Eine Baugenehmigung in Hildesheim zu beantragen ist kein Standardprozess. Die Stadt verbindet niedersächsisches Bauordnungsrecht mit einer der dichtesten Denkmalschutzlandschaften Deutschlands – und seit den NBauO-Novellen 2024 und 2025 haben sich die Spielregeln an mehreren Stellen grundlegend verändert. Wer das nicht weiß, verliert Zeit und Geld. Dieser Leitfaden zeigt, was für Ihr Bauvorhaben in Hildesheim konkret gilt: welche Behörde zuständig ist, welches Verfahren greift, was es kostet und wo die typischen Stolperfallen liegen.

Stadt oder Landkreis? Die Zuständigkeitsfrage zuerst klären

Hildesheim hat eine klare Zweiteilung: Für Bauvorhaben im Stadtgebiet ist die Bauaufsicht der Stadt Hildesheim zuständig – erreichbar unter der Adresse Markt 3, 31134 Hildesheim, Telefon 05121 301-3122, E-Mail bauaufsicht@stadt-hildesheim.de. Sprechzeiten sind montags und dienstags von 10 bis 12 Uhr, donnerstags von 10 bis 12 Uhr und von 14 bis 17:30 Uhr sowie freitags von 10 bis 12 Uhr.

Liegt Ihr Grundstück außerhalb des Stadtgebietes – also im Landkreis Hildesheim, aber nicht in der Stadt selbst – ist das Bauordnungsamt des Landkreises zuständig. Dieser Unterschied klingt trivial, führt in der Praxis aber regelmäßig zu Verzögerungen, wenn Anträge bei der falschen Stelle eingereicht werden.

Seit Juni 2025 gilt für beide Behörden: Bauanträge werden ausschließlich digital entgegengenommen. Für den Landkreis läuft das über das Portal „Digitales Kreishaus", für das eine Registrierung über die BundID mit mindestens Vertrauensniveau „Substantiell" erforderlich ist. Anträge ohne diese Authentifizierung werden abgelehnt.

Brauchen Sie überhaupt eine Baugenehmigung?

Nicht jede Baumaßnahme in Hildesheim ist genehmigungspflichtig. Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) unterscheidet vier Kategorien:

• Verfahrensfreie Baumaßnahmen: Kein Antrag, keine Anzeige – aber alle geltenden Vorschriften (Abstandsflächen, Bebauungsplan, Denkmalschutz) müssen trotzdem eingehalten werden. Seit Juli 2025 gilt: Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt sind verfahrensfrei (vorher 40 m³). Garagen bis 60 m² Grundfläche und 3 m Höhe ebenfalls – auch mit integriertem Abstellraum.
• Mitteilungspflichtige Baumaßnahmen (§ 62 NBauO): Kein Genehmigungsverfahren, aber eine Anzeige bei der Behörde ist erforderlich. Gilt z. B. für bestimmte Wohngebäude im qualifizierten Bebauungsplangebiet.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 63 NBauO): Das Standardverfahren für die meisten Wohn- und Gewerbebauten. Die Behörde prüft nur ausgewählte öffentlich-rechtliche Anforderungen.
• Vollständiges Baugenehmigungsverfahren (§ 64 NBauO): Gilt für Sonderbauten – Krankenhäuser, Schulen, größere Versammlungsstätten. Umfassendere Prüfung, längere Bearbeitungszeiten.

Wichtig: „Verfahrensfrei" bedeutet nicht „regellos". Wer im Hildesheimer Innenstadtbereich eine verfahrensfreie Maßnahme plant, muss trotzdem prüfen, ob denkmalschutzrechtliche Anforderungen greifen.

Was sich durch die NBauO-Novellen 2024 und 2025 geändert hat

Niedersachsen hat sein Bauordnungsrecht in zwei Schritten modernisiert – mit konkreten Auswirkungen auf Bauvorhaben in Hildesheim:

• Genehmigungsfiktion (§ 70a NBauO, seit 2024): Bei bestimmten Wohnbauvorhaben gilt die Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten entscheidet. Das setzt voraus, dass die Unterlagen vollständig eingereicht wurden – unvollständige Anträge setzen die Frist nicht in Gang.
• Erleichterungen im Bestand (§ 85a NBauO, seit 2024): Bei Aufstockung, Umbau oder Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes werden an die betroffenen Bauteile keine höheren Anforderungen gestellt, als im Bestand bereits erfüllt sind. Statik, Brandschutz und Rettungswege müssen weiterhin gewährleistet sein – aber der Grundsatz „Bestand bleibt Bestand" erleichtert viele Umbauprojekte erheblich.
• Reduzierte Abstandsflächen (seit 2024): Die Grenzabstände wurden von 0,5 H auf 0,4 H reduziert. In Gewerbe- und Industriegebieten gilt 0,2 H.
• Dachgauben-Sonderregelung (seit Juli 2025): Nachträglich errichtete Dachgauben werden unter bestimmten Voraussetzungen nicht mehr auf die im Bebauungsplan festgelegte Anzahl der Vollgeschosse angerechnet. Das macht Dachgeschossausbauten in vielen Hildesheimer Bestandsgebieten deutlich einfacher.
• Stellplatzpflicht (Klarstellung 2025): Der Wegfall der Einstellplatzpflicht aus der Novelle 2024 gilt ausschließlich für neu errichtete Wohnungen. Bestehende Stellplätze dürfen nicht rückgebaut oder umgewidmet werden.

