Wer in Bergisch Gladbach bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, hat es mit einer eigenständigen Bauaufsichtsbehörde zu tun – nicht mit dem Rheinisch-Bergischen Kreis. Die Stadt Bergisch Gladbach ist als Große kreisangehörige Stadt selbst zuständig und sitzt im Rathaus Bensberg, Wilhelm-Wagener-Platz 1. Das bedeutet für Bauherren: kürzere Wege, aber auch eine klar begrenzte Kapazität im Bürgerservice. Wer seinen Bauantrag ohne Vorbereitung einreicht, riskiert Rückfragen, Nachforderungen und Monate Verzögerung.

Dieser Leitfaden erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, welche Unterlagen Sie brauchen, was die Genehmigung kostet – und wo die typischen Fallstricke liegen.

Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung in Bergisch Gladbach?

Die Antwort hängt von drei Faktoren ab: der Art des Vorhabens, der Größe des Gebäudes und dem planungsrechtlichen Status Ihres Grundstücks. Die Bauordnung NRW (BauO NRW) unterscheidet grundsätzlich zwischen verfahrensfreien Vorhaben, der Genehmigungsfreistellung und dem eigentlichen Genehmigungsverfahren.

Verfahrensfreie Vorhaben – was ohne Genehmigung möglich ist

Bestimmte kleinere Baumaßnahmen sind in NRW verfahrensfrei – das heißt, Sie brauchen weder eine Genehmigung noch müssen Sie die Bauaufsicht informieren. Typische Beispiele:

• Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe oder Toiletten
• Garagen und Carports bis 30 m² Nutzfläche
• Terrassenüberdachungen bis 30 m²
• Gebäudegebundene Solaranlagen auf Dach oder Fassade
• Gebäudeunabhängige Solaranlagen bis 3 m Höhe und 100 m² Grundfläche

Wichtig: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht Baufreiheit. Auch für diese Vorhaben gelten Abstandsflächen, Bebauungsplan-Festsetzungen und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Wer das ignoriert, riskiert eine Rückbauanordnung.

Genehmigungsfreistellung – bauen ohne Baugenehmigung, aber mit Verantwortung

Seit der Novellierung der BauO NRW zum 1. Januar 2024 können Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe, max. 400 m² je Nutzungseinheit) im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans freigestellt werden – vorausgesetzt, das Vorhaben entspricht allen Festsetzungen des B-Plans. Bisher galt das nur bis Gebäudeklasse 3.

Bei der Genehmigungsfreistellung reichen Sie die Unterlagen bei der Bauaufsicht ein und können nach einem Monat mit dem Bau beginnen, sofern die Behörde kein Verfahren einleitet. Die volle Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften liegt dabei beim Bauherrn und dem beauftragten Entwurfsverfasser – eine behördliche Prüfung findet nicht statt. Wer auf der sicheren Seite sein will, kann auch bei freistellungsfähigen Vorhaben freiwillig ein Genehmigungsverfahren beantragen.

Genehmigungspflichtige Vorhaben

Für alle Vorhaben, die weder verfahrensfrei noch freistellungsfähig sind, brauchen Sie eine Baugenehmigung. Das gilt insbesondere für:

• Neubauten außerhalb von B-Plan-Gebieten oder bei Abweichungen vom B-Plan
• Anbauten und Aufstockungen, die die Gebäudeklasse oder die zulässige Grundfläche verändern
• Dachausbauten mit Nutzungsänderung
• Nutzungsänderungen (z.B. Büro zu Wohnen, Lager zu Gewerbe)
• Sonderbauten wie Hotels, Pflegeeinrichtungen oder größere Versammlungsstätten

Die Verfahrensarten im Überblick

Für genehmigungspflichtige Vorhaben in Bergisch Gladbach kommen zwei Verfahren in Betracht:

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist das Standardverfahren für die meisten Wohn- und Gewerbebauten, die keine Sonderbauten sind. Die Bauaufsicht prüft dabei ein reduziertes Programm: planungsrechtliche Zulässigkeit, Abstandsflächen, Stellplätze und Barrierefreiheit sowie örtliche Bauvorschriften. Brandschutz und Standsicherheit liegen in der Verantwortung des Entwurfsverfassers – die Behörde prüft diese Nachweise nicht aktiv, sie müssen aber vorliegen.

Vollständiges Baugenehmigungsverfahren

Für Sonderbauten – also Gebäude mit besonderer Nutzung oder Größe – gilt das vollständige Verfahren. Hier prüft die Bauaufsicht alle bauordnungsrechtlichen Anforderungen umfassend. Dieses Verfahren ist aufwändiger und dauert in der Regel länger.

