Wer in Mülheim an der Ruhr bauen, umbauen oder eine Nutzung ändern will, steht vor einer Frage, die über Erfolg oder Verzögerung entscheidet: Welches Verfahren gilt für mein Vorhaben – und was muss ich wann einreichen? Die Antwort hängt von der Gebäudeklasse, dem Standort und der Art des Vorhabens ab. Seit der BauO NRW-Novelle zum 1. Januar 2024 hat sich dabei einiges verändert – zugunsten der Bauherren, aber auch mit mehr Eigenverantwortung.

Zuständig für alle Baugenehmigungen in Mülheim an der Ruhr ist das Amt für Stadtplanung, Bauaufsicht und Stadtentwicklung im Technischen Rathaus, Hans-Böckler-Platz 5, 45468 Mülheim an der Ruhr. Diese Untere Bauaufsichtsbehörde prüft Bauanträge, erteilt Genehmigungen und ist erste Anlaufstelle für Bauberatung.

Welches Verfahren gilt für Ihr Vorhaben?

Die Landesbauordnung NRW (BauO NRW 2018) unterscheidet vier Verfahrensarten. Welche für Ihr Vorhaben gilt, bestimmt den gesamten Ablauf – von den erforderlichen Unterlagen bis zur Bearbeitungsdauer.

Verfahrensfreie Vorhaben

Bestimmte Baumaßnahmen sind in NRW vollständig genehmigungsfrei. Dazu gehören etwa kleine Nebengebäude bis zu einer bestimmten Größe, Carports unter definierten Maßen oder gebäudeunabhängige Solaranlagen bis 3 Meter Höhe und 100 m² Grundfläche. Wichtig: Verfahrensfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Abstandsflächen, Bebauungsplanvorgaben und alle anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften gelten uneingeschränkt weiter.

Genehmigungsfreistellung

Seit dem 1. Januar 2024 ist die Genehmigungsfreistellung in NRW erheblich ausgeweitet worden. Sie gilt jetzt für Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 4 – also Häuser bis 13 Meter Höhe mit maximal 400 m² je Nutzungseinheit. Bisher war die Grenze bei Gebäudeklasse 3 (bis 7 Meter). Voraussetzungen: Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, benötigt keine Befreiung, die Erschließung ist gesichert, und die Stadt erklärt nicht, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll. Mit dem Bau darf einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Bauaufsicht begonnen werden.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Das vereinfachte Verfahren ist das Standardverfahren für die meisten Bauvorhaben in Mülheim – Anbauten, Umbauten, Nutzungsänderungen, kleinere Neubauten außerhalb der Genehmigungsfreistellung. Die Bauaufsicht prüft dabei nur einen reduzierten Umfang: Bauplanungsrecht (Art und Maß der Nutzung), Abstandsflächen, Stellplätze und Barrierefreiheit. Alles andere – Standsicherheit, Brandschutz, Wärmeschutz – liegt in der Verantwortung der Bauherrschaft und der beauftragten Fachleute. Diese Nachweise müssen vor Baubeginn vorliegen, werden aber nicht von der Behörde geprüft.

Vollverfahren für Sonderbauten

Für Sonderbauten – Versammlungsstätten, Krankenhäuser, Hochhäuser, Schulen, größere Verkaufsstätten – gilt das vollständige Baugenehmigungsverfahren. Hier prüft die Bauaufsicht das gesamte öffentliche Recht einschließlich Brandschutz und Standsicherheit. Die Bearbeitungsdauer ist entsprechend länger.

