Wer in Bocholt bauen will, steht schnell vor einer zentralen Frage: Brauche ich eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt für mein Vorhaben? Die Antwort hängt von der Art des Bauvorhabens, dem Standort auf dem Grundstück und dem geltenden Bebauungsplan ab. Seit der Novellierung der Bauordnung NRW zum 1. Januar 2024 haben sich die Spielregeln an mehreren Stellen geändert – teils zugunsten der Bauherren, teils mit neuen Pflichten. Dieser Leitfaden erklärt, was in Bocholt gilt, welche Verfahren es gibt und worauf Sie bei der Antragstellung achten sollten.

Wann brauchen Sie in Bocholt eine Baugenehmigung?

Grundsätzlich gilt: Wer in Bocholt ein Gebäude errichtet, wesentlich umbaut oder dessen Nutzung ändert, benötigt eine Baugenehmigung. Zuständig ist der Geschäftsbereich Bauordnung der Stadt Bocholt als untere Bauaufsichtsbehörde, erreichbar an der Kaiser-Wilhelm-Straße 52–58, 46395 Bocholt. Das Stadtgebiet ist in Zuständigkeitsbezirke aufgeteilt – Ihren zuständigen Sachbearbeiter finden Sie über die Website der Stadt Bocholt.

Allerdings gibt es drei unterschiedliche Wege, die je nach Vorhaben gelten können:

• Genehmigungspflichtig: Neubau, Anbau, Aufstockung, Nutzungsänderung – hier ist ein förmlicher Bauantrag erforderlich.
• Genehmigungsfreistellung: Bestimmte Wohngebäude im Bebauungsplangebiet können ohne Baugenehmigung gebaut werden – aber nicht ohne Unterlagen und Eigenverantwortung.
• Verfahrensfrei: Kleinere Vorhaben wie Gartenhäuser bis 75 m³ oder Garagen bis 30 m² Grundfläche und 3 m Wandhöhe benötigen weder Antrag noch Anzeige.

Was ohne Genehmigung gebaut werden darf

Verfahrensfreie Vorhaben sind in der Bauordnung NRW geregelt. Zu den wichtigsten zählen:

• Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten
• Garagen bis 30 m² Grundfläche und 3 m Wandhöhe (Gesamtfläche auf dem Grundstück)
• Gebäudeunabhängige Solaranlagen bis 3 m Höhe und 100 m² Grundfläche (neu seit 2024)
• Landwirtschaftliche Gewächshäuser bis 5 m Firsthöhe und 1.600 m² Grundfläche (neu seit 2024)

Auch bei verfahrensfreien Vorhaben müssen alle baurechtlichen Vorschriften – insbesondere Abstandsflächen und Bebauungsplanfestsetzungen – eingehalten werden. Die Verantwortung liegt beim Bauherrn.

Genehmigungsfreistellung: Bauen ohne Baugenehmigung im B-Plan-Gebiet

Die Genehmigungsfreistellung ist kein Freifahrtschein. Sie gilt für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4 (seit der BauO-Novelle 2024 bis zu 13 m Höhe und 400 m² pro Nutzungseinheit), wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:

• Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans.
• Das Vorhaben hält alle Festsetzungen des Bebauungsplans ein – keine Ausnahme oder Befreiung ist nötig.
• Die Erschließung ist gesichert.

Sind diese Bedingungen erfüllt, können Sie nach Einreichung der Unterlagen bei der Stadt Bocholt und einer Wartefrist von einem Monat mit dem Bau beginnen – sofern die Behörde keine anderslautende Erklärung abgibt. Wichtig: Bei freigestellten Vorhaben findet keine behördliche Bauüberwachung statt. Stellt sich während der Bauausführung heraus, dass doch eine Befreiung vom Bebauungsplan nötig ist, entfällt die Freistellung – und Sie benötigen nachträglich eine Baugenehmigung. Mehr dazu erklärt das Bauportal NRW.

Welches Genehmigungsverfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist, gibt es in Bocholt zwei Verfahrenswege:

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren – der Regelfall

Das vereinfachte Verfahren gilt für die meisten Bauvorhaben, darunter Wohngebäude bis zur Hochhausgrenze (22 m). Die Behörde prüft dabei nur einen begrenzten Ausschnitt des Baurechts: Bebauungsplankonformität, Abstandsflächen, Stellplätze, Barrierefreiheit und örtliche Bauvorschriften. Brandschutz und Standsicherheit werden im vereinfachten Verfahren nicht behördlich geprüft – dafür sind Bauherr und Entwurfsverfasser selbst verantwortlich. Die Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren ist also keine umfassende Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt 6 Wochen ab vollständiger Einreichung. In der Praxis kann es länger dauern, wenn Fachdienststellen beteiligt werden müssen oder Unterlagen nachgefordert werden.

