Wer in Düren bauen, umbauen oder eine Immobilie anders nutzen möchte, steht vor einer Frage, die über Erfolg oder Verzögerung entscheidet: Welches Verfahren gilt für mein Vorhaben – und bin ich dabei vollständig? Die Stadt Düren hat als große kreisangehörige Stadt eine eigene Untere Bauaufsichtsbehörde, die nach der Bauordnung NRW 2018 (BauO NRW) arbeitet. Seit der Novelle zum 1. Januar 2024 haben sich die Spielregeln für viele Bauvorhaben deutlich verändert – und die meisten Ratgeber bilden das noch nicht ab.

Zuständigkeit: Stadt Düren oder Kreis Düren?

Das ist die erste Frage, die Bauherren klären müssen – und die Antwort hängt davon ab, wo genau das Grundstück liegt.

• Stadt Düren: Für alle Bauvorhaben im Stadtgebiet Düren ist die Untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt Düren zuständig. Erreichbar über baugenehmigung@dueren.de, Kaiserplatz 2–4, 52349 Düren. Sprechzeiten für Fachplaner: dienstags 8–12 Uhr.
• Kreis Düren: Für alle Gemeinden im Kreisgebiet außerhalb der Stadt Düren – also z.B. Nideggen, Heimbach oder Vettweiß – ist das Bauordnungsamt des Kreises Düren zuständig, Bismarckstraße 16, 52351 Düren.

Wer die falsche Behörde anschreibt, verliert Zeit. Diese Unterscheidung klingt trivial, sorgt in der Praxis aber regelmäßig für Verzögerungen.

Brauchen Sie für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung?

Nicht jedes Bauvorhaben in Düren ist genehmigungspflichtig. Die BauO NRW unterscheidet zwischen verfahrensfreien Vorhaben, der Genehmigungsfreistellung und dem eigentlichen Genehmigungsverfahren.

Verfahrensfreie Vorhaben

Diese Vorhaben dürfen ohne Antrag gebaut werden – aber: Abstandsflächen, Bebauungsplanvorgaben und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten trotzdem.

• Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume (z.B. Geräteschuppen)
• Garagen und überdachte Stellplätze bis 30 m² Grundfläche und 3 m mittlerer Wandhöhe
• Einfriedungen bis 2,00 m Höhe
• Nicht überdachte Stellplätze
• Wasserbecken bis 100 m³ Fassungsvermögen

Wichtig für Abbruchvorhaben: Seit dem 1. Januar 2019 ist der Abbruch von Gebäuden zwar verfahrensfrei, muss aber der Bauaufsicht angezeigt werden. Mit dem Abriss darf erst einen Monat nach Bestätigung des vollständigen Eingangs begonnen werden.

Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW – mit einer entscheidenden Einschränkung für Düren

Die Genehmigungsfreistellung erlaubt es, mit dem Bau zu beginnen, ohne auf eine Genehmigung zu warten – sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Seit der Novelle 2024 gilt sie für Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe, max. 400 m² je Nutzungseinheit). Bisher war bei Gebäudeklasse 3 Schluss.

Der entscheidende Haken in Düren: Die Genehmigungsfreistellung setzt einen qualifizierten Bebauungsplan voraus. In Düren gibt es aber nicht flächendeckend Bebauungspläne. In vielen Stadtteilen wird die planungsrechtliche Zulässigkeit stattdessen nach § 34 BauGB (unbeplanter Innenbereich) beurteilt – und dort greift die Genehmigungsfreistellung nicht. Wer das übersieht, baut ohne rechtliche Grundlage.

Welches Genehmigungsverfahren gilt?

Wenn eine Genehmigung erforderlich ist, bestimmt die Art des Vorhabens, welches Verfahren angewendet wird. Die Stadt Düren stellt dafür folgende Antragsformulare bereit:

• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW): Gilt für die meisten Wohn- und Gewerbebauten. Seit 2024 prüft die Behörde im vereinfachten Verfahren nur noch: Bebauung von Grundstücken, Abstandsflächen, Stellplätze, Barrierefreiheit und örtliche Bauvorschriften. Brandschutz und Standsicherheit liegen in der Verantwortung des Planers.
• Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 65 BauO NRW): Für größere Versammlungsstätten, Verkaufsstätten ab 800 m² Verkaufsfläche, Krankenhäuser und ähnliche Gebäude. Vollständige behördliche Prüfung, inkl. Brandschutzkonzept.
• Referenzielles Baugenehmigungsverfahren (§ 66 BauO NRW): Neu seit 2024. Möglich, wenn sich das geplante Gebäude an einem bereits genehmigten Bezugsgebäude orientiert. Kann das Verfahren beschleunigen, ist aber in der Praxis noch wenig verbreitet.
• Befristete Nutzungsänderung (§ 64 Abs. 2 BauO NRW): Für temporäre Nutzungen – z.B. Pop-up-Stores oder saisonale Gastronomie.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag in Düren?

