Wer in Fürth bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern will, stößt schnell auf eine Besonderheit, die viele unterschätzen: Die Stadt hat den größten relativen Denkmalbestand aller bayerischen Großstädte – über 2.000 Baudenkmäler auf rund 130.000 Einwohner. Das bedeutet, dass ein erheblicher Teil aller Bauvorhaben in Fürth zusätzliche Genehmigungsschritte auslöst, die über den normalen Bauantrag hinausgehen. Hinzu kommen die umfangreichen Änderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO), die seit Januar 2025 schrittweise in Kraft getreten sind und das Verfahren für viele Vorhaben grundlegend verändert haben. Dieser Leitfaden erklärt, was in Fürth gilt – von der Genehmigungspflicht über Kosten bis zu den typischen Fallstricken.

Wann brauchen Sie in Fürth eine Baugenehmigung?

Der Grundsatz im bayerischen Baurecht ist klar: Wer eine bauliche Anlage errichtet, ändert oder deren Nutzung ändert, braucht eine Baugenehmigung – es sei denn, das Vorhaben fällt ausdrücklich unter eine Ausnahme. In der Praxis gibt es drei Kategorien, die für Fürther Bauherren relevant sind:

• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Der Regelfall. Neubau, Anbau, Aufstockung, Nutzungsänderungen (sofern nicht verfahrensfrei) und Sonderbauten wie Hotels, Pflegeheime oder Versammlungsstätten durchlaufen ein vollständiges Baugenehmigungsverfahren bei der Bauaufsicht der Stadt Fürth.
• Genehmigungsfreigestellte Vorhaben: Wenn ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, das Vorhaben dessen Festsetzungen entspricht, kein Sonderbau entsteht und die Erschließung gesichert ist, kann auf eine Baugenehmigung verzichtet werden. In Fürther Neubaugebieten ist das häufig möglich – in der Altstadt dagegen selten, weil dort oft kein qualifizierter B-Plan existiert.
• Verfahrensfreie Vorhaben: Seit den BayBO-Novellen 2025 ist diese Kategorie deutlich ausgeweitet worden. Dazu zählen heute unter anderem Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken und bestimmte Nutzungsänderungen. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei – die geltenden Vorschriften (Abstandsflächen, Bebauungsplan, Denkmalschutz) müssen trotzdem eingehalten werden, und die Verantwortung dafür liegt beim Bauherrn.

Zuständige Behörde für das Stadtgebiet Fürth ist die Bauaufsicht der Stadt Fürth (Hirschenstraße 2, 90762 Fürth). Wer im Landkreis Fürth baut – also in Gemeinden wie Zirndorf, Oberasbach oder Stein – wendet sich an das Landratsamt Fürth in Zirndorf. Diese Unterscheidung ist für die korrekte Einreichung des Bauantrags entscheidend.

Was sich seit 2025 geändert hat – und was das für Fürth bedeutet

Die BayBO wurde durch drei Modernisierungsgesetze grundlegend reformiert. Für Bauherren in Fürth sind vor allem folgende Änderungen relevant:

• Dachgeschossausbau verfahrensfrei (seit 01.01.2025): Der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken einschließlich Dachgauben ist grundsätzlich genehmigungsfrei. Allerdings gilt in Fürths Altstadt der Denkmalschutz – und der erfordert eine separate Erlaubnis (dazu mehr im nächsten Abschnitt). Außerdem muss der Baubeginn zwei Wochen vorher bei der Bauordnungsbehörde angezeigt werden.
• Nutzungsänderungen unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei (seit 01.01.2025): Wer Gewerbe- in Wohnfläche umwandeln will, braucht dafür unter bestimmten Bedingungen keine Baugenehmigung mehr – wenn kein Sonderbau betroffen ist, bautechnische Nachweise vorliegen und die neue Nutzung planungsrechtlich zulässig ist. Auch hier gilt: zwei Wochen vor Nutzungsaufnahme anzeigen. Für komplexere Fälle lohnt sich eine Beratung, wie sie Planeco Building im Rahmen der Nutzungsänderung anbietet.
• Neue Stellplatzregelung (seit 01.10.2025): Stellplätze können bauordnungsrechtlich nur noch gefordert werden, wenn die Stadt Fürth eine entsprechende Satzung erlassen hat. Ob und in welcher Form Fürth eine solche Satzung beschlossen hat, sollte vor Antragstellung direkt bei der Bauaufsicht geklärt werden.
• Direkte Einreichung bei der Bauaufsicht (seit 2025): Bauanträge werden nicht mehr über die Gemeinde eingereicht, sondern direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In Fürth also direkt bei der Bauaufsicht der Stadt.
• Bau-Turbo (seit 01.01.2026): Mit dem neuen Art. 82c BayBO wurden weitere Beschleunigungsmaßnahmen eingeführt, die bestimmte Vorhaben schneller durch das Verfahren bringen sollen.

