Wer in Leverkusen bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern möchte, steht vor einer Besonderheit, die in kaum einem anderen Stadtgebiet so ausgeprägt ist: Die städtische Bauberatung ist derzeit ausgesetzt. Bauherren, die vorab Fragen klären wollen, werden vom Fachbereich 63 direkt an Architekten, Gutachter und Planer verwiesen. Gleichzeitig sind nach Angaben der Bauaufsicht rund 90 % aller eingereichten Bauanträge unvollständig – was zu Nachforderungen und erheblichen Verzögerungen führt. Wer seinen Bauantrag in Leverkusen ohne professionelle Vorbereitung einreicht, riskiert Monate an Wartezeit, die sich mit der richtigen Vorbereitung hätten vermeiden lassen.

Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung in Leverkusen?

Grundlage für alle Bauvorhaben in Leverkusen ist die Bauordnung NRW (BauO NRW 2018), zuletzt grundlegend novelliert zum 1. Januar 2024. Als kreisfreie Stadt ist Leverkusen selbst untere Bauaufsichtsbehörde – zuständig ist der Fachbereich 63 – Bauaufsicht/Denkmalpflege.

Die BauO NRW unterscheidet zwischen vier Kategorien:

• Genehmigungspflichtige Vorhaben: Neubau, Umbau, Nutzungsänderung – der Regelfall. Ohne Genehmigung darf nicht gebaut werden.
• Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Das Standardverfahren für die meisten Wohn- und Gewerbebauten, die keine Sonderbauten sind.
• Genehmigungsfreistellung: Seit der Novelle 2024 für Wohngebäude bis Gebäudeklasse 4 (bis 13 m Höhe, max. 400 m² je Nutzungseinheit) möglich – aber nur, wenn ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und das Vorhaben dessen Festsetzungen vollständig entspricht. Die Stadt hat dann einen Monat Zeit zu erklären, ob sie dennoch ein Genehmigungsverfahren durchführen will.
• Verfahrensfreie Vorhaben: Bestimmte kleinere Anlagen wie Carports bis 50 m² Grundfläche, Gartenhäuser unter bestimmten Größen oder Wärmepumpen sind ohne Genehmigungsverfahren zulässig – müssen aber trotzdem alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Verfahrensfreiheit bedeutet keine Regelfreiheit.

Ob Ihr Vorhaben in welche Kategorie fällt, hängt von Gebäudeklasse, Lage im Bebauungsplan und Art des Vorhabens ab. Alle rechtskräftigen Bebauungspläne für Leverkusen können Sie kostenlos im Geoportal der Stadt Leverkusen einsehen.

Ablauf: So funktioniert das Baugenehmigungsverfahren in Leverkusen

Der Weg von der Idee zur Genehmigung folgt in Leverkusen einem klar strukturierten Ablauf – der in der Praxis aber deutlich länger dauern kann als die gesetzlichen Fristen vermuten lassen.

1. Bebauungsplan prüfen: Bevor Sie Unterlagen zusammenstellen, klären Sie, ob für Ihr Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und welche Festsetzungen gelten. Das Geoportal Leverkusen liefert diese Information kostenlos.
2. Verfahrensart bestimmen: Vereinfachtes Verfahren, Freistellung oder Vollverfahren (Sonderbau)? Diese Entscheidung beeinflusst Unterlagenumfang, Prüftiefe und Bearbeitungsdauer erheblich.
3. Unterlagen zusammenstellen: Bauantragsformular, amtlicher Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Berechnungen (Grundfläche, Geschossfläche, umbauter Raum), Standsicherheitsnachweis und ggf. Brandschutznachweis. Bei Nutzungsänderungen kommen weitere Nachweise hinzu – mehr dazu auf der Seite zur Nutzungsänderung.
4. Einreichung beim Fachbereich 63: Unterlagen in der Regel in zwei- bis dreifacher Ausfertigung. Adresse: Elberfelder Haus, Hauptstraße 101, 51373 Leverkusen. Nach Eingang erhalten Sie eine Eingangsbestätigung.
5. Behördeninterne Prüfung: Der Antrag durchläuft verschiedene Organisationseinheiten – Vermessung, Tiefbau, Planung, Umwelt, ggf. untere Landschafts- oder Wasserbehörde. Erst wenn alle Stellungnahmen vorliegen, beginnt die abschließende Prüfung durch die Bauaufsicht.
6. Nachbarbeteiligung: Falls erforderlich, werden Eigentümer benachbarter Grundstücke benachrichtigt. Diese haben zwei Wochen Zeit, Einwendungen vorzubringen.
7. Erteilung der Baugenehmigung: Die Genehmigung enthält in der Regel Auflagen und Hinweise. Bei Bedingungen wird sie erst rechtswirksam, wenn diese erfüllt sind.

