Wer in Görlitz baut oder saniert, bewegt sich in einem der anspruchsvollsten Genehmigungsumfelder Deutschlands. Die Stadt hat rund 3.600 denkmalgeschützte Gebäude – mehr als viele andere Städte vergleichbarer Größe. Das bedeutet: Für viele Bauvorhaben brauchen Sie nicht nur eine Baugenehmigung nach der Sächsischen Bauordnung, sondern gleichzeitig eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Wer das nicht weiß, plant an der Realität vorbei.

Dieser Leitfaden erklärt, welche Genehmigungen für welche Vorhaben in Görlitz erforderlich sind, welche Behörde zuständig ist, was Sie einreichen müssen – und was die häufigsten Fehler sind, die Bauherren in Görlitz machen.

Zuständige Behörde: Wo reichen Sie den Bauantrag ein?

In Görlitz gibt es eine Besonderheit, die Bauherren aus anderen Regionen oft überrascht: Es gibt zwei verschiedene Bauaufsichtsbehörden, je nachdem, wo Ihr Grundstück liegt.

• Stadt Görlitz (Sachgebiet Bauordnung): Zuständig für alle Bauvorhaben innerhalb des Stadtgebiets Görlitz und seiner Ortsteile. Adresse: Hugo-Keller-Straße 14, 02826 Görlitz. Als Große Kreisstadt nimmt die Stadtverwaltung die Aufgaben der unteren Bauaufsichtsbehörde selbst wahr.
• Landratsamt Görlitz (Abteilung Bauaufsicht): Zuständig für alle Vorhaben im restlichen Landkreis Görlitz außerhalb des Stadtgebiets. Außenstelle: Hochwaldstraße 29, 02763 Zittau.

Für die meisten Bauherren, die in der Stadt Görlitz selbst bauen oder sanieren, ist die Stadtverwaltung der richtige Ansprechpartner. Das Landratsamt ist zusätzlich als untere Denkmalschutzbehörde für den gesamten Landkreis zuständig – also auch für denkmalschutzrechtliche Genehmigungen innerhalb des Stadtgebiets.

Wann brauchen Sie in Görlitz eine Baugenehmigung?

Die Sächsische Bauordnung (SächsBO, Fassung vom 11. Mai 2016, zuletzt geändert am 1. März 2024) unterscheidet vier Verfahrensstufen. Welche für Ihr Vorhaben gilt, hängt von Art, Größe und Lage des Bauvorhabens ab:

1. Verfahrensfreie Vorhaben: Kleine Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt, bestimmte Anbauten, Instandhaltungsarbeiten – diese brauchen keine Baugenehmigung. Wichtig für Görlitz: Verfahrensfreiheit nach Bauordnungsrecht bedeutet nicht automatisch, dass keine weiteren Genehmigungen nötig sind. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kann trotzdem eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich sein.
2. Genehmigungsfreistellung: Vorhaben, die einem rechtskräftigen Bebauungsplan entsprechen, können unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung realisiert werden. Seit März 2024 gilt dies neu auch für den Ausbau von Dachgeschossen zu Wohnzwecken im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) – relevant für viele Gründerzeithäuser in Görlitz. Auch hier gilt: Bei Denkmalen bleibt die denkmalschutzrechtliche Genehmigung erforderlich.
3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Der Regelfall für Wohngebäude und kleinere Gewerbeobjekte, die keine Sonderbauten sind. Die Behörde prüft hier nur einen Teil der baurechtlichen Anforderungen – die Verantwortung für die technische Richtigkeit liegt beim Entwurfsverfasser.
4. Vollständiges Baugenehmigungsverfahren: Für Sonderbauten wie Versammlungsstätten, Krankenhäuser, größere Verkaufsstätten oder Gebäude besonderer Art und Nutzung. Hier prüft die Behörde das Vorhaben vollumfänglich.

Die Görlitz-Besonderheit: Doppelte Genehmigungspflicht bei Denkmalen

Das ist der Punkt, den viele Bauherren unterschätzen – und der in keiner Behördeninformation wirklich erklärt wird: Bei rund 3.600 denkmalgeschützten Gebäuden in Görlitz brauchen Sie für fast jede bauliche Maßnahme zwei parallele Genehmigungen:

• Die Baugenehmigung nach der SächsBO von der unteren Bauaufsichtsbehörde
• Die denkmalschutzrechtliche Genehmigung nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz (SächsDSchG) vom Landratsamt als untere Denkmalschutzbehörde

Das betrifft nicht nur Umbauten und Anbauten, sondern häufig auch Fensteraustausch, Dachneueindeckungen, Fassadenänderungen und selbst die Farbgestaltung. Wer nur den Bauantrag stellt und die Denkmalschutzgenehmigung vergisst, riskiert Baustopps und Rückbauverpflichtungen.

