Wer in Ingolstadt bauen will, steht vor einer Frage, die sich nicht pauschal beantworten lässt: Brauche ich überhaupt eine Baugenehmigung – und wenn ja, welches Verfahren gilt für mein Vorhaben? Die Antwort hängt vom Vorhaben, der Lage des Grundstücks und dem aktuellen Stand der Bayerischen Bauordnung ab. Seit den Modernisierungsgesetzen 2025 hat sich dabei einiges grundlegend verändert: Viele Vorhaben, die früher genehmigungspflichtig waren, sind heute verfahrensfrei – aber das bedeutet nicht, dass sie ohne Regeln gebaut werden dürfen.

Genehmigungspflicht, Verfahrensfreiheit und Freistellung – was gilt für Ihr Vorhaben?

Grundsätzlich gilt in Bayern: Wer eine bauliche Anlage errichten, ändern oder deren Nutzung ändern will, braucht eine Baugenehmigung – es sei denn, das Vorhaben ist ausdrücklich verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt. Die Bayerische Bauordnung (BayBO) kennt drei Ausgangssituationen:

• Verfahrensfreie Vorhaben: Keine Genehmigung, keine Anzeige – aber alle materiellen Bauvorschriften (Abstandsflächen, Bebauungsplan, etc.) gelten trotzdem.
• Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO): Das Vorhaben entspricht einem qualifizierten Bebauungsplan und ist kein Sonderbau. Die Stadt Ingolstadt hat einen Monat Zeit, ein Genehmigungsverfahren zu verlangen. Äußert sie sich nicht, darf gebaut werden.
• Genehmigungsverfahren: Entweder vereinfacht (Art. 59 BayBO) für Wohngebäude und einfache Vorhaben oder regulär (Art. 60 BayBO) für Sonderbauten mit erweiterter Prüfung.

Ein häufiges Missverständnis: Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Das Risiko, alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten, liegt beim Bauherrn – ohne behördliche Prüfung als Sicherheitsnetz.

Was ist seit 2025 neu verfahrensfrei?

Die Modernisierungsgesetze des Bayerischen Landtags haben die Verfahrensfreiheit erheblich ausgeweitet. Seit dem 1. Januar 2025 sind unter anderem folgende Vorhaben ohne Baugenehmigungsverfahren zulässig:

• Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken (einschließlich Dachgauben), sofern Dachkonstruktion und äußere Gestalt nicht verändert werden – mit Anzeigepflicht zwei Wochen vor Baubeginn
• Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken unter bestimmten Voraussetzungen – ebenfalls anzeigepflichtig
• Terrassenüberdachungen bis 30 m² – unabhängig von der Tiefe
• Schwimmbecken außerhalb des Außenbereichs – ohne Größenbeschränkung
• Nicht überdachte Stellplätze außerhalb des Außenbereichs – ohne Größenbeschränkung

Wichtig für die Praxis: Seit dem 1. Januar 2026 müssen verfahrensfreie Dachgeschossausbauten mit der örtlichen Ortsgestaltungssatzung vereinbar sein. Wer in Ingolstadt einen Dachausbau plant, sollte prüfen, ob eine entsprechende Satzung gilt – und das am besten vor Baubeginn.

Für Nutzungsänderungen gelten eigene Regeln: Was unter welchen Voraussetzungen verfahrensfrei ist, hängt vom Einzelfall ab. Planeco Building klärt das im Rahmen der kostenlosen Erstberatung.

Das Bauordnungsamt Ingolstadt – zuständige Behörde und Besonderheiten

Als kreisfreie Stadt ist Ingolstadt selbst untere Bauaufsichtsbehörde. Bauanträge werden direkt beim Bauordnungsamt im Technischen Rathaus, Spitalstraße 3, 85049 Ingolstadt eingereicht – ohne Umweg über ein Landratsamt. Das vereinfacht das Verfahren, weil kein separates gemeindliches Einvernehmen eingeholt werden muss.

