Wer in Frankfurt am Main bauen will, steht vor einer Aufgabe, die mehr Vorbereitung erfordert als in vielen anderen deutschen Städten. Die Bauaufsicht Frankfurt hat seit April 2025 auf vollständig digitale Antragseinreichung umgestellt, die Hessische Bauordnung wurde im Oktober 2025 grundlegend novelliert – und die Stadt selbst bringt eine Reihe lokaler Besonderheiten mit, von Erhaltungssatzungen in Bornheim und Sachsenhausen bis hin zur eigenen Stellplatzsatzung. Dieser Leitfaden erklärt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, was es kostet, wie lange es dauert und worauf Sie in der Frankfurter Praxis besonders achten müssen.

Welches Verfahren gilt für Ihr Bauvorhaben?

Die Hessische Bauordnung kennt vier Verfahrenswege – und die Wahl des richtigen hat direkte Auswirkungen auf Kosten, Zeitplan und Ihre Eigenverantwortung als Bauherr.

Genehmigungsfreie Vorhaben

Bestimmte kleinere Maßnahmen sind nach der Hessischen Bauordnung (HBO) baugenehmigungsfrei, erfordern aber eine Mitteilung an die Bauaufsicht. Nach Eingang dieser Mitteilung haben Sie zwei Wochen Zeit zu warten – wenn die Bauaufsicht in dieser Zeit kein Genehmigungsverfahren einleitet, können Sie beginnen. Für diese Mitteilungen fallen keine Gebühren an.

Genehmigungsfreistellung

Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans und hält Ihr Vorhaben alle Festsetzungen vollständig ein, greift die Genehmigungsfreistellung. Die Bauaufsicht prüft den Antrag nicht inhaltlich, kann aber innerhalb eines Monats erklären, dass dennoch ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Passiert das nicht, dürfen Sie bauen.

Wichtig: Genehmigungsfrei bedeutet nicht pflichtenfrei. Als Bauherr tragen Sie die volle Verantwortung dafür, dass Ihr Vorhaben alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhält – von der Statik bis zum Nachbarrecht. Wer das unterschätzt, riskiert einen Baustopp.

Neu seit Oktober 2025: Die HBO-Novelle hat die Genehmigungsfreistellung auf zwei neue Bereiche ausgedehnt. Erstens gilt sie jetzt auch für Wohngebäude im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Zweitens können Dachgauben und der Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken in § 34-Gebieten ebenfalls im Freistellungsverfahren abgewickelt werden – ein erheblicher Vorteil für Eigentümer in Frankfurter Gründerzeitquartieren.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das ist der Standardweg für die meisten Bauvorhaben, die keine Sonderbauten sind. Die Bauaufsicht prüft hier im Wesentlichen das Planungsrecht – also ob Ihr Vorhaben mit dem Bebauungsplan oder den Anforderungen des unbeplanten Innenbereichs vereinbar ist. Statik und Brandschutz müssen Sie durch qualifizierte private Sachverständige prüfen lassen; die Behörde nimmt das nicht ab.

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt drei Monate ab Eingang vollständiger Unterlagen. Die Bauaufsicht kann diese Frist aus wichtigem Grund um bis zu zwei weitere Monate verlängern. Entscheidet die Behörde danach immer noch nicht, gilt die Baugenehmigung als fiktiv erteilt – das ist ein echter Rechtsvorteil gegenüber dem Vollverfahren.

Vollverfahren

Das Vollverfahren ist grundsätzlich für Sonderbauten vorgesehen – also Gebäude besonderer Art oder Nutzung. Hier prüft die Bauaufsicht sowohl das Planungsrecht als auch das Bauordnungsrecht umfassend. Die Drei-Monats-Frist gilt zwar auch hier, hat aber keine Rechtsfolgen: Eine Genehmigungsfiktion gibt es im Vollverfahren nicht.

Änderung seit Oktober 2025: Bürogebäude gelten nur noch dann als Sonderbau, wenn sie außerhalb des Erdgeschosses Räume mit mehr als 400 m² Grundfläche oder für mehr als 100 Personen haben. Viele Frankfurter Büroumbauten, die bisher zwingend ins Vollverfahren mussten, können jetzt im vereinfachten Verfahren genehmigt werden – mit Genehmigungsfiktion.

Was hat sich durch die HBO-Novelle 2025 konkret geändert?