Fürths Denkmalschutz – die versteckte Genehmigungspflicht

Fürth ist keine gewöhnliche bayerische Großstadt, wenn es um Denkmalschutz geht. Mit über 2.000 Baudenkmälern – darunter das gesamte Ensemble der Altstadt – betrifft ein überdurchschnittlich hoher Anteil aller Bauvorhaben denkmalgeschützte Substanz. Was viele Bauherren nicht wissen:

• Der Denkmalschutz gilt nicht nur für Fassaden und Dächer, sondern auch für innere Strukturen, Grundrisse, Treppen, Türen, Böden und Putzoberflächen.
• Maßnahmen, die nach BayBO verfahrensfrei sind – also eigentlich keine Baugenehmigung erfordern – brauchen an einem Baudenkmal trotzdem eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nach Art. 6 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG). Das betrifft zum Beispiel Fassadenanstriche, Fenstererneuerungen oder Innenrenovierungen.
• Ist ein Vorhaben baugenehmigungspflichtig, wird die denkmalrechtliche Prüfung im Baugenehmigungsverfahren integriert – ein separater Antrag ist dann nicht nötig.
• Auch Vorhaben in der Nähe von Denkmälern können erlaubnispflichtig sein.

Die Empfehlung für alle Bauvorhaben in der Fürther Altstadt oder in der Nähe von Denkmälern: Frühzeitig Kontakt mit der Unteren Denkmalschutzbehörde aufnehmen, bevor Planungsleistungen beauftragt werden. Eine Bauvoranfrage kann hier viel Aufwand sparen – mehr dazu weiter unten.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag in Fürth?

Die Vollständigkeit der Unterlagen ist der entscheidende Faktor für die Bearbeitungszeit. Die Bauaufsicht prüft eingereichte Unterlagen innerhalb von drei Wochen auf Vollständigkeit – werden Mängel nicht fristgerecht behoben, gilt der Antrag als zurückgezogen. Folgende Unterlagen sind typischerweise erforderlich:

• Aktueller Katasterauszug
• Lageplan (amtlich beglaubigt oder vom Vermesser erstellt)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten) – erstellt von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis – je nach Vorhaben und Gebäudeklasse erforderlich; bei Sonderbauten bauaufsichtlich geprüft. Mehr dazu auf der Seite zum Standsicherheitsnachweis.
• Brandschutznachweis – abhängig von Gebäudeklasse und Nutzung
• Nachbarzustimmungen (Unterschriften auf Lageplan und Bauzeichnungen)
• Baumbestandserklärung und qualifizierter Baumbestandsplan (BBP) – wenn sich auf dem Grundstück Bäume befinden
• Weitere Unterlagen je nach Vorhaben: Schallschutznachweis, Wärmeschutznachweis, Entwässerungsplan

Wichtig: Die Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt werden – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Bei kleineren Vorhaben wie Ein- und Zweifamilienhäusern sind unter bestimmten Voraussetzungen auch Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs oder staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik zugelassen. Planeco Building übernimmt als Architekt die vollständige Erstellung der Bauvorlagen.