Ein praktisches Detail, das viele Bauherren nicht kennen: In Ingolstadt genügen zwei Ausfertigungen des Bauantrags – nicht drei, wie es in anderen Gemeinden üblich ist. Persönliche Abgaben sind nur mit Terminvereinbarung möglich; alternativ können Unterlagen per Post oder in den Briefkasten am Technischen Rathaus eingeworfen werden.

Seit Mai 2023 ist auch die digitale Antragstellung über das BayernPortal möglich. Voraussetzung ist eine BayernID mit gehobener Authentifizierung (Elster-Zertifikat, Authega oder Online-Ausweisfunktion). Die digitale Einreichung richtet sich an bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser – also in der Regel den beauftragten Architekten oder Bauingenieur.

Wer noch vor dem eigentlichen Bauantrag Klarheit über die grundsätzliche Bebaubarkeit seines Grundstücks braucht, kann den Bürgerservice Bauen im Bauamt nutzen – eine kostenlose Vorabberatung, die viele Bauherren nicht kennen, aber erheblich Zeit und Geld sparen kann.

Bauantrag in Ingolstadt – der Ablauf in der Praxis

1. Bebauungsplan und Planungsgrundlagen prüfen: Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor? Welche Festsetzungen gelten für Art und Maß der Nutzung? Bebauungspläne können beim Stadtplanungsamt eingesehen werden. Liegt kein Bebauungsplan vor, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Baugesetzbuch (§ 34 oder § 35 BauGB).
2. Katasterauszug besorgen: Der amtliche Lageplan ist Pflichtbestandteil jedes Bauantrags. Er wird beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Rechbergstraße 8, Ingolstadt, bezogen.
3. Bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser beauftragen: Jeder Bauantrag muss von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser unterschrieben sein – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Bei einfachen Ein- und Zweifamilienhäusern sind auch Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs oder staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik berechtigt.
4. Unterlagen zusammenstellen: Lageplan, Baubeschreibung, Bauzeichnungen, Standsicherheitsnachweis, Brandschutznachweise und weitere Anlagen nach Bauvorlagenverordnung (BauVorlV). Bei Gebäuden der Gebäudeklassen 1–3 ist zusätzlich der Kriterienkatalog (Anlage 1a BauVorlV) auszufüllen, um zu prüfen, ob der Standsicherheitsnachweis durch einen Prüfingenieur geprüft werden muss.
5. Bauantrag einreichen: Digital über das BayernPortal oder in zwei Ausfertigungen beim Bauordnungsamt Ingolstadt.
6. Vollständigkeitsprüfung: Das Bauordnungsamt ist seit der BayBO 2025 verpflichtet, den Antrag innerhalb von drei Wochen auf Vollständigkeit zu prüfen. Fehlende Unterlagen werden unverzüglich mitgeteilt. Werden Mängel nicht fristgerecht behoben, kann der Antrag als zurückgezogen gelten.
7. Genehmigung und Baubeginn: Nach Erteilung der Baugenehmigung ist vor Baubeginn die Baubeginnsanzeige einzureichen.

Was kostet eine Baugenehmigung in Ingolstadt?

Die Behördengebühren für eine Baugenehmigung betragen je nach Verfahren und Vorhaben 1 bis 4 Promille der Baukosten. Für eine Nutzungsänderung liegt die Gebühr zwischen 40,–€ und 5.000,–€, abhängig vom Verwaltungsaufwand. Gebühren fallen auch dann an, wenn der Antrag abgelehnt oder zurückgenommen wird – in diesem Fall reduziert.

Die Behördengebühren sind aber nur ein Teil der Gesamtkosten. Ein realistisches Bild für ein Einfamilienhaus mit 300.000,–€ Baukosten:

• Behördengebühren: ca. 1.500,–€
• Architekten- und Planungsleistungen: ab 6.000,–€ netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,–€ bis 1.000,–€
• Statik und Nachweise: ab 1.500,–€ netto (mehr zu den Kosten für Statik)
• Gesamtkosten: ca. 9.500,–€ bis 14.000,–€ netto

Planeco Building arbeitet mit voller Preistransparenz: Kosten werden vor Beauftragung klar kommuniziert, ohne versteckte Posten.