Die Novelle der Hessischen Bauordnung vom 14. Oktober 2025 ist die umfangreichste Änderung seit Jahren. Für Bauherren in Frankfurt sind vor allem diese Punkte relevant:

• Mindestabstandsfläche: Reduziert von 3,00 m auf 2,50 m. Vorhaben, die bisher eine Abweichung erfordert hätten, können jetzt regelkonform sein.
• Dachausbau erleichtert: Die Mindest-Raumhöhe für umgenutzte Dachgeschosse wurde auf 2,20 m abgesenkt. Viele Frankfurter Altbauten, bei denen ein Ausbau bisher daran scheiterte, kommen jetzt in Betracht.
• Vollständigkeitsprüfung: Die Bauaufsicht muss innerhalb eines Monats prüfen, ob Ihr Antrag vollständig ist. Fehlen Unterlagen, werden Sie innerhalb dieser Frist informiert – danach läuft die eigentliche Bearbeitungsfrist.
• Abbruchgenehmigung entfällt: Abrisse benötigen keine separate Genehmigung mehr.
• Genehmigungsfiktion: Neu eingeführt für das vereinfachte Verfahren – wenn die Behörde die Frist überschreitet, gilt die Genehmigung als erteilt.

Laufende Verfahren, die vor Oktober 2025 eingereicht wurden, werden nach dem neuen Recht weiterbearbeitet. Das kann Planänderungen oder angepasste Unterlagen erfordern – sprechen Sie das mit Ihrem Planer ab.

Bauantrag in Frankfurt einreichen – Schritt für Schritt

Schritt 1: Planungsrecht klären

Bevor Sie einen Architekten beauftragen, prüfen Sie das Planungsrecht für Ihr Grundstück im digitalen Auskunftssystem planAS der Stadt Frankfurt. Dort sehen Sie, ob ein Bebauungsplan gilt, ob Erhaltungssatzungen oder Sanierungsgebiete eingetragen sind und welche Stellplatzzone für Ihr Grundstück gilt. Das dauert wenige Minuten und kann Wochen an Planungsarbeit ersparen.

Liegt Ihr Grundstück in einem Vorbehaltsgebiet – also einem Stadtgebiet mit kommunalpolitisch definierten Umstrukturierungen – ist nicht die Bauaufsicht, sondern das Stadtplanungsamt Ihr erster Ansprechpartner für die Bauberatung.

Schritt 2: Kostenlose Vorberatung nutzen

Die Bauaufsicht Frankfurt bietet im Sachgebiet „Beratung und Antragsannahme" eine kostenlose Vorberatung an. Sie erhalten dabei eine Beratungsmappe mit Liegenschaftsplan, Grundstücksnachweis und den planungsrechtlichen Festsetzungen für Ihr Vorhaben. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert, einen vollständig ausgearbeiteten Antrag nachbessern zu müssen.

Schritt 3: Bauvorlagen erstellen lassen

Für die meisten Bauvorhaben benötigen Sie einen bauvorlageberechtigten Planer. In Hessen gibt es drei Stufen der Bauvorlageberechtigung: Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes dürfen für kleinere Wohngebäude bis zwei Einheiten und 200 m² Wohnfläche Anträge einreichen. Für alle anderen Vorhaben brauchen Sie einen eingetragenen Architekten oder Bauingenieur.

Die Bauvorlagen umfassen je nach Verfahren: Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Baubeschreibung, Standsicherheitsnachweis und Brandschutznachweis. Achten Sie auf aktuelle Formulare: Der Bauvorlagenerlass wurde zuletzt im Dezember 2025 aktualisiert. Veraltete Vordrucke führen zur Zurückweisung des Antrags – die Gebühren fallen trotzdem an.

Schritt 4: Digital einreichen

Seit dem 1. April 2025 werden Bauanträge in Frankfurt ausschließlich digital über das Bauportal Hessen eingereicht. Papieranträge werden nicht mehr angenommen. Einzige Ausnahme: satzungsrechtliche Anträge nach § 172 BauGB (Erhaltungssatzung). Auch Nachträge zu Verfahren, die ursprünglich in Papierform eingereicht wurden, müssen weiterhin in Papierform eingereicht werden.

Seit April 2026 ist auch das gesamte Bescheinigungsmanagement – Baubeginnsanzeige, Fertigstellungsmeldungen und ähnliches – vollständig digital über das Portal abwickelbar.

Schritt 5: Prüfung und Genehmigung

Nach Eingang prüft die Bauaufsicht innerhalb eines Monats die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Sind alle Dokumente vorhanden, beginnt die eigentliche Bearbeitungsfrist von drei Monaten. Haben Sie die Nachbarzustimmung bereits in Form unterschriebener Bauzeichnungen beigelegt, entfällt die formelle Nachbarbeteiligung – das kann die Bearbeitung spürbar beschleunigen.

