Wer in Greifswald bauen oder umbauen will, hat es mit einem der anspruchsvollsten Baugenehmigungsverfahren in Mecklenburg-Vorpommern zu tun. Die Universitäts- und Hansestadt vereint eine außergewöhnlich hohe Denkmalschutzdichte, aktive Sanierungsgebiete und ein vollständig digitalisiertes Bauantragsportal – eine Kombination, die Bauherren ohne lokale Erfahrung schnell ins Stolpern bringt. Dieser Leitfaden zeigt, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt, was Sie einreichen müssen, was es kostet und wo die typischen Fallstricke liegen.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Die Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) unterscheidet vier Kategorien – und die Wahl der richtigen Kategorie entscheidet über Aufwand, Dauer und Kosten Ihres Projekts.

• Verfahrensfreie Vorhaben: Kleine Garagen, bestimmte Nebenanlagen oder Zäune bis zu definierten Maßen benötigen weder Antrag noch Anzeige. Aber Achtung: Verfahrensfrei bedeutet nicht regellos. Abstandsflächen, Brandschutz und Bebauungsplanvorgaben gelten trotzdem.
• Genehmigungsfreistellung: Wohngebäude und bestimmte Nebengebäude im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans können ohne Baugenehmigung errichtet werden, wenn alle Festsetzungen eingehalten werden und die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats ein Genehmigungsverfahren verlangt. Liegt nur ein einfacher B-Plan vor, entfällt diese Option.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Gilt für Wohngebäude, Nebengebäude und bauliche Anlagen, die keine Sonderbauten sind. Die Behörde prüft hier nur Bauplanungsrecht und Abstandsflächen – nicht Brandschutz oder Standsicherheit. Diese Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn und seinem Entwurfsverfasser.
• Volles Baugenehmigungsverfahren: Pflicht bei Sonderbauten und gewerblichen Vorhaben mit erhöhten Anforderungen. Die Behörde prüft das gesamte öffentliche Baurecht.

Für die meisten privaten Bauvorhaben in Greifswald – Einfamilienhäuser, Anbauten, Dachgeschossausbauten – ist das vereinfachte Verfahren der Standardfall. Wer ein Café, ein Fitnessstudio oder eine Arztpraxis einrichten will, landet in der Regel im vollen Verfahren.

Zuständige Behörde: Stadt, nicht Landkreis

Greifswald ist kreisfreie Stadt und damit selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Zuständig ist das Stadtbauamt Greifswald, Markt 15, 17489 Greifswald (Tel. +49 3834 8536-4181). Wer im Umland baut – also im Landkreis Vorpommern-Greifswald – wendet sich an das dortige Amt für Bau, Natur- und Denkmalschutz. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil Zuständigkeit, Formulare und Verfahrensabläufe sich unterscheiden.

Vor der Antragstellung lohnt eine Bauvoranfrage, wenn grundsätzliche Fragen zur Bebaubarkeit oder Nutzungsänderung offen sind. Damit lassen sich einzelne Punkte verbindlich klären, bevor teure Planungsleistungen beauftragt werden.

Ablauf: Vom Bauantrag zur Genehmigung

Der Prozess folgt in Greifswald einem klaren Schema – mit einer wichtigen Besonderheit: Anträge werden digital über das Bauportal greifswald.meinamt.digital eingereicht. Die Anmeldung erfolgt über BundID oder das Elster-Unternehmenskonto.