Ingolstadt-spezifische Besonderheiten, die Bauherren kennen müssen

Denkmalschutz in der Altstadt

Ingolstadt verfügt innerhalb der mittelalterlichen Stadtmauer über mehr als 500 Einzelbaudenkmäler. Die gesamte Altstadt einschließlich der Festungsanlagen ist als Ensemble nach dem Bayerischen Denkmalschutzgesetz (BayDSchG) ausgewiesen. Für Baumaßnahmen an oder in der Nähe von Baudenkmälern ist eine zusätzliche denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich – unabhängig davon, ob das Vorhaben baugenehmigungspflichtig ist oder nicht.

Wer in der Altstadt baut oder saniert, sollte frühzeitig Kontakt mit der Unteren Denkmalschutzbehörde im Stadtplanungsamt aufnehmen. Fehlende denkmalrechtliche Erlaubnisse können zu Baustopps führen – auch wenn alle anderen Genehmigungen vorliegen.

Kommunale Satzungen

Ingolstadt hat eine Reihe von Satzungen, die bei Bauvorhaben zu beachten sind:

• Stellplatzsatzung (aktualisiert Juli 2025): Regelt Anzahl und Ablöse von Kfz-Stellplätzen nach Zoneneinteilung. Seit Oktober 2025 gilt bayernweit: Ohne kommunale Satzung keine Stellplatzpflicht – Ingolstadt hat eine solche Satzung.
• Fassadengestaltungssatzung: Vorschriften zur äußeren Gestaltung von Gebäuden in bestimmten Bereichen.
• Baumschutzverordnung: Schutz von Bäumen auf Baugrundstücken – relevant bei Erdarbeiten und Fundamenten.
• Kinderspielplatzsatzung (aktualisiert Oktober 2025): Pflicht zur Anlage von Spielflächen ab sechs Wohneinheiten.

Grundwasserverhältnisse

Die Lage an der Donau beeinflusst die Grundwasserverhältnisse im Stadtgebiet erheblich. Bei Vorhaben mit Keller oder Tiefgarage sollten die Grundwasserdaten frühzeitig bei den Ingolstädter Kommunalbetrieben eingeholt werden – bevor die Planung zu weit fortgeschritten ist. Ein nachträglicher Planungsaufwand durch unerwartete Grundwassersituationen ist teuer und zeitraubend.

Bauvoranfrage als strategisches Instrument

Wer unsicher ist, ob sein Vorhaben genehmigungsfähig ist, kann vor dem eigentlichen Bauantrag eine Bauvoranfrage in Ingolstadt stellen. Dabei werden einzelne Fragen des Bauvorhabens vorab verbindlich geklärt – ohne vollständige Bauplanung einreichen zu müssen. Die Geltungsdauer eines Vorbescheids beträgt seit der BayBO 2025 vier Jahre, mit Verlängerungsmöglichkeit um weitere vier Jahre. Das schafft bis zu acht Jahre Planungssicherheit – besonders wertvoll bei größeren Investitionsvorhaben.

Was passiert, wenn der Bauantrag abgelehnt wird?

Bayern kennt kein Widerspruchsverfahren. Wer eine Ablehnung erhält, hat als einziges Rechtsmittel die verwaltungsgerichtliche Klage auf Erteilung der Baugenehmigung. In der Praxis ist es oft sinnvoller, den Antrag anzupassen und erneut einzureichen – oder vorab eine Bauvoranfrage zu stellen, um Ablehnungsrisiken zu minimieren. Planeco Building hat in über 1.400 Bauanträgen Erfahrung damit, Anträge so vorzubereiten, dass Nachforderungen und Ablehnungen die Ausnahme bleiben.

Wer einen erfahrenen Statiker oder Architekten für sein Bauvorhaben in Ingolstadt sucht, findet bei Planeco Building einen bundesweit tätigen Partner mit lokaler Expertise – von der ersten Beratung bis zur Einreichung beim Bauordnungsamt.