Unvollständige Bauanträge werden in Düren strenger als früher zurückgewiesen. Die Aufforderung zur Mängelbeseitigung ist gebührenpflichtig – und wenn die Frist verstreicht, gilt der Antrag als zurückgenommen. Alle Unterlagen sind mindestens dreifach einzureichen.

Die Standardunterlagen für einen Bauantrag in Düren umfassen:

• Ausgefülltes Antragsformular (je nach Verfahrensart)
• Amtlicher Lageplan (bei ungeklärten Grundstücksgrenzen: durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung nach Bauprüfverordnung NRW
• Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
• Stellplatznachweis nach der Stellplatzsatzung der Stadt Düren
• Angaben zum Artenschutz
• Statische Nachweise (Standsicherheitsnachweis) – bei genehmigungspflichtigen Vorhaben Pflicht
• Brandschutzkonzept (bei Sonderbauten)
• Erhebungsbogen für die Baustatistik
• Nachbarzustimmung (wenn Abstandsflächen betroffen sind)

Für die statischen Nachweise arbeiten Bauherren mit einem Statiker zusammen, der den Standsicherheitsnachweis erstellt. Planeco Building koordiniert diese Leistungen im Rahmen des Gesamtprojekts, sodass Bauherren nicht selbst zwischen Architekten, Statikern und Behörden koordinieren müssen.

Stellplatzsatzung der Stadt Düren: Häufiger Stolperstein

Die Stellplatzsatzung der Stadt Düren vom 14. Oktober 2020 ist einer der am häufigsten unterschätzten Aspekte beim Bauantrag. Sie legt fest, wie viele Kfz- und Fahrradstellplätze je nach Nutzungsart nachzuweisen sind.

Ausgewählte Richtzahlen:

• Ein- und Zweifamilienhäuser: 1 Stellplatz je Wohneinheit
• Mehrfamilienhäuser (ab 3 WE): 1 Stellplatz je 100 m² BGF + 3 Fahrradstellplätze je 100 m² BGF
• Büro und Verwaltung: 1 Stellplatz je 35 m² Nutzungsfläche
• Gaststätten: 1 Stellplatz je 9 m² Gastraum
• Verkaufsstätten bis 800 m²: 1 Stellplatz je 40 m² Verkaufsfläche

Zwei Regelungen, die viele Bauherren nicht kennen:

• ÖPNV-Bonus: Liegt das Grundstück maximal 300 m von einer Haltestelle mit mindestens 15-Minuten-Takt entfernt, reduziert sich die Stellplatzzahl um 30 %.
• Fahrrad als Ersatz: Bis zu 25 % der notwendigen Kfz-Stellplätze können durch Fahrradabstellplätze ersetzt werden (4 Fahrradstellplätze = 1 Kfz-Stellplatz).

Wenn Stellplätze auf dem Grundstück nicht hergestellt werden können, ist eine Ablösung möglich – zu folgenden Sätzen:

• Zone I (Innenstadt): 6.100,–€ je Stellplatz
• Zone II (innerstädtischer Bereich): 3.000,–€ je Stellplatz
• Zone III (übriges Stadtgebiet): 2.100,–€ je Stellplatz

Sonderregelung für Bestandsgebäude: Wer in einem vor dem 30. Oktober 2020 fertiggestellten Gebäude durch Nutzungsänderung oder Dachgeschossausbau erstmalig Wohnungen schafft, muss keine Stellplätze herstellen – und zahlt auch keinen Ablösebetrag –, sofern die Herstellung auf dem Grundstück nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist. Das ist für viele Dachausbau-Projekte in Bestandslagen eine erhebliche Erleichterung.

Kosten und Bearbeitungsdauer: Was Bauherren realistisch einplanen sollten

Die Behördengebühren in Düren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) und orientieren sich am Rohbauwert bzw. den Herstellungskosten. Als Orientierung: Bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten liegen die Behördengebühren erfahrungsgemäß bei ca. 0,5 % der Bausumme.

Die Gesamtkosten für Planung und Genehmigung setzen sich typischerweise zusammen aus:

• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ab 500,–€ netto
• Statik und Nachweise: ab 1.500,–€ netto – mehr dazu unter Statiker Kosten
• Behördengebühren: ca. 1.500,–€ bei 300.000,–€ Bausumme

Gesetzlich muss die Bauaufsicht innerhalb von 1–3 Monaten nach vollständiger Einreichung entscheiden. In der Praxis verlängert sich dieser Zeitraum, wenn Unterlagen nachgefordert werden oder Nachbarbeteiligungen erforderlich sind. Wer vollständige, prüffähige Unterlagen einreicht, hat die beste Ausgangslage für eine zügige Bearbeitung.

