Wer in Dessau-Roßlau bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, stellt sich zuerst eine einfache Frage: Brauche ich überhaupt eine Baugenehmigung – und wenn ja, welche? Die Antwort hängt von der Art des Vorhabens, dem Standort und der aktuellen Fassung der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) ab. Dessau-Roßlau ist als kreisfreie Stadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde – das Bauordnungsamt der Stadtverwaltung ist damit Ihre direkte Anlaufstelle für alle Genehmigungsfragen. Hinzu kommt: Die BauO LSA wurde im Januar 2026 umfassend novelliert, mit weiteren Änderungen ab August 2026. Wer jetzt plant, sollte die neuen Regeln kennen.

Welche Behörde ist zuständig – und was prüft sie?

Das Bauordnungsamt Dessau-Roßlau (Gustav-Bergt-Straße 3, 06862 Dessau-Roßlau, Tel. 0340 204-2063) ist als untere Bauaufsichtsbehörde für die Prüfung von Bauanträgen, die Erteilung von Baugenehmigungen und die Bauüberwachung zuständig. Die Behörde arbeitet mit einer geografischen Zuständigkeitsverteilung: Verschiedene Sachbearbeiter sind für unterschiedliche Stadtgebiete und Ortsteile verantwortlich. Wer in Roßlau, Waldersee, Mosigkau oder einem anderen Ortsteil baut, sollte vorab klären, welcher Ansprechpartner zuständig ist.

Im Genehmigungsverfahren bündelt das Bauordnungsamt nicht nur das Bauordnungsrecht, sondern koordiniert auch alle relevanten Fachbehörden – darunter Denkmalschutz, Naturschutz, Brandschutz und Immissionsschutz. Eine Baugenehmigung in Dessau-Roßlau ist damit das Ergebnis eines abgestimmten Prüfprozesses, nicht nur einer einzelnen Behördenentscheidung.

Seit Abschluss der Digitalisierung des Bauordnungsamtes können Bauanträge vollständig online über das Portal st.digitalebaugenehmigung.de/dessau-rosslau eingereicht werden. Das beschleunigt die Bearbeitung und ermöglicht eine bessere Nachverfolgung des Verfahrensstands – besonders praktisch für Bauherren, die nicht vor Ort ansässig sind.

Verfahrensarten: Brauchen Sie überhaupt eine Genehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Dessau-Roßlau ist genehmigungspflichtig. Die BauO LSA unterscheidet vier Verfahrensarten, die je nach Vorhaben, Lage und Gebäudeklasse gelten:

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte Kleinbauvorhaben dürfen ohne Bauantrag und ohne behördliche Prüfung errichtet werden – zum Beispiel eingeschossige Gebäude bis 10 m² Grundfläche oder Garagen unter bestimmten Voraussetzungen. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Als Bauherr sind Sie selbst dafür verantwortlich, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden – Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz eingeschlossen.

Genehmigungsfreistellung

Liegt Ihr Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, widerspricht es dessen Festsetzungen nicht und ist die Erschließung gesichert, kann es genehmigungsfrei gestellt werden. In diesem Fall reichen Sie die Unterlagen beim Bauordnungsamt ein – und dürfen einen Monat nach Eingang mit dem Bau beginnen, sofern die Behörde nicht erklärt, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1–3 sowie sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1–2 gilt das vereinfachte Verfahren mit reduziertem Prüfumfang. Die Bauaufsichtsbehörde prüft hier vor allem das Bauplanungsrecht und ausgewählte bauordnungsrechtliche Anforderungen. Die Eigenverantwortung von Bauherr und Entwurfsverfasser ist entsprechend höher.

Vollständiges Baugenehmigungsverfahren

Bei Sonderbauten, größeren Vorhaben und komplexen Umnutzungen greift das vollständige Verfahren. Die Bauaufsichtsbehörde prüft umfassend und entscheidet innerhalb von drei Monaten nach Eingang vollständiger Unterlagen. Diese Frist kann bei Vorliegen wichtiger Gründe um bis zu zwei Monate verlängert werden. In der Praxis – insbesondere wenn mehrere Fachbehörden beteiligt werden – sollten Sie realistisch mit vier bis sechs Monaten planen.