Normales Baugenehmigungsverfahren – für große Sonderbauten

Wer einen großen Sonderbau errichtet, ändern oder umnutzen möchte – etwa Versammlungsstätten, Krankenhäuser oder Hochhäuser – durchläuft das normale Baugenehmigungsverfahren. Hier prüft die Behörde das Vorhaben umfassend. Die gesetzliche Frist beträgt 3 Monate ab vollständiger Einreichung.

Bauantrag in Bocholt stellen – Schritt für Schritt

Schritt 1: Bebauungsplan prüfen

Bevor Sie einen Architekten beauftragen, prüfen Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt. Die Stadt Bocholt stellt alle rechtskräftigen Bebauungspläne online im Geoinformationssystem kostenlos zur Verfügung. Liegt kein Bebauungsplan vor, beurteilt sich die Zulässigkeit Ihres Vorhabens nach dem unbeplanten Innenbereich oder – bei Randlagen – nach den Außenbereichsregelungen des Baugesetzbuchs. In beiden Fällen ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Schritt 2: Bauvorlageberechtigten Architekten beauftragen

Für die meisten Bauanträge in Bocholt benötigen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten, der die Bauvorlagen erstellt und einreicht. Seit der BauO-Novelle 2024 dürfen auch Handwerksmeister (Maurer, Betonbauer, Zimmerer) für Gebäude der Klassen 1 und 2 bis 7 m Höhe Bauvorlagen einreichen – die sogenannte kleine Bauvorlageberechtigung. Für alle anderen Vorhaben bleibt der Architekt die erste Wahl.

Schritt 3: Erforderliche Unterlagen zusammenstellen

Die Vollständigkeit der Unterlagen ist entscheidend: Die Bearbeitungsfrist beginnt erst, wenn der Antrag vollständig und mängelfrei vorliegt. Jede Nachforderung verlängert das Verfahren. Zum Standardumfang gehören:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Amtlicher Lageplan (Katasterauszug)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten (maßstabsgerecht)
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis (Statik) – je nach Verfahren als Bescheinigung eines anerkannten Sachverständigen
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse)
• Stellplatznachweis
• Nachweise zur Barrierefreiheit (soweit erforderlich)
• Nachweis zur Solardachpflicht (bei Neubauten seit 2025)

Für den Standsicherheitsnachweis benötigen Sie einen qualifizierten Tragwerksplaner. Die Kosten für den Statiker hängen vom Umfang des Vorhabens ab und sollten frühzeitig eingeplant werden.

Schritt 4: Bauantrag digital einreichen

Seit dem 1. Januar 2024 können Bauanträge in Bocholt vollständig digital über das Portal bocholt.meinamt.digital eingereicht werden. Das Portal führt durch den Antragsprozess, ermöglicht die elektronische Kommunikation mit der Behörde und erlaubt die Statusabfrage des Verfahrens jederzeit – unabhängig von Öffnungszeiten. Eine eigenhändige Unterschrift ist bei digitaler Einreichung nicht mehr erforderlich.

Schritt 5: Prüfung, Nachbarbeteiligung und Genehmigung

Nach Eingang prüft die Behörde die Vollständigkeit und leitet das Verfahren ein. Bei Vorhaben, die Nachbargrundstücke betreffen, werden Angrenzende benachrichtigt. Seit 2024 gilt eine materielle Präklusion: Nachbarn können Einwendungen nur noch innerhalb eines Monats nach Zugang der Benachrichtigung erheben. Nach Ablauf dieser Frist sind sie mit allen öffentlich-rechtlichen Einwendungen ausgeschlossen – auch in einem späteren Widerspruchs- oder Klageverfahren.

Was kostet eine Baugenehmigung in Bocholt?

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW und betragen in der Regel 0,6 % bis 1,0 % der landesweit festgelegten Rohbausumme. Hinzu kommen Gebühren für Befreiungen oder Abweichungen (je Tatbestand 50,–€ bis 5.000,–€) sowie ggf. Kosten für die Nachbarbeteiligung.

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten
• Architektenhonorar für Genehmigungsplanung: ca. 2,5 % der Bausumme
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 500,–€ netto für einfache Nachweise, je nach Umfang deutlich mehr

Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten ergeben sich Gesamtkosten für Planung und Genehmigung von ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ (zzgl. MwSt.). Planeco Building arbeitet mit voller Preistransparenz – keine versteckten Kosten, keine Überraschungen nach Auftragserteilung.

Wenn Sie wissen möchten, was ein qualifizierter Statiker für Ihr Vorhaben kostet, lohnt sich eine frühzeitige Anfrage – idealerweise parallel zur Beauftragung des Architekten.