Nutzungsänderung in Düren: Wann ist eine Genehmigung Pflicht?

Eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, sobald die neue Nutzung planungsrechtlich anders zu beurteilen ist als die bisherige – oder wenn durch sie andere oder weitergehende baurechtliche Anforderungen entstehen. Das klingt abstrakt, hat aber sehr konkrete Konsequenzen.

Ein Beispiel aus der Dürener Innenstadt: Wer ein Ladenlokal in eine Gaststätte umwandelt, erhöht den Stellplatzbedarf von 1 je 40 m² Verkaufsfläche auf 1 je 9 m² Gastraum – bei 90 m² Gastraum also von ca. 2 auf 10 notwendige Stellplätze. In Zone I der Stellplatzsatzung bedeutet das im Ablösefall bis zu 61.000,–€ zusätzliche Kosten, wenn keine Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden können. Wer das erst nach Einreichung des Antrags bemerkt, verliert Zeit und Geld.

Planeco Building begleitet Nutzungsänderungsverfahren von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur Einreichung – inklusive Stellplatzberechnung, Bauzeichnungen und Behördenkommunikation.

Was die BauO NRW-Novelle 2024 für Bauherren in Düren bedeutet

Seit dem 1. Januar 2024 gelten in NRW neue Regeln – und keine der bisher rankenden Informationsquellen bildet das vollständig ab. Die wichtigsten Änderungen für Bauherren in Düren:

• Erweiterte Genehmigungsfreistellung: Gilt jetzt bis Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe) statt bisher nur bis Gebäudeklasse 3 – aber nur im Geltungsbereich qualifizierter Bebauungspläne.
• Solarpflicht (§ 42a BauO NRW): Für Wohngebäude, deren Bauantrag ab dem 1. Januar 2025 gestellt wird, sind Solaranlagen auf mindestens 30 % der Dachfläche Pflicht. Ab 2026 gilt die Pflicht auch bei vollständiger Dacherneuerung von Bestandsgebäuden.
• Kleine Bauvorlageberechtigung: Handwerksmeister (Maurer, Betonbauer, Zimmerer) dürfen seit 2024 Bauvorlagen für Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 einreichen.
• Aufzugspflicht gelockert: Bei nachträglichem Ausbau des Dachgeschosses oder Aufstockung um bis zu zwei Geschosse entfällt die Aufzugspflicht.
• Wohnungen in Nordlage: Die bisherige Einschränkung, die reine Nordlagen für Wohnungen ausschloss, wurde gestrichen.
• Schottergärten verboten: Nicht begrünte Schotterflächen sind unzulässig; bestehende Flächen müssen begrünt werden.

Ablauf: Vom Bauvorhaben zur Genehmigung in Düren

1. Bebauungsplan prüfen: Die Stadt Düren stellt Bebauungspläne im Geoportal zur Verfügung. Gibt es keinen qualifizierten B-Plan, gilt § 34 BauGB – und eine Bauvoranfrage lohnt sich.
2. Bauvoranfrage stellen (bei Bedarf): Klärt planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Fragen vorab, bevor teure Planungsleistungen beauftragt werden. Besonders empfehlenswert in § 34-Gebieten.
3. Planung und Bauvorlagen erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt erstellt alle erforderlichen Unterlagen. Statische Nachweise werden durch einen Statiker erbracht.
4. Stellplatznachweis und Nachbarzustimmung: Beide sollten vor Einreichung vollständig vorliegen, um Nachforderungen zu vermeiden.
5. Dreifache Einreichung bei der Bauaufsicht Düren: Alle Unterlagen dreifach, vollständig und prüffähig. Innerhalb einer Woche prüft die Behörde die Vollständigkeit.
6. Prüfung und Genehmigung: Nach vollständiger Einreichung läuft die gesetzliche Frist. Bei vollständigen Unterlagen und klarer Rechtslage ist das Verfahren deutlich kürzer als bei Nachforderungen.
7. Baubeginn: Die Baugenehmigung muss während der Bauphase sichtbar auf der Baustelle ausgehängt sein.

Planeco Building übernimmt für Bauherren in Düren den gesamten Prozess – von der Erstberatung über die Erstellung aller Bauvorlagen bis zur Einreichung und Kommunikation mit der Bauaufsicht. Mit über 1.400 erfolgreich abgewickelten Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14–21 Tagen für die Planungsleistungen ist das Team auf effiziente Genehmigungsverfahren spezialisiert. Jetzt unverbindlich Angebot anfragen.