen vor Baubeginn) nicht vergessen.

Typische Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Unvollständige Unterlagen: Die neue 3-Wochen-Frist für die Vollständigkeitsprüfung macht dies riskanter als früher. Wird der Mangel nicht behoben, gilt der Antrag als zurückgezogen.
• Verfahrensfreiheit mit Genehmigungsfreiheit verwechseln: Auch ohne Bauantrag müssen alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden – das Risiko liegt beim Bauherrn.
• Denkmalschutz unterschätzen: Bei ca. 4.500 Gebäuden im Ensemble betrifft dies einen Großteil der Augsburger Innenstadt. Wer ohne denkmalrechtliche Abstimmung baut, riskiert Nutzungsuntersagung und Rückbauanordnungen.
• Nutzungsänderung nicht als solche erkannt: Wer eine Bürofläche zur Gastronomie oder ein Ladenlokal zur Arztpraxis umnutzt, braucht in vielen Fällen eine Genehmigung – auch wenn keine baulichen Veränderungen stattfinden. Mehr dazu unter Nutzungsänderung.
• Falsche Behörde angeschrieben: Das Landratsamt Augsburg ist für den Landkreis zuständig, nicht für das Stadtgebiet. Für Bauvorhaben in der Stadt Augsburg ist ausschließlich das Bauordnungsamt der Stadt zuständig.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungspflichtig ist, welche Augsburger Satzungen gelten oder wie Sie den Antrag optimal aufbereiten, begleitet Planeco Building Sie vom ersten Schritt bis zur Genehmigung – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und lokaler Expertise in Bayern. Einen Statiker finden oder die gesamte Genehmigungsplanung aus einer Hand: Fordern Sie jetzt Ihr unverbindliches Angebot an.