Hildesheims Besonderheit: UNESCO-Welterbe und Denkmalschutz

Kein anderer Aspekt unterscheidet Bauvorhaben in Hildesheim so stark von anderen niedersächsischen Städten wie der Denkmalschutz. Seit 1985 sind Mariendom und Michaeliskirche als UNESCO-Welterbestätte ausgezeichnet. Das gesamte mittelalterliche Stadtgebiet einschließlich der Wallanlagen ist als Pufferzone ausgewiesen.

Was das für Bauherren bedeutet:

• Neubauten in der Pufferzone müssen sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
• Auch für Bauvorhaben an Gebäuden, die selbst nicht unter Denkmalschutz stehen, kann eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich sein – wenn die Maßnahme das Erscheinungsbild eines benachbarten Baudenkmals beeinflussen könnte.
• Selbst ein neuer Farbanstrich an einem denkmalgeschützten Gebäude ist genehmigungspflichtig.

Die gute Nachricht: Die Denkmalbehörde der Stadt Hildesheim verfolgt eine pragmatische Linie. Beratungen und Genehmigungen sind kostenfrei. Wer frühzeitig – am besten telefonisch oder per E-Mail vor Einreichung des Bauantrags – Kontakt aufnimmt, kann die Planung abstimmen und spätere Überarbeitungen vermeiden.

Ein weiterer Aspekt, den viele Eigentümer nicht kennen: Bei denkmalgeschützten Immobilien können Erhaltungsmaßnahmen nach § 7i EStG über zehn Jahre zu 90 % steuerlich abgesetzt werden. Das macht Investitionen in Hildesheimer Denkmalimmobilien wirtschaftlich attraktiver als auf den ersten Blick erkennbar.

Zusätzlich relevant: Bei Erdarbeiten im historischen Stadtkern kann die Bodendenkmalpflege einzubeziehen sein. Hildesheim hat eine Siedlungsgeschichte von rund 700.000 Jahren – archäologische Funde bei Bauarbeiten sind keine Seltenheit und können zu Bauverzögerungen führen, wenn sie nicht frühzeitig eingeplant werden.

Bauantrag in Hildesheim: Schritt für Schritt

1. Bebauungsplan und Baurecht prüfen: Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor (§ 30 BauGB), gelten dessen Festsetzungen. Im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) muss sich das Vorhaben in die Eigenart der Umgebung einfügen. Im Außenbereich (§ 35 BauGB) gelten besonders strenge Maßstäbe. Die Stadt Hildesheim stellt eine Übersicht der rechtsverbindlichen Bebauungspläne online bereit.
2. Bauvorlageberechtigten beauftragen: Bauvorlagen dürfen nur von bauvorlageberechtigten Personen erstellt werden – in der Regel Architekten oder Bauingenieure, die in der Entwurfsverfasserliste der Architektenkammer bzw. Ingenieurkammer Niedersachsen eingetragen sind. Ein erfahrener Architekt kennt nicht nur die formalen Anforderungen, sondern auch die lokalen Besonderheiten der Hildesheimer Bauaufsicht.
3. Unterlagen zusammenstellen: Der Bauantrag muss vollständig eingereicht werden – die Bearbeitungsfrist beginnt erst dann zu laufen. Erforderlich sind in der Regel: Lageplan, Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Baubeschreibung, Standsicherheitsnachweis und ggf. Brandschutznachweis. Die genauen Anforderungen regelt die Niedersächsische Bauvorlagenverordnung (NBauVorlVO). Für den Standsicherheitsnachweis ist ein Statiker einzubeziehen.
4. Digitale Einreichung: Der Antrag wird von der bauvorlageberechtigten Person digital eingereicht. Nach Eingang wird eine digitale Bauakte eröffnet, auf die alle Beteiligten Zugriff erhalten.
5. Prüfung durch die Bauaufsicht: Die Behörde prüft Vollständigkeit und öffentlich-rechtliche Anforderungen. Bei Unvollständigkeit wird der Antrag zurückgegeben – die Frist beginnt erst neu.
6. Genehmigung und Baufreigabe: Die Baugenehmigung gilt drei Jahre. Innerhalb dieser Zeit muss mit dem Bau begonnen werden, und die Arbeiten dürfen nicht länger als drei Jahre unterbrochen werden. Eine Verlängerung muss vor Fristablauf schriftlich beantragt werden.

Was kostet eine Baugenehmigung in Hildesheim?