Baugenehmigung beantragen in Bergisch Gladbach – Schritt für Schritt

1. Bebauungsplan prüfen: Bevor Sie planen, klären Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan existiert. Rechtsverbindliche B-Pläne können Sie im Geoportal der Stadt Bergisch Gladbach einsehen oder per E-Mail an stadtplanung@stadt-gl.de anfragen. Ob ein B-Plan gilt, entscheidet maßgeblich, welches Verfahren für Sie infrage kommt.
2. Bauvoranfrage stellen (optional, aber empfehlenswert): Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist – besonders im unbeplanten Innenbereich oder bei Nutzungsänderungen – ist eine formelle Bauvoranfrage sinnvoll. Sie bindet die Behörde rechtlich und schafft Planungssicherheit, bevor Sie in die teure Detailplanung einsteigen.
3. Entwurfsverfasser beauftragen: Für die meisten genehmigungspflichtigen Vorhaben brauchen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur. Seit dem 1. Januar 2024 dürfen Handwerksmeister (Maurer, Betonbauer, Zimmerleute) für Gebäude der Klassen 1 und 2 im vereinfachten Verfahren ebenfalls Bauvorlagen einreichen – die sogenannte „Kleine Bauvorlageberechtigung". Für alles darüber hinaus bleibt der Architekt Pflicht.
4. Unterlagen zusammenstellen: Der Entwurfsverfasser erstellt die vollständigen Bauvorlagen. Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen – dazu mehr im nächsten Abschnitt.
5. Bauantrag einreichen: Der Antrag geht an die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Bergisch Gladbach. Die Bauaufsicht verweist auf das Bauportal.NRW als Informationsquelle; ob die digitale Einreichung für Bergisch Gladbach bereits vollständig möglich ist, sollten Sie vorab direkt bei der Behörde klären.
6. Behördliche Prüfung abwarten: Im vereinfachten Verfahren hat die Behörde gesetzlich sechs Wochen Zeit – gerechnet ab Vollständigkeit der Unterlagen. In der Praxis sind zwei bis vier Monate realistischer. Bei unvollständigen Unterlagen oder Nachbarbeteiligung kann es länger dauern.
7. Baubeginn nach Genehmigung: Die Genehmigung muss vor Baubeginn vorliegen. Wichtig: Wird der Bau länger als ein Jahr unterbrochen, erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung um ein Jahr ist per formlosen Schreiben mit Aktenzeichen möglich.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Für die Genehmigungsfreistellung reichen Sie die Unterlagen in zweifacher Ausfertigung ein. Beim vollständigen Bauantrag können weitere Exemplare erforderlich sein. Die Vollständigkeit und der Inhalt der Bauvorlagen liegen in der Verantwortung des Entwurfsverfassers.

Typische Pflichtunterlagen:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Lageplan (in bestimmten Fällen als amtlicher Lageplan erforderlich)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Rechnerischer Nachweis der Gebäudehöhe (Fußbodenhöhe des höchsten Aufenthaltsraums)
• Stellplatznachweis

Je nach Vorhaben kommen hinzu:

• Standsicherheitsnachweis: Für nahezu alle genehmigungspflichtigen Neubauten und viele Umbauten erforderlich. Ein erfahrener Statiker erstellt den Standsicherheitsnachweis – die Kosten beginnen ab 500,– € netto für einfache Vorhaben.
• Brandschutznachweis (ab Gebäudeklasse 4 oder bei Sonderbauten)
• Wärmeschutznachweis nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
• Denkmalrechtliche Erlaubnis (bei Baudenkmälern oder in deren Umgebung)
• Erlaubnis der unteren Wasserbehörde (bei Einleitung von Niederschlagswasser)

Planeco Building erstellt vollständige, einreichungsfertige Bauantragsunterlagen – inklusive Koordination aller erforderlichen Nachweise. Das reduziert das Risiko von Nachforderungen durch die Bauaufsicht erheblich.

Was kostet eine Baugenehmigung in Bergisch Gladbach?

Die Kosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) und betragen in der Regel 0,3–0,8 % der Baukosten, mindestens jedoch 50,– €.
• Architekten- und Planungskosten: Für die Erstellung der Bauantragsunterlagen fallen je nach Umfang 1.500,– bis 4.000,– € netto an – bei größeren Vorhaben entsprechend mehr.
• Statik und Fachplaner: Ein Standsicherheitsnachweis kostet je nach Komplexität ab 500,– € netto. Brandschutz- und Energienachweise kommen bei Bedarf hinzu.
• Lageplan: Ein amtlicher Lageplan kostet je nach Gemeinde 200,– bis 600,– € netto.

