Wer in Herten bauen, umbauen oder eine Immobilie umnutzen möchte, stößt schnell auf eine Frage, die über Zeitplan und Budget entscheidet: Brauche ich dafür eine Baugenehmigung – und wenn ja, wie aufwendig wird das? Die Antwort hängt vom Vorhaben, dem Grundstück und den aktuellen Regelungen der Bauordnung NRW ab. Dieser Ratgeber erklärt, was in Herten genehmigungspflichtig ist, wie das Verfahren abläuft, was es kostet und welche Besonderheiten die Stadt als ehemalige Bergbaustadt mit sich bringt.

Wann brauchen Sie in Herten eine Baugenehmigung?

Der Grundsatz der Bauordnung NRW 2018 ist eindeutig: Wer eine bauliche Anlage errichtet, ändert oder deren Nutzung ändert, braucht eine Baugenehmigung – es sei denn, das Vorhaben ist ausdrücklich verfahrensfrei oder freigestellt. Für Bauherren in Herten bedeutet das: Im Zweifel gilt Genehmigungspflicht.

Drei Kategorien sind für die meisten Vorhaben relevant:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Bestimmte kleinere Baumaßnahmen brauchen keine Genehmigung – aber sie müssen trotzdem alle baurechtlichen Vorschriften einhalten. Die Verantwortung liegt vollständig beim Bauherrn.
• Genehmigungsfreistellung: Seit der BauO-Novelle zum 01.01.2024 gilt die Freistellung nun für Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe, max. 400 m² pro Nutzungseinheit), sofern ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und das Vorhaben dessen Festsetzungen einhält.
• Genehmigungspflichtiges Verfahren: Alles, was nicht ausdrücklich freigestellt ist, braucht eine Baugenehmigung – entweder im vereinfachten Verfahren oder, bei Sonderbauten, im regulären Verfahren.

Was ist in Herten verfahrensfrei?

Das Hertener Bauordnungsamt nennt auf seiner Website konkrete Beispiele für verfahrensfreie Vorhaben:

• Garagen und überdachte Stellplätze: Verfahrensfrei bis zu einer mittleren Wandhöhe von 3 m und einer Brutto-Grundfläche von 30 m²
• Nicht überdachte Stellplätze: Bis 100 m² verfahrensfrei
• Terrassenüberdachungen: Bis 30 m² Grundfläche und 4,50 m Tiefe – aber nur, wenn Abstandsflächen und Bebauungsplan eingehalten werden
• Schwimmbecken: Bis 100 m³ Beckeninhalt verfahrensfrei – gilt jedoch nicht im Außenbereich nach § 35 BauGB

Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht genehmigt. Wer ohne Genehmigung baut und dabei Abstandsflächen oder Bebauungsplanvorgaben verletzt, riskiert eine Rückbauverfügung.

Drei häufige Irrtümer in Herten

Wintergärten sind genehmigungspflichtig. Das Hertener Bauordnungsamt weist ausdrücklich darauf hin, dass Wintergärten – anders als viele Bauherren annehmen – nicht verfahrensfrei sind. Wer einen Wintergarten plant, braucht eine Baugenehmigung.

Dachgeschossausbau ist genehmigungspflichtig. Auch wenn der reine Innenausbau und das Einsetzen von Fenstern verfahrensfrei sein können: Sobald im Dachgeschoss Aufenthaltsräume entstehen sollen, ist eine Baugenehmigung erforderlich.

Nutzungsänderungen brauchen immer eine Genehmigung – auch ohne bauliche Veränderungen. Wer ein Büro zur Wohnung macht, ein Ladenlokal zur Gaststätte oder eine Lagerhalle zum Fitnessstudio, braucht eine Baugenehmigung. Das gilt unabhängig davon, ob Wände versetzt oder Leitungen verlegt werden. Mehr dazu im Abschnitt zu Nutzungsänderungen weiter unten.

Das Bauordnungsamt Herten: Zuständigkeit und Kontakt

Zuständig für Baugenehmigungen in Herten ist die Untere Bauaufsichtsbehörde im Rathaus, Kurt-Schumacher-Straße 2, 45699 Herten. Die Behörde ist gleichzeitig Untere Denkmalbehörde – wer in der Nähe denkmalgeschützter Gebäude baut, muss das bei der Planung berücksichtigen.

Die Zuständigkeiten innerhalb des Amts sind nach Baubezirken gegliedert. Welcher Sachbearbeiter für Ihr Grundstück zuständig ist, ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis der Stadt. Für alle Termine ist eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich – ohne Termin keine Beratung vor Ort.