Was kostet eine Baugenehmigung in Frankfurt?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen, die Bauherren oft unterschätzen:

• Behördengebühren: Die Frankfurter Bauaufsichtsgebührensatzung sieht eine Gebühr von 150,– € je Wohn- oder Nutzungseinheit vor, 100,– € je Abstellplatz oder Nebenraum. Hinzu kommen weitere Gebührenbestandteile je nach Verfahrensart und Prüfaufwand. Als Orientierungswert gilt: ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten.
• Planungskosten: Das Honorar für den bauvorlageberechtigten Architekten liegt typischerweise bei ca. 2,5 % der Bausumme, abhängig von Leistungsumfang und Projektgröße.
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein einfacher Standsicherheitsnachweis kostet ab 500,– € netto, für komplexere Vorhaben sind 1.500,– bis 2.500,– € netto realistisch.
• Vermessung: Für den amtlichen Lageplan fallen je nach Grundstück ca. 500,– bis 1.000,– € an.

Beispielrechnung Einfamilienhaus (300.000,– € Baukosten): Behördengebühren, Architektenhonorar, Statik und Vermessung ergeben zusammen ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto. Das ist der Rahmen, mit dem Sie in der Budgetplanung rechnen sollten.

Planeco Building arbeitet mit transparenter Preisgestaltung – keine versteckten Kosten, keine Nachträge, die Sie überraschen.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Frankfurt?

Die gesetzliche Frist im vereinfachten Verfahren beträgt drei Monate ab vollständigen Unterlagen, verlängerbar um zwei weitere Monate. In der Praxis sollten Sie für die Gesamtdauer – von der ersten Planung bis zum Baubeginn – realistischerweise mit folgendem Zeitrahmen rechnen:

• Vorbereitung und Planung: 3 bis 6 Wochen
• Vollständigkeitsprüfung durch die Bauaufsicht: bis zu 1 Monat
• Inhaltliche Prüfung: 2 bis 4 Monate
• Gesamtdauer: 4 bis 9 Monate, abhängig von Vollständigkeit der Unterlagen, Verfahrensart und ob Nachbarbeteiligung oder Fachbehörden einzubeziehen sind

Der häufigste Grund für Verzögerungen: unvollständige Unterlagen beim ersten Einreichen. Jede Nachforderung der Bauaufsicht setzt die Bearbeitungsfrist faktisch neu. Wer mit einem erfahrenen Planer arbeitet, der die Frankfurter Anforderungen kennt, vermeidet diesen Zeitverlust. Planeco Building hat in über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen bundesweit – darunter zahlreiche Projekte in Frankfurt und der Rhein-Main-Region – die Erfahrung gemacht, dass vollständige Ersteinreichungen die Bearbeitungszeit erheblich verkürzen.

Frankfurter Besonderheiten, die Sie kennen müssen

Erhaltungssatzungen und Milieuschutzsatzungen

In zahlreichen Frankfurter Stadtteilen – darunter Bornheim, Sachsenhausen, Nordend und Teile von Bockenheim – gelten Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB. Diese können Umbaumaßnahmen, Wohnungsteilungen oder Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig machen, auch wenn das allgemeine Baurecht keine Genehmigung fordern würde. Wer das nicht prüft, riskiert eine Ablehnung trotz planungsrechtlicher Zulässigkeit. Prüfen Sie das über planAS, bevor Sie planen.

Hinweis: Seit dem 1. Januar 2026 gilt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nur noch der Genehmigungsvorbehalt nach § 172 BauGB – die frühere Regelung nach § 250 BauGB ist ausgelaufen.

Stellplatzsatzung Frankfurt

Frankfurt hat eine eigene kommunale Stellplatzsatzung. Grundsätzlich sind 1,5 Stellplätze je Wohneinheit nachzuweisen. Allerdings erlaubt die Satzung unter bestimmten Voraussetzungen, bis zu 50 % der notwendigen Stellplätze nicht herzustellen – etwa durch Mobilitätsmaßnahmen oder die Lage in gut erschlossenen Zonen. Die HBO-Novelle 2025 hat die Stellplatzpflicht für Wohngebäude mit bis zu 12 Wohneinheiten zusätzlich reduziert. Das Zonensystem ist komplex; lassen Sie den Stellplatznachweis von einem Planer erstellen, der die aktuelle Frankfurter Praxis kennt.

Denkmalschutz

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wird die Einhaltung des Denkmalschutzes mitgeprüft. Eine erteilte Baugenehmigung schließt eine eventuell erforderliche denkmalschutzrechtliche Genehmigung ein. Wenn Ihr Vorhaben den Denkmalschutz nicht einhält, ist der Bauantrag zu versagen – unabhängig von der planungsrechtlichen Zulässigkeit.