Was sich durch die BauO LSA 2026 ändert

Der Landtag Sachsen-Anhalt hat am 16. Dezember 2025 eine umfangreiche Novellierung der Bauordnung beschlossen. Die Änderungen sind seit Januar 2026 in Kraft, weitere Regelungen folgen ab dem 1. August 2026. Für Bauherren in Dessau-Roßlau sind vor allem diese Neuerungen relevant:

• Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken: Im unbeplanten Innenbereich kann der Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken künftig genehmigungsfrei sein. Standsicherheits- und Brandschutznachweise bleiben aber weiterhin erforderlich – die Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Pflicht zur fachgerechten Planung.
• Experimentierklausel (ab 1. August 2026): Die neue Regelung erleichtert Umbau und Umnutzung im Bestand erheblich. Standards können in einem verantwortbaren Rahmen abgesenkt werden, um Bestandsgebäude wirtschaftlich sinnvoll weiterzunutzen – besonders relevant für Dessau-Roßlau mit seinem hohen Altbaubestand. Grundlegende Anforderungen an Standsicherheit und Brandschutz bleiben dabei unberührt.
• Gebäudetyp E: Die Beantragung von Abweichungen von bauordnungsrechtlichen Vorschriften wird vereinfacht. Das eröffnet mehr Spielraum bei der Planung, erfordert aber eine enge Abstimmung mit dem Entwurfsverfasser.
• Solaranlagen und Wärmepumpen: Solaranlagen auf Dächern von Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 dürfen künftig ohne Abstand zu Brandwänden errichtet werden. Wärmepumpen bis 2 m Höhe und 3 m Gesamtlänge je Grundstücksgrenze sind ohne Abstandsflächen zulässig.
• Umnutzung im Bestand: Aufenthaltsräume in rechtmäßig bestehenden Gebäuden können vereinfacht in Wohnraum umgenutzt werden – ein wichtiger Schritt für die Nutzungsänderung von Bestands- und Gewerbeimmobilien.

Ablauf: Vom Bauantrag zur Genehmigung in Dessau-Roßlau

Schritt 1: Vorabklärung und Bauvoranfrage

Vor allem bei Grundstücken ohne Bebauungsplan oder bei Vorhaben in Denkmalschutzbereichen empfiehlt sich eine Bauvoranfrage beim Bauordnungsamt. Sie klärt die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit, bevor aufwendige Planungsleistungen beauftragt werden. Das Bauordnungsamt berät auch telefonisch dazu, ob und welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt.

Schritt 2: Bauvorlageberechtigten Architekten beauftragen

Bauanträge in Dessau-Roßlau müssen von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur erstellt und eingereicht werden. Der Entwurfsverfasser trägt die Verantwortung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Bauvorlagen – und kennt im besten Fall die spezifischen Anforderungen des Bauordnungsamtes Dessau-Roßlau.

Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen

Unvollständige Bauvorlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Nachforderungen setzen die Bearbeitungsfrist aus – jede fehlende Unterlage kostet Zeit. Folgende Dokumente sind in der Regel erforderlich:

• Ausgefülltes Bauantragsformular
• Amtlicher Lageplan (vom öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis (je nach Gebäudeklasse durch Prüfingenieur zu prüfen)
• Brandschutznachweis (bei bestimmten Gebäudeklassen)
• Wärmeschutznachweis (EnEV/GEG)
• Nachweis der Erschließung
• Nachbarunterschriften (bei Abstandsflächenunterschreitungen)

Schritt 4: Einreichung – digital oder in Papierform

In Dessau-Roßlau ist die vollständig digitale Antragstellung möglich und empfehlenswert. Das Portal der digitalen Baugenehmigung ermöglicht eine strukturierte Einreichung und transparente Nachverfolgung des Verfahrensstands.

Schritt 5: Behördliche Prüfung und Beteiligung weiterer Stellen

Nach Eingang vollständiger Unterlagen prüft das Bauordnungsamt zunächst die formale Vollständigkeit. Anschließend werden – je nach Vorhaben – weitere Fachbehörden beteiligt: Denkmalschutz, Naturschutz, Brandschutz, Straßenbaubehörde. Jede Beteiligung kann die Bearbeitungszeit verlängern.

Schritt 6: Baugenehmigung erhalten und Fristen beachten

Mit der Baugenehmigung beginnt die Uhr zu laufen: Sie müssen innerhalb von drei Jahren mit dem Bau beginnen, sonst erlischt die Genehmigung. Eine Verlängerung muss rechtzeitig vor Ablauf beantragt werden. Wer diesen Termin verpasst, muss den gesamten Antrag neu stellen.

Kosten: Was eine Baugenehmigung in Dessau-Roßlau kostet

Die Gesamtkosten eines Bauantrags setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. Für ein Einfamilienhaus mit einer Bausumme von 300.000,–€ können Sie grob mit folgenden Größenordnungen rechnen:

• Behördengebühren: ca. 0,5 % der Bausumme, also rund 1.500,–€ netto – geregelt durch die Baugebührenverordnung Sachsen-Anhalt (BauGVO), deren Bauwerte seit dem 1. September 2025 aktualisiert wurden
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto je nach Umfang und Komplexität
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ab 500,–€ netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 1.500,–€ netto – mehr dazu auf der Seite zu den Statikerkosten

Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommen weitere Kosten hinzu: denkmalpflegerische Gutachten, restauratorische Befunduntersuchungen und ggf. Abstimmungsrunden mit dem Landesamt für Denkmalpflege. Diese Positionen sind schwer pauschal zu beziffern und hängen stark vom Einzelfall ab.