Schritt für Schritt zum Bauantrag in Mülheim

1. Bebauungsplan prüfen: Bevor Sie planen, klären Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt und was er festsetzt. Das Geoportal der Stadt Mülheim stellt alle rechtsverbindlichen Bebauungspläne online bereit. Im unbeplanten Innenbereich gilt das Einfügungsgebot nach Bundesbaurecht.
2. Bauvorlageberechtigten beauftragen: In NRW darf ein Bauantrag nur von einer bauvorlageberechtigten Person eingereicht werden – in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Seit der Novelle 2024 gibt es eine „kleine Bauvorlageberechtigung" für Handwerksmeister (Maurer, Betonbauer, Zimmerer), die jedoch nur für Gebäudeklassen 1 und 2 im vereinfachten Verfahren gilt.
3. Unterlagen zusammenstellen: Vollständige Unterlagen sind entscheidend. Fehlt auch nur ein Dokument, kann der Antrag als zurückgenommen gelten – mit erheblichen Zeitverlusten.
4. Bauantrag einreichen: Persönlich im Technischen Rathaus oder postalisch. Der Eingang wird schriftlich bestätigt. Seit der Novelle 2024 entfällt das Schriftformerfordernis zugunsten der Textform – die Digitalisierung des Verfahrens schreitet voran.
5. Prüfung und Nachbarbeteiligung: Die Bauaufsicht prüft die Unterlagen, beteiligt ggf. andere Fachämter und benachrichtigte Nachbarn. Einwendungen verlängern das Verfahren.
6. Baugenehmigung und Baubeginn: Nach Erteilung der Genehmigung muss vor Baubeginn die Baubeginnanzeige eingereicht werden. Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit der Ausführung begonnen wird.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Die Stadt Mülheim an der Ruhr stellt alle Formulare zum Download bereit. Für das vereinfachte Verfahren sind in der Regel folgende Unterlagen erforderlich:

• Ausgefülltes Antragsformular (Vereinfachtes Genehmigungsverfahren)
• Amtlicher Lageplan (Katasterauszug)
• Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten im Maßstab 1:100)
• Baubeschreibung
• Berechnungen zu Wohnfläche und umbautem Raum
• Entwässerungsantrag
• Stellplatznachweis gemäß der aktuellen Stellplatzsatzung der Stadt Mülheim

Zusätzlich müssen folgende Nachweise vor Baubeginn bei der Bauaufsicht vorliegen – sie werden im vereinfachten Verfahren nicht geprüft, sind aber Pflicht:

• Standsicherheitsnachweis (Statik) – erstellt durch einen qualifizierten Statiker
• Brandschutzbescheinigung
• Wärmeschutznachweis nach Gebäudeenergiegesetz
• Schallschutznachweis (je nach Vorhaben)

Für Sonderbauten im Vollverfahren kommen Brandschutzkonzept, Schallschutzgutachten, Betriebsbeschreibung und weitere Fachgutachten hinzu. Planeco Building koordiniert alle erforderlichen Nachweise – von der Standsicherheit bis zum Brandschutz – als Teil des Gesamtpakets.

Was kostet eine Baugenehmigung in Mülheim an der Ruhr?

Die Behördengebühren berechnen sich nach dem Bauwert und dem Umfang des Vorhabens – in der Praxis liegen sie bei etwa 0,5 % der Gesamtbaukosten. Hinzu kommen Planungs- und Nachweiskosten. Eine realistische Gesamtrechnung für ein Einfamilienhaus mit 300.000,– € Baukosten sieht so aus:

• Behördengebühren: ca. 1.500,– € netto
• Architekten- und Planungsleistungen: ca. 6.000,– bis 8.000,– € netto
• Vermessung und Lageplan: ca. 500,– bis 1.000,– € netto
• Statik und bautechnische Nachweise: ca. 1.500,– bis 2.500,– € netto

Gesamtkosten für dieses Beispiel: ca. 9.500,– bis 14.000,– € netto. Mehr zu den Faktoren, die den Kostenrahmen für Statik und Nachweise beeinflussen, finden Sie in unserem Überblick.

Wie lange dauert das Verfahren?