1. Bebauungsplan prüfen: Die Stadt Greifswald stellt eine Übersicht aller rechtskräftigen Bebauungspläne online bereit. Vor jedem Vorhaben sollte geprüft werden, ob ein B-Plan vorliegt und welche Festsetzungen gelten.
2. Entwurfsverfasser beauftragen: Für genehmigungspflichtige Vorhaben ist ein bauvorlageberechtigter Architekt oder Bauingenieur Pflicht. Dieser erstellt die Bauvorlagen und zeichnet verantwortlich.
3. Unterlagen zusammenstellen: Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Auszug aus der Liegenschaftskarte – je nach Vorhaben kommen weitere Nachweise hinzu.
4. Digitale Einreichung: Jede Bauvorlage als Einzeldatei (kein ZIP), PDF in Leserichtung, Dateiname mit Datum im Format JJJJMMTT und erkennbarem Inhalt.
5. Behördliche Prüfung und Beteiligung: Je nach Vorhaben werden Stadtplanung, Umweltabteilung, Untere Naturschutzbehörde und Untere Denkmalschutzbehörde beteiligt.
6. Entscheidung: Im vereinfachten Verfahren muss innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags entschieden werden. In der Praxis – insbesondere bei Denkmalschutz-Beteiligung – sind vier bis sechs Monate realistischer.

Erforderliche Unterlagen

Die Bauvorlagenverordnung M-V (BauVorlVO M-V) legt fest, was eingereicht werden muss. Für einen typischen Bauantrag in Greifswald gehören dazu:

• Amtlicher Lageplan mit Angaben zu Bäumen, Gewässern und geschützten Naturbestandteilen
• Auszug aus der Liegenschaftskarte
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten aller Geschosse
• Baubeschreibung mit Angaben zu Konstruktion, Materialien und Nutzung
• Berechnungen: Wohnfläche, Brutto-Rauminhalt, Abstandsflächen
• Standsicherheitsnachweis (je nach Verfahrensart durch Entwurfsverfasser oder geprüften Statiker)
• Brandschutznachweis bei entsprechenden Anforderungen

Zusätzlich können je nach Lage des Grundstücks Nachweise zum Denkmalschutz, zur Baumschutzsatzung oder zur Fernwärmepflicht erforderlich sein.

Was kostet eine Baugenehmigung in Greifswald?

Die Behördengebühren berechnen sich nach der Baugebührenverordnung M-V (BauGebVO M-V, gültig ab 01.09.2024) auf Basis des Brutto-Rauminhalts multipliziert mit dem landeseinheitlichen Rohbauwert und einem Gebührensatz. Als Faustregel gilt: Die Behördengebühr liegt bei etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten.

Für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergibt sich folgende Größenordnung:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– € netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: 500,– bis 1.000,– € netto
• Standsicherheitsnachweis: ab 1.500,– € netto (Details zu Statikerkosten)
• Gesamtkosten Planung und Genehmigung: ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto

Bei Vorhaben in Denkmalbereichen oder Sanierungsgebieten kommen Kosten für denkmalrechtliche Gutachten und die Sanierungsgenehmigung hinzu.

Die Greifswalder Besonderheiten – was viele Bauherren übersehen

Denkmalschutz: Mehr als nur das Gebäude selbst

Greifswald zählt zu den denkmalschutzintensivsten Städten in Mecklenburg-Vorpommern. Rund 300 innerstädtische Denkmale prägen das Stadtbild. Wer in der Nähe eines Baudenkmals baut oder umbaut, braucht nicht nur eine Baugenehmigung – auch Veränderungen im Umfeld eines Denkmals sind erlaubnispflichtig, wenn sie das Erscheinungsbild beeinflussen. Das betrifft Fassadenfarben, Dachformen, Materialwahl und sogar Einfriedungen. Eine frühzeitige Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde spart erheblich Zeit.

Sanierungsgebiete: Die zweite Genehmigung

Die Greifswalder Altstadt und die Fleischervorstadt sind seit 1991 förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. Wer dort baut, umbaut oder die Nutzung ändert, benötigt neben der Baugenehmigung auch eine Sanierungsgenehmigung nach § 144 BauGB. Diese wird separat beantragt und von der Stadtplanung geprüft. Viele Bauherren wissen davon nichts – und stehen dann mitten im Verfahren vor einer unerwarteten Zusatzanforderung.