Wichtige Änderungen der BauO NRW seit 2024

Die Novellierung der Landesbauordnung NRW zum 1. Januar 2024 bringt mehrere Änderungen, die direkt auf Bauvorhaben in Bocholt wirken:

• Erweiterte Genehmigungsfreistellung: Neu gilt die Freistellung bis Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe, 400 m² pro Nutzungseinheit) – bisher nur bis Gebäudeklasse 3 (7 m).
• Solardachpflicht für Wohngebäude: Wer seit dem 1. Januar 2025 einen Bauantrag für ein Wohngebäude stellt, muss eine Solaranlage auf geeigneten Dachflächen einplanen. Ab 2026 gilt die Pflicht auch bei vollständiger Dacherneuerung von Bestandsgebäuden.
• Abstandsflächen-Erleichterungen: Wärmepumpen sind ohne Größenbeschränkung im 3-m-Abstand zur Nachbargrenze zulässig. Die maximale Länge der Grenzbebauung wurde von 15 m auf 18 m angehoben.
• Begrünungspflicht: Nicht überbaute Flächen bebauter Grundstücke müssen begrünt werden. Schottergärten und Kunstrasen gelten ausdrücklich nicht als zulässige Alternative.
• Materielle Präklusion: Nachbareinwendungen sind auf eine Monatsfrist begrenzt – danach ist ein Ausschluss auch im Klageverfahren möglich.

Typische Bauvorhaben in Bocholt – Drei Szenarien

Einfamilienhaus im Neubaugebiet (z. B. Mussum oder Biemenhorst)

Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor und werden alle Festsetzungen eingehalten, ist die Genehmigungsfreistellung möglich. Baubeginn nach einem Monat. Solardachpflicht beachten (seit 01.01.2025). Gesamtkosten bei 300.000,–€ Bausumme: ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ (zzgl. MwSt.).

Anbau an Bestandsgebäude im Innenbereich

Ohne Bebauungsplan gilt der unbeplante Innenbereich – Genehmigungsfreistellung ist nicht möglich. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren mit 6 Wochen Bearbeitungsfrist. Geprüft wird, ob sich der Anbau in die Umgebungsbebauung einfügt und Abstandsflächen eingehalten werden.

Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen

Eine Nutzungsänderung ist grundsätzlich genehmigungspflichtig – unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Je nach Gebäudeart greift das vereinfachte oder das normale Verfahren. Zusätzliche Anforderungen: Brandschutz, Schallschutz, Stellplatznachweis. Bearbeitungsdauer: 6 Wochen bis 3 Monate.

Häufige Fehler bei der Baugenehmigung in Bocholt

• Unvollständige Unterlagen: Die Bearbeitungsfrist startet erst bei vollständigem Antrag. Fehlende Dokumente können das Verfahren um Monate verzögern.
• Falsche Verfahrenswahl: Wer von Genehmigungsfreistellung ausgeht, obwohl eine Befreiung vom Bebauungsplan nötig wäre, riskiert einen Baustopp. Stellt sich der Befreiungsbedarf erst während der Bauausführung heraus, entfällt die Freistellung rückwirkend.
• Eigenverantwortung unterschätzt: Im vereinfachten Verfahren und bei der Genehmigungsfreistellung prüft die Behörde nicht alle Vorschriften. Brandschutz und Standsicherheit liegen in der Verantwortung des Bauherrn.
• Bauen ohne Genehmigung: Die Bauaufsicht kann die Baustelle stilllegen, bis über einen Genehmigungsantrag entschieden ist. Zusätzlich drohen Bußgelder.
• Anzeigepflichten vergessen: Baubeginn, Rohbaufertigstellung und abschließende Fertigstellung müssen der Bauaufsichtsbehörde jeweils rechtzeitig angezeigt werden.

Bauvoranfrage in Bocholt – Sicherheit vor dem Grundstückskauf

Ist die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens unklar – etwa weil kein Bebauungsplan vorliegt oder besondere Nutzungen geplant sind – lohnt sich eine Bauvoranfrage. Ein positiver Bauvorbescheid ist zwei Jahre gültig und bindet die Behörde: Über die gestellten Fragen wird in der späteren Baugenehmigung nicht anders entschieden. Besonders empfehlenswert ist die Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf, um die Bebaubarkeit verbindlich zu klären, bevor Kaufpreiszahlungen fließen.

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Geltungsdauer der Baugenehmigung und Pflichten nach Erteilung

Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Ausstellung mit dem Bau begonnen wird oder die Bauarbeiten länger als ein Jahr unterbrochen werden. Eine Verlängerung ist bei rechtzeitiger Antragstellung möglich.

Nach Erteilung der Baugenehmigung gelten folgende Pflichten:

• Eine Kopie der Baugenehmigung und der Bauvorlagen muss ab Baubeginn auf der Baustelle vorliegen.
• Das Baustellenschild mit dem roten Punkt muss gut sichtbar angebracht werden.
• Grundrissfläche und Höhenlage müssen vor Baubeginn abgesteckt werden.
• Baubeginn, Rohbaufertigstellung und abschließende Fertigstellung sind der Bauaufsichtsbehörde jeweils eine Woche vorher anzuzeigen.
• Baugenehmigung, Bauvorlagen und bautechnische Nachweise sind dauerhaft aufzubewahren und an Rechtsnachfolger weiterzugeben.