Beispielrechnung Einfamilienhaus (Baukosten 300.000,– €):

• Behördengebühren: ca. 900,– bis 2.400,– € netto
• Planung und Bauantrag: ca. 2.500,– bis 4.000,– € netto
• Statik: ca. 1.500,– bis 2.500,– € netto
• Lageplan: ca. 300,– bis 600,– € netto
• Gesamt: ca. 5.200,– bis 9.500,– € netto

Besonderheiten in Bergisch Gladbach

Bürgerservice Bauen – und seine Grenzen

Die telefonische Auskunft der Bauaufsicht ist mit nur einer Person besetzt. Sprechzeiten sind dienstags und donnerstags von 8:30 bis 12:30 Uhr (donnerstags zusätzlich 14:00–16:00 Uhr). Der Bürgerservice gibt Auskunft zu planungsrechtlichen Grundlagen und Verfahrensfragen – aber keine grundstücksbezogene Beratung. Für konkrete Vorhaben verweist die Behörde auf das förmliche Verfahren, z.B. eine Bauvoranfrage. Auskünfte des Bürgerservice sind rechtlich nicht bindend.

Denkmalschutz

Wer in der Nähe eines Baudenkmals oder im Bereich eines Bodendenkmals baut, braucht zusätzlich eine Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde der Stadt Bergisch Gladbach. Das gilt auch, wenn das Erscheinungsbild des Denkmals beeinträchtigt werden könnte. Wer steuerliche Vorteile für Sanierungsmaßnahmen nutzen möchte, muss die Abstimmung mit der Denkmalbehörde zwingend vor Baubeginn abgeschlossen haben.

Bergbau-Altlasten

In Teilen des Stadtgebiets gibt es historische Bergbauaktivitäten. Wer in einem betroffenen Bereich baut, muss das zuständige Bergbauunternehmen vorab informieren, um ggf. notwendige Sicherungsmaßnahmen rechtzeitig einzuplanen. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, lässt sich über die Bauaufsicht oder das Bergamt klären.

Solarpflicht für Neubauten

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in NRW für neu errichtete Wohngebäude (Antragstellung ab diesem Datum) die Pflicht, Photovoltaikanlagen auf mindestens 30 % der Dachfläche zu installieren. Ausgenommen sind nur Gebäude mit einer Dachfläche bis 50 m². Das muss bereits in der Bauantragsplanung berücksichtigt werden.

Bauen ohne Genehmigung: Diese Konsequenzen drohen

Wer genehmigungspflichtig baut, ohne die Genehmigung abzuwarten, riskiert eine sofortige Baueinstellung durch die Bauaufsicht. Im schlimmsten Fall folgt eine Rückbau- oder Abrissverfügung – auf Kosten des Bauherrn. Eine nachträgliche Genehmigung ist zwar im Einzelfall möglich, aber kein Recht. Die Bauaufsicht entscheidet nach den zum Zeitpunkt der Prüfung geltenden Vorschriften – und die können strenger sein als zum Zeitpunkt des Baus.

Wer ein Grundstück mit ungenehmigten Bauteilen kauft, übernimmt die Verantwortung für den Schwarzbau. Das ist ein unterschätztes Risiko bei Bestandsimmobilien – und ein guter Grund, vor dem Kauf die Baugenehmigungssituation zu prüfen.

Zuständigkeit: Stadt Bergisch Gladbach oder Rheinisch-Bergischer Kreis?

Bergisch Gladbach ist als Große kreisangehörige Stadt eine eigenständige Untere Bauaufsichtsbehörde. Für Bauvorhaben im Stadtgebiet ist ausschließlich die Stadt zuständig – nicht der Rheinisch-Bergische Kreis. Der Kreis ist nur für die Gemeinden Burscheid, Kürten und Odenthal zuständig. Wer in Leichlingen, Overath, Rösrath oder Wermelskirchen baut, wendet sich ebenfalls an die jeweilige Stadtverwaltung.

Wenn Sie Unterstützung bei der Zusammenstellung Ihrer Unterlagen, der Koordination mit der Bauaufsicht oder der Beauftragung eines geeigneten Statikers benötigen, begleitet Planeco Building Ihr Vorhaben von der ersten Planung bis zur erteilten Genehmigung – mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und bundesweiter Erfahrung auch in der Region Bergisch Gladbach.