Die Behördengebühren richten sich nach der Baugebührenordnung (BauGO) und orientieren sich an den Baukosten – in der Regel ca. 0,5 % der Gesamtbaukosten. Hinzu kommen Planungskosten, die sich an der HOAI orientieren, sowie Kosten für Vermessung, Lageplan und statische Nachweise.

Als grobe Orientierung für ein Einfamilienhaus mit 300.000 ,–€ Baukosten:

• Behördengebühren: ca. 1.500 ,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 5.000 ,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500 ,–€ bis 1.000 ,–€
• Statik und Nachweise: ab 1.500 ,–€ netto (mehr dazu unter Statiker Kosten)
• Gesamtkosten Bauantrag: ca. 9.500 ,–€ bis 14.000 ,–€

Bei Vorhaben im denkmalgeschützten Bereich können zusätzliche Kosten für Gutachten oder archäologische Voruntersuchungen anfallen. Die Beratung durch die Denkmalbehörde selbst ist kostenfrei.

Wie lange dauert die Baugenehmigung in Hildesheim?

Gesetzlich gilt: Im vereinfachten Verfahren hat die Behörde nach Eingang vollständiger Unterlagen eine Bearbeitungszeit. Für bestimmte Wohnbauvorhaben greift seit 2024 die Genehmigungsfiktion nach drei Monaten. In der Praxis sollten Bauherren für unkomplizierte Vorhaben mit zwei bis vier Monaten rechnen. Bei Vorhaben mit Denkmalschutzbezug oder im Bereich der UNESCO-Pufferzone können vier bis sechs Monate realistischer sein – die Abstimmung mit der Denkmalbehörde läuft parallel und beeinflusst den Gesamtablauf.

Der wichtigste Hebel zur Beschleunigung: vollständige Unterlagen beim ersten Einreichen. Jede Nachforderung der Behörde setzt die Frist zurück. Planeco Building bearbeitet Bauanträge in der Regel innerhalb von 14 bis 21 Tagen zur Einreichungsreife – damit beginnt die behördliche Bearbeitungszeit so früh wie möglich.

Bauvoranfrage: Wann sie sich in Hildesheim lohnt

Vor dem eigentlichen Bauantrag können Bauherren einzelne Fragen verbindlich klären lassen. Der Vorbescheid gilt drei Jahre und bindet die Bauaufsicht für diesen Zeitraum. Eine Bauvoranfrage lohnt sich besonders in diesen Situationen:

• Unklare Bebaubarkeit im Außenbereich oder unbeplanten Innenbereich
• Vorhaben in der Hildesheimer Pufferzone, bei denen die denkmalschutzrechtliche Verträglichkeit vorab geklärt werden soll
• Grundstückskauf, bei dem die Bebaubarkeit Voraussetzung für die Kaufentscheidung ist
• Ungewöhnliche Vorhaben, bei denen die Genehmigungsfähigkeit unsicher ist

Die Kosten einer Bauvoranfrage sind deutlich geringer als die eines vollständigen Bauantrags – und können erhebliche Fehlinvestitionen in die Planung vermeiden.

Typische Bauvorhaben in Hildesheim: Was konkret gilt

Neubau im Baugebiet (z. B. Wasserkamp oder Ostend): In neuen Baugebieten mit qualifiziertem Bebauungsplan gilt in der Regel das vereinfachte Verfahren nach § 63 NBauO. Die Genehmigungsfiktion nach drei Monaten greift hier, sofern die Unterlagen vollständig sind.

Dachgeschossausbau in der Innenstadt: Genehmigungspflichtig, da neue Aufenthaltsräume entstehen. Zusätzlich ist zu prüfen, ob eine denkmalrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Die neue Dachgauben-Sonderregelung kann die Vollgeschoss-Anrechnung entfallen lassen. § 85a NBauO kann Erleichterungen bei den Bestandsanforderungen bringen.

Nutzungsänderung (z. B. Gewerbe zu Wohnen): Grundsätzlich genehmigungspflichtig, wenn das öffentliche Baurecht an die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen stellt. § 85a NBauO erleichtert auch hier den Umgang mit Bestandsanforderungen. Mehr zu den spezifischen Anforderungen einer Nutzungsänderung – auch in Hildesheim – finden Sie auf der entsprechenden Übersichtsseite.

Garage, Carport, Gartenhaus: Seit Juli 2025 sind Garagen bis 60 m² Grundfläche und 3 m Höhe verfahrensfrei. Gebäude ohne Aufenthaltsräume bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt ebenfalls. Im denkmalgeschützten Bereich oder in der Pufferzone können trotzdem zusätzliche Anforderungen gelten – verfahrensfrei bedeutet nicht denkmalschutzfrei.

Anbau und Aufstockung: § 85a NBauO ist hier besonders relevant: An die von der Baumaßnahme betroffenen Bauteile werden keine höheren Anforderungen gestellt, als im Bestand bereits erfüllt sind. Das macht Aufstockungen wirtschaftlich attraktiver als noch vor 2024. Ein erfahrener Statiker muss prüfen, ob die bestehende Konstruktion die zusätzlichen Lasten aufnehmen kann.