In der Altstadt kann ein Vorhaben damit bis zu drei parallele Genehmigungen erfordern: Baugenehmigung, Denkmalschutzgenehmigung und Sanierungsgenehmigung. Wer das nicht von Anfang an koordiniert, verliert Monate.

Fernwärmesatzung und Baumschutzsatzung

Greifswald hat eine kommunale Fernwärmesatzung, die für bestimmte Gebiete einen Anschlusszwang vorsieht. Das hat direkte Auswirkungen auf die Heizungsplanung und muss bereits in der Entwurfsphase berücksichtigt werden. Daneben gilt die Baumschutzsatzung: Wer im Rahmen eines Bauvorhabens Bäume fällen oder versetzen muss, braucht dafür eine gesonderte Genehmigung.

Vereinfachtes Verfahren: Weniger Prüfung, mehr Eigenverantwortung

Ein weit verbreitetes Missverständnis: Das vereinfachte Verfahren bedeutet nicht, dass weniger Vorschriften gelten – sondern dass die Behörde weniger prüft. Brandschutz, Standsicherheit und weitere technische Anforderungen liegen in der Verantwortung des Bauherrn und seines Planers. Wer hier spart, riskiert im Ernstfall teure Nachbesserungen oder eine Nutzungsuntersagung. Ein erfahrener Standsicherheitsnachweis ist deshalb auch im vereinfachten Verfahren keine Option, sondern Pflicht.

Typische Vorhaben in Greifswald

Neubau im B-Plan-Gebiet

Im B-Plan-Gebiet Nr. 88 wurden zuletzt 74 Baugrundstücke erschlossen. Wer dort ein Einfamilienhaus plant und alle Festsetzungen einhält, kann die Genehmigungsfreistellung nutzen. Die Wartefrist beträgt einen Monat. Sind Abweichungen vom B-Plan erforderlich, muss ein vollständiger Bauantrag gestellt werden.

Dachgeschossausbau in der Altstadt

Hier treffen alle Greifswalder Besonderheiten zusammen: Baugenehmigung, Denkmalschutzgenehmigung, Sanierungsgenehmigung. Dazu kommen besondere Anforderungen an Materialwahl und Dachgestaltung. Realistische Bearbeitungsdauer: vier bis sechs Monate. Planeco Building begleitet solche Vorhaben von der Bauvoranfrage bis zur Einreichung.

Nutzungsänderung

Ob Wohnung zur Ferienwohnung, Büro zum Café oder Lager zur Praxis – jede Nutzungsänderung ist in Greifswald genehmigungspflichtig. Im Sanierungsgebiet kommt die Sanierungsgenehmigung hinzu. Mehr zu diesem Thema auf der Nutzungsänderungs-Seite von Planeco Building.

Geltungsdauer und was nach der Genehmigung kommt

Eine Baugenehmigung in Greifswald gilt drei Jahre. Wird innerhalb dieser Frist nicht mit dem Bau begonnen oder die Ausführung länger als ein Jahr unterbrochen, erlischt sie. Eine einmalige Verlängerung um ein weiteres Jahr ist auf Antrag möglich.

Nach Erteilung der Genehmigung sind vor Baubeginn die Baubeginnsanzeige einzureichen und – je nach Gebäude – ein Energieausweis vorzulegen. Wer einen Statiker in Greifswald sucht, sollte diesen bereits in der Planungsphase einbinden, nicht erst kurz vor Baubeginn.

Planeco Building übernimmt für Bauherren in Greifswald die gesamte Koordination: von der Bauvoranfrage über die Erstellung genehmigungsfähiger Unterlagen bis zur Einreichung beim Stadtbauamt – inklusive Abstimmung mit Denkmalschutz und Stadtplanung, wo erforderlich. Mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und einer Bearbeitungszeit von 14 bis 21 Tagen für die Planungsunterlagen ist das kein Versprechen, sondern nachgewiesene Praxis.