Planeco Building koordiniert in solchen Fällen beide Verfahren parallel – damit Bauherren nicht zwischen zwei Behörden hin- und herlaufen und keine Zeit verlieren.

Satzungsgebiete in Görlitz: Noch eine Genehmigungsebene

Über Baugenehmigung und Denkmalschutz hinaus gibt es in Görlitz mehrere Satzungsgebiete, die zusätzliche Genehmigungspflichten auslösen:

• Erhaltungssatzungen (Innenstadt, Historische Altstadt, Nikolaivorstadt): In diesen Gebieten benötigen Sie für Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung oder Neubau eine erhaltungsrechtliche Genehmigung nach dem Baugesetzbuch.
• Aktive Sanierungsgebiete (Gründerzeitviertel bis 31. Dezember 2027, Innenstadt Ost/Brückenpark): Hier sind sanierungsrechtliche Genehmigungen für Baumaßnahmen, Kaufverträge und Grundstücksteilungen erforderlich. Gleichzeitig ist in diesen Gebieten die steuerliche Sanierungsgebietsabschreibung nach §§ 7h, 10f EStG noch möglich – ein erheblicher Vorteil für Investoren.

Hinweis: Die Sanierungssatzung „Historische Altstadt" wurde 2022 aufgehoben. Das bedeutet: Die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht entfällt dort, aber auch die steuerliche Abschreibung nach §§ 7h, 10f, 11a EStG. Die Denkmal-AfA nach §§ 7i, 10f EStG bleibt dagegen für alle denkmalgeschützten Gebäude in Görlitz bestehen – unabhängig vom Sanierungsgebiet.

Wenn Sie eine Nutzungsänderung in Görlitz planen, sollten Sie vorab klären, in welchem Satzungsgebiet Ihr Objekt liegt – das bestimmt, welche Genehmigungen parallel einzuholen sind.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Bauvorlagen müssen von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur erstellt und unterschrieben sein. Die Unterlagen sind mindestens in dreifacher Ausfertigung einzureichen. Seit der SächsBO-Novelle 2024 können für einfachere Vorhaben auch Handwerksmeister der Berufe Maurer, Betonbauer und Zimmerer Bauvorlagen erstellen – die sogenannte kleine Bauvorlageberechtigung.

Für einen vollständigen Bauantrag in Görlitz sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Lageplan: Amtlicher Lageplan oder vereinfachter Lageplan je nach Verfahren
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung: Beschreibung des Vorhabens, der Baustoffe und der Nutzung
• Standsicherheitsnachweis: Statische Berechnung durch einen Statiker; ob dieser bauaufsichtlich geprüft werden muss, richtet sich nach dem Kriterienkatalog der DVOSächsBO
• Brandschutznachweis: Je nach Gebäudeklasse und Nutzung
• Angaben zu Erschließung: Wasserversorgung, Abwasserentsorgung, Energieversorgung
• Statistischer Erhebungsbogen
• Bei Denkmalen zusätzlich: Anlage Denkmalschutz zum Bauantrag, ggf. Gutachten zur Denkmalverträglichkeit

Bei historischen Gebäuden in Görlitz – Gründerzeithäusern, Renaissancebauten, Barockgebäuden – ist der Standsicherheitsnachweis oft aufwändiger als bei Neubauten, weil die Bestandstragwerke nicht den heutigen Normen entsprechen. Das sollten Sie bei der Zeitplanung einkalkulieren.