Wasserrecht und Überschwemmungsgebiete

Teile Frankfurts liegen in amtlich festgesetzten Überschwemmungsgebieten entlang von Main und Nidda. Für Neubauten oder flächenbezogene Veränderungen in diesen Gebieten ist eine wasserrechtliche Ausnahmegenehmigung beim Umweltamt erforderlich – zusätzlich zur Baugenehmigung. Auch Grundwasserberührungen können eine wasserrechtliche Erlaubnis erfordern.

Typische Frankfurter Bauvorhaben – welches Verfahren gilt?

Dachausbau zu Wohnzwecken (z. B. in Bornheim oder Sachsenhausen)

Seit Oktober 2025 ist der Dachausbau in § 34-Gebieten unter bestimmten Voraussetzungen im Genehmigungsfreistellungsverfahren möglich. Die reduzierte Raumhöhe von 2,20 m öffnet viele Frankfurter Altbauten für diese Nutzung. Prüfen Sie vorab, ob für den Stadtteil eine Erhaltungssatzung gilt – in Bornheim ist das der Fall, was zusätzliche Anforderungen bedeutet. Für die statische Beurteilung des Dachstuhls brauchen Sie in jedem Fall einen Statiker.

Neubau Einfamilienhaus (z. B. Frankfurt-Riedberg)

Im Riedberg gilt für viele Grundstücke ein qualifizierter Bebauungsplan. Wenn Ihr Vorhaben alle Festsetzungen einhält, ist die Genehmigungsfreistellung der schnellste Weg: Nach einem Monat ohne Einwand der Bauaufsicht können Sie beginnen. Eigenverantwortung für Statik, Brandschutz und Nachbarrecht bleibt vollständig bei Ihnen.

Nutzungsänderung (z. B. Büro zu Wohnen)

Frankfurt ist eine der wenigen deutschen Städte, in denen Büro-zu-Wohnen-Umwandlungen planungsrechtlich häufig zulässig sind. Seit der HBO-Novelle 2025 sind viele Bürogebäude keine Sonderbauten mehr – das vereinfachte Verfahren mit Genehmigungsfiktion ist jetzt öfter anwendbar. Für die Planung und Antragstellung einer Nutzungsänderung brauchen Sie einen bauvorlageberechtigten Architekten; die Anforderungen an Schallschutz, Belichtung und Stellplätze unterscheiden sich erheblich von der Büronutzung.

Anbau oder Aufstockung

Hier ist die Verfahrenswahl von der B-Plan-Konformität abhängig. Weicht Ihr Vorhaben von den Festsetzungen ab, brauchen Sie eine Befreiung – das verlängert die Bearbeitungszeit durch die erforderliche Nachbarbeteiligung. Die reduzierte Mindestabstandsfläche von 2,50 m (statt früher 3,00 m) kann dabei helfen, Befreiungen zu vermeiden. Ein Standsicherheitsnachweis ist bei Anbauten und Aufstockungen immer erforderlich.

Die häufigsten Fehler beim Bauantrag in Frankfurt

• Unvollständige Unterlagen: Jede Nachforderung der Bauaufsicht setzt die Frist faktisch neu. Die neue Vollständigkeitsprüfung nach § 70 Abs. 2 HBO gibt Ihnen zwar innerhalb eines Monats Klarheit – aber das kostet Zeit, die Sie nicht haben.
• Veraltete Formulare: Der Bauvorlagenerlass wurde im Juli und Dezember 2025 aktualisiert. Die Bauaufsicht besteht auf den aktuellen Vordrucken.
• Erhaltungssatzung nicht geprüft: In vielen Frankfurter Stadtteilen gilt zusätzlich zum Planungsrecht eine Milieuschutzsatzung. Das übersehen selbst erfahrene Planer, die die lokale Situation nicht kennen.
• Nachbarbeteiligung nicht eingeplant: Wenn Befreiungen nachbarschützende Belange berühren, verlängert sich die Bearbeitung. Holen Sie die Nachbarzustimmung frühzeitig ein und legen Sie unterschriebene Bauzeichnungen bei.
• Falsche Verfahrenswahl: Im Vollverfahren gibt es keine Genehmigungsfiktion. Wer das vereinfachte Verfahren nutzen kann, sollte es tun – sofern die Eigenverantwortung für Statik und Brandschutz professionell abgedeckt ist.

Wenn Sie Ihr Bauvorhaben in Frankfurt planen und sicherstellen wollen, dass der Antrag vollständig, aktuell und verfahrensrechtlich korrekt eingereicht wird, unterstützt Planeco Building Sie von der ersten Planung bis zur Genehmigung – mit lokaler Expertise in Frankfurt und der gesamten Rhein-Main-Region. Sprechen Sie uns an: Die Erstberatung ist kostenlos und unverbindlich.