Gesetzlich gilt: Im vereinfachten Verfahren entscheidet die Behörde innerhalb von sechs Wochen, im normalen Verfahren innerhalb von drei Monaten – aber erst ab dem Zeitpunkt, zu dem alle Unterlagen vollständig vorliegen und alle Stellungnahmen eingegangen sind. In Leverkusen sind in der Praxis vier bis sechs Monate realistischer, insbesondere wenn Unterlagen nachgefordert werden müssen.

Welche Unterlagen brauchen Sie für den Bauantrag?

Die häufigste Ursache für Verzögerungen in Leverkusen sind unvollständige Bauvorlagen. Folgende Unterlagen gehören zum Standardumfang eines Bauantrags:

• Bauantragsformular (unterschrieben von Bauherr und Entwurfsverfasser)
• Amtlicher Lageplan (Auszug aus dem Liegenschaftskataster, nicht älter als drei Monate)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung (Art des Vorhabens, Baustoffe, Nutzung)
• Berechnungen (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, umbauter Raum)
• Standsicherheitsnachweis (Statik) – bei Neubauten, Aufstockungen und tragenden Eingriffen zwingend erforderlich
• Brandschutznachweis – insbesondere bei Mehrfamilienhäusern und Sonderbauten
• Stellplatznachweis gemäß Stellplatzsatzung Leverkusen
• Abweichungs- oder Befreiungsantrag (wenn das Vorhaben von Festsetzungen des Bebauungsplans abweicht)

Wichtig: Den Bauantrag dürfen nur bauvorlageberechtigte Personen einreichen – in der Regel Architekten oder Bauingenieure mit entsprechender Kammermitgliedschaft. Seit der Novelle 2024 gibt es für Gebäudeklassen 1 und 2 eine „Kleine Bauvorlageberechtigung", die auch bestimmten Handwerksmeistern (Maurer, Betonbauer, Zimmerleute) die Einreichung erlaubt.

Für den Standsicherheitsnachweis ist ein qualifizierter Statiker erforderlich. Die Kosten hierfür liegen je nach Vorhaben bei ab 500,– € netto für einfache Nachweise bis zu mehreren Tausend Euro bei komplexen Tragwerken.

Was kostet eine Baugenehmigung in Leverkusen?

Die Behördengebühren richten sich nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) und werden auf Basis der Rohbausumme berechnet. Für Wohngebäude beträgt die Grundgebühr 0,6 % bis 1,0 % der Rohbausumme. Ab dem 1. Januar 2026 gelten in NRW neue Rohbauwerte, die zu höheren Behördengebühren führen werden.

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten ergibt sich folgende Kostenstruktur:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– € bis 3.000,– € netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,– € bis 8.000,– € netto
• Vermessung und amtlicher Lageplan: ca. 500,– € bis 1.000,– € netto
• Statik und Standsicherheitsnachweis: ca. 1.500,– € bis 2.500,– € netto

Bei einer Nutzungsänderung – etwa von Büro zu Wohnraum – fallen die Behördengebühren deutlich geringer aus, da keine Rohbausumme angesetzt wird. Hier liegen die Gesamtkosten für Behördengebühren und Planung je nach Komplexität zwischen 1.100,– € und mehreren Tausend Euro netto. Mehr zu den Kosten eines Statikers finden Sie auf der Seite Statiker Kosten.

Die Stellplatzsatzung Leverkusen: Ein unterschätzter Faktor

Leverkusen hat eine differenzierte Stellplatzsatzung mit verschiedenen Gebietszonen, die den Stellplatzbedarf je nach Lage und Verkehrsanbindung unterschiedlich regelt. Gerade bei Nutzungsänderungen wird dieser Punkt häufig unterschätzt.