Die Bauaufsicht Mülheim ist bemüht, Anträge zügig zu bearbeiten. Realistisch sind folgende Zeitrahmen:

• Genehmigungsfreistellung: 1 Monat Wartefrist nach vollständiger Einreichung
• Vereinfachtes Verfahren: 4 bis 12 Wochen bei vollständigen Unterlagen
• Vollverfahren Sonderbauten: 3 bis 6 Monate oder länger

Verlängerungen entstehen häufig durch unvollständige Unterlagen, erforderliche Befreiungen vom Bebauungsplan, die Beteiligung anderer Fachbehörden oder Einwendungen von Nachbarn. Der häufigste vermeidbare Grund: fehlende oder fehlerhafte Bauvorlagen beim ersten Einreichungsversuch.

Besonderheiten in Mülheim an der Ruhr

Denkmalschutz

Wer in Mülheim an einem denkmalgeschützten Gebäude oder im Denkmalbereich – etwa der Siedlung Heimaterde – bauen will, braucht zusätzlich zur Baugenehmigung eine denkmalrechtliche Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde. Das gilt für nahezu jede bauliche Veränderung: Anstricharbeiten, Fensterwechsel, Dacheindeckung. Wer das übersieht, riskiert erhebliche Verzögerungen und Auflagen. Für Vorhaben an Denkmälern empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit der Behörde – und ein Planer, der die spezifischen Anforderungen kennt.

Kampfmittel und Altlasten

Als Ruhrgebietsstadt ist Mülheim an der Ruhr von Kriegseinwirkungen betroffen. Für Erdarbeiten kann eine Kampfmittelnachsuche erforderlich sein – und diese sollte frühzeitig beauftragt werden, da sie Voraussetzung für den Baubeginn sein kann. Auf ehemaligen Industrieflächen kommen Altlastenuntersuchungen hinzu, die den Zeitplan beeinflussen können.

Stellplatzsatzung 2025

Die Stadt Mülheim an der Ruhr hat im Juni 2025 eine neue Stellplatzsatzung erlassen. Bei jedem Bauantrag und jeder Nutzungsänderung ist der Stellplatznachweis nach dieser aktuellen Satzung zu erbringen. Fehlende oder nicht satzungskonforme Stellplatznachweise sind ein häufiger Grund für Nachforderungen durch die Bauaufsicht.

Solarpflicht für Neubauten

Seit dem 1. Januar 2025 gilt in NRW für neu errichtete Wohngebäude eine Pflicht zur Installation von Photovoltaikanlagen auf mindestens 30 % der Dachfläche – sofern die Dachfläche größer als 50 m² ist. Diese Anforderung muss bereits in der Planung und im Bauantrag berücksichtigt werden. Ab 2026 gilt die Pflicht auch bei vollständiger Dacherneuerung im Bestand.

Nutzungsänderung in Mülheim an der Ruhr

Wer die genehmigte Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils ändert – etwa Gewerbe zu Wohnen, Büro zu Gastronomie oder Lager zu Einzelhandel – braucht in der Regel eine eigene Genehmigung. Die Nutzungsänderung läuft in Mülheim typischerweise im vereinfachten Verfahren. Besonders relevant: Stellplatznachweis nach der neuen Satzung, Schallschutz und ggf. ein Brandschutzkonzept. Viele Gewerbetreibende unterschätzen, dass auch scheinbar kleine Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig sind – und dass das Fehlen einer Genehmigung zur Nutzungsuntersagung führen kann.

Planeco Building begleitet Nutzungsänderungen in Mülheim an der Ruhr von der ersten Machbarkeitsprüfung bis zur eingereichten Genehmigungsplanung – inklusive aller erforderlichen Nachweise und der Kommunikation mit der Bauaufsicht. Wer einen erfahrenen Statiker für den Standsicherheitsnachweis sucht, findet über Planeco Building direkten Zugang zu geprüften Fachleuten.

Über 1.400 erfolgreiche Bauanträge bundesweit zeigen: Der entscheidende Unterschied zwischen einem reibungslosen Verfahren und monatelangen Verzögerungen liegt fast immer in der Vollständigkeit und Qualität der eingereichten Unterlagen – und in der Kenntnis der lokalen Anforderungen der jeweiligen Bauaufsicht.