Besonderheit Dessau-Roßlau: Denkmalschutz und Gestaltungssatzungen

Dessau-Roßlau hat eine in Deutschland einzigartige Denkmalschutzsituation. Die Stadt beherbergt mit den Bauhausgebäuden und Meisterhäusern sowie dem Gartenreich Dessau-Wörlitz gleich zwei UNESCO-Welterbestätten. Bauvorhaben in diesen Bereichen unterliegen besonderen Auflagen und erfordern neben der Baugenehmigung eine zusätzliche denkmalrechtliche Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz Sachsen-Anhalt (DenkmSchG LSA).

Ein häufiger Irrtum: Die Denkmaleigenschaft eines Gebäudes hängt nicht davon ab, ob es im Denkmalverzeichnis eingetragen ist. Das Verzeichnis wird als deklaratorische Liste geführt – auch nicht gelistete Objekte können Denkmaleigenschaft besitzen. Wer eine Bestandsimmobilie kauft und umbaut, sollte daher vor Planungsbeginn bei der Unteren Denkmalschutzbehörde (Amt für Wirtschaft und Stadtplanung) klären, ob Denkmalschutz besteht oder das Grundstück in einem Denkmalbereich liegt.

Darüber hinaus gelten in bestimmten Stadtgebieten Gestaltungssatzungen, die Vorgaben zu Fassadengestaltung, Dachform und Materialien machen. Diese sind verbindlich und müssen bereits in der Entwurfsphase berücksichtigt werden.

Standsicherheitsnachweis: Was in Dessau-Roßlau gilt

Für genehmigungspflichtige Bauvorhaben ist ein Standsicherheitsnachweis in der Regel Pflicht. Je nach Gebäudeklasse muss dieser durch einen staatlich anerkannten Prüfingenieur geprüft werden. Wer einen Statiker für sein Vorhaben in Dessau-Roßlau sucht, sollte frühzeitig beauftragen – denn der Standsicherheitsnachweis ist Bestandteil der einzureichenden Bauvorlagen und kann nicht nachgereicht werden, ohne die Bearbeitungsfrist zu unterbrechen.

Planeco Building übernimmt bei Bauvorhaben in Dessau-Roßlau die vollständige Koordination von Architektur, Statik und Genehmigungsabwicklung – von der ersten Planung bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Erstellung der Unterlagen bietet Planeco Building die Grundlage für ein reibungsloses Genehmigungsverfahren.

Typische Vorhaben und was Sie beachten müssen

Neubau Einfamilienhaus

Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans kommt häufig die Genehmigungsfreistellung in Betracht. Wichtig: Die Online-Bebauungspläne der Stadt sind nicht rechtsverbindlich – alleinige Grundlage für verbindliche Auskünfte sind die Originalunterlagen beim Amt für Wirtschaft und Stadtplanung.

Umbau und Sanierung im Altbau

Dessau-Roßlau hat einen hohen Bestand an sanierungsbedürftigen Altbauten. Die neue Experimentierklausel (ab August 2026) wird Umbauvorhaben im Bestand erleichtern. Bis dahin gilt: Wer tragende Bauteile verändert, muss mit einem vollständigen Genehmigungsverfahren rechnen.

Nutzungsänderung

Ob aus einer Gewerbefläche Wohnraum werden soll oder umgekehrt – eine Nutzungsänderung ist in aller Regel genehmigungspflichtig, auch wenn keine baulichen Veränderungen stattfinden. Stellplatzpflicht, Brandschutz und Schallschutz werden neu bewertet. Viele Gewerbetreibende unterschätzen diesen Schritt und starten ohne Genehmigung – mit dem Risiko einer Nutzungsuntersagung.

Dachgeschossausbau

Ab August 2026 kann der Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich genehmigungsfrei sein. Standsicherheits- und Brandschutznachweise sind aber weiterhin erforderlich. Im Außenbereich oder bei Sonderbauten gelten andere Regeln – hier ist eine Vorabklärung mit dem Bauordnungsamt unerlässlich.

Anbau, Carport und Garage

Kleinere Nebengebäude können unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei sein. Maßgeblich sind Grundfläche, Wandhöhe und Lage auf dem Grundstück. Wer sich unsicher ist, sollte vor Baubeginn beim Bauordnungsamt nachfragen – ein Schwarzbau wird in Dessau-Roßlau aktiv verfolgt.