Relevant für die Praxis: Wird durch eine Nutzungsänderung in der Gebietszone I ein Mehrbedarf von mehr als zwei Stellplätzen ausgelöst, muss dieser vollständig nachgewiesen oder abgelöst werden. Wer diesen Nachweis nicht frühzeitig plant, kann damit sein gesamtes Vorhaben gefährden. Planeco Building prüft die Stellplatzsituation standardmäßig als Teil der Antragsplanung für Nutzungsänderungen in Leverkusen.

Was sich 2026 ändert: Dritte Novelle der BauO NRW

Für voraussichtlich Juli 2026 ist eine weitere Novelle der Landesbauordnung NRW geplant. Die wichtigste Änderung: die Einführung einer Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren. Das bedeutet, dass ein Bauantrag nach Ablauf der gesetzlichen Bearbeitungsfrist als genehmigt gilt – auch wenn die Behörde noch nicht entschieden hat.

Das klingt nach einer Erleichterung, birgt aber ein erhebliches Risiko: Ein fehlerhafter Antrag, der durch Fristablauf „genehmigt" wird, schützt nicht vor bauordnungsrechtlichem Einschreiten. Die Verantwortung für die Rechtmäßigkeit liegt vollständig beim Bauherrn und seinem Planer. Fehler in den Unterlagen werden damit teurer, nicht günstiger. Wer einen erfahrenen Statiker und einen bauvorlageberechtigten Architekten einbindet, ist auf diese Änderung bereits vorbereitet.

Solarpflicht: Was Bauherren in Leverkusen jetzt beachten müssen

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in NRW für neu errichtete Wohngebäude (Antragstellung ab diesem Datum) die Pflicht, Solaranlagen auf mindestens 30 % der Dachfläche zu installieren. Ab dem 1. Januar 2026 gilt diese Pflicht auch bei vollständiger Dacherneuerung von Bestandsgebäuden. Ausnahmen bestehen u. a. bei Gebäuden unter 50 m² Nutzfläche sowie wenn die Erfüllung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Diese Anforderung muss bei der Planung des Bauantrags berücksichtigt und in den Bauvorlagen nachgewiesen werden.

Ihre Pflichten nach Erteilung der Baugenehmigung

Mit der Baugenehmigung beginnen für Sie als Bauherr konkrete Pflichten:

• Absteckung: Vor Baubeginn müssen Grundrissfläche und Höhenlage abgesteckt werden.
• Baubeginn anzeigen: Der Baubeginn ist der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen.
• Rohbaufertigstellung anzeigen: Eine Woche vor Fertigstellung des Rohbaus ist die Behörde zu informieren.
• Abschließende Fertigstellung anzeigen: Ebenfalls eine Woche vorher anzuzeigen.
• Bauunterlagen auf der Baustelle: Eine Kopie der Baugenehmigung und der Bauvorlagen muss ab Baubeginn auf der Baustelle vorliegen.

Die Baugenehmigung erlischt, wenn Sie nicht innerhalb von drei Jahren nach Ausstellung mit dem Bau begonnen haben oder die Bauarbeiten für mehr als ein Jahr unterbrochen wurden. Eine Verlängerung ist möglich, sofern die Genehmigung noch der geltenden Rechtslage entspricht.

Zuständige Behörde: Fachbereich 63 Leverkusen

Alle Bauanträge in Leverkusen werden beim Fachbereich 63 – Bauaufsicht/Denkmalpflege eingereicht:

• Adresse: Elberfelder Haus, Hauptstraße 101, 51373 Leverkusen
• Telefon: 0214 406-6420
• E-Mail: 63@stadt.leverkusen.de
• Telefonische Sprechzeiten: Montags und Donnerstags, 10:00 bis 12:00 Uhr

Hinweis: Die persönliche Bauberatung ist derzeit ausgesetzt. Wer Beratungsbedarf zu Bau- und Planungsrecht hat, wird von der Stadt ausdrücklich an Architekten, Gutachter oder Planer verwiesen. Planeco Building übernimmt diese Beratungsleistung und begleitet Bauherren von der ersten Einschätzung bis zur vollständigen Einreichung – bundesweit, mit lokaler Kenntnis der Anforderungen des Fachbereichs 63.