Sprechzeiten: Montag 08:00–16:00 Uhr, Dienstag bis Freitag 08:00–12:30 Uhr, Donnerstag zusätzlich 14:00–17:30 Uhr.

Schritt für Schritt zum Bauantrag in Herten

Schritt 1: Bebauungsplan und Grundstückssituation prüfen

Bevor ein Bauantrag gestellt wird, sollte geklärt sein, ob für das Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan gilt und was dieser erlaubt. Die Stadt Herten stellt ihre Bauleitplandaten online bereit. Planungsrechtliche Auskünfte aus den Originalplänen erteilt der Fachbereich Stadtplanung. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert, einen Bauantrag zu stellen, der von vornherein nicht genehmigungsfähig ist.

Schritt 2: Bauvoranfrage stellen (optional, aber oft sinnvoll)

Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist, kann eine Bauvoranfrage stellen. Das Bauordnungsamt erteilt daraufhin einen verbindlichen Bauvorbescheid. Das kostet Zeit und Geld, spart aber im Zweifel beides – weil ein abgelehnter Bauantrag trotzdem Gebühren auslöst. Planeco Building empfiehlt die Bauvoranfrage besonders bei unklarer Bebauungsplansituation oder bei Vorhaben auf ehemaligen Gewerbeflächen.

Schritt 3: Bauvorlageberechtigten beauftragen

Den Bauantrag kann nicht jeder einreichen. In NRW muss der Antrag von einer bauvorlageberechtigten Person unterzeichnet werden – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur mit entsprechender Kammermitgliedschaft. Seit der BauO-Novelle 2024 gibt es eine „kleine Bauvorlageberechtigung" für Handwerksmeister bestimmter Gewerke (Maurer, Betonbauer, Zimmerleute) – für einfachere Vorhaben. Für die meisten Bauanträge in Herten bleibt ein Architekt die richtige Wahl.

Schritt 4: Unterlagen zusammenstellen

Ein vollständiger Bauantrag in Herten umfasst in der Regel:

• Ausgefüllte Antragsformulare (erhältlich beim Bauordnungsamt oder über das Bauportal NRW)
• Amtlicher Lageplan (aktueller Katasterauszug)
• Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100
• Baubeschreibung
• Standsicherheitsnachweis (Statik)
• Wärmeschutznachweis nach GEG (bei Neubauten und größeren Änderungen)
• Brandschutznachweis (je nach Gebäudeklasse und Nutzung)
• Stellplatznachweis
• Nachbarbeteiligung (Unterschriften der angrenzenden Eigentümer)

Unvollständige Anträge werden vom Bauordnungsamt mit einer Frist zur Nachbesserung zurückgegeben. Wird die Frist versäumt, gilt der Antrag als zurückgenommen – die Gebühren fallen trotzdem an. Vollständigkeit von Anfang an ist deshalb keine Formalität, sondern der wichtigste Hebel für eine zügige Bearbeitung.

Schritt 5: Antrag einreichen und Bearbeitungszeit einplanen

Seit der BauO-Novelle 2024 ist in NRW die Schriftformerfordernis weggefallen – Bauanträge können auch per E-Mail eingereicht werden. Die gesetzliche Bearbeitungsfrist beträgt im vereinfachten Verfahren drei Monate. In der Praxis sollten Bauherren in Herten mit vier bis sechs Monaten rechnen. Das Hertener Bauordnungsamt weist auf seiner Website bereits auf Verzögerungen bei der Akteneinsicht hin – ein Hinweis auf die aktuelle Auslastung der Behörde.

Was kostet eine Baugenehmigung in Herten?

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Positionen zusammen:

• Behördengebühren: Richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) und orientieren sich am Rohbauwert des Vorhabens. Als Richtwert gilt ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten.
• Architekten- und Planungskosten: Abhängig vom Leistungsumfang. Für ein Einfamilienhaus mit 300.000 €,– Baukosten liegen die Planungskosten typischerweise bei 6.000 bis 8.000 €,– netto.
• Vermessung und Lageplan: ca. 500 bis 1.000 €,– netto
• Statik und bautechnische Nachweise: Ein Standsicherheitsnachweis kostet ab 500 €,– netto, je nach Komplexität deutlich mehr. Mehr zu den Kosten für Statik finden Sie auf der entsprechenden Seite.

Für ein typisches Einfamilienhaus in Herten ergibt sich damit ein Gesamtrahmen von ca. 9.500 bis 14.000 €,– netto für alle Genehmigungskosten zusammen.