Ablauf: Von der Idee bis zur Baugenehmigung

1. Bauberatung: Vor der Antragstellung empfiehlt sich eine Beratung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In Görlitz ist das besonders sinnvoll, um frühzeitig zu klären, welche Satzungsgebiete betroffen sind und ob eine Denkmalschutzgenehmigung parallel nötig ist.
2. Bauvoranfrage bei komplexen Vorhaben: Mit einer Bauvoranfrage (Vorbescheid) können Sie einzelne Fragen zur Zulässigkeit Ihres Vorhabens vorab klären lassen – bevor Sie in die vollständige Planung investieren. Bei denkmalgeschützten Objekten oder geplanten Nutzungsänderungen in Görlitz ist das dringend empfehlenswert.
3. Planung und Bauvorlagen erstellen: Ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt alle erforderlichen Unterlagen. Parallel sollte die Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde beginnen, falls Ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht.
4. Bauantrag einreichen: Vollständige Unterlagen in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Behörde. Unvollständige Unterlagen verlängern das Verfahren erheblich.
5. Prüfung und ggf. Nachforderungen: Die Behörde prüft den Antrag und kann Nachforderungen stellen. Reagieren Sie schnell – jede Verzögerung verlängert die Bearbeitungszeit.
6. Baugenehmigung erhalten und Baubeginnsanzeige stellen: Mindestens eine Woche vor Baubeginn müssen Sie den Baubeginn bei der Bauaufsichtsbehörde anzeigen.

Kosten und Bearbeitungsdauer

Die Behördengebühren für eine Baugenehmigung in Sachsen richten sich nach dem Sächsischen Kostenverzeichnis und orientieren sich in der Regel an den Baukosten – üblich sind etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten. Hinzu kommen die Kosten für Planung und Nachweise:

• Architekten- und Planungsleistungen: ab ca. 2.500,– € netto für kleinere Vorhaben, bei einem Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten typischerweise zwischen 6.000,– und 8.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ab 500,– € netto für einfache Nachweise, bei historischen Gebäuden mit komplexer Bestandsstruktur deutlich mehr – Details zu den Kosten für Statiker
• Zusätzlich bei Denkmalen: Kosten für die denkmalschutzrechtliche Genehmigung, ggf. Gutachten zur Denkmalverträglichkeit

Die gesetzliche Bearbeitungsfrist in Sachsen beträgt drei Monate. In der Praxis sollten Sie in Görlitz – insbesondere bei Vorhaben mit Denkmalschutzbezug und Beteiligung mehrerer Fachbehörden – mit vier bis sechs Monaten rechnen. Eine frühzeitige, vollständige Antragstellung und die parallele Einholung der Denkmalschutzgenehmigung verkürzen die Gesamtdauer erheblich.

Typische Szenarien in Görlitz

Sanierung eines Gründerzeithauses im Gründerzeitviertel: Sie benötigen eine Baugenehmigung, eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung und – solange die Sanierungssatzung bis Ende 2027 gilt – eine sanierungsrechtliche Genehmigung. Dafür ist die steuerliche Abschreibung nach §§ 7h, 10f EStG möglich. Verfahrensdauer: realistisch vier bis sechs Monate.

Dachgeschossausbau im Altbau (§ 34-Bereich): Seit März 2024 kann der Ausbau zu Wohnzwecken genehmigungsfrei gestellt sein – aber nur, wenn das Gebäude kein Kulturdenkmal ist. Bei denkmalgeschützten Gebäuden bleibt die denkmalschutzrechtliche Genehmigung zwingend. Der statische Nachweis ist in jedem Fall erforderlich.

Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen in der Innenstadt: Baugenehmigung erforderlich, dazu denkmalschutzrechtliche Genehmigung bei Kulturdenkmalen und erhaltungsrechtliche Genehmigung im Erhaltungssatzungsgebiet. Brandschutz- und Schallschutznachweis sind regelmäßig Teil der Unterlagen. Planeco Building hat Erfahrung mit solchen Verfahren – mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.

Häufige Fehler, die Bauherren in Görlitz machen

• Nur die Baugenehmigung beantragen, die Denkmalschutzgenehmigung vergessen: Das häufigste und folgenreichste Versäumnis. Beide Verfahren sollten parallel laufen.
• Verfahrensfreiheit mit vollständiger Genehmigungsfreiheit gleichsetzen: Auch bei verfahrensfreien Vorhaben können Denkmalschutz- oder Erhaltungssatzungspflichten bestehen.
• Unvollständige Unterlagen einreichen: Fehlende Nachweise führen zu Nachforderungen und verlängern die Bearbeitungszeit um Wochen oder Monate.
• Kein Statiker eingebunden: Gerade bei historischen Gebäuden in Görlitz ist die Tragwerksplanung komplex. Wer einen Statiker zu spät einbindet, riskiert Planungsänderungen kurz vor Antragstellung.
• Sanierungssatzung und Denkmal-AfA verwechseln: Die Aufhebung der Sanierungssatzung „Historische Altstadt" 2022 betrifft nur die Sanierungsgebietsabschreibung – die Denkmal-AfA nach § 7i EStG bleibt für alle denkmalgeschützten Gebäude in Görlitz bestehen.