So läuft der Bauantrag in Fürth ab

1. Vorfeldklärung: Prüfen, ob ein Bebauungsplan vorliegt (Geoportal der Stadt Fürth), ob Denkmalschutz betroffen ist und welches Verfahren gilt. Bei unklarer Bebaubarkeit lohnt sich eine Bauvoranfrage.
2. Planung und Unterlagen: Beauftragung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers, Erstellung aller Bauvorlagen.
3. Nachbarbeteiligung: Lageplan und Bauzeichnungen den Nachbarn zur Zustimmung vorlegen. Verweigern Nachbarn die Unterschrift, wird der Antrag trotzdem eingereicht – die Bauaufsicht entscheidet dann im Verfahren.
4. Einreichung: Digital über den Online-Assistenten des BayernPortals (Authentifizierung per BayernID oder ELSTER-Zertifikat) oder in Papierform direkt bei der Bauaufsicht der Stadt Fürth. Beim digitalen Antrag entfallen handschriftliche Unterschriften auf Bauzeichnungen.
5. Behördliche Prüfung: Die Bauaufsicht beteiligt je nach Vorhaben weitere Stellen – etwa Immissionsschutz-, Wasserrechts- oder Straßenverkehrsbehörde. Das verlängert die Bearbeitungszeit.
6. Baugenehmigung: Nach Erteilung muss der Baubeginn mindestens eine Woche vorher angezeigt werden. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000,–€.

Den aktuellen Bearbeitungsstand laufender Verfahren können Antragsteller über die Online-Plattform Bau ONLINE der Stadt Fürth einsehen.

Was kostet eine Baugenehmigung in Fürth?

Die Behördengebühren für eine Baugenehmigung in Fürth betragen je nach Art des Vorhabens und Verfahren zwischen 1 und 4 Promille der Baukosten. Bei einem Neubau mit 300.000,–€ Baukosten wären das also zwischen 300,–€ und 1.200,–€ an reinen Verwaltungsgebühren. Für eine Nutzungsänderung liegt die Gebühr laut Stadt Fürth bei 40,–€ bis 50,–€. Wichtig: Gebühren fallen auch bei Ablehnung oder Rücknahme des Antrags an – wenn auch reduziert.

Die Gesamtkosten eines Bauantrags liegen jedoch deutlich höher, wenn man alle Leistungen einrechnet. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten sind folgende Größenordnungen realistisch:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€ netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,–€ bis 8.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€ netto
• Statik und Nachweise: ca. 1.500,–€ bis 2.500,–€ netto – Details zu den Kosten finden Sie auf der Seite Statiker Kosten

Damit liegen die Gesamtkosten für einen typischen EFH-Bauantrag in Fürth bei ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto. Bei Vorhaben mit Denkmalschutz-Beteiligung oder komplexen statischen Anforderungen können die Planungskosten höher ausfallen.

Bauvoranfrage in Fürth – wann sie sich lohnt

Bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird, können grundsätzliche Fragen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks oder zur Zulässigkeit eines Vorhabens im Rahmen einer Bauvoranfrage (Vorbescheid) vorab geklärt werden. Der Vorbescheid ist für die Bauaufsicht bindend und gilt in der Regel drei Jahre.

In Fürth ist die Bauvoranfrage besonders sinnvoll in diesen Situationen:

• Vor dem Grundstückskauf: Wenn unklar ist, ob und wie ein Grundstück bebaut werden kann – insbesondere in der Altstadt ohne qualifizierten B-Plan.
• Bei Denkmalschutz: Um frühzeitig zu klären, welche Maßnahmen genehmigungsfähig sind, bevor Planungskosten entstehen.
• Bei unklarer Nutzungsänderung: Wenn unsicher ist, ob die geplante neue Nutzung planungsrechtlich zulässig ist.

Was passiert bei Ablehnung – und was bei ungenehmigtem Bauen?

Bayern kennt kein Widerspruchsverfahren. Wer eine Baugenehmigung nicht erhält, muss direkt Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht erheben – auf Erteilung der beantragten Genehmigung. Ein vorgelagerter Widerspruch ist nicht möglich.

Wer ohne erforderliche Baugenehmigung baut oder eine Nutzung ändert, riskiert erhebliche Konsequenzen: Die Bauaufsicht kann Bauarbeiten einstellen, die Nutzung untersagen oder – im schlimmsten Fall – den Rückbau anordnen. Das gilt auch für Vorhaben, die irrtümlich als verfahrensfrei eingestuft wurden.

Planeco Building hat in über 1.400 Bauvorhaben bundesweit Erfahrung mit genehmigungsfähigen Anträgen gesammelt. Wer einen Statiker in Fürth oder einen erfahrenen Architekten für den Bauantrag sucht, findet bei Planeco Building einen Ansprechpartner, der den gesamten Prozess von der Planung bis zur Einreichung übernimmt – inklusive Kommunikation mit der Bauaufsicht und den Fachbehörden.