Besonderheiten in Herten: Was Bauherren wissen müssen

Bergbaubedingte Bodenverhältnisse

Herten war bis April 2000 die größte Bergbaustadt Europas. Das hat Folgen für Bauvorhaben: Bergsenkungen, Tagesbrüche und Altlasten können die Baugrundverhältnisse erheblich beeinflussen. Wer in Herten neu baut oder größere Umbaumaßnahmen plant, sollte frühzeitig ein Baugrundgutachten einholen. Das kann die statischen Anforderungen erhöhen und die Genehmigungsdauer verlängern – wer das nicht einplant, erlebt böse Überraschungen. Einen erfahrenen Statiker einzubinden, der die lokalen Bodenverhältnisse kennt, ist in Herten keine Option, sondern Pflicht.

Solardachpflicht seit 2025

Wer in Herten ab dem 01.01.2025 einen Bauantrag für ein neues Wohngebäude stellt, muss Solaranlagen auf mindestens 30 % der geeigneten Dachfläche installieren. Für Nichtwohngebäude gilt diese Pflicht bereits seit dem 01.01.2024. Ab dem 01.01.2026 gilt sie auch bei vollständiger Dacherneuerung von Bestandsgebäuden. Diese Anforderung muss in der Planung und im Bauantrag berücksichtigt werden.

Nutzungsänderungen im Strukturwandel

Herten befindet sich im Wandel: Ehemalige Gewerbe- und Industrieflächen werden zu Wohnraum, Büros oder gemischten Nutzungen entwickelt. Wer eine solche Immobilie umnutzen möchte, braucht immer eine Baugenehmigung – unabhängig davon, ob bauliche Veränderungen vorgenommen werden. Bei Vorhaben auf ehemaligen Zechenflächen kommen häufig Altlastengutachten, komplexe Bebauungsplanverfahren und Abstimmungen mit mehreren Behörden hinzu. Planeco Building hat Erfahrung mit genau diesen Konstellationen und begleitet Nutzungsänderungen von der ersten Prüfung bis zur erteilten Genehmigung.

Typische Bauvorhaben in Herten – Was gilt?

Terrassenüberdachung

Bis 30 m² Grundfläche und 4,50 m Tiefe verfahrensfrei – aber nur, wenn Abstandsflächen und Bebauungsplan eingehalten werden. Größere Überdachungen oder solche, die gegen Abstandsflächen verstoßen, brauchen eine Baugenehmigung. Bei Grenzbebauung empfiehlt das Hertener Bauordnungsamt, das schriftliche Einverständnis der Nachbarn einzuholen.

Garage und Carport

Garagen und überdachte Stellplätze bis 30 m² Grundfläche und 3 m mittlerer Wandhöhe sind verfahrensfrei. Achtung: Ein Bebauungsplan kann Garagen in bestimmten Bereichen ausschließen – auch wenn die Maße eingehalten werden.

Wintergarten

Genehmigungspflichtig – ohne Ausnahme. Das Hertener Bauordnungsamt weist ausdrücklich darauf hin, dass Wintergärten nicht verfahrensfrei sind. Wer das ignoriert, baut schwarz.

Dachgeschossausbau

Genehmigungspflichtig, sobald Aufenthaltsräume entstehen sollen. Brandschutz- und Standsicherheitsnachweise sind erforderlich. In Herten sollte bei älteren Gebäuden zusätzlich die Tragfähigkeit der Dachkonstruktion geprüft werden – besonders bei Häusern aus der Bergarbeitersiedlungszeit.

Nutzungsänderung

Immer genehmigungspflichtig. Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn eine Immobilie nicht mehr für den zuletzt genehmigten Zweck genutzt wird – unabhängig von baulichen Veränderungen. Wer ein Büro zur Wohnung macht oder ein Ladenlokal zur Gaststätte, braucht eine Baugenehmigung. Mehr Informationen zur Nutzungsänderung und zum Ablauf des Verfahrens finden Sie auf der entsprechenden Seite von Planeco Building.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vorhaben in Herten genehmigungspflichtig ist oder wie der Bauantrag am schnellsten zum Ziel führt: Planeco Building begleitet Bauherren und Immobilieneigentümer bundesweit – mit über 1.400 erfolgreichen Bauanträgen und lokaler Expertise auch für NRW. Eine unverbindliche Erstberatung hilft, den richtigen Weg von Anfang an einzuschlagen. Einen passenden Statiker finden Sie ebenfalls über Planeco Building.